Tribunal Judiciaire · Deuxième Chambre Civile — 1 juillet 2024

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

01 Juillet 2024

N° RG 22/03992 - N° Portalis DB3U-W-B7G-MTST 
Code NAC : 50F 

[G] [R]
C/
[L] [W]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 01 juillet 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 27 Mai 2024 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

Madame [G] [R] (anciennement [C]), née le 12 Août 1957 à [Localité 21], demeurant [Adresse 17]

représentée par Me Clothilde LERAY, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Jean-Baptiste ABADIE, avocat plaidant au barreau de Paris 


DÉFENDERESSE

Madame [L] [M] [W], née le 14 Juin 1947 à [Localité 22], demeurant [Adresse 1] - [Localité 19]

représentée par Me Marc FLACELIERE, avocat au barreau du Val d’Oise 


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FAITS ET PROCEDURE 

Par acte authentique du 4 décembre 2019, Madame [G] [C], actuellement dénommée [G] [R], a acquis de Madame [L] [W] un bien immobilier sis [Adresse 17] à [Localité 20], cadastré Section AN n° [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 14] outre la moitié des droits indivis sur une cour commune cadastrée Section AN n°[Cadastre 12], au prix de 361.000 €. 

Les époux [H], propriétaires depuis le 25 octobre 2013 d’un bien immobilier [Adresse 18] à [Localité 20] cadastré Section AN n° [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] [Cadastre 9] et [Cadastre 13] ont missionné le Cabinet PICOT et MERLINI, géomètres-experts, pour fixer les limites de leur propriété, provoquant la convocation de Madame [C] aux opérations de bornage fixées au 7 juillet 2020.

Les opérations de bornage ont conduit à constater l’empiètement de la parcelle Section AN n° [Cadastre 13], propriété des époux [H], par l’un des piliers du portail de Madame [C] ainsi que par un muret séparatif et un grillage.

A la demande conjointe des époux [H] et de Madame [C], le Cabinet PICOT-MERLINI a procédé à la division de la parcelle AN [Cadastre 13] en deux parcelles, soit la parcelle AN n°[Cadastre 15] pour une contenance de 11 ca et la parcelle AN n°[Cadastre 16] pour une contenance de 4 ca.

Le 7 avril 2021, les époux [H] ont promis de vendre à Madame [C], qui a promis de l’acquérir, la parcelle AN n°[Cadastre 15] au prix de 3.300 €.

Madame [R] a acquis par acte authentique du 29 septembre 2021 la parcelle AN n° [Cadastre 15] nouvellement créée appartenant aux époux [H] au prix de 3.300 €.

Le 1er février 2022, le conseil de Madame [G] [C] a mis en demeure Madame [L] [W] de rechercher une solution amiable aux fins d’éviter une procédure. Toutefois, aucune solution n’a pu être trouvée. 

Par exploit de commissaire de justice en date du 6 juillet 2022, Madame [C] a fait assigner Madame [W] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner à réparer son préjudice.

Par ordonnance du 9 février 2023, le Juge de la mise en état de cette chambre a désigné un médiateur en la personne de MEDIAVO avec mission d’aider les parties à trouver une solution amiable au litige. Toutefois, la mission s’est terminée sans accord de médiation.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 27 mai 2024 et mise en délibéré au 1er juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 6 février 2024, Madame [G] [C], dorénavant appelée [G] [R], demande au tribunal de :

A titre principal :
Condamner Madame [W], sur le fondement de l’article 1626 du code civil, à lui payer les sommes suivantes :280 € de constat d’huissier ;504 € de frais de géomètre ;971,30 € de frais de clôture ;3.300 € de frais d’achat de 11 m2 de partie de la parcelle Section AN n°[Cadastre 13] devenue la parcelle Section AN n°[Cadastre 15] ;1.400 € de frais de notaire,9500 € au titre du préjudice moral ;A titre subsidiaire :
La condamner à lui payer les mêmes sommes sur le fondement des articles 1130 et 1137 du code civil,A titre encore plus subsidiaire :
La condamner à lui payer les mêmes sommes sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil,En tout état de cause :
La débouter de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, et de l’ensemble de ses prétentions,La condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que Madame [L] [W] lui a dissimulé le fait que le pilier du portail, le muret bétonné et la clôture grillagée empiétaient sur la parcelle AN n° [Cadastre 13] appartenant au voisin, alors qu’elle en avait parfaitement connaissance, et qu’elle doit répondre du préjudice en résultant au titre de la garantie d’éviction légale due en application de l’article 1626 du code civil. A titre subsidiaire, elle fonde ses prétentions sur le dol en application de l’article 1137 du code civil, Madame [W] s’étant abstenue de l’aviser des empiètements dont le voisin l’avait alertée. A titre très subsidiaire, elle invoque l’obligation de former, négocier et d’exécuter de bonne foi les contrats en application des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil. Elle s’oppose à la demande reconventionnelle en dommages et intérêts, ses demandes n’étant ni dilatoires ni abusives. 

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 31 janvier 2024, Madame [L] [W] demande au tribunal de :

Déclarer Madame [G] [R] irrecevable en ses demandes,La débouter de l’ensemble de ses demandes,La condamner à lui verser la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral du fait de la procédure,La condamner à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Elle fait valoir que la preuve d’un manquement à ses obligations contractuelles ou encore de manœuvres dolosives de sa part n’est pas rapportée, la parcelle AN n° [Cadastre 13] ne faisant pas partie de la vente, et que les éléments versés au débat lui sont inopposables. Elle conteste dès lors le préjudice tant matériel que moral de la demanderesse. Au soutien de sa demande reconventionnelle, Madame [L] [W] invoque un préjudice moral né de l’absence de concertation avec le géomètre, compte tenu de son âge et de son état de santé.
Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, le tribunal renvoie aux conclusions des 31 janvier et 6 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION 

Sur les demandes de Madame [R]

Sur la fin de non-recevoir

Madame [W] oppose en premier lieu une fin de non-recevoir aux demandes de Madame [R], mais ne la motive en aucune façon. En tout état de cause, le juge de la mise en état a seul compétence pour examiner les fins de non-recevoir. Elle sera dès lors rejetée.
 
Sur le préjudice matériel 

Selon l’article 1626 du code civil, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

En l’espèce, l’acte de vente du 4 décembre 2019 énonce que le vendeur garantit l’acquéreur contre le risque d’éviction conformément aux dispositions de l’article 1626 du code civil, et déclare qu’il n’y a eu aucun empiètement sur le domaine voisin.

Il est constant que la parcelle AN n° [Cadastre 13] appartenant aux époux [H] n’est pas comprise dans le périmètre de la vente du 4 décembre 2019. Elle est toutefois entièrement limitrophe de la parcelle AN n° [Cadastre 14] vendue à Madame [C]-[R]. Or il ressort des document versés aux débats de part et d’autre que le mur de séparation partielle des deux parcelles ainsi que le pilier sur lequel est ancré le portail d’entrée de la demanderesse empiètent sur la partielle AN n° [Cadastre 13], et d’autre part que le grillage vétuste formant la séparation entre le fonds vendu et le fonds des époux [H] englobe en grande partie, sinon en totalité, la parcelle AN n° [Cadastre 13]. Les photographies annexées au procès-verbal de constat du 8 juillet 2020 montrent que cette parcelle est constituée par une friche non entretenue. 

Il existe bien dès lors un empiètement sur le fonds voisin, contrairement à ce qui est assuré dans l’acte de vente, et le risque d’éviction partiel par le voisin doit être garanti de plein droit par Madame [W], et ce indépendamment de la connaissance qu’elle pouvait avoir de la situation. 

Le souhait des époux [H] de faire procéder à un bornage de leur propriété et de récupérer ce qui leur revient est tout à fait naturel, bien qu’il soit difficilement compréhensible qu’ils aient attendu l’arrivée de Madame [R] pour le faire, alors qu’il ont acquis leur propriété en octobre 2013.

Il convient d’observer que le procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limite dressé le 7 juillet 2020 par Monsieur [B] du cabinet PICOT-MERLINI après débat contradictoire repose sur l’accord des parties présentes. L’article 10 des clauses générales du rapport rappelle que le procès-verbal de bornage fait foi entre les signataires et entre les acquéreurs et successeurs qui sont de droit subrogés dans les actions par leurs auteurs. Il en découle qu’il n’est pas opposable à Madame [W], qui n’a pas été appelée aux opérations de bornage, alors qu’elle était intéressée au premier chef, tant il apparaît clairement que Madame [C] avait l’intention de mobiliser la garantie due par cette dernière. 

Les époux [H] et Madame [C] ont librement décidé entre eux de procéder à la division de la parcelle AN [Cadastre 13] en deux parcelles : AN [Cadastre 15] pour une contenance de 11 ca et AN [Cadastre 16] pour une contenance de 4 ca, et de procéder à la vente de la parcelle AN [Cadastre 15] à Madame [C], étant observé qu’aucun plan délimitant ces deux nouvelles parcelles n’est communiqué au tribunal.

Il est vrai que le rétablissement de la limite normale de la parcelle AN [Cadastre 13] aurait impliqué, outre la dépose de l’ancien grillage, la destruction du pilier du portail et du mur séparatif sur lequel est ancré une pergola, ce qui aurait entraîné des inconvénients excessifs et des frais conséquents. Néanmoins, il n’apparaît pas que l’achat par Madame [C] d’une bande de 11 m² ait été strictement nécessaire.

Il aurait suffi en effet que l’ancien grillage soit déposé et qu’un nouveau grillage mitoyen soit apposé sur toute la longueur du mur du côté du fonds [H], et ensuite sur la longueur restante de la limite naturelle entre les parcelles AN [Cadastre 13] et AN [Cadastre 14]. Ainsi Madame [C] n’aurait été contrainte d’acquérir qu’une bande d’environ 8 m x 0,30 m, soit environ 2,5 m². L’acquisition du surplus excède les limites de la garantie due par Madame [W], et faire supporter à cette dernière l’acquisition de surfaces sur lesquelles l’empiètement aurait pu facilement cesser constituerait un enrichissement sans cause. 

Le préjudice matériel de Madame [C] peut dès lors être fixé ainsi :

Préjudice d’éviction : 1.000 €, frais de notaire inclus,Frais de clôture : 971,30 €, celle-ci étant indispensable.
Les frais de géomètre seront écartés, Madame [W] n’ayant pas été appelée à formuler ses observations, de même que les frais de constat d’huissier, celui-ci n’apparaissant pas indispensable puisqu’il suffisait d’observer attentivement le projet de division établi en 1997 par M. [S], annexé à l’acte de vente du 4 décembre 2019, pour s’apercevoir qu’il existait une difficulté.

Sur le préjudice moral

Il est incontestable que la nécessité de transiger avec son voisin a occasionné à Madame [C]-[R] des tracas inattendus. A défaut d’éléments établissant un plus ample préjudice, le préjudice moral sera fixé à 1.000 €.

Sur la demande reconventionnelle de Madame [W]

Les prétentions de Madame [C]-[R] étant en partie fondées, son action ne peut en aucun cas être considérée comme téméraire et abusive. 

La demande de dommages et intérêts à son encontre sera dès lors rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à Madame [C]-[R] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [W] sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS



Rejette la fin de non-recevoir soulevée par Madame [L] [W] ;

Condamne Madame [L] [W] à verser à Madame [G] [C], actuellement dénommée [G] [R] :

La somme de 1.971,30 € au titre de son préjudice matériel,La somme de 1.000 € au titre de son préjudice moral ;
Déboute Madame [G] [R] de ses plus amples demandes ;

Déboute Madame [L] [W] de sa demande reconventionnelle ;

Condamne Madame [L] [W] à verser à Madame [G] [R] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [W] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.


Ainsi jugé le 1er juillet 2024, et signé par le Président et le Greffier,


Le greffier, Le Président, 
Emmanuelle MAGDALOUStéphanie CITRAY