Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS















ARRÊT N°



N° RG 23/02486 - N° Portalis DBVH-V-B7H-I4YB 



SD



TRIBUNAL DE PROXIMITE D'UZES

06 juin 2023

RG:1121000567



[J]



C/



Société SA UN TOIT POUR TOUS













































Grosse délivrée

le 

à Me Le Sagère

Me Ekaiser 















COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C





ARRÊT DU 04 JUILLET 2024





Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de proximité d'UZES en date du 06 Juin 2023, N°1121000567



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre,

Mme Laure MALLET, Conseillère,

Madame Sandrine IZOU, Conseillère,



GREFFIER :



Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 04 Avril 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 06 Juin 2024 prorogé à ce jour.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTE :



Mme [F] [J]

née le 26 Octobre 1967 à 

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 30189-2023-006745 du 10/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :



SA UN TOIT POUR TOUS SA au Capital de 6.701.520 € RCS NIMES 680.201.365 Prise en la personne de son représentant légal en exerciceY domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Lucia EKAIZER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 14 Mars 2024 





ARRÊT : 



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé en date du 22 mai 2008, la SA Un Toit pour Tous a donné à bail à Mme [F] [J] un logement sis, [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable d'un montant de 272,24 €, outre 48,15 € de charges. 



Les 26 mai 2015 et 12 juillet 2016, la SA Un Toit pour Tous a mis en demeure Mme [J], l'invitant à prendre des dispositions quant aux nuisances olfactives découlant de la présence de nombreux chats dans l'appartement.



Par exploit délivré le 22 novembre 2022, le bailleur a fait assigner Mme [F] [J] devant le Tribunal de Proximité d'Uzès, afin de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- prononcer la résolution judiciaire du bail ; 

- ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tout bien meuble se trouvant dans les lieux au besoin avec le concours de la force publique, d'un serrurier et de déménageurs; 

- condamner la locataire à lui payer 4.000 € de dommages et intérêts ;

- condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Par jugement contradictoire du 6 juin 2023, le tribunal de proximité d'Uzès a :


rejeté l'exception de nullité de l'assignation,

prononcé la résiliation judiciaire du bail du 22 mai 2008 conclu entre les parties pour l'immeuble situé [Adresse 3] [Localité 4] ;

dit que Mme [F] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3] [Localité 4], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;



ordonné à défaut, l'expulsion de Mme [F] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

assorti cette obligation d'une astreinte de 50 € par jour de retard qui commencera à courir à l'expiration de ce même délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

réservé le pouvoir de liquider |'astreinte ;

condamné Mme [F] [J] à payer à la SA Un Toit pour Tous une indemnité d'occupation d'un montant égal au dernier loyer actualise du mois de juin 2023 en lieu et place du loyer prévu au contrat, jusqu'e son départ effectif des lieux ;

condamné Mme [F] [J] à payer à la SA Un Toit pour Tous une somme de 1.000 € de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

condamné Mme [F] [J] à payer e la SA Un Toit pour Tous une somme de 1.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

renvoyé le bailleur aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991 relative aux procédures civiles d'exécution concernant le sort à réserver aux meubles (articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d'exécution) ;

condamné Mme [F] [J] aux dépens ;

rejeté le surplus des demandes ;

rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.




Par déclaration du 20 juillet 2023, Mme [F] [J] a interjeté appel de ce jugement.



Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [F] [J] sollicite de la cour, au visa des articles 1728 et suivants du code de procédure civile et de l'article L.412-4 Code des procédures civiles d'exécution, de :


recevoir Mme [J] en son appel ; Le déclaré bien fondé ; 


Y faisant droit,


réformer le jugement rendu le 6 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Uzès, en toutes ses dispositions,




Statuant à nouveau, 

A titre principal, 


débouter la SA Un Toit pour Tous de sa demande de résiliation du bail liant les parties, 


A titre subsidiaire, 


accorder à la concluante les plus larges délais et à minima un délai de six mois pour se reloger ; 


En tout état de cause, 


débouter la SA Un Toit pour Tous de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

débouter la SA Un Toit pour Tous de sa demande de paiement de quelque somme qu'il soit à titre de dommages et intérêts, 

débouter la SA Un Toit pour Tous de sa demande de quitter les lieux sous astreinte, 

condamner la SA Un Toit pour Tous à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens lesquels seront distraits comme en matière d'aide juridictionnelle partielle, au profit de Me Le Sagère.




Au soutien de son appel, Mme [J] relève l'absence de faits persistants, graves et actuels, qui lui sont imputables susceptibles d'entraîner la résiliation du bail d'habitation sur le fondement de l'article 1728 du Code civil, étant précisé qu'elle a déposé plainte afin de dénoncer les propos mensongers et diffamatoires.



Elle considère être victime d'un véritable acharnement, alors qu'elle n'est pas la seule dans l'immeuble à avoir des animaux de compagnie et soutient que la SA Un Toit pour Tous ne rapporte pas la preuve de troubles de voisinage actuels dus à des nuisances olfactives suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail d'habitation.



Elle expose enfin être de bonne foi et que compte tenu du climat de menaces permanentes, elle a d'ores et déjà accompli des démarches pour trouver un logement adapté à ses besoins, étant précisé que ses revenus ne lui permettent pas d'assumer un logement dont le loyer ne serait pas modéré.



Par conclusions notifiées par RPVA le 27 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA Un Toit pour Tous, sollicite de la cour, de :

Statuant ce que de droit quant à l'appel de Mme [J],

Confirmant la décision déférée,


Prononcer la résiliation du bail unissant les parties ;

Ordonner l'expulsion de Mme [J] et celle de tout occupant de son chef ;

Condamner Mme [J], sous astreinte de 50,00 € par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, pour quitter les lieux ;

Condamner Mme [J] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à ce qu'aurait été le loyer actualisé, et ce jusqu'à son départ effectif ;

Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1.000,00 € à titre de dommages et intérêt pour résistance abusive et confirmer en ce sens le jugement déféré ;

Condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1.500,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner enfin Mme [J] aux entiers dépens.




A l'appui de ses prétentions, l'intimée indique à la cour qu'elle se heurte, de la part de Mme [J], à une violation grave et renouvelée de son obligation de jouissance paisible, du fait de la présence à son domicile de nombreux chats, générant à l'égard des voisins un trouble de voisinage manifestement excessif, de par les bruits, les odeurs nauséabondes voire même insupportables et les désagréments consécutifs à la présence dans les locaux d'animaux en nombre dépassant le nombre d'animaux de compagnie tolérable.



Elle rappelle que les dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et constituent une obligation pour le locataire mais aussi une obligation pour le propriétaire de faire respecter le principe de jouissance paisible dû aux autres locataires de la résidence.



Elle fait donc valoir que le trouble de jouissance est caractérisé, étant précisé que la détention d'un animal familier est conditionnée à ce que ledit animal ne cause aucun dégât ni aucun trouble de jouissance aux occupants.



L'affaire a été fixée à l'audience de plaidoiries du 4 avril 2024 et mise en délibéré, par disposition au greffe, au 2024.



A l'audience en l'état d'une possible exécution de la décision il a été sollicité de l'intimée une note en délibéré sur ce point avec l'accord de l'appelante.



La clôture de l'instruction de la procédure est intervenue le 14 mars 2024.



La SA un toit pour tous a déposé via le RPVA une note en délibéré le 18/04/2024.



SUR CE LA COUR :



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



Sur la note en délibéré



Il y a lieu de rappeler que l'autorisation donnée visait la seule information de la Cour s'agissant d'une éventuelle exécution de la décision déférée, il ne peut donc y être adjoint de demandes nouvelles.



Il ne sera donc pas tenu compte de la demande formulée dans cette note en délibéré en l'absence d'autorisation sur ce point.



Sur la résiliation du bail



Selon l'article 1728 1 ° du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention »



Selon l'article 1729 du code civil, « Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »



En application de l'article 7b de la loi du 06/07/1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.



Selon l'article 1184 dans sa version antérieure à l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable en l'espèce « la condition résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas le contrat ne peut être résolu de plein droit, elle doit être demandée en justice. »



Le juge du fond a prononçé la résiliation du bail liant les parties en raison des nuisances importantes liées à l'hébergement par Madame [J] de nombreux chats venant troubler la quiétude des autres locataires en raison notamment d'odeurs nauséabondes dans les parties communes.



Il résulte des pièces versées que comme visé dans la décision de première instance de nombreux chats sont hébergés au domicile de Madame [J] créant d'importantes nuisances pour l'entourage. Que cette dernière a été régulièrement mise en demeure à de très nombreuses reprises sans que pour autant elles ne vienne régler ou même amoindrir les difficultés causées par ses animaux.



Cela est corroboré par le rapport de la police municipale qui indique s'être rendue au domicile de Madame [J] et avoir été interpellé par l'odeur pestilentielle qui sortait de ce dernier, mais aussi par la déclaration de la présidente de l'association : « les chats libres d'[Localité 4] » qui a aussi a été amenée à constater le caractère insupportable des odeurs dans l'immeuble lié à la présence de très nombreux chats au domicile de Mme [J].



S'il est possible et autorisé d'avoir des animaux à son domicile cela ne doit causer aucunes nuisances aux voisins.



Il ressort des pièces versées que les nuisances décrites qui durent depuis plusieurs années constituent un manquement grave et répété à l'obligation du locataire d'user paisiblement des locaux loués, manquement qui justifie la résiliation du contrat de bail.



La décision déférée sera confirmée de ce chef.



S'agissant des demandes visant l'expulsion de la locataire et le prononcé d'une astreinte ou la demande de délai pour quitter les lieux elles ne sont plus opérantes en l'état d'une exécution forcée de la décision déférée le 3 avril 2024, et de l'expulsion de Mme [J].





Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive



La demande de dommages et intérêts doit être examinée au regard des dispositions de l'article 1382 devenu 1240 du Code civil.



Or, en application des dispositions du dit article, l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une action constitue un droit et cet exercice ne dégénère en abus que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s'il s'agit d'une erreur grossière équipollente au dol.



Les pièces produites aux débats ne permettent pas d'établir une faute commise par Madame [F] [J] de nature à entraîner une quelconque indemnisation de la SA un toit pour tous sur ce fondement, étant au surplus rappelé que le simple fait d'ester en justice n'est pas constitutif d'un abus de droit en l'absence d'intention de nuire ou de légèreté blâmable.



Sur les frais irrépétibles et les dépens



L'équité ne commande pas de condamner la partie perdante sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Sur la charge des dépens



Madame [F] [J] succombant sera tenue de supporter la charge des entiers dépens





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en référé et en dernier ressort,



Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions critiquées ;



y ajoutant



Déboute la SA un toit pour tous de sa demande d'allocation de dommages et intérêts pour résistance abusive ;



Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Madame [F] [J] à supporter des entiers dépens de la procédure d'appel ;



Arrêt signé par la présidente et par la greffière.





LA GREFFIERE LA PRESIDENTE