Cour d'Appel · Chambre sociale — 4 juillet 2024

ARRET N° .



N° RG 24/00048 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIQ4L







AFFAIRE :



M. [P] [G], Mme [F] [N] épouse [G]



C/



Mme [M] [X] épouse [K] agissant tant en son nom personnel qu'es-qualité d'héritière de sa s'ur, Madame [T] [X], décédée le 8 janvier 2023









GV/MS





Autres demandes relatives à un bail rural



TPBR



Grosse délivrée à Me Raphaël SOLTNER, Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, le 04-07-2024









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 04 JUILLET 2024



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 TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX





Le quatre Juillet deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Monsieur [P] [G]

né le 09 Mars 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Raphaël SOLTNER de la SELARL SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES





Madame [F] [N] épouse [G]

née le 11 Mars 1953 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de Me Raphaël SOLTNER de la SELARL SELARL SOLTNER-MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES









APPELANTS d'une décision rendue le 11 JANVIER 2024 par le TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE LIMOGES



ET :



Madame [M] [X] épouse [K] agissant tant en son nom personnel qu'es-qualité d'héritière de sa s'ur, Madame [T] [X], décédée le 8 janvier 2023

née le 27 Avril 1953 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Marine BONNAUD-LANGLOYS, avocat au barreau de LIMOGES









INTIMEE





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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 Mai 2024. 



Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.







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LA COUR



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EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte notarié établi le 15 janvier 1982, M. [H] [X] et Mme [S] [J], son épouse, ont consenti à M. [P] [G] né le 9 mars 1947 et à Mme [R] [N], son épouse, née le 11 mars 1953 un bail rural portant sur une propriété agricole comprenant deux granges, des étables et des terres sises sur la commune d'[Localité 4] (87).



A la suite du décès de leurs parents, Mmes [T] [X] et [M] [X] épouse [K] sont devenues bailleresses en leur lieux et places.



Par courriers du 11 mai 2021 et du 20 janvier 2022, elles ont fait savoir aux époux [G] qu'elles vendaient leur propriété, objet du bail rural.



Le 8 mars 2022, les soeurs [X] ont fait dénoncer aux époux [G] un procès-verbal de constat d'huissier de justice, avec sommation d'entretenir les parcelles.

Par courrier du 18 mars 2022 en réponse, les époux [G] ont contesté la teneur de ce constat et ont indiqué aux bailleresses avoir l'intention d'exercer leur droit de préemption.



Par acte de commissaire de justice délivré le 25 octobre 2022, Mmes [T] [X] et [M] [X] épouse [K] ont fait délivrer à M. [P] [G] et à Mme [R] [N], sur le fondement de l'article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime, un congé avec refus du renouvellement à effet au 30 avril 2024, au motif qu'ils avaient atteint l'âge de la retraite.



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Par acte de commissaire de justice délivré le 13 décembre 2022, M. [P] [G] et Mme [R] [N] ont fait assigner Mme [M] [X] épouse [K] et Mme [T] [X], assistée par l'UDAF 87 en sa qualité de curatrice, devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges pour voir dire et juger nul et de nul effet le congé délivré à eux le 25 octobre 2022, au motif que les bailleresses ont entendu ainsi et par fraude contourner leur droit de préemption.



A la suite du décès de [T] [X] le 8 janvier 2023, Mme [M] [X] épouse [K], unique héritière, est devenue seule propriétaire des biens donnés à bail.



Par jugement rendu le 11 janvier 2024, le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges a débouté les époux [G] de leur demande d'annulation du congé délivré le 25 octobre 2022, l'a validé et a en conséquence ordonné leur expulsion.



Le 15 janvier 2024, les époux [G] ont interjeté appel de ce jugement. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières écritures du 7 février 2024 réitérées à l'audience, M. et Mme [P] [G] demandent à la cour de :


reformer le jugement du TPBR de Limoges du 11 janvier 2024 ; 

dire et juger nul et de nul effet le congé avec refus de renouvellement du bail délivré aux preneurs pour âge le 25 octobre 2022, en ce qu'il est entaché d'une intention frauduleuse ; 


En conséquence, 


prononcer le maintien dans les lieux de M. et Mme [G] en application du bail rural du 15 janvier 1982 ; 

enjoindre à Mme [X] de notifier aux époux [G] leur droit de préempter les parcelles prises à bail, aux prix, charges, conditions et modalités projetés, en application de l'article L.412.1 et suivants du code rural, et sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à venir ; 

condamner Mme [M] [X] à verser à M. et Mme [G] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance. 




M. et Mme [G] soutiennent qu'en leur qualité d'exploitants de la propriété donnée à bail rural, ils sont titulaires d'un droit de préemption que les bailleresses n'ont pas respecté, alors qu'elles avaient l'intention manifeste de vendre cette propriété et que des pourparlers étaient en cours à ce sujet entre les parties.

Le congé du 25 octobre 2022 n'a donc été délivré par elle que dans l'intention frauduleuse de contourner leur droit de préemption.

Enfin, ils contestent les accusations formées contre eux par les bailleresses.



Aux termes de ses dernières écritures du 17 mai 2024 réitérées à l'audience, Mme [X] épouse [K], agissant en son nom personnel et en qualité d'héritière de sa s'ur Mme [T] [X], demande à la cour de : 


Dire et juger mal fondé l'appel interjeté par M. et Mme [G] à l'encontre du jugement rendu par le TPBR du 11 janvier 2024 ; 


En conséquence, 


Confirmer purement et simplement ce dernier ;

Condamner M. et Mme [G] à verser à Mme [M] [X] épouse [K] la somme de 2 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.




Mme [X] épouse [K] souligne en premier lieu que les dispositions de l'article L. 411-6 du code rural, sur lequel se fondaient les époux [G] en première instance, n'est pas applicable puisqu'il ne s'agit pas en l'espèce d'un congé pour reprise.

Il s'agit d'un congé parfaitement régulier et fondé sur l'âge avancé des preneurs qui n'exploitent plus la propriété agricole. Les conditions objectives de validité de ce congé sont remplies, quelles que soient les motivations qui ont pu présider à sa délivrance. Le souhait des bailleresses, lasses du conflit qui existe entre les époux [G] et le locataire de la maison d'habitation, de vendre leur propriété, libre de toute occupation, n'est en rien de frauduleux.

De plus, le droit de préemption ne peut être exercé que par un fermier qui s'engage à exploiter personnellement le bien pendant neuf années en qualité de propriétaire, ce qui est inconcevable vu l'âge des époux [G]. 





SUR CE,



M. et Mme [G] reprochent à Mme [M] [X] épouse [K] d'avoir frauduleusement contourné leur droit de préemption par la délivrance du congé pour âge du 25 octobre 2022, alors qu'elles avaient manifestement l'intention de vendre les parcelles objet du bail rural. 



L'article L. 412-1 alinéa 1 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'Le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s'il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente'.



Le droit de préemption est d'ordre public en application des dispositions de l'article L. 412-4 du même code. 



Il est établi en l'espèce que les bailleresses avaient depuis quelques années l'intention de vendre la propriété rurale objet du bail à ferme du 15 janvier 1982, comme en témoignent leurs courriers du 11 mai 2021 et du 20 janvier 2022 aux termes desquelles elles informent les époux [G] de leur décision de la vendre. De même, des pourparlers avaient eu lieu entre les parties entre 2016 et 2019 au sujet de cette vente (cf différents courriers).



Néanmoins, il n'y a pas lieu à notifier une offre au preneur qui ne peut pas exercer le droit de préemption (Cour de cassation 3ème civile 10 novembre 1971 bulletin civil III n° 542).



Or, l'article L. 412'5 du code rural dispose en son alinéa 4 que 'Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12". En outre, l'article L. 412-12 du code rural dispose que 'Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67.' 



L'article L. 411-59 alinéa 1 du code rural prévoit que 'Le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir'. 



M. et Mme [G], nés respectivement le 9 mars 1947 et le 11 mars 1953, âgés de 75 ans et de 69 ans à la date du congé litigieux du 25 octobre 2022, ne pouvaient pas s'engager à 'se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans', sans 'se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation' et 'en [participant] sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente. 

Par ailleurs, il ne disent pas qu'ils auraient fait exploiter l'immeuble donné à bail rural par une autre personne dans les conditions de l'alinéa 2 ou de l'alinéa 3 de l'article L. 412-5 du code rural. 



Ils n'étaient donc pas en mesure d'exercer le droit de préemption.



En outre, selon les dispositions de l'article L. 411-64 alinéa 4 du code rural qui fondent le congé du 25 octobre 2022 : 'Les dispositions du présent article sont applicables que le propriétaire entende aliéner ou donner à bail à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles ou exploiter en faire-valoir direct'.



Or, la Cour de cassation 3ème civile, dans un arrêt du 21 mars 1972 (bulletin civil III n° 189), a jugé que ce texte prévoit expressément pour le bailleur la possibilité d'aliéner et qu'aucun texte ne vient limiter cette possibilité.



Il s'en déduit que le bailleur ayant repris l'immeuble loué en raison de l'âge de la retraite preneur peut en disposer librement. Il y aurait en effet une contradiction en ce que le bailleur, qui a donné congé à son fermier ayant atteint l'âge de la retraite, ne puisse le redonner à bail qu'à un preneur dont l'âge est inférieur à l'âge de la retraite, alors qu'il serait contraint, du fait du droit de préemption du fermier ayant atteint l'âge de la retraite, de vendre l'immeuble loué à ce dernier, alors qu'il ne peut plus exploiter du fait de son âge.

Le droit de préemption des époux [G] ne pouvait donc pas être opposé aux bailleresses. 



En conséquence, et comme indiqué par le premier juge, les conditions de régularité et de bien-fondé du congé du 25 octobre 2022 étant remplies, il convient de le déclarer valide et de débouter les époux [G] de leur demande de nullité.

Leur expulsion doit donc être ordonnée selon les modalités prévues par le jugement déféré qui sera confirmé en toutes dispositions.





- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Les époux [G] succombant à l'instance, ils doivent être condamnés aux dépens et il est équitable de les condamner à payer à Mme [M] [X] épouse [K] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.





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PAR CES MOTIFS



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La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ;



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges ;



DEBOUTE M. [P] [G] et Mme [R] [N], son épouse, de l'ensemble de leurs demandes ;



CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [R] [N], son épouse, à payer à Mme [M] [X] épouse [K] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



CONDAMNE M. [P] [G] et Mme [R] [N], son épouse, aux dépens. 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.