Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 4 juillet 2024

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 04 JUILLET 2024









N° RG 22/03430 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MZO6







[V] [U]

[X] [U]



c/



[A] [B]



























Nature de la décision : AU FOND





























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 20 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX ( RG : 21/02653) suivant déclaration d'appel du 15 juillet 2022





APPELANTS :



[V] [U]

né le 22 Août 1957 à [Localité 6]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



[X] [U]

née le 23 Août 1969 à [Localité 4]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Nadia CHEKLI, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉE :



[A] [B]

née le 11 Juillet 1947 à [Localité 5]

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]



Représentée par Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Bérengère VALLEE, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,



Greffier lors des débats : Séléna BONNET





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *



EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE



Par acte sous seing privé du 1er mai 2015, M. [V] [U] et Mme [X] [U] ont consenti à Mme [A] [B] un bail d'habitation portant sur une maison à usage d'habitation située [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, une provision de 100 euros par mois pour les charges d'électricité et d'eau jusqu'à l'installation d'un compteur individuel.



Par courrier avec accusé de réception du 15 juillet 2020, les époux [U] ont donné congé pour reprise à Mme [B], qui a quitté les lieux le 3 avril 2021.



Par acte du 28 septembre 2021, Mme [B] a assigné les époux [U] devant le juge des contentieux de la protection du pôle protection et proximité du tribunal judiciaire de Bordeaux, aux fins notamment de les voir condamner à lui rembourser l'ensemble des provisions payées depuis la signature du bail, ainsi que de constater que le congé qui lui a été délivré était frauduleux.



Par jugement contradictoire du 20 mai 2022 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

- condamné solidairement les époux [U] à rembourser à Mme [B] la somme de 7 200 euros au titre des provisions pour charges versées pour la période du 1er mai 2015 au 3 avril 2021,

- débouté les époux [U] de leur demande reconventionnelle en paiement au titre de la régularisation des charges,

- dit que le congé délivré le 15 juillet 2020 pour reprise est frauduleux,

- condamné solidairement les époux [U] à payer à Mme [B] la somme de 600euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

- condamné solidairement les époux [U] aux dépens,

- condamné solidairement les époux [U] à payer à Mme [B] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- rejeté le surplus des demandes,

- rappelé que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.



Par déclaration du 15 juillet 2022, les époux [U] ont relevé appel de l'ensemble des chefs de ce jugement sauf en ce qu'il a rejeté le surplus des demandes et, par dernières conclusions déposées le 3 mars 2023, ils demandent à la cour de :

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, 

Statuant à nouveau,

A titre principal,

- débouter Mme [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 7 410,69 euros au titre de la régularisation de charges et de la consommation d'électricité,

- juger valide le congé pour reprise délivré à Mme [B] par courrier recommandé avec accusé de réception du 15 juillet 2020,

A titre subsidiaire,

- débouter Mme [B] de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions.

- juger que la condamnation solidaire de M. et Mme [U] au titre du remboursement des provisions sur charges ne saurait excéder la somme de 3 600 euros pour la période du 3 avril 2018 au 3 avril 2021,

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 7 410.69 euros au titre de la régularisation de charges et de la consommation d'électricité,

- ordonner la compensation entre les sommes dues,

- juger que Mme [B] ne justifie d'aucun préjudice au titre du congé de reprise frauduleux, 

En tout état de cause,

- débouter Mme [B] de son appel incident ainsi que de toutes ses demandes, fins et conclusions,

- ordonner à Mme [B] de rembourser la somme de 8 800 euros versée par les époux [U] en exécution du jugement du 20 mai 2022, 

- condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens, dont distraction au profit de Maître Nadia Chekli, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions déposées le 22 décembre 2022, Mme [B] demande à la cour de :

- confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bordeaux du 20 mai 2022, sauf en ce qu'il a :

* condamné solidairement M. et Mme [U] à payer à Mme [B] la somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral.

Statuant à nouveau sur le montant de l'indemnisation allouée,

- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à Mme [B] la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts, 

- débouter M. [U] et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes contraires et/ou reconventionnelles, 

Y ajoutant pour la procédure d'appel,

- condamner in solidum M. et Mme [U] à payer à Mme [B] la somme de 3 500 euros à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'affaire a été fixée à l'audience rapporteur du 23 mai 2024. 



L'instruction a été clôturée par ordonnance du 10 mai 2024. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la demande en restitution des charges



Constatant que Mme [B] avait réglé la somme de 7.200 euros au titre des provisions sur charges de mai 2015 à avril 2021, que les bailleurs ne justifiaient, sur cette période, d'aucun décompte de charges et n'avaient effectué aucune régularisation annuelle tout au long de la durée du bail, pas plus qu'ils ne démontraient que la locataire avait effectivement bénéficié d'une individualisation de son compteur d'électricité à compter d'octobre 2020, le tribunal a condamné solidairement les époux [U] à rembourser à Mme [B] la somme de 7.200 euros correspondant aux provisions sur charges reçues. 











Les époux [U], appelants, critiquent cette décision, faisant valoir que le premier juge, non seulement n'a pas pris en compte les pièces produites dans leur intérêt, à savoir les décomptes de charge, les factures d'eau et d'électricité et les justificatifs de l'individualisation des compteurs d'électricité, mais a méconnu les règles relatives à la prescription triennale en matière de restitution des charges. 



Mme [B] conclut au contraire à la confirmation du jugement entrepris, maintenant que les bailleurs n'ont jamais justifié annuellement des charges ni procédé à la régularisation de celles-ci. 



Sur ce, 



Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, 



'Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires (...).'



En l'espèce, il est acquis qu'entre le 1er mai 2015 et le 3 avril 2021, Mme [B] a réglé la somme de 7.200 euros, correspondant à 72 mois à 100 euros, à titre de provisions sur les charges d'électricité et d'eau.



Il est constant que l'action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, ce jour étant celui de la régularisation des charges qui seule permet au preneur de déterminer l'existence d'un indu, et non celui du versement de la provision (3ème Civ., 9 novembre 2017, n°16-22.445). 



Contrairement à ce qu'ils allèguent, les époux [U] ne justifient pas avoir procédé à la moindre régularisation annuelle des charges tout au long de la durée du contrat de bail, en sorte qu'ils ne peuvent se prévaloir de la prescription triennale invoquée, Mme [B] étant recevable à réclamer la restitution de l'intégralité des charges versées du 1er mai 2015 au 3 avril 2021.



Au soutien de leur appel, les appelants produisent des factures d'eau et d'électricité établies au nom de M. [U] et qui concernent à l'évidence les deux logements locatifs appartenant aux bailleurs, ainsi qu'un décompte de répartition de charges entre leurs deux locataires, à savoir Mme [B] et M. [F], établi par les époux [U] manifestement de manière forfaitaire dans la mesure où les logements de ces deux locataires étaient desservis par un seul et même compteur. Si les époux [U] soutiennent que l'individualisation des compteurs a été effectuée en octobre 2020, ils échouent à rapporter la preuve que Mme [B] - qui le conteste- a effectivement bénéficié d'une individualisation de son compteur d'électricité à compter de cette date, les pièces communiquées (à savoir une demande de raccordement, une proposition de devis non signé et une facture de souscription au nom de Mme [F]), étant insuffisantes à démontrer celle-ci. 



Au regard de ces éléments et en application des dispositions précitées, c'est à bon droit que le tribunal a condamné solidairement les époux [U] à rembourser la somme de 7.200 euros à Mme [B], le jugement entrepris étant confirmé de ce chef. 



Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de la régularisation des charges



Les époux [U] demandent à titre reconventionnel la condamnation de Mme [B] à leur payer la somme de 7.410,69 euros au titre de la régularisation des charges. 



Cependant, ainsi qu'il a été vu ci-avant, les factures produites, établies au nom de M. [U] et qui correspondent manifestement à la consommation globale des deux logements locatifs appartenant aux bailleurs, sont insuffisantes à démontrer la réalité de la créance alléguée à l'encontre de Mme [B], de sorte qu'il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [U] de leur demande reconventionnelle. 



Sur la validité du congé délivré pour reprise du logement



Le tribunal a estimé qu'en délivrant un congé pour reprise à Mme [B] pour le premier mai 2021, en proposant le bien à la location saisonnière dès le 15 juillet 2021, soit trois mois et demi après le départ de la locataire, et en ne justifiant pas d'une cause légitime qui aurait empêché [L] [U] d'occuper le logement litigieux à tout le moins dès l'été 2021, les époux [U] ont donné frauduleusement congé à Mme [B], précisant que celle-ci ayant depuis quitté les lieux, elle ne demandait pas son maintien dans le logement. 



Les époux [U], appelants, contestent le caractère frauduleux du congé délivré par eux, invoquant les complications inhérentes à la grossesse de leur fille [L] [U], bénéficiaire de la reprise, la nécessité de réaliser des travaux dans le logement et enfin, le fait que le logement a finalement été occupé par leur fils [W] [U]. 



Mme [B] conclut à la confirmation du jugement. 





Sur ce, 



Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

 

'I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

(...)

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(...)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.'



En l'espèce, les époux [U] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 15 juillet 2020, notifié à Mme [B] un congé pour reprise, en l'espèce pour permettre à leur fille [L] [U] d'occuper le logement loué à compter du 1er mai 2021. 



Or, il n'est pas contesté que Mme [L] [U], bénéficiaire de la reprise, n'a jamais occupé le bien litigieux, celui-ci ayant au contraire été proposé à la location saisonnière sur les sites AIRBNB et FACEBOOK dès le 15 juillet 2021 ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat d'huissier dressé par la SCP Marconi Meillan Millot, produit par Mme [B]. 



Il est constant que le bénéficiaire de la reprise doit occuper effectivement les lieux dans un délai raisonnable après le départ du locataire, à titre d'habitation principale et pour une durée suffisante, sauf si l'inoccupation est due à une cause légitime ou extérieure au bailleur. 







En premier lieu, il n'est pas justifié de la nécessité de travaux rendant impossible la reprise des lieux par [L] [U], l'état des lieux de sortie démontrant au contraire que le logement loué par Mme [B] était dans un état équivalent à celui existant lors de l'entrée dans les lieux. 



En deuxième lieu, s'il ressort d'une attestation médicale produite en appel que l'état de santé de [L] [U] lors de sa grossesse débutée le 11 octobre 2020 a nécessité un arrêt total de son activité professionnelle avec repos à domicile à compter du mois de février 2021, il est établi que cette dernière a donné naissance à son enfant le 6 juillet 2021, soit trois mois après le départ de la locataire et qu'elle aurait donc pu, comme l'indique jugement le premier juge, intégrer le logement loué précédemment par Mme [B] à compter de cette date, ce qu'elle n'a pas fait, le logement litigieux ayant finalement été reloué à partir du 15 juillet 2021 dans le cadre de locations saisonnières. 



En troisième lieu, il est indifférent que le fils des bailleurs, [W] [U], ait ponctuellement occupé le logement, ce dernier n'étant pas bénéficiaire de la reprise. 



A défaut de motif légitime justifiant l'absence de reprise, le tribunal doit être approuvé en ce qu'il a jugé que le congé pour reprise délivré à Mme [B] était frauduleux, le jugement étant confirmé de ce chef. 



Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [B]



Mme [B], appelante incidente, sollicite des dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros, faisant valoir que du fait du congé délivré frauduleusement, elle a été contrainte de déménager à l'âge de 74 ans, ce qui lui a occasionné des frais ainsi qu'un préjudice moral. 



A l'appui de sa demande, elle ne produit toutefois aucune pièce justificative, relative notamment au préjudice financier allégué. 



Le tribunal mérite confirmation en ce qu'il a considéré que Mme [B] avait, suite au congé frauduleux, subi un préjudice moral du fait de son déménagement forcé, ce préjudice ayant été justement évalué à la somme de 600 euros. 



Sur les dépens et les frais irrépétibles



Il y a lieu de confirmer la décision entreprise en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes de l'article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Les époux [U], qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne en application de l'article 699 du code de procédure civile.



En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Sur ce fondement, les époux [U] seront condamnés in solidum à payer la somme de 2.000 euros à Mme [B]. 



PAR CES MOTIFS



La Cour, 



Confirme le jugement entrepris, 



Y ajoutant, 



Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [X] [U] à payer à Mme [A] [B] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum M. [V] [U] et Mme [X] [U] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de Maître Dominique Laplagne en application de l'article 699 du code de procédure civile.



Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier, Le Président,