Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/00731 - N° Portalis DBVH-V-B7H-IXLO 



LM



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERTUIS

19 janvier 2023 RG :22/00227



[V]

[V]



C/



[Z]

































Grosse délivrée

le 

à Me Mansat Jaffre

Me Rayne







COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 04 JUILLET 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection de PERTUIS en date du 19 Janvier 2023, N°22/00227



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Laure MALLET, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et Véronqiue LAURENT-VICAL, Greffière, lors du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 21 Mars 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 30 Mai 2024 prorogé au 26 septembre 2024 puis avancé au 04 juillet 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



M. [C], [G], [I] [V]

né le 02 Octobre 1941 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-001024 du 23/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)



Mme [Y], [H] [V]

née le 10 Septembre 1943 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Frédéric MANSAT JAFFRE de la SELARL MANSAT JAFFRE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008381 du 12/12/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)





INTIMÉ :



M. [D] [Z]

né le 05 Octobre 1942 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représenté par Me Peggy RAYNE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON



ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Février 2024



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour





EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 1er juillet 2015, M. [D] [Z] a consenti à M. [C] [V] un bail portant sur un local à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 650 €.



Un dépôt de garantie d'un montant de 650 € était stipulé au bail.



Par lettre recommandée en date du 10 décembre 2021, le conseil du bailleur a mis en demeure les locataires :

-d'avoir à régler les loyers des mois d'octobre, novembre et décembre 2021, outre le montant du dépôt de garantie et le solde de la taxe d'ordures ménagères, pour un montant total de 2.605,00 euros ;

-de libérer les lieux occupés illicitement, car non compris dans ie bail, à savoir le jardin et le devant de la maison ; 

-de laisser le plombier pénétrer dans les lieux, ainsi qu'un diagnostiqueur ;

-de ne plus utiliser d'eau de javel, ce qui perturbe le fonctionnement de la fosse septique ;

-de s'acquitter du loyer mensuel révisé de 678,54 €.



Les locataires refusaient le courrier recommandé.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2022, réceptionnée le 5 août 2022, M. [C] [V] a donné congé avec délai de préavis d'un mois motif pris de son état de santé.



Le 16 août 2022, les clés du local donné à bail ont été remise au bailleur par un ami des locataires.



Les époux [V] ne se sont pas présentés le 3 septembre 2022 pour la réalisation de l'état des lieux.

L'état des lieux a été dressé par huissier de justice le 12 octobre 2022.



Exposant que ses locataires restent redevables de sommes au titre de loyers et charges impayés, par acte signifié le 20 octobre 2022, M. [D] [Z] a fait assigner M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] devant le juge des contentieux de la protection du présent tribunal aux fins principalement de :


les voir condamnés in solidum à lui payer :


*la somme de 3.679,84 euros au titre des arriérés de loyers et taxe d'ordures ménagères, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

*la somme de 512,26 euros au titre des honoraires de l'huissier de justice ;

*la somme de 2.300,00 euros en indemnisation du préjudice moral et du préjudice financier subis du fait de leur résistance abusive et de leur comportement fautif ;

-d'être autorisé à entreposer les effets mobiliers aux frais des époux [V] et à défaut de prise de possession par ces derniers dans un délai dé trois mois à compter du jugement à venir d'en disposer librement ;

-les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.400,00 euros en application des dispositions de

l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;




à titre subsidiaire, condamner les époux [V] in solidum à lui payer :


*la somme de 2.346,14 euros au titre des arriérés de loyers et taxe d'ordures ménagères, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

*la somme de 512,26 euros au titre des honoraires de l'huissier de justice ;

*la somme de 1.000,00 euros en indemnisation du préjudice moral et du préjudice financier subis du fait de leur résistance abusive et de leur comportement fautif ;

*d'être autorisé à entreposer les effets mobiliers aux frais des époux [V] et à défaut de prise de possession par ces derniers dans un délai de trois mois à compter du jugement à venir d'en disposer librement ;


les condamner in solidum à lui payer la somme de 1.400,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.




Par jugement réputé contradictoire du 19 janvier 2023, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pertuis a :

-condamné solidairement M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z], au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2022 inclus et décompte arrêté au 20 octobre 2022, la somme de 3.679,84 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 ;

-condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] la somme de 1.000 €en réparation de son préjudice financier et moral ;





-dit qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

-condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] aux entiers dépens ;

-condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M.[D] [Z] la somme de 1 400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

-rejeté les demandes pour le surplus ;

-rappelé que le jugement est exécutoire par provision.



Par déclaration du 24 février 2023, M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] ont relevé appel de ce jugement.



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 5 juin 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] demandent à la cour de :



-réformer le jugement rendu le 19 janvier 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Pertuis (Vaucluse) , en toutes ses dispositions,



Statuant à nouveau,

-débouter M. [Z] de ses entières demandes fins et conclusions ;

-condamner M.[Z] à payer aux époux [V] une somme de 1 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.





Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 juin 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [D] [Z] demande à la cour de :



Vu les articles 1103 et s., 1217 et s., 1224 et s., 1728 du code civil ;

Vu la loi n° 89-462 du 6 juillet 2009 et notamment l'article 7a de ladite loi ;



A titre principal

-confirmer le jugement en date du 19 janvier 2023 en ce qu'il a condamné solidairement M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2022 inclus et décompte arrêté au 20 octobre 2022, la somme de 3.679,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 ; en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ; en ce qu'il a dit qu'il sera procédé en tant que de besoin à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] aux entiers dépens ; en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] la somme de 1.400 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



-réformer le jugement du 19 janvier 2023 en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] la seule somme de 1.000 € en réparation de son préjudice moral et financier et réformer le jugement sur le montant ;



Par conséquent,

-condamner in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à verser à Monsieur [D] [Z] la somme de 2.300 € au titre du préjudice moral et financier subis du fait de leur résistance abusive et de leur comportement fautif ;

-confirmer le surplus du jugement du 19 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant,

-condamner in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à verser à M. [D] [Z] la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

-les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel ;

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions des époux [V].



A titre subsidiaire

-confirmer le jugement du 19 janvier 2023 en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant

-condamner in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à verser à M. [D] [Z] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d'appel ;

-les condamner in solidum aux entiers dépens d'appel ;

-rejeter toutes demandes, fins et conclusions des époux [V].





L'ordonnance de clôture est intervenue le 22 février 2024.



MOTIFS DE LA DECISION :



En préliminaire, il y lieu de constater que les parties ne formulent aucune critique concernant les dispositions du jugement déféré sur le sort des meubles.

Elles seront donc confirmées.



Sur le congé,



En préliminaire, il n'est pas contesté que le congé ait été donné dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.



Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet1989, lorsque le congé émane du locataire le délai de préavis applicable au congé est de 3 mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.



Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.



En l'espèce, les appelants ont donné congé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 août 2022, réceptionnée le 5 août 2022, avec délai de préavis d'un mois motif pris de l'état de santé de M. [C] [V] .



Il est constant et d'ailleurs non contesté que si le motif invoqué pour prétendre au délai de préavis réduit est précisé dans le congé, il n'a pas été justifié au moment de l'envoi de la lettre de congé entraînant l'application d'un préavis de 3 mois.



En effet, le certificat médical produit, outre son manque de précision, est daté du 22 mars 2023.



En conséquence, les époux [V] sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu'à l'expiration du délai de ce préavis soit jusqu'au 5 novembre 2022.



Le jugement déféré sera dès lors confirmé de ce chef.



Sur la demande au titre du solde locatif,



Selon les dispositions des articles 7a et g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



M. [Z] sollicite la somme de 2.346,14 € au titre des loyers d'avril 2022 au 5 novembre 2022, outre la somme de 163,81 € au titre de la taxe sur les ordures ménagères (TEOM) au prorata temporis pour l'année 2022.



Les appelants considèrent ne devoir aucune somme au titre des loyers aux motifs :

-que le bailleur n'a pas envoyé à la Caisse des allocations familiales (CAF) les documents nécessaires au versement des allocations logement,

-que les parties s'étaient mises d'accord oralement pour que le dépôt de garantie ne soit pas versé pour remettre en état l'appartement,

-qu'ils ont honoré les arriérés de loyer pour l'année 2021,

-qu'en ce qui concerne la TEOM aucun justificatif de régularisation n'a été fourni,

-que M. [Z] a manqué à son obligation d'entretien du bien en n'effectuant pas les réparations nécessaires notamment les réparations en toiture et l'entretien de la chaudière.



Or, il convient de rappeler que l'intimé ne sollicite pas le versement du dépôt de garantie pas plus que les loyers de 2021 mais bien les loyers correspondant à la période d'avril 2022 au 5 novembre 2022.

Pour cette période, les appelants ne démontrent pas s'être acquittés de leurs loyers.

En effet, ils se contentent d'invoquer une faute de M. [Z] dans la transmission des documents à la CAF sans produire aucun élément permettant d'établir qu'ils étaient allocataires pendant cette période (les documents produits concernent la période postérieure pour leur nouveau logement), ni même un courrier de la CAF réclamant un quelconque document sous peine de suspension ou suspendant l'APL pour non production de documents, alors que ce sont les locataires eux-mêmes qui se sont plaints à la CAF invoquant une dégradation du logement par courrier du 18 novembre 2022, sans que les appelants ne justifient de la suite qui a été donnée par cet organisme à ce courrier.

Par ailleurs, le justificatif de la taxe sur les ordures ménagères pour l'année 2022 est produit aux débats, étant noté que cette unique charge a fait l'objet d'une régularisation annuelle (une provision mensuelle de 20 € était versée, ce qui n'est pas contestée) puisque M. [Z] a remboursé à ses locataires un trop perçu de 54 € pour l'année 2021 le 4 février 2022.



Concernant les manquements du bailleur à son obligation d'entretien invoqués par les appelants, ces derniers ont effectivement alerté le bailleur de désordres lui réclamant une intervention.



Il convient de constater que ces courriers datent du 6 octobre 2021 et de mai 2022, soit de nombreuses années après la prise de bail.

Mais surtout, le bailleur, contrairement aux allégations des époux [V], n'est pas resté inactif.

En effet, il a sollicité des professionnels pour qu'ils interviennent pour la révision de la toiture suite au signalement d'un dégât des eaux et un problème sur la chaudière. 

Cependant, il résulte des pièces produites aux débats que les interventions n'ont pas pu aboutir du fait des époux [V].



Ainsi, la révision de la toiture planifiée en septembre 2021(cf. pièce 18 de l'intimé) nécessitait que la partie du jardin hors assiette du bail mais encombrée par l'occupation des locataires soit débarrassée.

Cette demande a été formulée à de multiple reprises par le propriétaire depuis mai 2021 puis à nouveau par courrier de son conseil du 10 décembre 2021, refusé par les locataires et alors signifié par huissier de justice le 27 décembre 2021, suite à la fuite en toiture signalée par les époux [V].

La toiture a finalement pu être révisée en janvier 2022.



Concernant la chaudière, le bailleur avait mandaté un plombier M. [U] (facture du 16 décembre 2021) mais les locataires ayant déjà fait intervenir un plombier, M. [O], ils lui ont refusé l'entrée de leur domicile . M. [Z] a néanmoins remboursé la facture du professionnel intervenu sans son accord, déduction faite des frais de déplacement de M. [U].



Enfin, les appelants ne produisent aucun élément (photographies, procès-verbal de constat, attestation) venant corroborer leurs simples affirmations sur les nombreux désordres et préjudice qu'ils invoquent (dégradation des plafonds lors de la révision de la toiture, surconsommation d'électricité, garde-corps pas aux normes, absence d'eau chaude, bouchons thermostatiques des radiateurs').



Quant au diagnostic de performance énergétique, les époux [V] ont refusé l'accès à leur logement au diagnostiqueur (cf. attestation de de la SAS DTIG Exim Expertises du 26 novembre 2021).

Il ne peut en conséquence être reproché à M. [Z] un manquement à son obligation d'entretien eu égard au comportement des appelants.

En toute hypothèse, les époux [V] ne démontrent pas que le logement était totalement inhabitable et ne peuvent en conséquence s'exonérer du paiement du loyer et des charges.



Le premier juge a, par des motifs que la cour adopte, pertinemment relevé qu'en application de l'article 1751 du code civil, le droit au bail d'un local servant à l'habitation des deux époux est réputé appartenir à l'un et l'autre des époux de sorte que nonobstant le fait que le bail ne comporte que la signature de M.[V], la condamnation devra être prononcée solidairement à l'encontre des deux défendeurs.



En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z], au titre des loyers et des charges impayés, terme de novembre 2022 inclus et décompte arrêté au 20 octobre 2022, la somme de 3.679,84 euros avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2022 ;



Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Z],



Le premier juge a justement indiqué que M. [Z] rapporte la preuve des démarches qu'il a dû entreprendre du fait de la résistance abusive des locataires qui n'ont pas retiré des courriers recommandés ; qui ont quitté les lieux sans respecter le délai de préavis, sans communiquer leur nouvelle adresse et sans réaliser un état des lieux amiable, générant des frais supplémentaires et des tracasseries d'autant plus ressenties eu égard à l'âge de M. [Z].



En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] la somme de 1.000 €, justement évaluée, en réparation de son préjudice financier et moral.



Sur les demandes accessoires,



Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens et les frais irrépétibles de première instance.



En application de l'article 696 du code de procédure civile, les appelants supporteront les dépens d'appel.



Il n'est pas équitable de laisser supporter à M. [Z] ses frais irrépétibles de première d'appel.Il lui sera alloué la somme de 1 500 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS,



LA COUR :



Après en avoir délibéré conformément à la loi,



Statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Confirme le jugement déféré en l'ensemble de ses dispositions,



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] aux dépens de d'appel,





Condamne in solidum M. [C] [V] et Mme [Y] [V] épouse [V] à payer à M. [D] [Z] la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétible d'appel.



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.



LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,