Cour d'Appel · 2ème chambre section C — 4 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











ARRÊT N°



N° RG 23/03876 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JA5U 



SI



JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES

20 novembre 2023 RG :23/00488



[S]

[B]



C/



S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SF HE)





























Grosse délivrée

le 

à Me Cottin

Selarl Lamy Pomiès Richaud











COUR D'APPEL DE NÎMES



CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C



ARRÊT DU 04 JUILLET 2024





Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 20 Novembre 2023, N°23/00488



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :



Mme Sandrine IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre

Laure MALLET, Conseillère

Sandrine IZOU, Conseillère



GREFFIER :



Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision



DÉBATS :



A l'audience publique du 03 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2024.

Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel.



APPELANTS :



Mme [P] [S] épouse [B]

née le 15 Avril 1972 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représentée par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES



M. [J] [B]

né le 09 Août 1974 à [Localité 6] (MAROC)

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Xavier COTTIN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





INTIMÉE :



S.A. SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES (SFHE) SA d'HLM fondée en 1891, au capital de 1.776.600 € RCS AIX EN PROVENCE B 642 016 703 poursuites et diligences exercées par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son Agence de [Localité 7] : [Adresse 4]

[Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Georges POMIES RICHAUD de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES





Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile



ARRÊT :



Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 04 Juillet 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour



EXPOSE DU LITIGE



Par acte sous seing privé du 02 mars 2020, la SA Société Française d'Habitations Economiques (ci-après SF HE) a donné à bail à Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] un logement, situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 420,29 euros et 149,26 euros de provision sur charges.



La SA SF HE a fait délivrer, le 10 janvier 2023, à Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] un commandement visant la clause résolutoire, mentionnée dans le bail et leur enjoignant de payer la somme, en principal, de 806,48 €.



Par exploit de commissaire de justice du 17 mars 2023, la SA SF HE a fait assigner Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du contrat par l'acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et leur condamnation au paiement des sommes dues. 





Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a :



- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2020 entre la SA SF HE d'une part et Mme [P] [B] et M. [J] [B] d'autre part concernant le logement situé au [Adresse 3], à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 mars 2023 ;

- ordonné en conséquence à Mme [P] [B] et M. [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; 

- dit qu'à défaut pour Mme [P] [B] et M. [J] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SF HE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

- condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] à verser à la SA SF HE à titre provisionnel la somme de 2 338,61 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023 incluant indistinctement loyers et indemnités d'occupation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

- condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] à payer à la SA SF HE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile;

- condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification au préfet ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 14 février 2023, Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] ont interjeté appel de cette ordonnance.



Au terme de leurs conclusions notifiées le 15 février 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B], appelants, demandent à la cour, au visa de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1342-10 du Code civil, de :



- recevoir l'appel de M. et Mme [B] et le dire bien fondé,

- infirmer l'Ordonnance entreprise en ce qu'elle : 

« -constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 mars 2020 entre la SA SF HE d'une part et Mme [P] [B] et M. [J] [B] d'autre part concernant le logement situé au [Adresse 3], à [Localité 7] sont réunies à la date du 10 mars 2023 ; 

-ordonné en conséquence à Mme [P] [B] et M. [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

-dit qu'à défaut pour Mme [P] [B] et M. [J] [B] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SF HE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ; 

-condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] à verser à la SA SF HE à titre provisionnel la somme de 2 338,61 euros (décompte arrêté au 30 septembre 2023 incluant indistinctement loyers et indemnités d'occupation), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; 

-condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] à payer à la SA SF HE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

-fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

-condamné solidairement Mme [P] [B] et M. [J] [B] aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification au préfet ; »

Et statuant à nouveau : 

- dire n'y avoir lieu a référé ; 

- débouter la SA SFHE de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions; 

- condamner la SA SF HE à payer à Me Cottin la somme de 1.440 € TTC en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et l'article 700 2° du Code de procédure civile, sous réserve de renonciation à la perception de la contribution de l'Etat au titre de l'aide juridictionnelle.



Au soutien de leur appel, les époux [B] font valoir qu'ils ont procédé le 16 janvier 2023 et le 21 février 2023 au versement d'une somme de 450 €, soit untotal de 900 €, les causes du commandement, lequel leur a été signifié le 10 janvier 2023, ayant été réglées dans le délai de 2 mois. Ils expliquent, par ailleurs, que lesdits paiements doivent s'imputer sur la dette visée dans ce commandement qui était au demeurant la dette la plus ancienne.



Ils estiment que la clause résolutoire n'a jamais trouvé à s'appliquer. 



La SA Société Française des Habitations Economiques (SF HE), en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 15 mars 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, de :



- Statuer ce que de droit quant à la recevabilité de l'appel ; 

- Au fond, confirmer la décision déférée ; 

- Prononcer la résiliation du bail et ordonner l'expulsion des époux [B] et de tout occupant de leur chef ; 

- Les condamner à titre provisionnel à la somme de 1313,72 € TTC au titre de l'arriéré des loyers arrêté au 13 juillet 2023, somme à parfaire ou à diminuer de 439,71 € par mois, soit 3219,47 € au 14 mars 2024 (pièce 7),

- Les condamner en outre à une indemnité d'occupation égale au montant qu'aurait été le loyer et ce jusqu'à parfaite libération des lieux.

- Les débouter de toute demande de délais sauf à titre subsidiaire à assortir lesdits délais d'une clause de déchéance du terme en cas de défaut de règlement ; 

- Les condamner en outre à la somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



A l'appui de ses écritures, la SA SF HE expose qu'un premier commandement de payer avait été délivré aux époux [B] en juillet 2021 ayant conduit à la mise en place d'un plan d'apurement mais que de nouveaux manquements sont intervenus dans le paiement des loyers, à l'origine de la présente instance. Elle soutient l'acquisition de la clause résolutoire puisque la dette locative qui s'établissait à la somme de 2 338.61 euros lors de la première audience n'a pas été soldée s'étant même aggravée, les loyers courants n'ayant pas été réglés dans leur intégralité. 



Elle ajoute par ailleurs qu'au regard des dispositions de l'article 1342-10 du code civil, les règlements intervenus le 16 janvier 2023 et le 21 février 2023 pour 450 € chacun, doivent s'imputer sur les dettes locatives les plus anciennes et pas spécifiquement sur les causes du commandement, les loyers ayant couru et la dette locative étant au 28 février 2023 de 1.200,89€.



L'affaire fixée à l'audience du 06 mai 2024 a été renvoyée au 03 juin 2024, et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 4 juillet 2024.



MOTIFS DE LA DECISION 



Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point.



En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire



Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux.



Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] contestent l'acquisition de la clause résolutoire retenue par le premier juge, arguant de ce qu'ils ont réglé les causes du commandement, dans le délai de deux mois. 



L'intimée oppose que les locataires avaient, au jour de l'audience, une dette locative qui n'avait pas été réglée dans son intégralité, les sommes réglées n'étant pas nécessairement imputées sur les causes du commandement de payer.



Il est constant que la clause résolutoire est stipulée dans le contrat de bail au titre des conditions générales article 7°). Par ailleurs, le commandement de payer du 10 janvier 2023 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile. 



Le commandement de payer a été délivré le 10 janvier 2023, Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] devant régler avant le 10 mars 2023, la somme de 888,23 €, incluant les frais de procédure.



Il est produit les justificatifs des deux virements effectués par les appelants le le 16 janvier 2023 et le 21 février 2023, soit dans le délai de deux mois, pour un montant total de 900 €.



Il n'est pas sérieusement contestable que les appelants ont, dans le délai imparti, régulariser leur situation au vu du commandement de payer, mais qu'ils n'ont pas acquitté le règlement de leurs loyers courants, au vu du décompte produit devant le premier juge.



Cependant, la SA SF HE a diligenté son action non pas en résiliation du bail pour non-paiement des loyers mais en résiliation pour acquisition de la clause résolutoire. 



Or, si le juge ne fait que constater l'acquisition de la clause résolutoire, il est néanmoins nécessaire que le commandement délivré soit demeuré infructueux, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les causes du commandement ayant été réglées.



Il en résulte que c'est à tort que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et a prononcé la résiliation du bail ainsi que l'expulsion de Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B].



Il convient de débouter la SA SF HE de l'ensemble de ses demandes.



La décision critiquée est infirmée en l'ensemble de ses dispositions.



2) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile



La demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile a été exactement réglée par le premier juge.



La SA SF HE assumera les dépens de première instance, la décision critiquée étant infirmée de ce chef.



En cause d'appel, il convient de condamner la SA SF HE à payer à Me COTTIN la somme de 800 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.



La SA SF HE est déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles en cause d'appel, à l'encontre de Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B].



La SA SF HE, qui succombe, devra supporter les dépens d'appel.



PAR CES MOTIFS 



La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en référé et en dernier ressort,



Infirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes le 20 novembre 2023, sauf en ce qu'elle a :

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



Statuant à nouveau,



Déboute la SA SF HE de l'ensemble de ses demandes,



Condamne la SA SF HE aux dépens de première instance,



Y ajoutant, 

 

Déboute la SA SF HE de sa demande de condamnation de Mme [P] [S] épouse [B] et M. [J] [B] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



Condamne la SA SF HE à payer à Me COTTIN la somme de 800 € sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991,



Condamne la SA SF HE aux dépens d'appel. 



Arrêt signé par la présidente de chambre et par la greffière.



LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,