Cour d'Appel · CHAMBRE 8 SECTION 4 — 4 juillet 2024

République Française

Au nom du Peuple Français





COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/07/2024





N° de MINUTE : 24/582 

N° RG 22/00928 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UD5R

Jugement (N° 17/000041) rendu le 31 Janvier 2022 par le Tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras



APPELANT



Monsieur [W] [N]

né le 30 Septembre 1952 à [Localité 18] - de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 22]



Représenté par Me Philippe Meillier, avocat au barreau d'Arras





INTIMÉ



Monsieur [Z] [B]

né le 01 Février 1967 à [Localité 19] - de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 22]



Représenté par Me Jean-Philippe Vérague, avocat au barreau d'Arras substitué par Me De Lamarlière, avocat 





DÉBATS à l'audience publique du 21 Mars 2024, tenue par Véronique Dellelis et Emmanuelle Boutié magistrates chargées d'instruire le dossier qui ont entendu les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en ont rendu compte à la cour dans leur délibéré (article 805 du code de procédure civile). 

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Ismérie Capiez



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ



Véronique Dellelis, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

Catherine Ménegaire, conseiller



ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 4 juillet 2024 après prorogation du délibéré du 13 juin 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Ismérie Capiez, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



M. [W] [N] est propriétaire d'un corps de ferme et de parcelles de terre sises sur la commune d'[Localité 22] cadastrées C[Cadastre 7] pour 86a 70ca, C[Cadastre 1] pour 7 ha 15a 05 ca, C[Cadastre 2] pour 07 ha 41a 25ca, C[Cadastre 3] pour 9ha 18a 35ca, C[Cadastre 4] pour 71a, C[Cadastre 5] pour 11ha 64a 15ca, C[Cadastre 6] pour 02ha 41a 35 ca, C[Cadastre 8] pour 9a 65ca, C[Cadastre 9] pour 02ha 04a 30ca, C[Cadastre 10] pour 04ha 20a 90ca, C[Cadastre 11] pour 07ha 17a 80ca, C[Cadastre 12] pour 06ha 67a 55ca, C[Cadastre 14] pour 06ha 92a 95ca, C[Cadastre 13] pour 05ha 42a 60ca, donnés à bail à M. [Z] [B] à la suite de ses parents.



Par jugement en date du 12 octobre 2015, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras a :



- fixé le montant du fermage annuel sur l'immeuble d'habitation à la somme de 5871 euros,

- dit que ce montant sera indexé sur l'indice de référence des loyers, sur la base du 3ème trimestre 2010 publié le 14/10/10 soit 118,70,

- dit que le montant ainsi fixé est dû depuis le 10 novembre 2010, date de renouvellement du bail,

- fixé le montant du fermage annuel sur les immeubles d'exploitation à la somme de 3047,21 euros,

- dit que ce montant sera indexé sur l'indice national des fermages, sur la base de l'indice 2010 publié le 28 septembre 2010 soit 98,37,

- dit que le montant ainsi fixé est dû depuis le 10 novembre 2010, date de renouvellement du bail,

- ordonné à Mme [T] [R] et M. [W] [N] de procéder à la mise aux normes de l'installation électrique de l'immeuble d'habitation, à la création des arrivées d'air nécessaire à la mise aux normes de l'installation de gaz de l'immeuble d'habitation, au rehaussement du garde corps du balcon, à la réparation des gouttières et chéneaux qui fuient, dans l'année suivant la signification du présent jugement, sous astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant 6 mois;

- dit qu'en cas de difficulté, le bailleur ou l'entreprise mandatée devra prévenir le locataire de son intervention par lettre recommandée avec accusé de réception au moins quinze jours avant la date prévue d'intervention, et qu'à défaut de pouvoir y procéder en raison de l'opposition du locataire ou de toute personne de son chef, l'astreinte ne courra pas,

- réservé la liquidation de l'astreinte au tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras,

- débouté M. [B] du surplus de ses demandes reconventionnelles,

- rejeté les demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné chacune des parties à prendre à sa charge la moitié des frais d'expertise,

- dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.



Se plaignant du non-paiement de l'intégralité des fermages et taxes dus, M. [W] [N] a adressé une mise en demeure à M. [Z] [B] le 19 septembre 2016.



Arguant d'impayés de fermages et taxes pour un montant de 38 810,23 euros, comprenant le fermage pour l'année 2015-2016, M. [W] [N] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras par requête en date du 25 septembre 2017 afin d'obtenir, au visa de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, la résiliation du bail consenti à M. [Z] [B], son expulsion sous astreinte et de tout occupant de son chef, sa condamnation à lui payer une indemnité d'occupation équivalente au montant des fermages augmenté des taxes jusqu'à parfaite libération des biens, outre l'allocation d'une indemnité de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Les parties ont été convoquées à l'audience de conciliation du 6 novembre 2017. Suite à l'échec de la tentative de conciliation, les parties ont été renvoyées à l'audience du jugement où l'affaire a été retenue après plusieurs renvois à l'audience 29 novembre 2021.





Par jugement en date du 31 janvier 2022, le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras a :



- débouté M. [W] [N] de sa demande de résiliation de bail et de ses demandes en lien d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- condamné M. [W] [N] à payer à M. [B] la somme de 6000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,

- débouté M. [B] de ses plus amples demandes au titre de la liquidation de l'astreinte,

- dit que les éléments versés aux débats ne suffisent pas à éclairer le tribunal pour fixer le prix du bail renouvelé et sur l'existence et/ou l'état du raccordement à l'eau potable de la maison d'habitation et sa conformité au regard des normes en vigueur,

En conséquence,

- sursis à statuer sur les demandes de M. [N] visant à dire que le fermage sera reconduit pour les bâtiments d'exploitation et les terres et à fixer le nouveau fermage pour la maison d'habitation à la somme de 8806 euros annuels à compter du 30 novembre 2019 pour le premier fermage dû au 30 novembre 2020,

- désigné M. [L] [P]

[Adresse 17]

[Localité 16]

expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Douai, la cour renvoyant au jugement pour ce qui concerne l'exposé de la mission de l'expert ;

- dit que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 et suivants du code de procédure civile et que sauf conciliation des parties, il déposera son rapport après dires des parties, au greffe du tribunal de céans, au plus tard le 25 juillet 2022,

- dit que l'expert est autorisé à s'adjoindre tout spécialiste de son choix dans un secteur de compétence différent du sien, sous réserve d'en informer le juge chargé du contrôle des expertises et les parties, à charge de joindre son avis au rapport d'expertise,

- fixe à 2000 euros la provision à consigner par M. [B] à la régie du tribunal de céans à valoir sur la rémunération de l'expert avant le 28 février 2022, sous peine de caducité,

- dit que le déroulement de l'expertise se fera sous le contrôle du juge de ce tribunal chargé du contrôle des expertises,

- dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé au président du tribunal paritaire des baux ruraux,

- dit que l'affaire sera rappelée à la diligence du greffe à la première audience de mise en état utile en cas de caducité de la mesure d'expertise, ou après dépôt du rapport,

- dit qu'il y a lieu de surseoir à statuer sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise.



M. [W] [N] a interjeté appel de cette décision, la déclaration d'appel visant l'ensemble des dispositions du jugement entrepris.





Lors de l'audience devant cette cour, M. [N] soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il demande à cette cour d'infirmer le jugement de première instance du chef des dispositions suivantes:



- 'Débouté M. [W] [N] de sa demande de résiliation de bail et de ses demandes en lien d'expulsion et d'indemnité d'occupation,

- condamné M. [W] [N] à payer à M. [B] la somme de 6000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,

- débouté M. [B] de ses plus amples demandes au titre de la liquidation de l'astreinte,

- dit que les éléments versés aux débats ne suffisent pas à éclairer le tribunal pour fixer le prix du bail renouvelé et sur l'existence et/ou l'état du raccordement à l'eau potable de la maison d'habitation et sa conformité au regard des normes en vigueur,

En conséquence,

- sursis à statuer sur les demandes de M. [N] visant à dire que le fermage sera reconduit pour les bâtiments d'exploitation et les terres et à fixer le nouveau fermage pour la maison d'habitation à la somme de 8806 euros annuels à compter du 30 novembre 2019 pour le premier fermage dû au 30 novembre 2020,

- désigné M. [L] [P]

[Adresse 17]

[Localité 16]

expert judiciaire inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Douai.'



Statuer de nouveau de ces chefs,

- déclarer M. [W] [N] recevable et bien fondé en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.



A titre principal:

- débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes,

- prononcer la résiliation du bail dont est titulaire M. [B],

- condamner M. [B] au paiement de la somme de 1632,26 euros,

- ordonner l'expulsion de M. [B] et de tout occupant de son chef dans le mois de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant un an,

- dire et juger que M. [B] demeure redevable d'une indemnité d'occupation équivalente au montant des fermages augmenté des taxes jusqu'à parfaite libération des biens,

- condamner M. [B] à restituer la somme de 6000 euros reçue en paiement de l'astreinte provisoire prononcée par le jugement du 31 janvier 2022,









A titre subsidiaire,

- dire que le fermage sera reconduit pour les bâtiments d'exploitation et les terres,

- fixer le montant du nouveau fermage pour la maison d'habitation à la somme de 8806 euros annuels à compter du 30 novembre 2019 pour le premier fermage dû au 30 novembre 2020,



En tout état de cause,

- condamner M. [Z] [B] à payer à M. [W] [N] la somme de 4000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de la première instance en cas de résiliation du bail.



M. [W] [N] fait essentiellement valoir que les fermages arriérés dus pour plusieurs années n'ont pas été réglés dans le délai de trois mois de la mise en demeure adressée au preneur le 16 septembre 2016, cette dernière ne comportant aucune erreur en dépit des affirmations du preneur. Il précise que des comptes détaillés de fermage ont toujours été adressés au preneur dans le cadre d'une stricte application du bail et du jugement actualisant le fermage et que le paiement effectué par M. [B] s'impute en priorité sur les intérêts, le paiement partiel n'étant pas libératoire et étant sanctionné par la résiliation du bail.

En outre, il ajoute que pour être libératoire, le paiement devait intervenir avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux alors qu'il est intervenu le même jour de sorte que la résiliation du bail doit être prononcée.

De plus, il soutient que M. [B] est négligent dans l'entretien du fonds donné à bail et qu'il a systématiquement entravé la réalisation des travaux, refusant l'accès aux artisans mandatés par le propriétaire.

Il affirme aussi que la ferme dispose d'un réseau d'adduction d'eau public et qu'elle n'est plus aujourd'hui desservie parce qu'en 2001 a été créé un captage sur le corps de ferme à l'initiative du preneur de l'époque, celui-ci s'étant désabonné du réseau public alors que le compteur d'eau est toujours présent dans la ferme.

L'appelant soutient avoir réalisé l'ensemble des travaux mis à sa charge par le jugement du 12 octobre 2015.

Par ailleurs, M. [N] ajoute que le fermage est dû dans son intégralité sur la totalité de la période couverte par la mise en demeure, aucun justificatif de réalisation de travaux n'étant produit aux débats et qu'il n'y a pas lieu à désigner un expert dans la mesure où il suffit de faire application du bail et du jugement en date du 12 octobre 2015.



M. [Z] [B] soutient ses conclusions déposées lors de l'audience et dûment visées par le greffe par lesquelles il demande à cette cour :



- d'infirmer partiellement le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras en date du 30 janvier 2022 en ce qu'il a:

'- Débouté M. [Z] [B] de ses plus amples demandes au titre de la liquidation de l'astreinte,

- Dit qu'il y a lieu à surseoir à statuer sur les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise'.













Statuer à nouveau de ces chefs,

- condamner M. [N] à payer à M. [B] la somme de 12000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte,

- Confirmer le jugement entrepris pour le reste de ses dispositions,

- débouter M. [N] de son appel principal et de toutes ses demandes,



En conséquence,

- juger nulles les mises en demeure de régler les fermages adressées par M. [N],

- débouter M. [N] de sa demande de résiliation de bail,

- débouter M. [N] de l'ensemble de ses autres prétentions,

- condamner M. [N] à payer à M. [B] la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [B] soutient essentiellement que la mise en demeure en date du 19 septembre 2016 n'est pas restée infructueuse dans la mesure où elle a fait l'objet d'une contestation par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 novembre 2016 adressée au bailleur et à son conseil et dans la mesure où le chèque d'un montant de 2267,65 euros, correspondant au solde du montant des fermages, qui avait été remis au bailleur, n'a jamais été encaissé par ce dernier. Il ajoute que les termes de la mise en demeure ne permettent pas de comprendre les modalités de calcul retenues par le bailleur et que l'arriéré de fermage a été réglé avant la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux.

M. [B] fait valoir à ce titre que le règlement de la totalité des fermages a été effectué le 26 septembre 2017 alors que le tribunal a été saisi par requête enregistrée le 28 septembre 2017 de sorte que la preuve de l'antériorité du règlement est rapportée en l'espèce.

Il précise aussi que la mise en demeure ne mentionnait aucun intérêt de retard et que la résiliation du bail ne peut être causée que par des impayés de fermages au sens des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime.

En outre, il expose que les faits invoqués par le bailleur comme caractérisant une négligence dans l'entretien du fonds ne viennent pas compromettre la bonne exploitation de ce dernier.

De plus, il argue que les travaux de remise en état ordonnés par le tribunal n'ont été réalisés tardivement que du seul fait du bailleur.

Par ailleurs, il conteste formellement le mode de calcul du fermage retenu par le bailleur, la clause insérée au contrat de bail ayant toujours été appliquée par les parties en contrepartie des travaux réalisés par le preneur sans nécessité d'une demande préalable auprès du bailleur.

Enfin, l'intimé avance qu'il existe des erreurs sur les appels de charges et que le bailleur ne justifie pas du règlement des impôts fonciers ni des dégrèvements et taxes ni enfin de ce que le preneur se serait désabonné du réseau public de distribution d'eau.



Il est pour le surplus renvoyé aux écritures des parties pour un exposé complet de leurs moyens et arguments. 







MOTIFS



Sur la demande en résiliation du bail



Aux termes des dispositions de l'article L.411-31 du code rural et de la pêche maritime, sauf les dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L.411-32 et L.411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s'il justifie de l'un des motifs suivants :



1° Deux défauts de paiement des fermages ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu'il ne dispose pas de la main-d'oeuvre nécessaire aux besoins de l'exploitation;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l'article L.411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

(...)



- Sur le défaut de paiement des fermages



En premier lieu, M. [N] fait valoir que des arriérés de fermage dus depuis plusieurs années n'ont pas été réglés dans le délai de trois mois à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2016. Il avance aussi que le paiement de la somme de 38810,23 euros effectué le 26 septembre 2017 par le preneur n'est pas libératoire dans la mesure où il ne s'agit que d'un paiement partiel en l'absence de règlement des intérêts dus depuis la mise en demeure. 

Enfin, il soutient que l'envoi de la requête vaut saisine du tribunal paritaire des baux ruraux de sorte que la requête ayant été envoyée le même jour que le règlement de la somme de 38810,23 euros, soit le 26 septembre 2017, le paiement n'a pas de caractère libératoire et la résiliation du bail est encourue de ce chef.



Si une première lettre de mise en demeure a été adressée au preneur par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 septembre 2016, M. [B] justifie avoir contesté la somme réclamée au titre de l'arriéré de fermages aux termes de courriers recommandés avec accusé de réception en date du 30 novembre 2016 adressés à M. [N] et à son conseil.



En outre, il résulte des éléments du dossier qu'il a adressé au bailleur un chèque d'un montant de 2267,55 euros le 5 décembre 2016 au titre du solde des fermages revalorisés de sorte que cette mise en demeure ne saurait être retenue comme ayant été infructueuse au sens des dispositions de l'article L.411-31 susvisées.



Aux termes des dispositions de l'article 54 du code de procédure civile, lorsqu'elle est formée par le demandeur, la requête datée et signée par le requérant ou son représentant saisit, par sa remise, la juridiction sans que son adversaire en ait été préalablement informée.



Si M. [N] soutient que le règlement de la somme de 38810,23 euros effectué par M. [B] le 26 septembre 2017 par acte d'huissier de justice est dépourvu de caractère libératoire dans la mesure où il a été réalisé le même jour que l'envoi de la requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu qu'alors que la demande en justice formalisée par requête n'est formée qu'à compter de sa remise au secrétariat-greffe, la requête formalisée par M. [N] a été remise au greffe du tribunal paritaire des baux ruraux le 27 septembre 2017 de sorte que le règlement des fermages ayant été réalisé le 26 septembre 2017, le défaut de paiement des fermages par le preneur ne persistait plus au jour de l'introduction de l'instance.



Par ailleurs, si en cause d'appel, M. [N] conteste le caractère libératoire de ce règlement en faisant valoir que celui-ci n'était que partiel en ne comprenant pas le règlement des intérêts dus depuis la mise en demeure, force est de constater que les intérêts de retard ne sont prévus ni par le bail ni par les termes de la mise en demeure adressée au preneur de sorte que le règlement intervenu s'analyse en un paiement libératoire, le défaut de paiement des fermages n'existant plus au jour de l'introduction de l'instance.



En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de résiliation du bail pour non paiement des fermages formée par M. [N].



- Sur les manquements du preneur en place



En cause d'appel, M. [N] soutient que M. [B] est particulièrement négligent dans l'entretien du fonds donné à bail et qu'il a procédé à des modifications des bâtiments sans autorisation du propriétaire.



S'il résulte des termes du rapport d'expertise judiciaire que la cour de ferme est 'particulièrement sale et boueuse' et que la visite du corps de ferme laisse apparaître 'un défaut d'ordre et de rangement qui sont choquants', ces seuls éléments sont insuffisants à caractériser l'existence d'une compromission du fonds loué alors même que l'expert indique lui-même que 'l'hiver a été particulièrement pluvieux' et qu'il n'est pas justifié que ces négligences seraient récurrentes et de nature à porter atteinte la bonne exploitation du fonds par le preneur.



En outre, s'agissant de la modification de bâtiments sans autorisation du bailleur, M. [N] ne rapporte pas la preuve que les modifications intervenues modifient le fonds loué de manière substantielle et sont de nature à compromettre sa bonne exploitation.



Ainsi, il y a lieu de débouter M. [N] de sa demande de résiliation à ce titre, le jugement entrepris étant complété sur ce point.





Sur la liquidation de l'astreinte



Le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras a, dans son jugement en date du 12 octobre 2015, notifié le 17 octobre 2015, ordonné à Mme [R] et M. [N] de procéder :



- à la mise aux normes de l'installation électrique de l'habitation, 

- à la création des arrivées d'air nécessaires à la mise aux normes de l'installation de gaz de l'immeuble d'habitation, 

- au rehaussement du garde-corps du balcon,

- à la réparation des gouttières et chéneaux qui fuient, dans l'année suivant la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par semaine de retard pendant six mois.



La même décision précisait aussi qu'en cas de difficulté, le bailleur ou l'entreprise mandatée devra prévenir le locataire de son intervention par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant la date prévue d'intervention, et qu'à défaut de pouvoir y procéder en raison de l'opposition du locataire ou de toute personne de son chef, l'astreinte ne courra pas.



 Alors que le tribunal s'est réservé la liquidation de l'astreinte, M. [B] sollicite en cause d'appel la liquidation de celle-ci à hauteur de la somme de 12000 euros correspondant à une période de douze semaines pendant lesquelles l'astreinte a couru.



M. [B] soutient que M. [N] a fait procéder tardivement aux travaux de mise aux normes de l'installation électrique du 24 septembre au 9 décembre 2019 et que le rehaussement du balcon n'a été réalisé qu'en 2022. Il avance que ce caractère tardif de ces travaux n'est imputable qu'au seul bailleur.



Si le bailleur n'a adressé une mise en demeure au preneur pour annoncer le passage d'artisans pour établir des devis que le 10 août 2016, soit plusieurs mois après la notification du jugement rendu le 12 octobre 2015, il résulte des termes du courrier du conseil de M. [N] que des difficultés ont été rencontrées avec le preneur lors des visites réalisées avec les électriciens, ce dernier formulant 'des exigences dans chaque pièce sur le nombre de prises, la nature des installations à réaliser, la nature des normes à respecter' et indiquant qu'il ne 'sera pas là pour la suite des travaux', ces exigences étant de nature à décourager les artisans mandatés et donc retarder la réalisation des travaux.



En outre, le tribunal a justement relevé que les échanges entre les conseils des parties des 14 et 15 mai 2019 confirment les difficultés d'entente et d'organisation entre le bailleur et le preneur pour finaliser les travaux relatifs à l'installation électrique.



Ainsi, c'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que le tribunal a retenu l'existence de difficultés d'exécution au sens de l'article L.131-4 du code des procédures civiles d'exécution s'agissant des travaux relatifs à l'installation électrique en relevant que si des travaux de mise aux normes de l'installation électrique de l'immeuble d'habitation ont été réalisés tardivement, au regard du délai prescrit par le jugement du 12 octobre 2015, c'est en raison des difficultés rencontrées par le bailleur pour faire établir des devis puis des travaux en présence de M. [B], ce dernier ayant notamment sollicité la présence des avocats de chacun lors des réunions.



Par ailleurs, s'agissant des autres travaux mis à la charge du bailleur, si M. [B] ne conteste pas la réalisation de l'ensemble de ces derniers par M. [N] en cause d'appel, s'agissant de la création des arrivées d'air nécessaires à la mise aux normes de l'installation de gaz de l'immeuble d'habitation, du rehaussement du garde-corps du balcon et de la rénovation des gouttières et chéneaux, force est de constater que le bailleur ne justifie pas de difficultés d'exécution en l'absence de courrier recommandé avec accusé de réception adressé au locataire aux fins de le prévenir de l'intervention d'une société mandatée au moins quinze jours avant la date d'intervention prévue selon les modalités précisées par le jugement en date du 12 octobre 2015.



En conséquence, au vu des difficultés d'exécution rencontrées par le bailleur dans la réalisation des travaux mis à sa charge, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a ordonné la liquidation de l'astreinte à hauteur de 6000 euros.





Sur la demande d'expertise



Aux termes de l'article L.411-50 du code rural et de la pêche maritime, lorsqu'il relève l'existence d'un désaccord sur le prix du fermage du bail renouvelé, le juge du fond est tenu de fixer le prix du nouveau bail.



Le contrat de bail régularisé par les parties par acte notarié en date du 23 mai 1992 prévoyait une durée initiale de 18 ans expirant le 30 novembre 2010 et s'est ensuite renouvelé par périodes de neuf ans, le dernier renouvellement ayant eu lieu le 1er décembre 2019.



En outre, ce contrat de bail prévoit en page 17 la clause suivante: 'Les preneurs devront, ainsi qu'ils s'y engagent, effectuer sur les bâtiments loués tous travaux de réparation, réfection et entretien nécessaires, même si ces travaux ne sont pas ceux habituellement à la charge du locataire. Le coût de ces travaux devra au moins équivaloir à la valeur de cent quintaux de blé par an (...). Les preneurs pourront toutefois prévenir le bailleur de leur intention de faire effectuer des travaux pour un montant supérieur à 100 quintaux, et de reporter l'excédent sur leur obligation de faire de l'année suivante ou des deux années suivantes, ce report ne pouvant aller au-delà de deux années. Toute dépense supérieure faite par les preneurs ne pouvant être comptabilisée (...)'.



En cause d'appel, M. [N] sollicite la fixation du nouveau fermage pour la maison d'habitation à la somme de 8806 euros annuels à compter du 30 novembre 2019.



Alors qu'il existe toujours un désaccord entre les parties concernant les modalités d'application de la clause de réduction du fermage contractuellement prévue ainsi que sur la valeur locative des terres et sur la date de renouvellement du bail, le bail ayant été renouvelé depuis le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux d'Arras le 12 octobre 2015, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que M. [B] est bien fondé à solliciter la réalisation d'une expertise aux fins de voir fixer les conditions financières du bail renouvelé alors même que M. [N] ne communique aucun justificatif afférent aux impôts fonciers, dégrèvements et taxes relatif à l'immeuble d'habitation.





Par ailleurs, s'agissant de la demande d'extension de la mission de l'expert, si M. [N] soutient que la ferme dispose d'un réseau d'adduction d'eau public mais qu'elle n'est plus desservie depuis 2001, date de création d'un captage sur le corps de ferme à l'initiative du preneur qui s'est désabonné du réseau public, force est de constater que le bailleur ne produit aucun élément au soutien de ses allégations alors que l'attestation du Maire de la commune d'[Localité 22] en date du 15 juin 2015 confirme que la ferme n'est plus desservie par le réseau d'eau potable communal depuis 2015, sans précision sur les causes ainsi que l'a justement souligné le premier juge et qu'aux termes d'un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 novembre 2016, M. [B] a pu indiquer à M. [N]: 'Quand comptez-vous procéder à la réparation des tuyaux d'acheminement d'eau potable jusqu'à la ferme [Localité 20] sachant que vous nous privez d'eau potable depuis le jour où vous avez donné ordre à la mairie de fermer la vanne soit en 1999' Contrairement à ce que vous affirmez, c'est bien vous qui avez fait fermer cette vanne en 1999. Sachez aussi que l'eau d'un forage privé est destinée aux exploitations et non aux personnes!'.



Dès lors, les éléments versés aux débats étant insuffisants pour fixer le prix du bail renouvelé et pour déterminer l'existence ou l'état du raccordement à l'eau potable de l'immeuble d'habitation ainsi que sa conformité aux normes en vigueur, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit à la demande d'expertise formulée par M. [B].



Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.





Sur les autres demandes



La décision entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [N], partie perdante, sera condamné à supporter les dépens d'appel en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.



Il n'apparaît pas inéquitable de le condamner à payer à M. [B] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS,



La cour,



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,



Y ajoutant,



Déboute M. [W] [N] de sa demande de résiliation de bail au titre des agissements fautifs du preneur;



Condamne M. [W] [N] à payer à M. [Z] [B] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel,



Condamne M. [W] [N] aux dépens d'appel.









Le greffier







Ismérie CAPIEZ







Le président







Véronique DELLELIS