Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 2 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUILLET 2024



N° RG 22/05763 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNFV



AFFAIRE :



[H] [C]

et autres



C/

S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE [Localité 16] 92, 'SEMAG 92"





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juin 2022 par le juge de l'expropriation de NANTERRE

RG n° : 21/00089



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Fanny EHRENFELD,



Me Bruno CHAUSSADE,



Mme Valérie DAINOTTI (Commissaire du Gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Monsieur [H] [C]

[Adresse 11]

[Localité 16]



Représentant : Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403



Madame [N] [C]

[Adresse 11]

[Localité 16]



Représentant : Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403



Monsieur [B] [C]

[Adresse 11]

[Localité 16]



Représentant : Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403



Monsieur [P] [C]

[Adresse 11]

[Localité 16]



Représentant : Me Fanny EHRENFELD de la SELARL MIALOT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0403



APPELANTS

****************



S.A. SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE D'AMENAGEMENT DE [Localité 16] 92, 'SEMAG 92"

[Adresse 5]

[Localité 16]



Représentant : Me Bruno CHAUSSADE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2132



INTIMÉE



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Valérie DAINOTTI, direction départementale des finances publiques.



****************





Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère ,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

La société d'Economie mixte d'aménagement de [Localité 16], ci-après dénommée 'la SEMAG 92', procède à l'expropriation d'un bien situé [Adresse 11] à [Localité 16] (92), sis sur la parcelle cadastrée AH n° [Cadastre 9], appartenant à [H], [N], [B] et [P] [C], ci-après dénommés 'les consorts [C]'. La déclaration d'utilité publique est datée du 16 mars 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 22 mai 2017.



Saisi par la SEMAG 92 selon mémoire parvenu au greffe le 29 avril 2022, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 23 juin 2022 :

- pris acte de la renonciation des expropriés à tout droit au relogement ;

- fixé l'indemnité due aux consorts [C] à 468 950 euros, à savoir une indemnité principale de 423 564 euros (sur la base de 3 760 euros/m² et d'une superficie de 112,65 m²), une indemnité de remploi de 43 356 euros, une indemnité de déménagement de 1 850 euros, et des frais de géomètre pour 180 euros ;

- condamné la SEMAG 92 à payer aux consorts [C] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SEMAG 92 aux dépens.



Par déclaration en date du 15 septembre 2022, les consorts [C] ont relevé appel de ce jugement.



En leur mémoire parvenu au greffe le 17 novembre 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 novembre 2022 dont le commissaire du gouvernement a accusé réception le 23 novembre 2022, tandis que les appelants ont été invités par le greffe à signifier ledit mémoire à la SEMAG 92 vu que l'avis de réception de la Poste n'était pas revenu, qui sera suivi d'un autre mémoire déposé le 27 avril 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 2 mai 2023 dont le commissaire du gouvernement et la SEMAG 92 ont accusé réception le 5 mai 2023, les intéressés exposent :

- que le bien est situé dans un environnement calme, et a un certain cachet car sa façade originale est en faïence ;

- qu'il bénéficie d'une situation privilégiée car situé dans le centre ville de [Localité 16] ;

- que s'agissant de la surface, celle retenue par le juge de l'expropriation est inexacte ; qu'en effet, les parties se sont accordées sur une surface de 119,67 m², alors que la parcelle comporte une maison et une partie en sous-sol aménageable de 36,63 m², et que dès lors qu'il s'agit d'un véritable sous-sol et non pas d'une cave, le coefficient de pondération doit être fixé à 0,40 ce qui donne 14,65 m² ; que la surface totale est ainsi de 119,97 m² ;

- que si le juge de l'expropriation a écarté à bon droit trois références produites par la SEMAG 92, c'est à tort qu'il a retenu les deux autres, s'agissant de pavillons de 80 m² qui ne sont généralement pourvus que de deux chambres alors qu'en outre il s'agissait de biens dépourvus de sous-sol et de combles aménageables ; qu'il convient de prendre des termes de comparaison d'une surface proche ;

- que les références n° 2 et 4 du commissaire du gouvernement sont adéquates ;

- que pour leur part, ils ont versé aux débats des références que le juge de l'expropriation n'aurait pas dû écarter car il s'agissait de biens non rénovés et semblables au leur ;

- qu'eu égard à la situation privilégiée du bien, avec des constructions individuelles à proximité, il échet de retenir une valeur de 5 700 euros/m² ;

- que le jugement doit en outre être confirmé s'agissant des autres indemnités (remboursement de frais de mesurage et de déménagement).



Les consorts [C] demandent en conséquence à la Cour d'infirmer le jugement en ce qui concerne l'indemnité principale et l'indemnité de remploi, de leur allouer les sommes de 683 829 euros et 69 382,90 euros, et de condamner la SEMAG 92 au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 27 janvier 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 9 février 2023 dont le commissaire du gouvernement et les consorts [C] ont accusé réception le 13 février 2023, la SEMAG 92 réplique :

- que le bien se trouve dans un environnement dégradé où se côtoient des poches d'habitat insalubres et des terrains en friche, ainsi que des constructions en cours ; qu'il ne dispose pas d'un jardin ;

- qu'une surface de 112,65 m² doit être retenue, précision étant faite qu'une pondération à 0,2 doit être appliquée au sous-sol ;

- que trois termes de comparaison par elle produits doivent être retenus, à savoir les immeubles sis [Adresse 19] (3 048 euros/m²), [Adresse 18] (3 434 euros/m²) et [Adresse 17] (3 448 euros/m²) ; 

- que les termes de comparaison invoqués par les appelants doivent être écartés, y compris celui retenu par le premier juge, à savoir le premier ([Adresse 10], sur la base de 3 904,76 euros/m²) s'agissant de huit bâtiments composés de deux pavillons avec un abri et les droits portant sur une voie privée ; que de plus il s'agit d'un bien en copropriété ;

- que parmi les diverses références produites par le commissaire du gouvernement, seule celle du [Adresse 14] aurait pu être retenue, sauf à être relativisée ;

- que doit être en conséquence retenue une somme de 3 500 euros/m² ;

- qu'elle ne critique pas les chefs du jugement ayant statué sur les indemnités de déménagement et de géomètre.



La SEMAG 92 demande en conséquence à la Cour de :

- confirmer le jugement sauf en ce qu'il a fixé la valeur du m² à 3 760 euros ;

- allouer aux consorts [C] une indemnité principale de 394 275 euros, outre 40 428 euros au titre de l'indemnité de remploi, une indemnité de déménagement de 1 850 euros, et des frais de géomètre pour 180 euros.



Le 20 février 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 22 février 2023 dont le la SEMAG 92 et les consorts [C] ont accusé réception le 27 février 2023, dans lequel il soutient :

- que la surface du bien est de 112,65 m², après avoir tenu compte du sous-sol pour lequel il a été fait application d'un coefficient de pondération de 0,2 ;

- que le nouveau terme de comparaison présenté par les consorts [C] ([Adresse 6]) doit être écarté car il s'agit d'un bien qui a été agrandi avec création d'ouvertures supplémentaires ;

- qu'il produit quatre termes de comparaison (à savoir des immeubles sis [Adresse 7], [Adresse 10], [Adresse 12] et [Adresse 13]) ;

- que cela donne une moyenne de 3 817 euros/m² ;

- que l'indemnité principale doit ainsi être fixée à 430 000 euros et l'indemnité de remploi à 41 500 euros.



MOTIFS 



En vertu de l'article 462 alinéa 1er du code de procédure civile, les erreurs et omissions matérielles qui affectent un jugement, même passé en force de chose jugée, peuvent toujours être réparées par la juridiction qui l'a rendu ou par celle à laquelle il est déféré, selon ce que le dossier révèle ou, à défaut, ce que la raison commande. C'est par erreur que le jugement dont appel a indiqué que le prénom de Mme [C] était [U] alors que l'intéressée se prénomme [N]. Il échet de rectifier le jugement du 23 juin 2022 en conséquence.



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 22 mai 2017).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 23 juin 2022. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant de l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 22 décembre 2017, date à laquelle a été modifié le plan local d'urbanisme. Enfin, il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Le jugement n'est critiqué par aucune des parties en ce qu'il a fixé l'indemnité de déménagement de 1 850 euros et des frais de géomètre à 180 euros.



Il s'agit d'un immeuble d'habitation, qui se fait par une impasse accessible depuis la [Adresse 18], en centre ville, à proximité de la mairie, des commerces, les moyens de transport notamment le métro (ligne 13) se trouvant non loin. Le voisinage est composé de deux maisons en mauvais état. L'immeuble comporte un étage, le mur situé devant étant également en mauvais état. Il existe un garage. A l'intérieur se trouvent un salon, une pièce à usage de buanderie, trois chambres, et un sous-sol composé de trois espaces. 



Les parties sont en désaccord quant à la surface à retenir, la SEMAG 92 et le commissaire du gouvernement prétendant, suivant en cela le premier juge, qu'elle est de 112,65 m² alors que de leur côté, les consorts [C] soutiennent qu'elle est de 119,97 m². Le juge de l'expropriation a relevé que la surface totale était de 112,65 m² (soit une surface utile de 105,32 m², et une surface du sous-sol de 36,63 m² pondérée à 0,2 soit 7,32 m²). Les appelants font valoir à juste titre qu'il ne s'agit pas là d'une cave, mais d'un sous-sol, que sa hauteur sous plafond rend exploitable pour divers usages, si bien qu'un coefficient de pondération de 0,4 lui sera appliqué. La surface totale à prendre en compte est donc de 105,32 + (36,63 x 0,4) soit 119,97 m² au total.



S'agissant des termes de comparaison :



Le commissaire du gouvernement en a produit quatre :

- un bien sis [Adresse 7] (vente du 30 septembre 2020 pour 3 434 euros/m²) : ce bien est situé dans la même rue que celui objet de la présente procédure, mais sa surface utile est inférieure alors que sa cave est de la même taille que le sous-sol de l'autre bien ; du reste, dans son mémoire, la SEMAG 92 accepte ce terme de comparaison ;

- un bien sis [Adresse 10] (vente du 9 mars 2020 pour 3 904 euros/m²) qui se situe un peu plus loin, à 800 m, ce bien comportant une surface utile de 105 m² et une cave en sous-sol de 36 m² ; il s'agit là d'une référence intéressante, sauf à tenir compte de ce qu'à l'instar du bien susvisé il comporte une cave et non pas un sous-sol ; dès lors qu'il s'agit d'une maison individuelle, la circonstance qu'elle soit en copropriété n'en change pas fondamentalement la valeur ; enfin sa surface privative est proche de celle du bien exproprié ; toutefois la valeur au m² de cette référence est un peu supérieure à celle dudit bien dans la mesure où existent un cagibi, une remise et la jouissance de deux cours ;

- un bien sis [Adresse 12] (vente du 21 avril 2020 pour 4 653 euros/m²) ; il s'agit d'un pavillon de 101 m² avec trois chambres, mais doté d'un garage et d'un atelier si bien que sa configuration est assez différente de celle de l'immeuble objet du litige ; cette référence sera ainsi écartée ; 

- un bien sis [Adresse 13] (vente du 10 mars 2021 pour 3 760 euros/m²) : il s'agit d'un pavillon avec jardin et véranda, et une cour avec un emplacement de véhicule ; ce bien est trop dissemblable, et en outre, est placé à proximité du secteur 'Village' et donc dans une situation géographique meilleure, aussi cette référence sera écartée.





La partie expropriante a versé aux débats deux autres références de mutation, qui ne sauraient être rejetées au seul motif , invoqué par les appelants, qu'il s'agirait de cessions antérieures à l'épidémie de Covid-19 et donc réalisées à une époque où les maisons individuelles en petite couronne parisienne étaient moins recherchées :

- celle du bien sis [Adresse 4] cédé le 29 mars 2019 pour 3 048 euros/m² ; cette référence a été retenue à juste titre par le premier juge même s'il s'agissait d'un bien d'une surface légèrement inférieure (82 m²) ;

- celle du bien sis [Adresse 1], cédé le 26 septembre 2018 pour un prix de 3 448 euros/m² ; là encore sa surface était légèrement inférieure (87 m²) mais ce bien peut être retenu, précision étant faite que cette cession n'est pas ancienne à un point tel qu'il faille l'écarter ;

- la vente du 11 décembre 2017 (bien sis [Adresse 3]) a en revanche été écartée à bon droit par le juge de l'expropriation eu égard à son ancienneté.



Les consorts [C], quant à eux, invoquent devant la Cour trois références, abandonnant deux autres qui avaient été écartées par le premier juge :

- celle du bien sis [Adresse 10], à savoir un cession réalisée le 9 mars 2020 pour 3 904,76 euros/m², dont il a été fait état supra ;

- celle du bien sis [Adresse 2], à savoir une cession opérée le 10 mars 2021 pour 5 231,48 euros/m² ; elle a été écartée à juste titre par le juge de l'expropriation motif pris de ce que ce bien avait fait l'objet de travaux récents de surélévation de la toiture et d'aménagement des combles, et aussi d'un atelier en chambre ; ces travaux étaient d'ailleurs mentionnés dans l'acte notarié, sous la rubrique 'Aménagement des combles et modification de la pente du toit avec création de cinq châssis de toit' ;

- celle du bien sis [Adresse 8], à savoir une cession opérée le 15 septembre 2020 pour 5 277,78 euros/m² ; mais ce bien a lui aussi fait l'objet de travaux d'aménagement et en outre dispose d'un jardin ; ce terme sera écarté ; 

- celle du bien sis [Adresse 15], à savoir une cession opérée le 24 octobre 2019 pour 7 857,14 euros/m² ; la photographie versée aux débats montre qu'il s'agit non pas d'un pavillon mais d'un immeuble de style collectif ; ce terme sera aussi écarté. 



Dans ces conditions, l'indemnité principale revenant aux consorts [C] sera évaluée à 3 400 euros/m² et son quantum fixé à 407 898 euros.



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % sur le surplus : 39 289



soit 41 789 euros.



Ces sommes seront donc allouées aux consorts [C] par infirmation du jugement.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à la SEMAG 92. 



Les consorts [C] seront condamnés aux dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS





- ORDONNE la rectification du jugement rendu par le juge de l'expropriation de Nanterre le 23 juin 2022 et portant le n° RG 21/00089 ;



- DIT que dans ledit jugement, le mot '[U]' est remplacé par le mot '[N]' ;



- INFIRME le jugement en date du 23 juin 2022 ainsi rectifié en ce qu'il a fixé à 423 564 euros l'indemnité principale et à 43 356 euros l'indemnité de remploi ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 407 898 euros l'indemnité principale et à 41 789 euros l'indemnité de remploi dues à [H] [C] , [N] [C] née [Y], [B] [C] et [P] [C] ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de la SEMAG 92 en application de l'article 700 du code de procédure civile ;



- CONDAMNE [H] [C] , [N] [C] née [Y], [B] [C] et [P] [C] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT