Cour d'Appel · Chambre sociale — 4 juillet 2024

ARRET N° .



N° RG 24/00089 - N° Portalis DBV6-V-B7I-BIRB2







AFFAIRE :



M. [E] [Z], S.A.R.L. JD AUTOMOBILES SERVICES



C/



S.C.P. BTSG²









JP/MS





Appel contre des décisions prononçant la liquidation judiciaire









Grosse délivrée à Me Sandrine COUDERC, Me Matthieu LACHAISE, le 04-07-2024.









COUR D'APPEL DE LIMOGES



CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE



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ARRÊT DU 04 JUILLET 2024



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Le quatre Juillet deux mille vingt quatre la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :



ENTRE :



Monsieur [E] [Z]

né le [Date naissance 5] 1969 à [Localité 12], demeurant [Adresse 9]

représenté par Me Matthieu LACHAISE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE





S.A.R.L. JD AUTOMOBILES SERVICES, demeurant [Adresse 7]

représentée par Me Matthieu LACHAISE de la SELARL LH AVOCATS, avocat au barreau de BRIVE









APPELANTS d'une décision rendue le 25 JANVIER 2024 par le JUGE COMMISSAIRE DE [Localité 6]



ET :



S.C.P. BTSG², demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Sandrine COUDERC de la SELARL SELARL ACT'EC, avocat au barreau de BRIVE









INTIMEE









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Suivant avis de fixation du Président de chambre prévu à l'article 905 du code de procédure civile, l'affaire a été fixée à l'audience du 04 Juin 2024.



Après communication du dossier au ministère public des réquisitions ont été prises le 30 avril 2024. 

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Johanne PERRIER, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, magistrat rapporteur, assisté de Madame Natacha COUSSY, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral.

Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure.



Après quoi, Madame Johanne PERRIER, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 04 Juillet 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.



Au cours de ce délibéré, Madame Johanne PERRIER, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.





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LA COUR



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FAITS ET PROCÉDURE : 



M. [Z] a été gérant de la société JD Automobiles Services ayant pour activité l'exploitation d'un fonds de commerce de garage automobile, station-service et négoce de véhicules neufs ou d'occasion. 



Le 08 août 2008, la société a acquis pour son exploitation un bien immobilier sis [Adresse 8] sur la commune de [Localité 10], construit pour partie sur une parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 2], dont elle est propriétaire, et pour partie sur une parcelle B n°[Cadastre 3], propriété de la commune de [Localité 10] et donnée à bail commercial à la société. 



Par jugement du 25 septembre 2018, le tribunal de commerce de Brive la Gaillarde a prononcé la liquidation judiciaire de la société JD Automobiles Services et a désigné la SCP BTSG, prise en la personne de Maître [P], en qualité de liquidateur. 



Sur demande du liquidateur, M.[K], expert immobilier, a été chargé d'évaluer le bien immobilier en question et, dans son rapport du 11 février 2020, cet expert a fait ressortir une valeur vénale : 

- de 66.780 euros pour la partie du bien construite sur parcelle B n°[Cadastre 2], propriété de la SARL JD Automobiles Services ;

- de 40.000 euros pour la partie du bien construite sur parcelle B n°[Cadastre 3], propriété de la commune de [Localité 10].

 

Sous ces valeurs, des publicités de vente ont été réalisées et une première offre émanant de M. [T] pour la somme de 50.000 euros, nettement inférieure à l'estimation de l'expert, a été refusée par le juge commissaire. 

 

 La SCP BTSG a ensuite reçu deux nouvelles offres:

- de M. [T], pour une somme de 150.000 euros ne concernant que la parcelle n°[Cadastre 4], 

- de M. [I], de 80.000 euros pour les deux parcelles B n°[Cadastre 2] et B n°[Cadastre 3].

 

Sur la requête déposée par la SCP BTSG, le juge commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL JD Automobiles Services, par une ordonnance en date du 25 janvier 2024, a autorisé la cession de gré à gré à M. [T] du bien immobilier en ce qu'il est situé sur la parcelle B n°[Cadastre 2] pour la somme de 150.000 euros net vendeur. 



Le 6 février 2024, M. [Z] et la SARL JD Automobiles Services ont relevé appel de cette ordonnance. 





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Aux termes de leurs dernières écritures du 5 mars 2024, M. [Z] et la S.A.R.L. JD Automobiles Services demandent à la cour de reformer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 25 janvier 2024 par le juge-commissaire et statuant à nouveau 



- de juger insuffisantes les offres d'acquisitions formulées par Monsieur [T] et Monsieur [I] au regard de la valeur du bien immobilier et n'y avoir lieu à autoriser la SCP BTSG à procéder à la cession de gré à gré de l'ensemble immobilier appartenant à la SARL JD Automobiles Services;

- d' ordonner la vente par adjudication du bien immobilier appartenant à la SARL JD Automobiles Services;

- de condamner la SCP BTSG à lui payer la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 

 

A cette fin, ils soutiennent :

- que l'évaluation de la valeur du bien faite par l'expert mandaté par le liquidateur judiciaire est incorrecte, que cette valeur a été sous-évaluée et ils versent aux débats une expertise immobilière réalisée le 16 juin 2014 évaluant le bien à 510.000 euros, ainsi que les comptes annuels de l'exercice 2017 de la société indiquant une valeur comptable des constructions de 350.000 euros. 

- qu'une vente par adjudication est préférable dans la mesure où le prix obtenu sera supérieur à celui des offres formulées entre les main du liquidateur. 



Aux termes de ses dernières écritures du 3 avril 2024, la SCP BTSG demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le juge commissaire le 25 janvier 2024; et de condamner M. [Z] à lui payer a la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens.



La SCP BTSG fait valoir :

- que l'offre d'acquisition de M. [T] est en rapport avec la valeur vénale du bien immobilier retenu par l'expert [K] ; 

- que le rapport de 2014 mis en avant par la JD Automobiles Services et M. [Z] n'a pas de valeur probante, il est ancien, il utilise une méthode erronée ne prenant pas en compte les dégradations du bien depuis cette date ou les valeurs du marché ;

- que le résultat d'une adjudication, qui engendre des frais, reste très aléatoire.



Par visa du 29 avril 2024, le ministère public s'en est rapporté à l'appréciation de la cour.





SUR CE,



Le litige ne peut ici porter que sur la partie du bien située sur la parcelle cadastrée section B n°[Cadastre 2], d'une contenance de 2799 m², seule figurant à l'actif de la SARL JD Automobiles Services et dont le bâti de 431,73 m² comprend deux bureaux, un local d'accueil, un hall d'exposition, un atelier de carrosserie-peinture et une station de lavage.



Pour se prononcer sur la valeur vénale du bien, l'expert M.[K], après avoir :

- décrit la localisation du bien, l'aspect des constructions remontant à 2008, leur nature et leur état dans leurs éléments extérieurs et intérieurs, 

- relevé des moins-values tenant à l'éloignement des principales zones d'activité et des grands axes, à des travaux à prévoir pour la remise en état du parking et la mise aux normes du système d'assainissement à prévoir et à une station de lavage rendue hors service, 

- relevé également dans le département de la Corrèze un marché de l'immobilier à usage professionnel compliqué en zone rurale avec un marché de la location plus porteur, 

s'est basé sur deux méthodes d'évaluation :

- la méthode dite par le revenu consistant à capitaliser un revenu locatif annuel ;

- la méthode par comparaison directe consistant à comparer le bien à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation.



S'agissant de la méthode par le revenu, M.[K], pour aboutir à une valeur vénale de 66.780 euros, a retenu une valeur locative HT et par an de 19,20 euros le m² et un taux de rendement de 14%, alors que la côte [V] faisait apparaître en 2019 pour le même type de bien un prix moyen et HT entre 34 et 40 euros le m² par an ; toutefois, M. [Z] et la SARL JD Automobiles Services ne discutent pas un taux de rendement de 14% et, même en retenant une valeur locative HT de 40 euros le m², le prix proposé par M. [T] à 150.000 euros apparaît plus que conforme à cette méthode d'évaluation.



De même si, pour la méthode par comparaison, M.[K] a retenu une valeur au m² de 140 euros , terrain inclus, alors que la côte [V] faisait apparaître en 2019 pour le même type de bien une fourchette entre 393 et 440 euros le m², il a également tenu compte des spécificités du bâtiment, avec une station de lavage hors service, une division du bâtiment sur deux fonciers détenus par deux personnes distinctes et une situation économique locale peu florissante et , là encore, le prix proposé par M. [T] à hauteur de 150.000 euros apparaît conforme à cette méthode d'évaluation.



Pour le contester, M. [Z] et la SARL JD Automobiles Services mettent en avant une évaluation du bien faite par M. [W], expert immobilier à [Localité 11],à hauteur de 509.912 euros mais réalisée:

- en prenant en compte la totalité du foncier, y compris la superficie de terrain et le bâti de la parcelle B n°[Cadastre 3] et donc sans tenir compte d'une valeur du bâti nécessairement affectée à la baisse par son implantation sur deux parcelles distinctes, l'une propriété de la SARL JD Automobiles Services et l'autre de la commune de [Localité 10] ;

- en 2014,il y a dix ans de cela et ne tenant donc aucun compte d'une évolution du marché immobilier en zone rurale ;

- sur la seule méthode valeur du sol + valeur de construction du bâti, y compris aménagement VRD et honoraires de maîtrise d'oeuvre, et ne tenant donc aucun compte de l'état actuel du bâtiment, des travaux de remise en état et aux normes à prévoir et de son éloignement des principales zones d'activité.



Ce rapport de M. [W] ne peut donc être retenu comme probant.



En outre, M. [Z] et la SARL JD Automobiles Services ne versent pas aux débats le bilan selon lequel le bien aurait été porté pour une valeur comptable de 350.000 euros.



Enfin, dès lors que le prix proposé par M. [T] apparaît conforme à la valeur vénale du bien, la vente de gré à gré doit être préférée à une vente sur adjudication qui reste aléatoire et génératrice de frais.



Il convient en conséquence de confirmer l'ordonnance entreprise, en disant n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile 





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PAR CES MOTIFS



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LA COUR



Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, 



Confirme l'ordonnance du juge-commissaire à la liquidation judiciaire de la SARL JD Automobiles Services en date du 25 janvier 2024 ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;



Dit que les dépens de l'instance seront pris en frais privilégiés de la procédure de liquidation judiciaire de la SARL JD Automobiles Services . 







LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,











Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.