Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 4 juillet 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 04 JUILLET 2024









N° RG 21/05127 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MJZW







S.A.R.L. IMMOSKY 33



c/



[O] [P]

























Nature de la décision : REOUVERTURE DES DEBATS 

 RENVOI A L'AUDIENCE DU 07 NOVEMBRE 2024





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 juillet 2021 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (chambre : 7, RG : 21/00252) suivant déclaration d'appel du 10 septembre 2021





APPELANTE :



S.A.R.L. IMMOSKY 33 agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4] - [Localité 1]



Représentée par Me SOL substituant Me Emmanuel LAVAUD de la SELARL EMMANUEL LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉ :



[O] [P]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]



Non représentée, assignée à étude d'huissier







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- par défaut



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *







EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Le 22 mai 2017, M. [P] a signé un mandat de recherche avec la société Immosky 33, moyennant le versement d'une commission fixée à 15 000 euros, l'agence immobilière disposant parallèlement d'un mandat de vente confié par M. [B], propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].



Le même jour, la société Immosky a fait visiter ce bien à M. [P] lequel a fait une offre d'acquisition du bien immobilier appartenant à M. [B], aboutissant à la signature d'un compromis de vente entre les parties le 21 juin 2017, sous diverses conditions suspensives et notamment celle tenant à l'obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur, la réitération de la vente sous forme authentique devant intervenir au plus tard le 21 janvier 2018.



Selon courrier recommandé avec accusé de réception de son conseil du 13 juin 2018, la société Immosky 33 a vainement mis en demeure M. [P] de réitérer la vente sous la forme authentique.



Par lettre recommandée avec accusé de réception de son conseil du 30 novembre 2020, la société Immosky 33 a mis en demeure M. [P] de l'indemniser de son préjudice causé par son refus fautif de réitérer la vente sous la forme authentique, correspondant au montant de sa commission, soit 15.000 euros. 



Cette mise en demeure étant restée infructueuse, la société Immosky 33 a, par acte du 4 janvier 2021, fait assigner M. [P] en indemnisation devant le tribunal judiciaire de Bordeaux. 



Par jugement réputé contradictoire du 13 juillet 2021 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné M. [P] à verser à la société Immosky 33 la somme de 1 000 euros au titre des diligences effectuées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

- condamné M. [P] à verser à la société Immosky 33 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

- condamné M. [P] aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit.



La société Immosky 33 a relevé appel de ce jugement par déclaration du 10 septembre 2021, en ce qu'il a : 

- condamné M. [P] a verser à la société Immosky 33 la somme de 1 000 euros au titre des diligences effectuées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun,

- condamné M. [P] à verser à la société Immosky 33 la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.











Par dernières conclusions déposées le 20 septembre 2021, la société Immosky, au visa des articles 1240 et 1231 et suivants du code civil, demande à la cour de :

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité l'indemnisation de la société Immosky 33 à la somme de 1 000 euros,

- condamner M. [P] à verser à la société Immosky 33 la somme de 15 000 euros en réparation de son entier préjudice, 

- condamner M. [P] à régler la somme de 3 000 euros à la société Immosky 33 au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emmanuel Lavaud sur le fondement de l'article 699 du code de procédure civile. 



M. [P] n'a pas constitué avocat. Il a été assigné par remise de l'acte à l'étude. 



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 23 mai 2024. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2024. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Il est rappelé qu'en application des dispositions de l'article 954 dernier alinéa du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputé s'en approprier les motifs. 



Après avoir rappelé que compte tenu du mandat de recherche liant les parties, seules les dispositions de l'article 1231-1 du code civil s'appliquaient en application du principe du non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, le tribunal a retenu que la simple circonstance que l'acquéreur se soit montré défaillant ne suffisait pas, en l'absence de circonstances particulières ou de mauvaise foi, en l'occurence non établies, à caractériser un manquement contractuel vis-à-vis de l'agence immobilière et que la vente n'ayant pas été effective au sens de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, la société Immosky n'avait pas pu être privée d'une commission à laquelle elle ne pouvait prétendre et ne pouvait donc être indemnisée qu'au titre des diligences effectuées et non d'un gain manqué, estimant qu'il convenait d'indemniser la visite du bien réalisée grâce aux diligences de l'agence immobilière à hauteur de 1.000 euros. 



La société Immosky 33 critique le jugement entrepris, faisant valoir que toutes les conditions suspensives prévues dans le compromis étant réalisées, la vente était parfaite, la non-réitération de la vente sous la forme authentique constituant alors une faute de l'acquéreur engageant sa responsabilité tant contractuelle que délictuelle, le préjudice subi correspondant au montant de la commission prévue, soit 15.000 euros.



Sur ce, 



Si l'opération pour laquelle l'agent immobilier a été mandaté n'a pas été effectivement conclue, alors l'agent immobilier n'a pas droit à sa rémunération.



Aucune commission ne peut être exigée ou même acceptée par l'agent immobilier ayant concouru à une opération qui n'a pas été effectivement conclue, celui-ci ne pouvant prétendre qu'à des dommages-intérêts en cas d'échec de l'opération du fait du candidat acquéreur, étant rappelé que lorsque l'engagement des parties contient une condition suspensive, l'opération ne peut être regardée comme effectivement conclue tant que la condition suspensive n'est pas réalisée. 



En l'espèce, il est produit aux débats le contrat de mandat, signé le 22 mai 2017, par lequel M. [P], agissant en qualité d'acquéreur éventuel, a mandaté l'agence immobilière Immosky 33 afin de rechercher et négocier pour son compte, en vue d'acquérir le bien immobilier suivant : maison de 70m2 minimum sur les communes de [Localité 6] Métropole, le montant de la rémunération de l'agent immobilier étant fixé, 'en cas d'achat d'un bien présenté par l'agence', à 15.000 euros.



La société Immosky justifie avoir fait visiter le même jour à M. [P] le bien sis [Adresse 5] à [Localité 6] appartenant à M. [B] et un compromis de vente a été régularisé le 21 juin 2017 entre M. [B], vendeur, et M. [P], acquéreur, sous diverses conditions suspensives et notamment celle tenant à l'obtention d'un prêt immobilier par l'acquéreur, l'acte précisant précisant en page 4, dans un paragraphe intitulé 'Négociation' que: 'Les parties reconnaissent que les termes, prix et conditions des présentes ont été négociés par l'agence Immosky à [Localité 6] (..)', la réitération authentique de la vente devant intervenir au plus tard le 21 janvier 2018.



Il est acquis qu'en dépit de la mise en demeure adressée à cette fin par la société Immosky à M. [P], la vente n'a jamais été réitérée par acte authentique.



C'est à tort que l'appelante soutient que nonobstant la renonciation de M. [P] à réitérer la vente en la forme authentique, la vente était parfaite en sorte qu'elle a droit à sa rémunération. En effet, dès lors que le compromis de vente comportait une condition suspensive d'obtention d'un prêt immobilier dont la réalisation n'est pas démontrée, la mise en demeure précitée en date du 13 juin 2018 mentionnant au contraire qu''aucune information concernant l'obtention du prêt à obtenir par l'acquéreur n'a été fournie', la vente ne peut être regardée comme effectivement conclue, l'agent immobilier n'ayant en conséquence pas droit à rémunération en exécution du mandat le liant à M. [P]. 



Cependant, si les parties à un contrat n'ont pas le choix du fondement juridique de responsabilité qu'elles entendent mettre en oeuvre en vertu de la règle du non cumul des responsabilités, force est de constater que l'acquéreur dont le comportement fautif dans la réitération de la vente a fait perdre à l'agence le montant de ses honoraires doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à celui-ci du préjudice qu'il a causé (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n°07-12.449)



En effet, le principe de non option des responsabilités contractuelle et délictuelle ne fait pas obstacle à ce que l'agence immobilière sollicite l'indemnisation de son préjudice sur le fondement de la responsabilité délictuelle.



En l'espèce, M. [P], mis en demeure de procéder à la réitération de l'acte authentique de vente, n'a donné aucune explication sur les motifs de sa renonciation et ne justifie pas avoir effectué les diligences nécessaires à la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt. Par ses carences, la vente ne s'est pas réalisée, ce qui a privé l'agence immobilière de sa commission. 



Toutefois, le préjudice subi par la société Immosky résultant des manquements de M. [P] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de percevoir tout ou partie de sa rémunération à la suite de la réitération de la vente et non en l'indemnisation de la totalité de son préjudice financier comme le soutient l'agence immobilière. 



Il convient en conséquence d'inviter la société Immosky à conclure sur ce point dans le cadre de la réouverture des débats prévue au dispositif de l'arrêt. 



PAR CES MOTIFS

La Cour, 

Infirme le jugement en ce qu'il a condamné M. [P] à verser à la SARL Immosky 33 la somme de 1.000 euros au titre des diligences effectuées sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun, 

Statuant à nouveau dans cette limite, 

Ordonne la réouverture des débats et renvoie l'affaire à l'audience du 07 NOVEMBRE 2024 à 14H00 SALLE A afin de permettre aux parties de conclure sur le préjudice lié à la perte de chance de la société Immosky 33, 

Dit qu'une nouvelle clôture interviendra le 24 OCTOBRE 2024,

Réserve les demandes présentées au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens. 



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,