Cour d'Appel · Chambre sociale — 4 juillet 2024

ARRET N° .



N° RG 23/00537 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIPEQ







AFFAIRE :



M. [X] [V]



C/



Mme [R] [D] [L] épouse [I], M. [Y] [E] [F] [I]









GV/MS





Autres demandes relatives à un bail rural







Grosse délivrée à Me Philippe LEFAURE, Me Michel LABROUSSE, le 04-07-2024



TPBR









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 04 JUILLET 2024



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TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX

 

Le quatre Juillet deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Monsieur [X] [V]

né le 23 Février 1971 à [Localité 18] (23), demeurant [Adresse 20]

représenté par Me Philippe LEFAURE de la SELAS HADES AVOCATS, avocat au barreau de CREUSE









APPELANT d'une décision rendue le 03 JUILLET 2023 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE GUERET



ET :



Madame [R] [D] [L] épouse [I]

née le 04 Septembre 1957 à [Localité 21] (23), demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE





Monsieur [Y] [E] [F] [I]

né le 03 Décembre 1951 à [Localité 21] (23), demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Michel LABROUSSE de la SCP SCP D'AVOCATS MICHEL LABROUSSE - CELINE REGY - FRANCOIS ARMA ND & ASSOCIES, avocat au barreau de TULLE



INTIMES





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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 Mai 2024.





Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus oralement au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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FAITS ET PROCÉDURE 



M. [Y] [I] et Mme [R] [L] son épouse ont consenti à M. [X] [V] un bail verbal, à compter du 1er janvier 2020, portant sur des parcelles sises à [Localité 21] (23) cadastrées section ZK n° [Cadastre 17], [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5], [Cadastre 11], [Cadastre 13] et [Cadastre 15] et section BR n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14], ainsi que sur des parcelles appartenant en propre à M. [Y] [J] sur la même commune cadastrées section ZK n° [Cadastre 4], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 16] et sur la commune de [Localité 19] (23) cadastrées section AI n° [Cadastre 6]et [Cadastre 8], pour une contenance totale de 40 hectares, 95 ares 30 centiares. 



Un état des lieux loués avait été dressé par M. [E] [S] le 31 décembre 2019. 



Par ordonnance de référé rendue le 8 juin 2021, le président du tribunal judiciaire de Guéret a débouté les époux [Y] [I] de leurs demandes tendant à voir :

' prononcer la nullité du bail rural et ordonner l'expulsion de M. [V] ;

' condamner M. [V] au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il a également débouté M. [V] de sa demande tendant à voir ordonner une expertise.



Par actes d'huissiers délivrés les 12 novembre 2021 et 15 février 2022, les époux [Y] [I] ont mis en demeure M. [V] de leur régler les fermages des années 2020 et 2021 pour un montant initial de 11 707,25 € ramené au titre du second commandement à 9 602,12 € suite au versement par le preneur de la somme de 2 000 € le14 janvier 2022.



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Par lettre recommandée avec accusé réception du 6 juin 2022, les époux [Y] [I], arguant de ce que le preneur n'a pas régularisé sa situation et que le bail se trouve résilié au regard des dispositions des articles L. 411-31 et L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime, ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret pour voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constater la résiliation du bail ; 

- condamner M. [V] à leur payer la somme de 9 602,12 € ; 

- dire qu'à compter de la décision à intervenir M. [V] est occupant sans droit ni titre ; 

- ordonner son expulsion ;

- fixer une indemnité d'occupation à hauteur de 140 € TTC l'hectare ;

- ordonner une expertise pour établir les comptes entre les parties, vérifier l'état d'entretien de la propriété, les frais d'expertise étant avancés par M. [X] [V].



Subsidiairement, ils sollicitaient que la résiliation soit prononcée pour défaut de paiement des fermages et défaut d'entretien des terres louées. 



Par jugement rendu le 3 juillet 2023, le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret a :

- constaté que les époux [Y] [I] ont régulièrement mis en demeure M. [V] de leur régler au moins deux termes de fermage suivant commandements de payer des 12 novembre 2021 et 15 février 2022 ;

- prononcé la résiliation du bail rural à compter du jugement (3 juillet 2023) ;

- dit que M. [V] doit libérer les terres louées ;

- ordonné, à défaut de libérer volontairement les lieux, son expulsion avec le concours de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;

- avant dire droit, sur les conséquences financières, ordonné une expertise afin notamment de déterminer l'assiette des parcelles données à bail rural, décrire les bâtiments mis à disposition, donner un avis sur le prix de fermage, dire s'il existe des dégradations des lieux loués ;

- sursis à statuer, en conséquence, sur les demandes formulées par les parties au titre des conséquences financières inhérentes aux impayés de fermage et à la résiliation du bail (indemnité d'occupation et comptes entre les parties) ainsi qu'au titre des délais de paiement ;

- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ;

- réservé les dépens.



Le 11 juillet 2023, M. [V] a interjeté appel de ce jugement. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2023réitérées à l'audience, M. [X] [V] demande à la cour de :


Le dire recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 3 juillet 2023 par le tribunal paritaire des baux ruraux de GUERET.

Réformer entièrement ledit jugement.

Prononcer l'annulation des commandements litigieux comme non fondés.


Subsidiairement,


Suspendre les effets des commandements litigieux.


Avant dire droit,


Ordonner une mesure d'expertise pour fixer le prix du fermage et décrire l'ensemble des parcelles et bâtiments, objet du bail.

Réserver toutes demandes des parties.

Renvoyer le dossier devant le tribunal paritaire des baux ruraux de GUERET à la suite du dépôt du rapport d'expertise.

Condamner d'ores et déjà M. et Mme [I] à lui payer la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.




M. [V] soutient que les commandements de payer des 12 novembre 2021 et 15 février 2022 ne sont pas valables car le prix du fermage n'est pas déterminé, faute d'accord sur ce point entre les parties. Il demande donc de prononcer leur annulation et subsidiairement d'en suspendre les effets. 

Ordonner une expertise est selon lui indispensable, notamment pour fixer le prix du fermage. 





Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 13 décembre 2023, M. et Mme [Y] [I] demandent à la cour de :



A titre principal : 


constater la résiliation du bail, et si mieux n'aime, la prononcer, en tant qu'il porte sur les parcelles ci-dessus énoncées pour une surface de 40 hectares 95 ares 30 centiares ;

dire que le bail est résilié à compter de la délivrance du premier commandement de payer (12 novembre 2021), et fixer à compter de cette date, si mieux n'aime à compter de la date de l'arrêt à intervenir, une indemnité d'occupation de 140 Euros à l'hectare, et prorata temporis, jusqu'au départ effectif de M. [V] de la propriété ;

dire et juger que M. [X] [V], à défaut de quitter volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion, avec si besoin, le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux resté infructueux ;


 

Subsidiairement, et si la cour ne constatait et ou ne prononçait pas la résiliation du bail acquise par le jeu des deux commandements de payer précités, 




dire et juger que le bail sera résilié sur les mêmes parcelles pour 40 hectares 95 ares 30 centiares, pour défaut d'entretien du bien loué et inimitiés caractérisées existant entre bailleurs et preneur, en violation à l'obligation paisible d'usage des lieux et ordonner son expulsion, si besoin avec le concours de la Force Publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux resté infructueux et fixer une indemnité d'occupation de 140 Euros à l'hectare, et prorata temporis, jusqu'au départ effectif de M. [V] de la propriété ;





condamner en réformation du jugement entrepris, M. [V] au paiement des fermages à ce jour non réglés, pour 13 531,21 € ;


 


dire et juger qu'il sera fixé une indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif de M. [V], correspondant à 140 Euros l'hectare, calculée prorata temporis ;





juger qu'à compter de la constatation de la résiliation du bail M. [V] est occupant sans droit ni titre ;


 

En tout état de cause, au titre des comptes de sortie, 




ordonner une expertise confiée à tel expert qu'il appartiendra au Tribunal de désigner avec mission de déterminer l'état de la propriété agricole au regard de l'état de l'entrée dans les lieux, et son état actuel, l'expert devant dire dans quel état se trouvent les sols, les clôtures, les haies, les rigoles, et si M. [V] a apporté notamment une amélioration ou non à ladite propriété ; 


 


dire que l'expert devra faire les comptes de sortie, comme à l'ordinaire en telle matière et avant dire droit sur les conséquences financières ; 


 


dire et juger que l'expert foncier que désignera la Cour, aura pour mission que celle confiée par le premier juge dans le dispositif : 


 

- De prendre connaissance du dossier et se faire communiquer tous les documents utiles, notamment les bulletins de mutation du 28 décembre 2019, l'état des lieux dressé par Monsieur [E] [O] en date du 31 décembre 2019, les procès verbaux de constats du 23 septembre 2020, 4 mai 2022, 1er février 2022,

- Dire qu'il pourra se rapprocher de tous services administratifs (PAC, Commission des Structures pour s'enquérir des déclarations faites par Monsieur [V]) sans que celle-ci soit exhaustive

- D'entendre les parties et tous sachants

- De se rendre sur les lieux et d'examiner chaque point soulevé par les parties

- De répondre aux réquisitions des parties, à leurs dires

- De déterminer l'assiette des parcelles données à bail, de décrire leur état d'entretien et les plus ou moins-values apportées au regard de l'état des lieux dressé le 31 décembre 2019 

- De déterminer et décrire les bâtiments et se prononcer sur leur mise à disposition ou non au titre du bail 

- De décrire leur état et les plus ou moins-values au regard de l'état des lieux dressé le 31 décembre 2019 

- Donner son avis sur le prix du fermage en distinguant ce qui relève des terres et des bâtiments d'exploitation, et préciser si le prix de 140 Euros à l'hectare correspond à la surface louée, en ce compris les bâtiments

- Dire si les parcelles ou les bâtiments ont subi des dégradations 

- Donner son avis sur les éventuels préjudices et leur chiffrage 

- Donner aux parties et au Tribunal tous éléments techniques utiles à la solution du litige

- Dire que l'expert déposera un pré rapport

- Dire que les fais d'expertise seront avancés par Monsieur [V]

- Dire que l'expert pourra s'adjoindre tout sapiteur dans le domaine de compétence qui ne serait pas le sien, sans avoir au préalable à en demander l'autorisation au juge ;

 


condamner M. [V] à 4 000 Euros de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, le tout pour résistance abusive ;





condamner M. [V], au titre des frais irrépétibles, exposés tant au premier degré de juridiction, que devant la cour, à 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 


 


condamner M. [V] aux dépens. 


 

Les époux [I] font valoir que M. [V] ne conteste pas devoir le fermage dont le montant a été retenu à hauteur de 140 € l'hectare par le juge des référés dans son ordonnance définitive du 8 juin 2021, rendant ainsi vaine l'argumentation de M. [V] selon laquelle il était dans l'impossibilité de payer le prix de fermage en raison des dissensions sur son montant. 

Les commandements de payer du 12 novembre 2021 et du 15 février 2022 n'étaient donc pas nuls. En conséquence, la résiliation du bail doit être prononcée ainsi que l'expulsion de M. [V] ordonnée, notant que subsidiairement, l'inimitié des parties justifie en elle-même la résiliation du bail. 

Ils ajoutent que le bail rural ne portait que sur des parcelles agricoles, sans les bâtiments. Une expertise est nécessaire pour faire l'état de sortie, M. [V] ayant laissé la propriété à l'abandon. 

Enfin, les époux [I] soutiennent que M. [V] leur doit des dommages et intérêts puisqu'il se maintient illégalement sur leur propriété depuis 2020 et qu'il les a privés d'un complément de retraite constitué par le fermage. 





SUR CE,



I Sur les demandes de M. [X] [V]



1) Sur la demande d'annulation des commandements de payer délivrés les 12 novembre 2021 et 15 février 2022



L'irrégularité qu'invoque M. [V] affectant lesdits commandements, c'est à dire le défaut de fixation du montant du fermage, n'est pas une irrégularité de forme. Or, ce défaut de fixation ne correspond pas aux cas limitatifs d'irrégularités de fond prévus par l'article 117 du code de procédure civile. Leur annulation ne peut donc pas être prononcée de ce chef.



En outre, si dans ces commandements, les bailleurs ont déterminé le montant des fermages dûs par M. [V] en 2020 et 2021 sur une base de 140 € l'hectare, ils se sont fondés sur l'ordonnance définitive de référé du 8 juin 2021 qui l'a ainsi fixée dans ses motifs. Il existe donc un fondement légitime à cette fixation.



Enfin, M. [V] ne conteste pas le principe du paiement du fermage, une expertise étant seulement en cours pour déterminer plus précisément son montant. Il a d'ailleurs versé des acomptes.



En conséquence, au vu de l'ensemble de ces éléments, il convient de débouter M. [V] de sa demande tendant à l'annulation des commandements délivrés respectivement les 12 novembre 2021 et 15 février 2022.





2) Sur la demande de suspension des effets des commandements de payer délivrés les 12 novembre 2021 et 15 février 2022



Les conditions d'application de l'article L. 411-31 I 1° du code rural et de la pêche maritime sont remplies puisque M. [V] n'a pas réglé les fermages des années 2020 et 2021, tels que visés aux commandements des 12 novembre 2021 et 15 février 2022 qui rappellent les termes de cette disposition légale. 

Il n'y a donc pas lieu à suspendre les effets de ces commandements.



Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail rural unissant les parties à la date du jugement, soit le 3 juillet 2023, et ordonné l'expulsion de M. [V] à défaut de départ volontaire.



Par des motifs pertinents que la cour adopte, c'est à bon droit également que le tribunal paritaire des baux ruraux a ordonné une expertise dans les termes et selon la mission retenus, ce que les parties ne contestent pas.

Dès lors, dans l'attente d'éléments plus précis sur la détermination de l'assiette des parcelles louées et du montant du fermage, c'est à juste titre qu'il a sursis à statuer sur les demandes financières inhérentes aux impayés de fermage, la résiliation du bail (indemnité d'occupation et comptes entre les parties) et les délais de paiement.





II Sur la demande des époux [Y] [I] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral par résistance abusive



L'occupation sans droit ni titre est indemnisée par une indemnité d'occupation dont le montant sera fixé après dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Le retard dans le paiement est indemnisé par le versement des intérêts au taux légal.

Les époux [Y] [I] seront donc déboutés en l'état de leur demande en paiement présentée à ce titre. 





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



M. [V] succombant en son appel, il doit être condamné aux dépens d'appel.

Il est équitable de débouter chacune des parties de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.





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PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux de Guéret le 3 juillet 2023 ;

DEBOUTE M. [X] [V] de ses demandes tendant à l'annulation et à la suspension des commandements de payer délivrés les 12 novembre 2021 et 15 février 2022;



DEBOUTE M. [Y] [I] et Mme [R] [L] son épouse de leur demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



DEBOUTE chacune des parties de sa demande en paiement fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [X] [V] aux dépens d'appel







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.