Cour d'Appel · 1ère Chambre — 4 juillet 2024

VS/OC



























































 

















COPIE OFFICIEUSE

COPIE EXÉCUTOIRE

à :

- SCP PATUREAU DE MIRAND - LE GALLOU

- SCP ROUET HEMERY & ROBIN



Expédition TJ



LE : 04 JUILLET 2024

COUR D'APPEL DE BOURGES

CHAMBRE CIVILE



ARRÊT DU 04 JUILLET 2024



N° - Pages







N° RG 23/00583 - N° Portalis DBVD-V-B7H-DR3S



Décision déférée à la Cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection de CHATEAUROUX en date du 12 Mai 2023 



PARTIES EN CAUSE :



I - Mme [Z] [E]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Pierre-yves LE GALLOU de la SCP PATUREAU DE MIRAND - LE GALLOU, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



APPELANTE suivant déclaration du 09/06/2023



II - M. [V] [J]

né le 04 Juillet 1944 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Sébastien ROBIN de la SCP ROUET HEMERY & ROBIN, avocat au barreau de CHATEAUROUX



timbre fiscal acquitté



INTIMÉ





























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Mai 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CLEMENT, Présidente chargée du rapport.





Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Mme CLEMENT Présidente de Chambre 

M. PERINETTI Conseiller

Mme MAGIS Conseillère







***************





GREFFIER LORS DES DÉBATS : Mme SERGEANT







***************





ARRÊT : CONTRADICTOIRE





prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







**************

















EXPOSÉ DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 22 novembre 2021, M. [J] a donné à bail à Mme [E] un logement meublé situé à « [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 € outre les charges d'électricité, payables sans provision. 



Le 22 août 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.912 €.



Par acte du 2 décembre 2022, M. [J] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Châteauroux en résiliation du bail et expulsion, et en paiement de la somme de 1 828,92 € au titre des loyers impayés au 22 novembre 2022, actualisée lors de l'audience. 



Par jugement du 12 mai 2023, le Juge des Contentieux de la protection a :

- Constaté que la résiliation du bail conclu entre Mr [J] et Mme [E] est intervenue par le jeu de la clause résolutoire et par l'effet infructueux du commandement de payer ;

- Ordonné, par conséquent à Mme [E] de libérer de tous occupants de 

son chef, et après en avoir remis les clés, les locaux situés « [Adresse 2] 

[Adresse 3] ;

- Dit qu'à défaut son expulsion pourra être poursuivie le cas échéant avec l'assistance de 

la force publique ;

- Dit qu'il pourra être procédé au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais et risques de Mme [E], dans tel garde-meuble qu'il plaira à Mr [J] ;

- Condamné Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 2.548,92 € pour loyers, provisions sur charge locatives selon décompte arrêté au mois d'avril 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 22 aout 2022 sur la somme de 1.912,66€ et à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus ;

- Condamné Mme [E] à verser à Mr [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges locatives, soit 570 €, à compter du 1er mai 2023 et jusqu'à libération des lieux ;

- Condamné Mme [Z] [E] à verser à Mr [J] la somme de 800 € au 

titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.

 

 Suivant déclaration du 9 juin 2023, Mme [E] a interjeté appel de cette décision en l'ensemble de ses dispositions, expressément énoncées à la déclaration d'appel.



Elle a libéré les lieux le 11 octobre 2023, de sorte que l'appel ne porte plus sur la résiliation du bail ni sur la demande de suspension de la clause résolutoire. 



Aux termes de ses conclusions n°2 signifiées le 4 mars 2024, Mme [E] demande à la cour de :

- Infirmer le jugement entrepris

Et statuant à nouveau,

- Fixer à 3.117,64 € le montant des sommes dues par Mme [E] au titre des arriérés de loyers et de charges.

- Déclarer irrecevables les demandes de Mr [J] au titre des réparations locatives et du préjudice financier.

Subsidiairement,

- Fixer à 857,34 € le montant des sommes dues par Mme [E] au titre des réparations locatives.



En tout état de cause,

- Accorder les plus larges délais de paiement à Mme [E].

- Débouter pour le surplus Mr [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et

conclusions.

- Dire que chacune des parties gardera la charge de ses propres frais et dépens.



Aux termes de ses conclusions n°2 signifiées le 17 avril 2024, M. [J] présente les demandes suivantes :

DECLARER son appel incident recevable ;

- Infirmer le jugement du 12 mai 2023 en ce qu'il a :

 * Condamné Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 2.548,92€ pour loyers, provisions sur charge locatives selon décompte arrêté au mois d'avril 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 22 aout 2022 sur la somme de 1.912,66€ et à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus ;

* Condamné Mme [E] à verser à Mr [J] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges locatives, soit 570 €, à compter du 1er mai 2023 et jusqu'à libération des lieux ;



Statuant a nouveau :

- Condamner Mme [E] à verser a Mr [J] la somme de 3.567,64 € pour loyers, provisions sur charges locatives selon décompte arrêté au 11 octobre 2023, date de libération effective des lieux avec intérêts au taux légal a compter du 22 aout 2022 sur la somme de 1.912,66 € et à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus ;



CONFIRMER le jugement pour le surplus ;



Y ajoutant :

- Condamner Mme [E] à verser a Mr [J] la somme de 8.869,83 € au titre des réparations locatives ;

- Condamner Mme [E] à verser a Mr [J] la somme de 1.800 € au titre du préjudice financier (perte de revenus locatifs) subi durant la période prévisible de réalisation des travaux de réfection ;

- Condamner Mme [E] à verser a Monsieur [J] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du CPC en cause d'appel ;

- Condamner Mme [E] aux dépens.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 avril 2024.



MOTIFS



Sur la résiliation du bail



Mme [E] ayant quitté les lieux, le jugement est confirmé de ce chef. 









Sur la demande en paiement des loyers impayés



En vertu de l'article 7 a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus'.



M. [J] justifie par la production d'un décompte récapitulatif que Mme [E] est redevable d'une somme de 3567,64 € à la date de la libération de lieux, montant non contesté par l'appelante.



Il convient en conséquence, infirmant le jugement sur le quantum, de la condamner au paiement de cette somme. 



Sur les réparations locatives 



M. [J] sollicite par un appel incident, la condamnation de Mme [E] au paiement de la somme de 8 869,83 € au titre des réparations locatives, faisant valoir que le logement a été laissé dans un état déplorable ainsi que constaté par commissaire de justice le 26 octobre 2023. 



Mme [E] soulève l'irrecevabiloité de cette demande en application de l'article 564du code de procédure civile.



Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, ' A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 566 du même code dispose que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. 



La demande en paiement de réparations locatives est née de la survenance d'un fait nouveau, à savoir la libération du bien loué par la locataire. Elle est également la conséquence du prononcé de la résiliation du bail et de l'expulsion de la locataire. La demande est donc recevable en appel.



L'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose notamment au locataire 

['] b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ['].



L'article 3-2 du même texte prévoit, en ses deux premiers alinéas, qu'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.



Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



L'article 1730 du code civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.



L'article 1353 du même code impose à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

En l'espèce, un état des lieux d'entrée annexé au bail a été établi contradictoirement et signé des deux parties. Il en ressort que les différents éléments composant le logement étaient en bon état (BE) ou en état d'usage (EU). 

Un procès-verbal de constat d'état des lieux a par ailleurs été dressé par commissaire de justice le 26 octobre 2023. Mme [E], convoquée par lettre recommmandée avec avis de réception du 12 octobre 2023 (AR signé le 14 octobre 2023) ne s'est pas présentée. 

- M. [J] sollicite le règlement de la somme de 292,60 € correspondant à un traitement anti-puces. Il résulte des pièces du dossier que Mme [E] occupait le bien loué avec plusieurs chiens, ce dont M. [J] s'est d'ailleurs plaint en cours de location. Le constat d'huissier relève la présence de nombreuses puces au premier étage. Si Mme [E] soutient qu'il n'est pas démontré que la présence de puces lui soit imputable, M. [J] réplique à juste titre que Mme [E] a remis les clés à l'huissier qui les a conservées jusqu'à l'état des lieux. Compte tenu de l'état de saleté générale du logement et de la présence de chiens, la présence de puces ne peut qu'être imputée à Mme [E] qui n'a pas entretenu régulièrement la maison. La demande est parfaitement fondée et sera accueillie à hauteur de la somme réclamée, réglée par M. [J] le 10 novembre 2023. 

- M. [J] sollicite la somme de 660,44 € au titre du nettoyage du bien loué. L'état des lieux mentionne à plusieurs reprises pour les différentes pièces, sol et mobilier, leur état de saleté, des photos jointes en témoignant. Mme [E] s'en rapporte sur ce montant, de sorte que la demande sera accueillie.

- M. [J] sollicite une somme de 2 125,42 € au titre de la réfection de l'escalier dégradé par les chiens. Il résulte du constat d'état des lieux de sortie que 'les marches de l'escalier sont en mauvais état, sales, rayées, tachées et impactées à plusieurs endroits. Les angles des deux premières marches sont rongées'.

Il produit un devis de réparation des marches pour un montant de 179 € HT et de 'ponçage de l'ensemble de l'escalier, y compris rebouchage en pâte à bois et finition fond dur et deux couches d'huile mate' pour un montant HT de 1 753,20 €, soit au total 2 125,42 € TTC.

Mme [E] admet devoir uniquement la réparation des marches. 

Au vu des pièces produites, il sera alloué à M. [J] une somme de 1 160 € au titre de la réparation de l'escalier. 

- Concernant les peintures, déduction faite des plafonds, Il est réclamé la somme de 2 302,36 €. 

L'état des lieux d'entrée précise que les murs des différentes pièces sont en état d'usage et en bon état dans la salle de bains. 

Le constat fait état dans toutes les pièces de murs sales, peinture en mauvais état, sale, tachée en plusieurs endroits, plinthes sales. Les portes sont décrites également comme étant sales. Le mur du séjour à droite en entrant est taché, griffé et rongé, le papier peint arraché. Il est noté la présence d'impacts à plusieurs endroits. 

Mme [E] n'a occupé les lieux qu'à peine deux ans, et le bailleur pouvait s'attendre à une restitution des lieux dans le même état qu'en début de bail. 

 Mme [E] sera tenue de prendre en charge, au titre de la réfection des peintures, une somme de 1 500 €. 

- M. [J] forme une demande d'un montant de 942,21 € concernant la réfection des sols des chambres 1 et 2 et du palier, décrit comme étant en sisal dans l'état des lieux d'entrée, en état d'usage. 

Le constat d'état des lieux de sortie relève pour ces chambres et palier que le ' sisal est en mauvais état, sale et taché à plusieurs endroits', les photos montrant les auréoles et l'effilochage du revêtement témoignant de la nécessité de le remplacer. 

Il convient de mettre à la charge de Mme [E] une somme de 470 €. 

- Concernant l'entretien des extérieurs, le bail précise que l'entretien du jardin ( tonte et gravier) sera effectué par le propriétaire. 

M. [J] soutient cependant qu'il n'a pu accéder aux extérieurs du bien loué en raison du refus de la locataire et de la présence de trois chiens (non muselés) et précise que Mme [E] ne l'a jamais sollicité aux fins de voir apppliquer la clause du bail. 

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixant la liste des réparations ayant le caractère de réparations locatives met à la charge du locataire l'entretien courant des jardins privatifs, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines, la taille, l'élagage et l'échenillage des arbres et arbustes, ainsi que l'enlèvement de la mousse et des autres végétaux des terrasses et auvents.

Le constat d'état des lieux de sortie mentionne la disparition d'une haie, une autre haie 'ajourée' en partie basse, un espace engazonné en mauvais état non entretenu ni tondu. Le sol devant la maison est en terre alors qu'il était en gravillons. 

M. [J] demande seulement la réfection de la pelouse pour un montant de 864€ HT et la replantation de jeune plants de charmes et de hêtres sur 10 et 5 m pour un montant de 1 576,80 € TTC.

Ce montant sera retenu, étant observé que M. [J] ne demande ni la fourniture de graviers pour l'avant de la maison, ni le remplacmeent des plants rongés , ni l'enlèvement du lierre, ni la repose des pierres dans le muret, ni l'enlèvement des détritus et sacs poubelles laissés par la locataire. 

- sur le remplacement du mobilier cassé ou détérioré

Il est réclamé une somme de 970 € au titre de divers meubles cassés ou impactés, du radiateur de la salle de bains, cassé, du canapé déchiré, de lanpes cassées et autres biens mobiliers listés p 11 des conclusions de l'intimé. 

Ces biens meubles laissés dans les lieux par la locataire faisaient donc partie des éléments d'équipement du logement loué meublé. Leur dégradation est attestée par le constat de commissaire de justice. L'évaluation du coût du remplacement des objets sera ramenée à la somme de 800 €.

En considération de l'ensemble de ces éléments, ajoutant au jugement, Mme [E] sera condamnée à verser à M. [J] la somme totale de 6 459,84 € au titre des réparations locatives.

Il doit être précisé en réponse à Mme [E] qui demande la déduction du dépôt de garantie, que M. [J] fait valoir que ce dépôt de garantie n'a jamais été encaissé, et que Mme [E] ne démontre pas le contraire. Il ne sera donc pas procédé à cette déduction. 

Sur la demande au titre de la perte locative à raison des réparations locatives

La nécessité de réaliser les travaux avant de procéder à la remise en location du logement a causé à M. [J] un préjudice économique dont le montant peut être évalué à celui d'un mois de loyer, soit 450 euros.

Le fait que M. [J] ne justifie pas de la réalisation des travaux ni de démarches en vue de la relocation du bien est sans pertinence, dans la mesure où les travaux à effectuer du fait des dégradations commises par Mme [E] rendaient incontestablement impossible une remise en location immédiate du logement concerné.

Sur la demande de délais de paiement

Mme [E] ne démontre pas être en capacité de respecter un échéancier, ses propositions d'apurement des loyers impayés n'ayant pas été tenues avant la procédure, que le bailleur a été contraint d'engager.

Si elle justifie avoir perçu des revenus jusqu'en août 2023, sa situation d'intérimaire s'oppose à l'octroi de délais.

Il y a lieu par conséquent de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de délais de paiement.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 

Mme [E], qui succombe, supportera les dépens d'appel et versera à M. [J] une somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le jugement sera confirmé en ces mêmes dispositions. 

 PAR CES MOTIFS 

La cour,

Vu l'évolution du litige, résultant de la libération des lieux par Mme [E], 

- Confirme le jugement rendu le 12 mai 2023, sauf en ce qu'il a condamné Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 2.548,92 € au titre des loyers, provisions sur charge locatives selon décompte arrêté au mois d'avril 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 22 aout 2022 sur la somme de 1.912,66 € et à compter du 2 décembre 2022 pour le surplus :

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

- Condamne Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 3 567,64 € au titre des loyers et charges locatives, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Y ajoutant,

- Condamne Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 6 459,84 € au titre des réparations locatives ; 

- Condamne Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 450 € au titre de la perte locative ; 

- Déboute Mme [E] de sa demande de délais de paiement ; 

- Condamne Mme [E] à verser à Mr [J] la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamne Mme [E] aux dépens.

L'arrêt a été signé par O. CLEMENT, Président, et par V.SERGEANT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,

V.SERGEANT O. CLEMENT