Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 4 juillet 2024

ARRET 

N°





ASSOCIATION FRANCAISE CONTRE LES MYOPATHIES (AFM)





C/



S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES



 



















































































GH/SGS/LN/DPC/VB





COUR D'APPEL D'AMIENS



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU QUATRE JUILLET 

DEUX MILLE VINGT QUATRE





Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 23/01858 - N° Portalis DBV4-V-B7H-IXZ2 



Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS DU VINGT NEUF MARS DEUX MILLE VINGT TROIS





PARTIES EN CAUSE :



ASSOCIATION FRANCAISE CONTRE LES MYOPATHIES (AFM), 

Association de la Loi de 1901, Reconnue d'Utilité Publique agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représentée par Me Gonzague DE LIMERVILLE de la SCP GONZAGUE DE LIMERVILLE - AVOCAT, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Christian HUON, avocat au barreau de PARIS





APPELANTE



ET



S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

[Adresse 1]

[Localité 8]



Représentée par Me Audrey BOUDOUX D'HAUTEFEUILLE, avocat au barreau d'AMIENS

Ayant pour avocat plaidant Me Fabrice TOURNIER-COURTES, avocat au barreau de PARIS





INTIMEE







DÉBATS & DÉLIBÉRÉ :



L'affaire est venue à l'audience publique du 18 avril 2024 devant la cour composée de Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre, Présidente, M. Douglas BERTHE, Président de chambre et Mme Clémence JACQUELINE, Conseillère, qui en ont ensuite délibéré conformément à la loi.



A l'audience, la cour était assistée de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.



Sur le rapport de Mme Graziella HAUDUIN et à l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et la présidente a avisé les parties de ce que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 04 juillet 2024, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.





PRONONCÉ :



Le 04 juillet 2024, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Graziella HAUDUIN, Présidente de chambre et Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière.







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DECISION :



Par un acte sous-seing privé en date du 20 décembre 2018, l'Association française contre les myopathies (AFM) a consenti à la SARL les Dunes de Flandres une promesse unilatérale de vente pour le prix de 1 450 000 euros portant sur une parcelle située à [Localité 9] (77) cadastrée lieudit [Localité 10] AE n°[Cadastre 4], la promesse expirant deux mois calendaires après la justification de la purge des délais de recours, de retrait et de déféré préfectoral, sans pouvoir dépasser le 19 juin 2020.



Le paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuelle d'un montant de 145 000 euros était garanti par un engagement de caution de la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie du même montant en date du 21 février 2019.



Par acte d'huissier en date du 8 juin 2020, l'AFM a fait sommation à la SARL les Dunes de Flandres d'avoir à comparaître le 19 juin suivant en l'étude du notaire en charge de dresser l'acte de vente.



La SARL les Dunes de Flandres ayant refusé de régulariser la vente, motif pris de l'impossibilité de déposer une demande de permis de construire, le notaire a dressé le 19 juin 2020 un procès-verbal de difficultés.



Par actes d'huissier en date du 30 mars 2021, l'AFM a assigné la SARL les Dunes de Flandres et la Caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie en paiement de l'indemnité d'immobilisation.



Par un arrêt en date du [Cadastre 4] juillet 2022 la cour d'appel d'Amiens a déclaré irrecevable comme forclose l'action engagée par l'AFM contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie.



Par jugement du 29 mars 2023, le tribunal judiciaire d'Amiens a :

- déclaré l'association française contre les Myopathies irrecevable à agir contre la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Brie Picardie ;

- débouté l'association française contre les Myopathies de sa demande en paiement dirigée contre la SARL Les Dunes de Flandres ;

- l'a condamnée aux dépens ;

- rejeté les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.



Par déclaration du 17 avril 2023, l'AFM a interjeté appel de cette décision. 



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 17 octobre 2023, l'AFM demande à la cour d'infirmer le jugement et statuant à nouveau de :

- débouter la SARL les Dunes de Flandres de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- condamner la SARL les Dunes de Flandres à verser à l'Association Française contre les Myopathies AFM'Téléthon la somme de 145 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, 

- condamner la SARL les Dunes de Flandres en tous les dépens et à verser à l'Association Française contre les Myopathies AFM'Téléthon, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



L'AFM invoque l'application des dispositions relatives à la condition suspensive et fait valoir qu'à la date du 30 juin 2019, aucune demande de permis de construire n'avait été déposée auprès de la mairie de [Localité 9] par la SARL, qu'il s'est écoulé plus d'une année entre la demande formée par un géomètre-expert pour la délivrance d'un certificat d'urbanisme en date du 1er février 2019 et la signature du procès-verbal de difficultés en date du 19 juin 2020, que le bien de l'AFM s'est trouvé immobilisé durant toute cette période, ce qui lui a causé un important préjudice, que l'indemnité d'immobilisation représente le prix de l'exclusivité.



Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 12 février 2024, la SARL les Dunes de Flandres demande à la cour de confirmer le jugement dans toutes ses dispositions et donc de :

- débouter l'AFM de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions,

- condamner l'AFM à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entier frais et dépens de l'instance. 



La SARL fait valoir qu'à supposer, comme l'appelante le suggère, que la condition relative à l'obtention d'un permis de construire ait été invoquée à tort, cette circonstance ne la dispense pas de rapporter la preuve que les autres conditions de la vente (droit de préemption, origine de propriété, urbanisme, absence de servitude, situation hypothécaire, etc) étaient remplies à la date contractuellement fixée pour le constater, soit le 19 juin 2020. 



Elle soutient que la condition suspensive n'est pas réputée accomplie lorsque la défaillance de la condition procède d'une impossibilité juridique ou factuelle et qu'il importe peu qu'une demande de permis de construire ait été matériellement déposée avant l'échéance prévue par la promesse de vente, soit avant le 30 juin 2019, dans la mesure où le projet de construction de la société les Dunes de Flandres ne pouvait, en tout état de cause, pas obtenir l'aval de la commune en raison des règles d'urbanisme applicables, comme mentionné dans un certificat d'urbanisme de non-réalisation établi trois mois plus tôt, le 29 mars 2019.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 février 2024 et l'affaire a été renvoyée pour être plaidée à l'audience du 18 avril 2024.

 SUR CE :



1. La disposition par lequel le tribunal a déclaré irrecevable l'AFM dans son action à l'encontre de la caisse régionale de crédit Agricole mutuel Brie Picardie n'a pas fait l'objet de l'appel.



2. L'article 1304 du code civil dispose que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.



L'article 1304-3 de ce même code prévoit quant à lui que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.



En l'espèce, la promesse unilatérale de vente régularisée entre l'AFM et la SARL les Dunes de Flandres le 20 décembre 2018 portant sur un terrain sis à [Localité 9] (Seine et Marne) lieudit [Localité 10] cadastré section AE n°[Cadastre 4] pour 27 a et 40 ca contient plusieurs conditions suspensives dont une particulière, objet du litige, formulée comme suit :

« La réalisation des présentes est soumise à l'obtention par le BÉNÉFICIAIRE d'un permis de construire exprès devenu définitif et purgé de tout recours et retrait avant le 30 mars 2020 pour la réalisation sur le bien de l'opération suivante :

Une construction unique visant à la réalisation d'un programme immobilier développant une surface minimale global de 7 000m2 de plancher.

Il est précisé que le BÉNÉFICIAIRE devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du PROMETTANT du dépôt d'un dossier complet de demande de permis de construire avant le 30 juin 2019 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente.

A défaut d'avoir déposé la demande de permis dans le délai prévu, le BÉNÉFICIAIRE sera réputé avoir renoncé à la présente condition suspensive.'



La promesse stipule également que l'indemnité d'immobilisation restera acquise au promettant à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais prévus à l'acte, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées (Paragraphe intitulé Indemnité d'immobilisation-caution c) ).



La promesse contient d'autres conditions suspensives dites de droit commun, soit d'une part l'absence de révélation dans les titres de propriété antérieurs, des pièces d'urbanisme ou autres de l'existence de servitudes, de charges, de vices indiqués à l'acte pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner et d'autre part l'absence sur l'état hypothécaire de saisies ou d'inscriptions dont le solde des créances inscrites augmenté du coût des radiations à effecteur serait supérieur au prix disponible. 



Il convient de constater que la SARL les Dunes de Flandres justifie que par l'intermédiaire du cabinet de géomètre expert Duris-Mauger, a été présentée le 1er février 2019 à la commune de [Localité 9] une demande de certificat d'urbanisme en vue de l'implantation d'un projet immobilier à construire sur plusieurs parcelles de terrain, dont celle cadastrée section AE n°[Cadastre 4], objet de la promesse de vente consentie par l'AFM, en vue de vérifier la possibilité d'obtention d'un permis de construire ultérieur et que le 29 mars 2019, le maire de la commune a délivré un certificat d'urbanisme mentionnant une opération non réalisable. Il doit ainsi être considéré comme démontré que même si elle avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n'aurait pu être acceptée. Ainsi, la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire tel que défini à la promesse n' est pas due au fait, à la faute ou à la négligence de l'acquéreur.



Au surplus, si l'AFM en cause d'appel justifie quant à elle avoir obtenu les divers documents nécessaires à la vérification de la réalisation des conditions suspensives de droit commun rappelées ci-dessus, et contrairement à ce que son notaire indique dans son courriel du 5 juin 2023, il résulte du certificat d'urbanisme d'information délivré par le maire au nom de la commune du [Localité 9] du 1er avril 2020 et du certificat communal de la même date (pièces n°8 et 9 de l'appelante) que la parcelle précitée est grevée de plusieurs servitudes, étant située dans la zone UG du plan local d'urbanisme approuvé le 15 décembre 2016 et modifié le 28 mars 2019, soit la veille de l'établissement du certificat d'urbanisme d'opération non réalisable mentionné précédemment, en sorte que l'opération immobilière telle qu'envisagée par la SARL et figurant dans la promesse de vente, soit sur la parcelle n°[Cadastre 4] mais également les parcelles n°[Cadastre 5], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], la réalisation de quatre bâtiments ainsi que d'une bande de pavillons élevés en R+2 attiques et reposant sur un un seul niveau de sous-sol destiné au stationnement, devenait irréalisable. 



Dans ces conditions, l'AFM ne peut prétendre au versement de l'indemnité d'immobilisation de 145 000 euros stipulée au pagraphe correspondant c) de la promesse de vente. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'AFM de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation.



3. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.



4. L'appelante, qui succombe totalement, sera condamnée aux dépens d'appel et à verser à la SARL les Dunes de Flandres la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande formée sur ce même fondement.





PAR CES MOTIFS:



La cour, statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition ;



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne l'Association française contre les myopathies (AFM) aux dépens d'appel et à verser à la SARL les Dunes de Flandres la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette toute autre demande.







LA GREFFIERE LA PRESIDENTE