Cour d'Appel · Chambre A - Civile — 2 juillet 2024

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - CIVILE





IG/CG

ARRET N°: 



AFFAIRE N° RG 22/00270 - N° Portalis DBVP-V-B7G-E6SI

jugement du 02 Février 2022

Tribunal paritaire des baux ruraux de LAVAL

n° d'inscription au RG de première instance 21/3







ARRET DU 02 JUILLET 2024





APPELANT :



Monsieur [I] [E]

né le 01 Novembre 1934 à [Localité 5] (53)

[Adresse 6]

[10]

[Localité 5]



Représenté par Me Alexandre BOUCHER, substituant Me Jean-pierre DEPASSE de la SCP DEPASSE, DAUGAN, QUESNEL, DEMAY, avocats au barreau de RENNES



INTIMES :



Monsieur [M] [P]

né le 14 Octobre 1956 à [Localité 9] (95)

[Adresse 8]

[Localité 4]



Madame [J] [D] épouse [P]

née le 13 Juillet 1964 à [Localité 11] (75)

[Adresse 8]

[Localité 4]



Représentés par Me Patrice LECHARTRE de la SCP DELAFOND - LECHARTRE - GILET, avocat au barreau de LAVAL





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 04 Mars 2024 à 14H00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme GANDAIS, conseillère qui a été préalablement entendue en son rapport.





Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame MULLER, conseillère faisant fonction de présidente

Mme GANDAIS, conseillère 

Mme ELYAHYIOUI, vice-présidente placée



Greffier lors des débats : Madame GNAKALE 



Greffier lors du prononcé : Monsieur DA CUNHA 



ARRET : contradictoire



Prononcé publiquement le 02 juillet 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; 



Signé par Isabelle GANDAIS, conseillère, pour la présidente empêchée et par Tony DA CUNHA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

 

Suivant acte authentique reçu le 16 octobre 1997 à effet du 1er janvier 1997, M. [I] [E] a consenti un bail rural à long terme à M. [M] [P] et son épouse, Mme [J] [D], portant sur une ferme située à [10] comprenant un logement d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des terres, pour une surface totale de 23ha 34a 72ca, moyennant le versement d'un fermage annuel de 6.000 francs pour les bâtiments d'habitation et 13.850 francs pour les bâtiments d'exploitation et les terres, en deux échéances, en avril et en octobre de chaque année.



Les terres ont été mises à disposition de l'EARL des Fontaines qui a été constituée le 7 juin 2005 et dont les deux associés étaient les époux [P]. 



Le bail s'est renouvelé pour neuf années le 31 décembre 2014.



Mme [P] a démissionné de ses fonctions de gérante et de sa qualité d'associée de l'EARL des Fontaines, suivant procès-verbal d'assemblée générale du 14 novembre 2014 à effet du 1er octobre 2014. 



Suivant requête en date du 4 février 2021, le bailleur a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval aux fins de voir principalement résilier le bail aux torts des preneurs pour défaut de demande d'autorisation de poursuite du bail dans le délai de trois mois de la cessation d'activité au bénéfice d'un seul des co-preneurs, pour délaissement par les preneurs d'une partie des biens loués, pour défaut d'entretien compromettant la bonne exploitation du fonds ainsi que pour non-paiement des fermages.



Suivant jugement en date du 2 février 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux a :

- débouté M. [I] [E] de sa demande de résiliation du bail rural à long terme conclu le 16 octobre 1997 avec M. [M] [P] et Mme [J] [P], 

- condamné M. [M] [P] et Mme [J] [P] à payer solidairement à M. [I] [E] la somme de 3.737,60 euros au seul titre du fermage pour l'année 2021,

- condamné M. [I] [E] à payer à M. [M] [P] et Mme [J] [P] la somme de 1.056 euros au titre de la remise en état de la parcelle n°[Cadastre 7],

- rejeté la demande de M. [M] [P] et de Mme [J] [P] au titre du remboursement d'un pas-de-porte,

- débouté M. [I] [E] de sa demande en paiement des fermages pour la période antérieure au 31 décembre 2020 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire,

- ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder Mme [L] [T], aux fins notamment de :

- décrire l'état des bâtiments d'habitation et d'exploitation, dire s'il y a des désordres, si le clos et le couvert sont assurés ; 

- en la présence de désordres, les décrire ainsi que les travaux à entreprendre et les chiffrer ; 

- dire si des travaux urgents sont nécessaires et dans l'affirmative, établir une note pour permettre à l'une ou l'autre des parties de prendre toutes dispositions qui s'imposeraient, sans même attendre le dépôt du rapport d'expertise ; 

- rechercher les causes des dégradations des immeubles ; 

- dire si les dégradations sont imputables à une vétusté naturelle, si l'état des bâtiments peut être dû à un mauvais entretien de la part du preneur ou à une inobservation des règles de prévention ou à un manque manifeste de réparations de la part du propriétaire ; 

- donner toute précision pouvant être utile y compris sur les travaux qui auraient pu être réalisés par l'une des deux parties n'y étant pas légalement tenue, pour l'installation de gouttières et la réparation de la couverture ; 

- fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités éventuellement encourues ; 

- donner son avis quant à l'existence d'un préjudice que pourrait subir le bailleur et ou le preneur ; 

- évaluer la qualité et la catégorie des terres dépendant de chacune des parcelles figurant au bail au regard des arrêtés préfectoraux relatifs au calcul du prix des fermages des terres agricoles dans le département de la Mayenne et au calcul des valeurs minimales et maximales de ces fermages et proposer un calcul de fermage susceptible d'être dû par les époux [P] à compter du 1er janvier 2015, date du renouvellement du bail ;

- proposer à compter du 1er janvier 2015, date de renouvellement du bail, un montant de fermage pour les bâtiments d'exploitation et les bâtiments d'habitation sans prendre en compte les améliorations effectuées par le preneur, modalités de calcul des loyers des bâtiments d'exploitation ainsi que les maxima et minima de ces loyers, 

- faire les comptes entre les parties, en ce qui concerne le montant et le règlement des fermages, 

- dit que l'expert déposera son rapport au greffe dans les six mois de sa saisine,

- rappelé qu'en cas de refus, récusation ou empêchement légitime du technicien, il sera pourvu à son remplacement par simple ordonnance rendue sur requête,

- fixé à 5.000 euros la provision sur frais d'expertise à charge pour M. [I] [E] et pour M. [M] [P] et Mme [J] [P] de consigner chacun la moitié (soit 2.500 euros chacun), directement entre les mains de l'expert avant le 20 mars 2022, à peine de caducité, 

- réservé les dépens.



Par déclaration reçue au greffe de la cour le 10 février 2022, M. [E] a interjeté appel de ce jugement en toutes ses dispositions sauf en celles ayant condamné les preneurs à lui payer le fermage pour l'année 2021, ayant rejeté leur demande de remboursement d'un pas de porte et ayant réservé les dépens ; intimant les époux [P]. 



L'expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 27 septembre 2022.





 PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières écritures déposées le 1er mars 2024 et reprises oralement à l'audience, M. [E] demande à la cour, au visa des articles L 411-31, L 411-69, L 411-73, R 411-15, R 411-16 du code rural, 1728 et suivants, 1875 et suivants, 1217, 1222 et 1231 du code civil, 564, 9, 946, 480 ancien, 544 ancien et 562 ancien du code de procédure civile, de :

- infirmer le jugement rendu le 2 février 2022 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval en ce qu'il a ; 

- débouté M. [I] [E] de sa demande de résiliation du bail à long terme conclu le 16 octobre 1997 avec M. [M] [P] et Mme [J] [D] épouse [P] ;

- condamné M. [I] [E] à payer à M. [M] [P] et Mme [J] [D] épouse [P] la somme de 1.056 euros au titre de la remise en état de la parcelle n°[Cadastre 7] ; 

- débouté M. [I] [E] de sa demande en paiement des fermages pour la période antérieure au 31 décembre 2020 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ; 

- juger que l'appel formé le 8 février 2022 par M. [I] [E] à l'encontre du jugement mixte rendu le 2 février 2022 porte sur l'intégralité des chefs du jugement, y compris en ce que celui-ci a ordonné une expertise ; 

- juger que l'effet dévolutif de cet appel s'opère pour le tout, y compris en ce que le jugement déféré a ordonné une expertise ; 

- constater que le tribunal paritaire des baux ruraux de Laval a été dessaisi de l'intégralité du litige ; 

- prononcer la résiliation judiciaire du bail rural conclu le 16 octobre 1997 aux torts exclusifs des preneurs, ces derniers ayant commis des agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué ; 

- juger que M. et Mme [P] ne pouvaient faire exécuter par un tiers les travaux de remise en état de la parcelle n°[Cadastre 7] sans obtenir préalablement l'autorisation judiciaire d'y procéder ; 

- juger en conséquence que M. [I] [E] ne peut être tenu au règlement de la somme de 1.056 euros à l'égard de ses preneurs ; 

- fixer à la somme de 21.747 euros le montant des fermages restant dus par les époux [P] pour la période de 2015 à 2021 ; 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à lui payer une somme de 21.747 euros au titre des fermages restant dus pour la période de 2015 à 2021,

- juger que l'absence d'autorisation ou d'information préalable du bailleur, concernant les améliorations visées par les preneurs dans l'avis aux fins de congé d'un bail rural signifié le 27 juin 2022 est avérée ; 

- débouter M. et Mme [P] de leur demande d'indemnité à hauteur de la somme de 52.322,95 euros, faute pour ces derniers de rapporter la preuve des desdites améliorations, et de justifier des informations et autorisations préalables prescrites par la loi à l'égard du bailleur ; 

- condamner solidairement M. et Mme [P] à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

A l'audience, l'appelant ajoute qu'il s'oppose à l'ensemble des demandes incidentes présentées par les intimés. 



 Aux termes de leurs dernières écritures déposées le 29 janvier 2024 et reprises oralement à l'audience, les époux [P] demandent à la cour de :

- déclarer irrecevable ou subsidiairement mal fondé M. [I] [E] en son appel, l'en débouter ; 

- confirmer au contraire le jugement en ce qu'il a condamné M. [E] à verser la somme de 1.056 euros TTC au titre des dégradations dans une parcelle survenues lors de l'hiver 2020-2021 ; 

- déclarer irrecevable son appel visant à chiffrer l'arriéré de fermage de 2015 à 2021;

- subsidiairement, dans l'hypothèse où la cour évoquerait, alors décider que l'arriéré de fermage dû par eux ne saurait excéder la somme de 17.106,12 euros; 

- dans l'hypothèse où la cour déciderait de statuer sur le litige au regard du dépôt du rapport d'expertise judiciaire par Mme [T], alors condamner M. [E] pour manquement à ses obligations d'exécuter les gros travaux de clos et de couvert à leur payer une indemnisation globale (sur la base de 2.000 euros par an) de 52.000 euros, notamment pour perte de récolte ainsi que pour le temps supplémentaire de travail ; - compte tenu de la fin du bail rural avec effet au 31 décembre 2023, condamner M. [E] à leur payer au titre des améliorations réalisées par eux, en tenant compte des règles de l'amortissement en matière de baux ruraux, la somme de 6.301 euros ; 

- condamner M. [E] à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- le condamner aux entiers dépens y compris la totalité des frais d'expertise judiciaire confiée à Mme [T]. 







A l'audience, les intimés, répondant aux dernières écritures de l'appelant, s'opposent à la demande de résiliation du bail rural à leurs torts, faisant valoir que les griefs développés relativement au défaut d'entretien des lieux loués et à l'inoccupation de la maison d'habitation, en sus d'être infondés, n'étaient pas de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Ils ajoutent qu'ils ont quitté définitivement l'exploitation le 29 décembre 2023, dans les suites de leur congé et ce, compte tenu des difficultés de s'y maintenir en l'état du refus du bailleur de procéder aux réparations qui s'imposent mais également de l'hostilité de ce dernier. 



Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé, en application des dispositions des articles 455 et 494 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions ci-dessus mentionnées.





MOTIFS DE LA DECISION :



A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les 'juger' qui sont sollicités par l'appelant, ne sont pas des prétentions, mais des rappels des moyens invoqués à l'appui de ses demandes, ne conférant pas -hormis les cas prévus par la loi- de droit à la partie qui les requiert, de sorte qu'il n'y a pas lieu de statuer sur ces points.



I- Sur l'étendue de la saisine de la cour



Aux termes de l'article 544 du code de procédure civile, les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire, peuvent être immédiatement frappés d'appel, comme les jugements qui tranchent tout le principal.

En l'espèce, il n'est pas contesté que la décision entreprise doit recevoir la qualification de jugement mixte dès lors qu'il été a tranché dans son dispositif une partie du principal et qu'une mesure d'instruction a été ordonnée.



Il convient également de rappeler que l'effet dévolutif de l'appel s'opère pour tout ce qui a été jugé par les premiers juges et que la cour statue ainsi sur l'ensemble des données du litige, sans nécessité de renvoi de l'examen de l'affaire à une juridiction du premier degré dont elle est juridiction d'appel. 



Dans sa déclaration d'appel, M. [E] a relevé appel des dispositions ordonnant la mesure d'expertise judiciaire mais également de celles ayant tranché en sa défaveur, partie du principal en le déboutant de sa demande de résiliation du bail rural et en le condamnant à payer aux preneurs la somme de 1.056 euros au titre de la remise en état de la parcelle n°[Cadastre 7]. Il a également interjeté appel de la disposition du jugement l'ayant débouté 'de sa demande en paiement des fermages pour la période antérieure au 31 décembre 2020 dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise judiciaire'. 





S'agissant de cette dernière disposition, il convient de rappeler que le tribunal était notamment saisi d'une part par le bailleur d'une demande tendant à la condamnation solidaire des preneurs à lui payer une somme de 9.777,40 euros au titre des fermages restant dus au cours des 5 dernières années et d'autre part, par les preneurs d'une demande d'expertise judiciaire pour fixer entre autres le montant du fermage. 



Le tribunal, dans sa motivation, a précisé qu'en l'état des décomptes erronés et non étayés produits par le bailleur pour justifier d'une créance au titre d'arriérés de fermages, il convenait de débouter ce dernier de sa demande 'dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire que le tribunal ordonne (voir infra) afin, notamment que l'expert établisse un compte entre les parties, en ce qui concerne le montant des fermages et leur règlement.' Le tribunal a également accueilli la demande des preneurs, considérant que 'seule une expertise judiciaire, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, permettra d'évaluer la qualité et donc la catégorie des terres et conséquemment le montant du fermage et d'autre part de fixer le montant du fermage pour les bâtiments d'exploitation et d'habitation'. 



En conformité avec ces motifs, le tribunal a confié à l'expert judiciaire désigné la mission, notamment de :

'- évaluer la qualité et la catégorie des terres dépendant de chacune des parcelles figurant au bail au regard des arrêtés préfectoraux relatifs aux calculs du prix des fermages des terres agricoles dans le département de la Mayenne et au calcul des valeurs minimales et maximales de ces fermages et proposer un calcul de fermage susceptible d'être dû par les époux [P] à compter du 1er janvier 2015, date du renouvellement du bail ;

- proposer à compter du 1er janvier 2015, date du renouvellement du bail, un montant de fermage pour les bâtiments d'exploitation et les bâtiments d'habitation sans prendre en compte les améliorations effectuées par le preneur, modalités de calcul des loyers des bâtiments d'exploitation ainsi que les maxima et minima de ces loyers ;

- faire les comptes entre les parties, en ce qui concerne le montant et le règlement des fermages ;'.



De ce qui précède, il apparaît que la disposition précitée du jugement ayant débouté le bailleur de sa demande en paiement des arriérés de fermages dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise est ambigüe. Il convient dès lors pour la cour de l'interpréter au regard des motifs qui viennent d'être développés et de considérer en définitive que le tribunal a entendu réserver cette demande en paiement jusqu'au dépôt du rapport d'expertise judiciaire afin de disposer des éléments nécessaires pour y répondre. 



Il s'ensuit que contrairement à ce qui est soutenu par l'appelant, la cour n'est pas investie, par l'effet dévolutif de l'appel, de la connaissance de ce point du litige qui a fait l'objet d'une mesure d'instruction et qui n'a donc pas été tranché. 



II- Sur l'évocation de la demande en paiement des arriérés de fermage



En vertu de l'article 568 du code de procédure civile, lorsque la cour d'appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d'instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l'instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d'instruction. L'évocation ne fait pas obstacle à l'application des articles 554,555 et 563 à 567.



Il est de principe que lorsque la cour statue sur un appel général d'un jugement mixte ayant pour partie jugé au fond et pour partie ordonné une mesure d'expertise avant dire droit sur d'autres demandes, elle ne fait qu'user de la faculté que lui confère l'article 568 du code de procédure civile d'évoquer les points non jugés en estimant qu'il est d'une bonne justice de donner à l'affaire une solution définitive et ce sans violer le principe du contradictoire dès lors qu'une des parties a sollicité d'user de cette faculté et que l'autre partie, en mesure de se prononcer sur cette demande d'évocation, a conclu sur le fond.



Ainsi qu'il a été rappelé précédemment, la cour a été saisie par l'appelant de quasiment toutes les dispositions du jugement mixte statuant pour partie au fond et ordonnant pour partie une mesure d'instruction. 



Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé pendant la procédure d'appel. 



Bien que se fondant à tort sur l'effet dévolutif de l'appel, l'appelant qui sollicite de la cour qu'elle statue notamment sur sa demande en paiement des fermages dus pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2021, l'invite en réalité à évoquer ce point du litige. 



Aussi, contrairement à ce qui est soutenu à titre principal par les intimés, l'appelant n'est pas irrecevable à soumettre sa demande à l'analyse de la cour, le dépôt du rapport d'expertise au cours de l'instance d'appel rendant possible l'usage par la cour de la faculté d'évocation. 



Les intimés l'ont d'ailleurs ainsi compris puisqu'ils indiquent à leurs écritures, 'à supposer que la cour puisse évoquer', avant de conclure au fond sur la demande en paiement formée à leur encontre par le bailleur.

 

S'agissant d'une procédure entamée depuis plus de trois ans, il apparaît de bonne justice d'évoquer ce point du litige pour lui donner une solution définitive, en application de l'article 568 du code de procédure civile. Cette demande fera dès lors l'objet d'un examen par la cour après l'analyse des dispositions du jugement qui ont été déférées dans le cadre de l'appel. 







III - Sur la demande de résiliation du bail rural 



Le tribunal a retenu d'une part, que l'alinéa 3 de l'article L 411-35 du code rural qui vise le cas d'une cessation de participation de l'un des co-preneurs à l'exploitation n'a pas vocation à s'appliquer dès lors que Mme [P] continue à participer à l'exploitation agricole en qualité de conjoint collaborateur secondaire. Considérant que la situation se trouve régie par l'article L 411-37, le tribunal a considéré que le bailleur ne démontrait pas avoir adressé aux preneurs une mise en demeure d'être informé des changements intervenus au sein de l'EARL ni ne justifiait d'un grief résultant d'un défaut d'information officiel. 

D'autre part, sur le défaut d'occupation des bâtiments loués, le tribunal a relevé que le bailleur n'allègue ni que le défaut d'occupation du logement est de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds (les preneurs justifient avoir fait réaliser à leurs frais d'importants travaux dans le logement pour près de 95.000 francs) ni qu'en dehors du logement, le fonds serait dégarni (le cheptel s'y trouvant toujours de même que des engins agricoles). Le tribunal a encore souligné que les preneurs avaient élu domicile à moins de 4 kms de la ferme.

Enfin, sur le défaut de paiement des fermages, les juges ont observé que le bailleur n'avait jamais fait délivrer de commandement de payer ni la moindre mise en demeure pour réclamer le paiement du fermage à temps. Par ailleurs, ils ont jugé que le caractère fluctuant des sommes réclamées par le bailleur selon les deux décomptes produits, les erreurs affectant leur calcul et l'absence de justificatifs ne permettent pas de déterminer si des montants restent effectivement dus et à quelle hauteur. Aussi, le tribunal a également débouté le bailleur de sa demande de résiliation formée de ce chef tout en indiquant que l'expert judiciaire désigné dans le cadre de la mesure d'instruction ordonnée, établira un compte entre les parties portant sur le montant des fermages et leur règlement.

 

Aux termes de ses dernières écritures, l'appelant sollicite la résiliation judiciaire du bail rural aux torts exclusifs des preneurs en raison de leurs agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Il soutient que dans la mesure où les intimés ne résident plus sur l'exploitation depuis 2017, cela a concouru à la dégradation de la maison d'habitation. À cet égard, l'appelant se fonde sur le rapport définitif déposé par l'expert judiciaire. Il souligne également les désordres, en lien avec le développement de la végétation sur les façades, qui affectent les bâtiments d'exploitation et qui sont sans lien avec l'état des charpentes. Il met encore en avant un défaut d'entretien manifeste du fonds loué, faisant grief aux preneurs de ne pas avoir réalisé les réparations courantes.



A l'audience, les intimés soulignent liminairement que l'appelant développe des moyens nouveaux au soutien de sa demande de résiliation du bail, s'appuyant exclusivement sur le rapport d'expertise judiciaire alors même que celui-ci a été déposé après le prononcé du jugement critiqué et que la mesure d'instruction ordonnée par le premier juge était contestée par leur contradicteur. Sur le fond, ils font valoir qu'ils ont cessé d'habiter la maison louée depuis 2017 en raison de son mauvais état qui concerne également les bâtiments d'exploitation et ce, en raison du refus du bailleur de réaliser les travaux, notamment de couverture, qui lui incombent. Ils indiquent que de 1990 à 1999, alors qu'ils bénéficiaient d'un prêt à usage pour l'ensemble des bâtiments et terres puis ensuite d'un bail rural à long terme, ils ont entrepris d'importants travaux pour réhabiliter la maison. Ils expliquent qu'au fil des années, le chauffage central est tombé en panne, sans que le bailleur ne consente à le faire réparer, que deux dégâts des eaux sont survenus en raison du percement du ballon d'eau chaude. Dans ce contexte et dans la mesure où le bailleur leur a toujours indiqué qu'ils ne pourraient prétendre à aucune indemnité pour amélioration s'ils faisaient réaliser eux-mêmes les travaux, les intimés indiquent qu'ils ont fini par quitter les lieux loués. Ils affirment que contrairement à ce qui est avancé par le bailleur, ce dernier a été informé par leurs soins de ce que le ballon d'eau chaude était percé. En réponse à l'appelant qui leur reproche un défaut d'entretien tant de la maison d'habitation que des bâtiments d'exploitation, ils font valoir qu'aucun manquement n'est caractérisé, remarquant que si leurs agissements avaient été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, leur contradicteur n'aurait pas manqué de maintenir dans son premier jeu de conclusions ses griefs tendant au prononcé de la résiliation du bail à leurs torts. A cet égard, les intimés s'étonnent qu'à quelques jours de l'audience de plaidoiries, l'appelant réitère cette demande dans le but manifeste d'éviter de leur payer des dommages et intérêts compte tenu du mauvais état des bâtiments qu'il leur loue depuis plusieurs années. En tout état de cause, ils déclarent avoir définitivement quitté l'exploitation le 29 décembre 2023, dans les suites d'un congé qu'ils ont fait délivrer le 27 juin 2022 et ce, compte tenu des conditions matérielles ne permettant plus de se maintenir dans les lieux et de l'hostilité de leur bailleur. 



Sur ce, la cour



Il importe de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 563 du code de procédure civile, pour justifier en appel les prétentions qu'elles ont soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux. Dès lors, les développements des intimés de ce chef qui reprochent à l'appelant de se fonder sur le rapport d'expertise judiciaire pour appuyer désormais sa demande en résiliation du bail rural sont inopérants.



 Suivant les dispositions de l'article L411-31 du code rural, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :

1º Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2º Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation ;

3º Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L. 411-27.

 Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.



En l'espèce, la cour relève qu'à l'audience, l'appelant se rapportant oralement à ses dernières écritures, maintient sa demande de résiliation du bail rural tout en renonçant à un des moyens développés en première instance tenant à la méconnaissance par les preneurs des dispositions de l'article L 411-35 du code rural relatives à l'information due au bailleur en cas de cessation d'activité d'un co-preneur. L'argumentaire de l'appelant au soutien de ses prétentions repose, en appel, exclusivement sur les agissements des preneurs qui auraient compromis la bonne exploitation du fonds.



A ce titre, il appartient donc au bailleur de rapporter la preuve d'une part d'un manquement du preneur, qui doit être caractérisé au jour de la demande et d'autre part que les agissements du preneur compromettent la bonne exploitation du fonds.



Au cas particulier, l'appelant fait valoir que les preneurs ont commis plusieurs manquements au cours de l'exécution du bail qui justifient la résiliation du bail, à savoir une inoccupation de la maison d'habitation et un défaut d'entretien des lieux loués.



Les intimés reconnaissent avoir cessé d'habiter la maison d'habitation qui leur était louée, déménageant à 6 kilomètres de l'exploitation et ce, à compter de 2017. 



Pour conclure que le défaut d'habitation des preneurs a compromis la bonne exploitation du fonds, l'appelant soutient que cette inoccupation a concouru à la dégradation des aménagements intérieurs de la maison d'habitation. En ce sens, il se fonde exclusivement sur le rapport d'expertise judiciaire déposé le 27 septembre 2022. 



Celui-ci indique s'agissant de ce bâtiment à usage d'habitation que :

'le plafond de la chambre en continuité du séjour présente des traces noires mouchetées provoquées par des champignons. La cause est une infiltration d'eau depuis la couverture au niveau des translucides. Les auréoles repérées sur le plancher bois dans le grenier semblent récentes et ne sont pas manifestes d'un défaut de réparation. Le problème devra néanmoins être traité rapidement. Les taches de moisissures ont été nettoyées par M. [P] entre le 14 avril et le 10 mai 2022.

À l'intérieur de l'habitation, le plafond de la salle à manger en continuité de la cuisine est endommagé. La cause des dommages est un dégât des eaux. Ce dégât des eaux a été provoqué par la fuite du ballon d'eau chaude positionné dans le grenier en niveau supérieur. M. [P] nous indique ne pas avoir fait de déclaration à son assureur au moment du sinistre. Le doublage en placoplâtre du plafond a été réalisé par M. et Mme [P] dans le cadre des aménagements intérieurs entrepris dans l'habitation. 

Le système de chauffage remplacé puis réparé à plusieurs reprises par M. et Mme [P] entre 1991 et 1999 est défaillant. Depuis 2017, la maison n'est plus habitée de manière régulière. Elle est utilisée selon les déclarations de M. et Mme [P] comme bureau et locaux sociaux pour les besoins de l'exploitation'.



Si l'appelant indique à juste titre, ainsi que cela est exposé par l'expert judiciaire, que l'absence de chauffage, l'occupation non continue de l'habitation et surtout un défaut d'aération périodique peuvent provoquer à moyen terme des dommages sur les aménagements intérieurs, il n'est pas discuté, comme précisé par l'expert, que ces 'aménagements intérieurs' ont été réalisés par les preneurs à leurs frais. 



Par ailleurs, l'absence de chauffage, l'occupation discontinue de l'habitation et le défaut d'aération régulière ne sont pas à l'origine des dommages constatés au plafond de la chambre (importantes tâches de moisissures et infiltrations) qui sont 'probablement causés par le défaut d'étanchéité de la couverture au niveau des translucides en lien avec les auréoles constatées sur le plancher du grenier' (p.28 du rapport de l'expert).



Or, ces désordres au niveau de la couverture qui imposent des réparations présentées par l'expert judiciaire comme étant 'nécessaires rapidement pour éviter toute aggravation des dommages en plafond' et incombant au propriétaire, ne sont pas liés à l'inoccupation du logement. 



S'agissant des dommages constatés sur le plafond de la salle à manger en continuité de la cuisine, provoqués par un dégât des eaux qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration de sinistre, l'affirmation des intimés selon laquelle ils ont prévenu leur bailleur du percement du ballon d'eau chaude, n'est étayée par aucun élément et est formellement contestée par l'appelant. Ces désordres qui n'ont fait l'objet d'aucune réfection et dont il n'est pas démontré qu'ils ont été portés à la connaissance du bailleur, peuvent dès lors, à tout le moins en partie, s'expliquer par la carence des preneurs qui n'ont pas effectué les diligences utiles. 



En sus de 'l'abandon' de la maison d'habitation dénoncé par le bailleur, ce dernier fait plus globalement état d'un défaut d'entretien sur l'ensemble des bâtiments d'habitation et d'exploitation, s'appuyant à cet égard sur un constat d'huissier dressé à sa demande le 13 avril 2021 ainsi que sur le rapport d'expertise judiciaire de septembre 2022. Il déplore ainsi la présence d'arbustes qui ne sont pas taillés et le développement d'arbustes, de végétation sur les sols, sur les façades des bâtiments d'exploitation. 



A ce titre, il échet de relever que l'expert judiciaire qui a constaté notamment la présence de lierre sur les façades des bâtiments d'exploitation a précisé que celle-ci n'est pas à l'origine des désordres sur les charpentes, sur les toitures ou sur les murs. 



L'appelant fait encore référence aux menuiseries extérieures sur la façade sud de la bâtisse ancienne à usage d'étable, laiterie, logement, qui sont en très mauvais état ainsi qu'à des carreaux brisés au niveau du poulailler. 



La cour observe que les descriptions faites à la fois par l'huissier de justice en 2021 et par l'expert judiciaire en septembre 2022 montrent une ferme qui, dans son ensemble, présente un état de vétusté particulièrement avancé, s'agissant plus spécialement des bâtiments d'exploitation. Il importe également de relever, comme rappelé par l'expert judiciaire, que l'ensemble laiterie, étable, hangar n°1 a été aménagé dans un bâtiment traditionnel qui, constituant les restes de l'Abbaye cistercienne de [10], est inscrit à l'inventaire des monuments de France depuis 1927. 



Pour cette ancienne bâtisse, l'expert judiciaire a conclu que le couvert n'est pas assuré et les désordres sont liés à sa vétusté, aggravée par un défaut de réparation de la couverture depuis ces dernières années. 



S'agissant d'un autre bâtiment appelé 'logement' mais qui n'a jamais servi d'habitation, l'expert a également constaté que le clos et le couvert n'étaient pas assurés en raison d'un grave défaut de réparations de la couverture de la part du propriétaire, au cours des 30 dernières années. 



L'absence d'entretien des lieux reprochée aux preneurs doit nécessairement s'apprécier au regard de la vétusté des lieux mais également du défaut de réalisation de travaux assurant l'étanchéité des constructions à l'eau et à l'air. 



Si, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est réputé avoir reçu les bâtiments en bon état général, il n'est pas contestable au regard des indications données par l'expert judiciaire, que les lieux présentaient déjà lors de la conclusion du bail, en 1997, un état de vétusté avancé qui a persisté du fait notamment du défaut de réalisation des grosses réparations devant être assurées par le propriétaire. 



 Au surplus, il convient de rappeler qu'en application de l'article L 415-4 du code rural, seules les réparations locatives ou de menu entretien, si elles ne sont pas occasionnées ni par la vétusté, ni par le vice de construction ou de la matière, ni par force majeure, sont à la charge du preneur.



Or, il vient d'être démontré que les dommages les plus importants ne résultent pas d'un manquement des preneurs à leur obligation d'entretien mais au contraire d'une carence du bailleur à réaliser les grosses réparations. 



En définitive, au vu de l'ensemble de ces éléments, il doit être retenu que n'est pas rapportée la preuve que le défaut d'entretien des lieux par les preneurs - limité à une absence d'information d'un sinistre dégât des eaux -, ainsi que l'inoccupation du logement loué compromettent la bonne exploitation du fonds.



En conséquence, il convient, avec ajout des motifs qui précèdent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté le bailleur de sa demande de résiliation du bail aux torts des preneurs. 



IV- Sur la demande indemnitaire au titre de la remise en état de la parcelle n°[Cadastre 7]



Le tribunal, se fondant sur le constat d'huissier établi le 18 octobre 2021 ainsi que sur un courrier du 31 octobre 2020 rédigé par le bailleur, manifestant son refus de faire arracher les souches de chênes abattus mais son accord pour prendre en charge les frais de remise en état du haut du 'pré du regard' (parcelle n°[Cadastre 7]) dans la limite de 200 euros, a considéré que l'existence des dégâts n'était pas contestable ni contestée. Il a considéré que l'arrachage des souches est nécessaire compte tenu de la prolifération des ronces qu'elles engendrent. Le tribunal a dès lors retenu le devis produit par les preneurs portant sur l'arrachage de ces souches et le nivelage des ornières, pour un montant de 1.056 euros. 



Aux termes de ses dernières écritures, l'appelant, visant les dispositions de l'article 1217 du code civil dans sa version postérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, expose que les preneurs ont exercé unilatéralement leur faculté de remplacement en faisant intervenir de leur propre chef une entreprise de travaux agricoles alors même qu'ils ne l'ont jamais mis en demeure de s'exécuter. Il souligne que les échanges intervenus entre les parties en fin d'année 2020 ne peuvent s'apparenter à une telle sommation. Aussi, en l'absence de mise en demeure préalable prévue expressément par l'article 1231 du code civil, il soutient que le tribunal ne pouvait entrer en voie de condamnation à son égard. En réponse à l'argumentation adverse, l'appelant fait valoir que l'ancien article 1184 du code civil qui serait applicable à la date de renouvellement du bail, soit le 1er janvier 2015, permettait d'obtenir l'exécution forcée en nature d'une obligation pécuniaire mais la jurisprudence qui se dégageait de l'ancien article 1144 du code civil retenait qu'en l'absence de mise en demeure adressée au bailleur d'avoir à effectuer les travaux et d'une décision de justice autorisant le preneur à les faire exécuter, le bailleur n'était pas tenu d'en supporter la charge.



Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés font valoir que les dispositions des articles 1217 et 1222 du code civil, résultant de l'ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables dès lors que le bail renouvelé au 1er janvier 2015 est antérieur à l'application de la réforme du droit des obligations. Ils font ainsi remarquer que ce sont les anciennes règles du code civil qui trouvent à s'appliquer. En tout état de cause, les intimés expliquent qu'ils ont demandé à de multiples reprises la prise en charge par le bailleur de la remise en état de la parcelle qui avait été saccagée lors de l'enlèvement d'arbres. Il souligne encore que le bailleur n'avait proposé à titre de dédommagement qu'une somme de 200 euros, ce qui était très inférieur à la réalité du préjudice.







Sur ce, la cour



L'article 9 de l'ordonnance nº 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats dispose que 'les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er octobre 2016. Les contrats conclus avant cette date demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d'ordre public'.



L'article 1144 ancien du code civil, aux termes duquel le créancier peut, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur, ne fait pas obstacle à ce que le créancier accomplisse les travaux de sa propre initiative et sans autorisation judiciaire, après avoir mis le débiteur en demeure, chaque fois que l'urgence le commande.



En l'espèce, le bail rural en cause a été renouvelé le 1er janvier 2015 de sorte que ce sont les dispositions du code civil antérieures à la réforme qui sont applicables. 



Il résulte des écritures des parties ainsi que des pièces produites aux débats qu'au cours de l'hiver 2019-2020, le bailleur a fait intervenir un bûcheron pour abattre 8 chênes importants situés sur la parcelle D [Cadastre 7] à usage de prairie. L'huissier, dans son constat du 8 octobre 2021, a constaté qu'après ces travaux de débardage, le terrain a été dégradé, aucun nivellement de terrain n'ayant été réalisé et les souches et déchets végétaux étant restés sur le terrain. L'huissier observait également que le terrain présentait les traces visibles de passage d'engins avec la création d'ornières. 



Les preneurs intimés ont fait établir un devis le 13 janvier 2021 par la SARL STAM, société d'élagage et de terrassement aux fins de procéder à l'arrachage des souches de chênes, au nivelage des ornières dans le champ ainsi qu'à l'évacuation des branchages. Le devis s'élève à la somme de 1.056 euros. 



Il est acquis aux débats que les preneurs intimés n'ont pas sollicité d'autorisation judiciaire pour faire réaliser lesdits travaux. Ils ont en revanche demandé au bailleur, par courrier recommandé du 1er mars 2021, par l'intermédiaire de leur conseil, qu'il prenne en charge cette dépense, l'invitant à un paiement par chèque libellé à l'ordre de 'Carpa'. Contrairement aux protestations opposées par l'appelant, ce courrier s'analyse comme une mise en demeure au sens de l'ancien article 1144 du code civil. 



S'agissant de la condition d'urgence posée par ce texte, la cour observe qu'elle n'est pas caractérisée par les pièces produites aux débats. Les preneurs qui indiquent n'avoir cessé de solliciter le bailleur courant 2020 pour obtenir la réalisation par ses soins des travaux ne justifient que du courrier précité de leur conseil, daté du 1er mars 2021, sollicitant la prise en charge du coût financier des travaux devisés en janvier 2021, soit plus d'un an après la survenance de la cause alléguée des désordres. 



Ensuite, si les intimés soutiennent que l'abattage des arbres a occasionné des dommages notamment aux canalisations d'eau, provoquant des inondations sur les parcelles voisines, les attestations des trois propriétaires riverains déplorant des écoulements d'eau anormaux sur leurs parcelles à la fin de l'hiver 2020 ne permettent pas d'établir avec certitude un lien de causalité entre les travaux réalisés par l'appelant sur la parcelle D [Cadastre 7] et ces inondations. En effet, ces attestants, après description des désordres sur leurs fonds, rapportent 'nous avons appris par la suite que des travaux d'abattage d'arbres avaient engendré la rupture d'une canalisation au niveau du point de captage situé en haut du pré' ou encore 'j'ai appris par la suite que l'eau qui s'infiltrait dans les terres venait d'une fuite sur une canalisation d'eau qui traversait le champ et qui n'était pas réparée depuis quelques mois et ce malgré la fuite qui était signalée. La réparation faite, tout a disparu'. A cet égard, il échet d'observer que les travaux devisés ne portent pas sur la réfection d'une canalisation fuyarde. 



L'urgence de la situation ne peut dès lors résulter du constat des parcelles riveraines en partie inondées. 



Enfin et surtout, si aux termes du courrier de leur conseil du 1er mars 2021, adressé au bailleur, les intimés ont sollicité de ce dernier la prise en charge de la facture de la société STAM et si dans leurs écritures, ils présentent ces travaux devisés comme ayant été réalisés, force est de constater qu'aucune facture n'est produite aux débats. Ils ne rapportent dès lors pas la preuve d'avoir avancé cette dépense, cela se trouvant au demeurant corroboré par le constat d'huissier qu'ils ont eux-même fait dresser à leur départ, le 29 décembre 2023, indiquant 'la parcelle n°[Cadastre 7] est divisée en deux parties par une haie d'Est en Ouest (...). Au Sud de cette haie, sur la partie Sud de la parcelle n°[Cadastre 7], je constate des monticules couverts de ronces. Sous ces monticules, il existe des souches ou morceaux de bois.'



Au vu de ce qui précède, les conditions de l'article 1144 ancien du code civil n'étant pas réunies, les intimés ne peuvent valablement solliciter la prise en charge par le bailleur de la somme de 1.056 euros au titre des dégradations survenues lors de l'hiver 2020-2021 sur la parcelle n° [Cadastre 7].



Le jugement entrepris sera réformé en ce sens. 



V- Sur la demande en paiement des fermages impayés 



 Aux termes de ses dernières écritures, l'appelant, se fondant sur le rapport d'expertise judiciaire, indique que le montant total des fermages pour la période allant de 2015 à 2021 s'élève à la somme de 45.312 euros et que le solde restant dû par les preneurs se chiffre à 21.747 euros, déduction faite de leurs versements.



Aux termes de leurs dernières écritures, les intimés relèvent que l'expert judiciaire a évalué le montant des fermages dus sur la période de 2015 à 2021 à la somme totale de 43.917 euros. Ils ajoutent que leurs règlements s'élèvent à un total non pas de 23.565,45 euros comme renseigné par l'expert mais de 26.205,88 euros. Ils soulignent qu'en 2015, ils se sont acquittés d'un fermage de 3.803 euros et non de 2.632,15 euros comme indiqué par l'expert et qu'en 2017, ils ont réglé une facture de 1.469,84 euros au titre du remplacement de gouttières. Ils estiment en conséquence qu'ils ne sont redevables que d'une somme maximum de 17.706,12 euros. 



Sur ce, la cour



Aux termes de son rapport définitif, l'expert judiciaire, après visite, description, sondages et classement des parcelles de terre, a proposé de retenir un fermage annuel de 154,73 euros par hectare, soit pour les 21ha 97a 08ca, un fermage de 3.399,69 euros et ce, au regard des arrêtés préfectoraux applicables relatifs aux calculs du prix des fermages des terres agricoles. 



Pour le reste de l'exploitation, sans prendre en compte les améliorations effectuées par les preneurs, l'expert judiciaire a fixé le fermage annuel à 1.537 euros pour les bâtiments d'exploitation et à 1.273 euros pour l'habitation.



Après application des indices des fermages applicables pour les années 2015 à 2021 et ajout de la contribution des preneurs au paiement de la taxe de la chambre d'agriculture (soit 110 euros par an), l'expert judiciaire a calculé une somme totale de 43.917 euros due au titre des fermages de 2015 à 2021.



Le chiffrage de 45.312 euros dont fait état l'appelant correspond à celui qui figurait au pré-rapport. L'expert, dans les suites d'un dire du conseil des intimés, a revu la notation de la zone 1 de la parcelle D [Cadastre 7], des parcelles D [Cadastre 1] et D [Cadastre 2], impropres à la culture ainsi que celle de la zone 4 de la parcelle D [Cadastre 3] en raison de la faible profondeur du sol. Ces corrections l'ont conduit à minorer le fermage précédemment proposé pour ces terres agricoles. 



L'appelant ne discute pas le dernier calcul ainsi revu par l'expert judiciaire. 



Il convient toutefois de rappeler que le tribunal a d'ores et déjà statué sur le fermage 2021, condamnant solidairement les preneurs à payer au bailleur la somme de 3.737,60 euros. Aucune des parties n'a critiqué cette disposition que ce soit dans le cadre de l'appel principal ou d'un appel incident, de sorte qu'elle est devenue définitive. Il s'ensuit que l'arriéré de fermage ne peut dès lors porter que sur la période allant du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2020 et s'élève ainsi selon les calculs de l'expert judiciaire à une somme totale de 37.556 euros.



S'agissant des règlements opérés par les preneurs au titre des fermages, l'expert judiciaire a, au vu des justificatifs qui lui ont été transmis par ces derniers, chiffré ces versements à hauteur de 23.565,45 euros, sur la période 2015 à 2021. Dans la mesure où le fermage 2021 fait déjà l'objet d'une condamnation définitive distincte, il y a lieu de prendre en considération les seuls versements des preneurs effectués en contrepartie des loyers dus de 2015 à 2020, le total s'élevant ainsi à 19.853,51 euros (23.565,45 euros - 3.711,94 euros [règlement mentionné au titre du fermage 2021]).



Les preneurs affirment avoir réglé au titre du fermage de l'année 2015 la somme de 3.803 euros sans toutefois produire aux débats de justificatif en ce sens. Il convient, au demeurant, de relever qu'ils n'ont adressé aucun dire à l'expert judiciaire sur ce point à réception du pré-rapport retenant un versement de 2.632,15 euros au titre de l'année 2015. 



S'agissant de la facture du 17 décembre 2016, d'un montant de 1.469,84 euros réglée par les preneurs le 25 février 2017 et correspondant à un remplacement de gouttière et à la réparation de tôles fibro abîmées, il apparaît, à la lecture des échanges de courriels entre les parties les 22 et 23 juin 2016, que ces travaux concerneraient le hangar n°3 dont la couverture est en tôles fibrociment amiantée. L'expert judiciaire a précisé dans son rapport que pour les hangars n°2 et n°3, ' des travaux de réparation ponctuels ont été engagés par le preneur à ses frais alors qu'il s'agit de désordres sur la charpente et la couverture, causés par la vétusté. Pour être pérennes, ces travaux devront être consolidés aux frais du propriétaire (bande de rive, bardage).'



Il importe également de rappeler que si l'entretien des gouttières incombe au preneur, il appartient au bailleur de prendre en charge le coût des réparations ou de remplacement de ces équipements. 



A cet égard, la cour relève que l'appelant n'a pas démenti les indications données par le preneur dans son courriel du 22 juin 2016 'cela fait plusieurs années que je répare ou fait réparer les gouttières mais elles au moins 40 ans et sont usé et les crochets aussi. De ce fait il pleut à l'intérieur du hangar abîmant le foin et mouillant la paille qui me sert pour les vaches (sic)'. En effet, le bailleur a répondu le 23 juin 2016: 'le fermage que vous me versez ne couvre pas la totalité des frais d'assurances incendie et des taxes foncières. Chaque année je suis en déficit sur la ferme. Prenez-vous en charge !'.



Il se déduit de ces éléments que les preneurs ont fait réaliser des travaux de réparation sur la couverture et de remplacement de gouttières qui incombaient au bailleur. C'est dès lors à bon droit qu'ils sollicitent que cette facture vienne en déduction de leur