Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 2 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUILLET 2024



N° RG 22/06003 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VN7O



AFFAIRE :



S.C.I. [Adresse 14]



C/

E.P.I.C. EPFLI FONCIER COEUR DE FRANCE





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 29 Juin 2022 par le juge de l'expropriation de CHARTRES

RG n° : 19/00001



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Niels ROLF-PEDERSEN,



Me Emmanuel DESPORTES 



Mme Anne MELLET (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.C.I. [Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 11]



Représentants : Me Niels ROLF-PEDERSEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 291 et Me Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ, Plaidant, avocat au barreau de Clermont-Ferrand



APPELANTE

****************



E.P.I.C. EPFLI FONCIER COEUR DE FRANCE

[Adresse 12]

[Localité 9]



Représentants : Me Emmanuel DESPORTES de la SCP BROCHARD & DESPORTES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 243 et Me Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITSCH-EGLIE-RICHTERS & Associés [Sensei Avocats ], Plaidant, avocat au barreau de Paris



INTIMÉ

****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Madame Anne MELLET, direction départementale des finances publiques.

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère ,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

L'EPFLI Foncier Coeur de France procède à l'expropriation de parcelles cadastrées AM [Cadastre 8], AM [Cadastre 6] et AM [Cadastre 7], d'une superficie de 20 094 m² dont environ 10 851 m² de bâti, situées [Adresse 5] à [Localité 11] (Eure et Loir). La déclaration d'utilité publique est datée du 18 juillet 2017, et l'ordonnance d'expropriation a été rendue le 22 juin 2018 puis modifiée le 19 novembre 2018.



Saisi par l'EPFLI Foncier Coeur de France selon mémoire parvenu au greffe le 24 janvier 2019, le juge de l'expropriation de Chartres a par jugement en date du 5 juillet 2019 ordonné une expertise. Puis par jugement du 29 juin 2022 il a, après avoir relevé que le bien devait être évalué au 21 décembre 2019, date à laquelle le plan local d'urbanisme était devenu opposable aux tiers, et que ledit bien étant notoirement destiné à la vente il n'y avait pas lieu d'octroyer à la SCI [Adresse 14] une indemnité de remploi, fixé l'indemnité de dépossession due à celle-ci à 803 660 euros (soit 138 euros/m², dont 1 969 312 euros étaient à déduire au titre des frais de désamiantage et de déconstrution), et a condamné l'EPFLI Foncier Coeur de France à payer à la SCI [Adresse 14] la somme de 6 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.



Par déclaration en date du 29 septembre 2022, la SCI [Adresse 14] a relevé appel de ce jugement.



En son mémoire parvenu au greffe le 28 décembre 2022, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 janvier 2023 dont l'EPFLI Foncier Coeur de France et le commissaire du gouvernement ont accusé réception respectivement les 5 et 6 janvier 2023, et qui sera suivi d'un second mémoire déposé le 29 novembre 2023 et notifié aux autres parties par une lettre recommandée avec avis de réception du 6 mai 2024, reçue par le commissaire du gouvernement le 6 mai 2024 et par l'EPFLI Foncier Coeur de France le 7 mai 2024, la SCI [Adresse 14] expose :

- que la ville de Châteaudun était bien le dernier propriétaire du bien et en assuré la vente à la SCI [Adresse 13] ;

- que l'usine GSP, qui avait exploité le site, n'avait eu strictement aucune activité polluante, son activité s'exerçant à l'intérieur du bâtiment principal ; qu'il n'existe pas de preuve à cet égard ; que la charge de la dépollution incombe à la commune de [Localité 11] et non pas à elle même ;

- que la commune de [Localité 11] a fait échec aux projets de réhabilitation du site ;

- que les caractéristiques, la localisation et les possibilités d'aménagement du terrain en font un bien d'exception ;

- que la pollution retenue n'a aucune incidence sur les possibilités de construction ;

- que dans son offre, l'autorité expropriante avait chiffré les travaux de désencombrement à 342 850 euros, ce qu'elle-même avait accepté ; que postérieurement à l'expertise, l'EPFLI foncier Coeur de France a offert de lui régler une somme de 260 000 euros ;

- qu'au cours de l'expertise, l'EPFLI Foncier Coeur de France a artificiellement porté le débat sur des questions de pollution alors que l'expert n'avait été chargé que d'évaluer les frais de démolition et de désamiantage ; que le sapiteur s'est contenté de reprendre les devis produits par l'expropriant ; que l'expert a outrepassé sa mission dans la mesure où il ne lui a pas été demandé de se pencher sur les questions de dépollution ;

- que le montant des frais de désamiantage et de démolition a beaucoup varié alors que les chiffres avancés sont invérifiables ;

- que le jugement avant dire-droit a écarté la perspective de rechercher des références, en relevant que les termes de comparaison produits n'étaient pas adéquats ; que l'expert l'a d'ailleurs relevé ;

- que ce dernier a évalué le terrain à 138 euros/m² ce qu'elle accepte, la méthode d'appréciation du terrain nu ayant été appliquée ; 

- que l'article L 311-5 du code de l'expropriation prévoit que c'est seulement à défaut d'accord sur les indemnités que le juge de l'expropriation doit en fixer le montant ; qu'il ne doit dès lors trancher que les points de désaccord ; qu'au cas d'espèce seuls le prix au m² et la question de l'indemnité de remploi étaient contestés ; 

- que pour sa part, elle a accepté le coût du désencombrement (342 850 euros) ; que l'EPFLI Foncier Coeur de France n'est ainsi plus recevable à modifier le quantum de cette somme ;

- que sa demande au titre de l'indemnité de remploi a été rejetée à tort, dans la mesure où il n'existait pas de mise en vente dans les six mois précédant la date de référence ; que ce n'est pas elle qui a implanté un panneau relatif à une vente du bien ;

- que l'indemnité principale due s'élève à 2 430 122 euros (soit 20 094 m² à 138 euros, sous déduction de la somme de 342 850 euros) et l'indemnité de remploi à 486 024 euros (soit 20 % de l'indemnité principale).



La SCI [Adresse 14] demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer le jugement ;

- confirmer le prix du terrain évalué à 138 euros/m² ;

- déclarer l'EPFLI Foncier Coeur de France irrecevable en sa demande relative aux frais de dépollution ainsi qu'à lui reprocher une faute ; écarter le rapport du sapiteur ;

- fixer le montant de l'indemnité principale à 2 430 122 euros et celui de l'indemnité de remploi à 486 024 euros, ou subsidiairement à 244 012 euros ;

- évaluer la somme due en application de l'article 700 du code de procédure civile à 15 000 euros et condamner l'EPFLI foncier Coeur de France au paiement de pareille somme.



Dans son mémoire parvenu au greffe le 24 mars 2023, qui a été notifié en une lettre recommandée du 27 mars 2023, dont le commissaire du gouvernement et la SCI [Adresse 14] ont accusé réception le 28 mars 2023, et qui sera suivi d'un second mémoire déposé le 4 avril 2024 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 5 avril 2024 dont la SCI [Adresse 14] accusera réception le 8 avril 2024, l'EPFLI Foncier Coeur de France réplique :

- que l'appelante disposait, comme il est dit à l'article R 311-26 du code de l'expropriation, d'un délai de trois mois pour déposer son mémoire en réponse à son propre appel incident ; que la SCI [Adresse 14] a reconclu le 29 novembre 2023 soit hors délai ;

- que la Cour n'est saisie que des véritables prétentions de l'appelante et ne doit statuer que sur les demandes relatives à la fixation de l'indemnité principale et de l'indemnité de remploi ; qu'aucune demande n'est formée en application de l'article 700 du code de procédure civile faute de demande de condamnation ;

- qu'il y a lieu d'appliquer la méthode de la récupération foncière, que l'expert n'a pas appliquée correctement faute de projet précis produit par l'une ou l'autre partie ;

- que l'expert, suivi en cela par le premier juge, a fixé le prix de revient du terrain sans respecter le principe de la contradiction et n'a pas expliqué le chiffrage de 138 euros/m² ; qu'a été appliquée la méthode 'promoteur' en retenant un usage possible ou futur du terrain ;

- qu'une confusion est opérée entre la négociation du portage financier par l'EPFLI Foncier Coeur de France et l'estimation de l'indemnité de dépossession ;

- que le juge de l'expropriation a refusé de prendre en compte des termes de comparaison qui ont été produits ;

- que la SCI [Adresse 14] n'en produit aucun, une estimation immobilière ou une promesse de vente n'étant pas des références exploitables ;

- que lui même produit des références de vente des années 2015 à 2019 ce qui donne une moyenne de 29 euros/m² ;

- que la moyenne des références fournies par le commissaire du gouvernement donne un prix de 27,62 euros/m² rehaussé à 33 euros/m² ;

- que la valeur du terrain nu avant abattement est située entre 30 et 33 euros/m² ;

- que s'agissant des chiffrages validés par le sapiteur au titre de la dépollution, déconstruction et du désamiantage, ils doivent être repris soit 2 137 350 euros ;

- que le premier juge a exactement relevé que par application de l'article L 556-3 du code de l'environnement, en l'absence du dernier exploitant le propriétaire demeurait seul responsable de la dépollution du site ;

- que la pollution affecte la valeur du terrain en ce qu'elle constitue une charge que l'expropriant n'a pas à assumer, étant rappelé que la SCI [Adresse 14] et le dernier exploitant, la société GSP, avaient le même dirigeant, M. [H] ;

- que les coûts de démolition et désamiantage supportés par l'expropriant, en cours d'exécution, sont très supérieurs à ceux retenus par l'expert (tout d'abord 2 137 350 euros puis 1 969 312 euros) ;

- qu'il existe un surcoût de 75 038,80 euros ; que la dalle du hangar principal qui n'avait pas pu être examinée lors de l'expertise devra être démolie ;

- que compte tenu du fait que le coût des démolition, désamiantage et dépollution est très supérieur à la valeur du terrain nu, celle du bien est négative ; que ces coûts sont nettement plus élevés que ce qu'a pu calculer l'expert ;

- que contrairement à ce qu'avance l'appelante, la somme de 342 850 euros correspondant au passif estimé par l'EPFLI Foncier Coeur de France pour mettre en sécurité le site n'est pas intangible ; qu'aucun accord partiel n'est intervenu sur ce point ;

- que pour sa part, elle n'est nullement tenue de maintenir son offre telle que présentée en première instance ;

- que le jugement a rejeté à juste titre la demande au titre de l'indemnité de remploi, car une promesse synallagmatique de vente avait été régularisée le 22 décembre 2004 alors qu'un panneau de mise en vente était présent sur le terrain depuis 2009, panneau que la SCI [Adresse 14] n'avait pas pris la peine de retirer.



L'EPFLI Foncier Coeur de France demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer irrecevables les moyens figurant dans le dispositif des conclusions adverses ainsi que la demande en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- déclarer irrecevable le second mémoire de la SCI [Adresse 14] déposé le 29 novembre 2023 ;

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'indemnité de remploi ;

- l'infirmer en ce qu'il a fixé le montant de l'indemnité d'expropriation et l'a condamnée au paiement de la somme de 6 000 euros en vertu de l'article 700 du code de procédure civile ;

- fixer à un euro l'indemnité de dépossession due à la SCI [Adresse 14] ou subsidiairement à 260 000 euros (somme qu'elle avait offert de régler lors de la procédure de première instance) ;

- condamner la SCI [Adresse 14] au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d'appel.



Le 3 avril 2023, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 avril 2023 dont l'EPFLI Foncier Coeur de France et la SCI [Adresse 14] ont accusé le 6 avril 2023, dans lequel il soutient :

- que l'expert a utilisé la méthode par le compte à rebours, consistant à déterminer une charge foncière admissible à partir des recettes futures escomptées sous déduction des coûts de mise en oeuvre du projet ; que toutefois il n'existe pas de projet précis, et ce d'autant plus que le bien est classé en zone UB qui est destinée à accueillir divers types d'habitats, commerces ou services ;

- que la méthode en question est donc aléatoire ;

- que la méthode de la récupération foncière doit donc être privilégiée ;

- qu'à cet effet il verse aux débats des références de ventes réalisées en 2015, 2017, 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

- que dès lors que la valeur métrique d'un terrain à bâtir plus petit que celui en litige est supérieure à celle d'un plus grand terrain mais que le bien est dans une situation privilégiée, il y a lieu de retenir une valeur de 33 euros/m² ;

- que les frais de désamiantage et de démolition, à eux seuls, sans se pencher sur la question de la dépollution, s'élèvent à 80 euros/m² ;

- que la valeur du bien est dès lors négative ;

- que l'offre subsidiaire de l'expropriant, à savoir 260 000 euros, pourrait être retenue ;

- que le bien étant notoirement destiné à la vente, aucune indemnité de remploi n'est due.



Le commissaire du gouvernement conclut à ce que la Cour fixe l'indemnité principale à 260 000 euros et rejette la demande au titre de l'indemnité de remploi.



MOTIFS 



En vertu de l'article R 311-26 du code de l'expropriation :



A peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.



L'intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

(...)



Au cas d'espèce, l'EPFLI Foncier Coeur de France a formé un appel incident contenu dans un mémoire qui a été notifié à la SCI [Adresse 14] le 28 mars 2023. Or le second mémoire de la SCI [Adresse 14] a été déposé au greffe le 29 novembre 2023, soit plus de trois mois après, mais il s'avère qu'elle n'a pas répondu à l'appel incident mais explicité et développé son appel principal. Ledit mémoire est dès lors recevable.





Les demandes à fin de 'déclarer', 'dire', 'écarter' ne sont pas de véritables prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile. La Cour n'en est donc pas saisie.



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



En application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété (soit au 22 juin 2018).

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 29 juin 2022. C'est donc à cette date que le bien doit être évalué et non pas au 21 décembre 2019 comme l'a décidé le juge de l'expropriation.



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, se situe au 21 décembre 2019, concernant l'usage effectif de l'immeuble, date à laquelle la dernière modification du plan local d'urbanisme est devenue opposable aux tiers.



Les parcelles litigieuses sont situées à proximité immédiate du centre ville de [Localité 11]. Celle cadastrée AM [Cadastre 8] est située dans la zone Uabr du plan d'occupation des sols relative à la partie urbaine des quartiers de [Localité 11] où l'occupation est dense, alors que les deux autres parcelles, cadastrées AM [Cadastre 6] et [Cadastre 7], sont situées dans la zone Ubbr, relative à des emplacements en prolongement du centre. L'ensemble est libre d'occupation et viabilisé, et est situé à proximité du centre ville, mais encombré d'une friche industrielle de 10 851 m² qui est fortement dégradée. Lors de la visite de la Socotec il est apparu que certains bâtiments présentaient des risques d'effondrement et que de la végétation les envahissait, les installations électriques étant également dégradées. L'expert a relevé que les toitures, charpentes, huisseries, verrières, murs étaient fissurés ou lézardés. Le bien a même été vandalisé (des poutres métalliques ayant été découpées au chalumeau). 



La méthode du compte à rebours retenue par l'expert pose difficulté, dans la mesure où pour évaluer le terrain, elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération de construction, pour parvenir, par soustraction, au résultat. Il s'agit là d'une méthode aléatoire, dépendant pour partie de la marge bénéficiaire fixée par l'aménageur et des frais de commercialisation et de publicité. Il sera rappelé en outre qu'en matière d'expropriation il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Dès lors qu'il résulte de ce qui précède que les constructions édifiées sur le terrain sont sans valeur par elles-mêmes, il y a lieu d'appliquer la méthode de la récupération foncière, la valeur du bien étant considérée comme celle d'un terrain, en en retirant les frais de démolition. En effet une telle méthode est adaptée lorsque l'état de dégradation des bâtiments est tel qu'ils sont inutilisables au regard de leur usage effectif à la date de référence et que la construction est désormais dépourvue de valeur économique, seul le terrain en ayant une. Et pour apprécier la valeur dudit terrain il est nécessaire de se référer à des éléments de comparaison. Le jugement avant-dire droit du 5 juillet 2019 n'a d'ailleurs pas, dans son dispositif, écarté cette idée.



Le commissaire du gouvernement a versé aux débats cinq références de mutation portant sur des terrains à bâtir de plus de 1 000 m² sis sur la commune de [Localité 11] ; ces références sont intéressantes comme tenant compte de la configuration régulière de la parcelle, de son caractère constructible, de son classement en zone U à la date de référence, et de sa situation géographique proche des commerces et services et des axes principaux. Elles sont les suivantes :

- celle d'un bien cédé le 18 mars 2019, sis [Adresse 4] (21,32 euros/m²) ;

- celle d'un bien cédé le 13 juillet 2018, sis [Adresse 10] (36,33 euros/m²) ;

- celle d'un bien cédé le 10 mars 2015, sis [Adresse 3] (25,20 euros/m²) ; cette référence sera écartée comme trop ancienne ;

- celle d'un bien cédé le 7 octobre 2020, sis [Adresse 2] (28,18 euros/m²) ;

- celle d'un bien cédé le 28 septembre 2021, sis [Adresse 1] (36 euros/m²).



Par ailleurs doivent être écartées des références portant sur des terrains d'une dimension moindre, ou supportant des bâtiments rénovés, ou des maisons d'habitation. Seront également écartées les références produites par l'EPFLI Foncier Coeur de France qui sont trop anciennes (ventes du 26 mai 2017, du 25 mars 2016, du 26 février 2016, du 10 mars 2015).



Cela donne une moyenne de 30,45 euros/m² ; les chiffres avancés par l'appelante sont donc nettement excessifs. Compte tenu du fait que la parcelle litigieuse se situe en centre-ville, et non loin de la gare de [Localité 11], il y a lieu de fixer le prix du m² à 32 euros, ce qui donne une valeur -avant abattements- de 643 008 euros.



C'est en vain que la SCI [Adresse 14] fait valoir que l'article L 311-5 du code de l'expropriation prévoit que c'est seulement à défaut d'accord sur les indemnités que le juge de l'expropriation doit en fixer le montant, et que dès lors que dans son offre, l'autorité expropriante avait chiffré les travaux de désencombrement à 342 850 euros, ce qu'elle-même avait accepté, il n'est pas possible de revenir sur cette somme. En effet le texte susvisé ne fait référence qu'aux offres d'indemnisation qui ont été faites à l'exproprié, et non pas aux abattements ou aux déduction qui sont opérés pour tel ou tel motif. En outre, l'EPFLI Foncier Coeur de France fait valoir à juste titre que le montant susvisé correspondait à un coût de démolition partielle, et que ces travaux réparatoires ne peuvent être comparés au désencombrement du terrain.



S'agissant des frais de désencombrement et désamiantage, les parties sont en désaccord sur leur montant, plusieurs devis ayant été versés aux débats. Celui de la Cesam/Socotec s'élève à 840 775 euros et celui de Chartres Amiante et Poulard à 445 600 euros (précision étant faite que les frais déjà engagés s'élèvent à 204 805 euros). La direction des services techniques de la commune de [Localité 11] avait évalué les frais de démolition et de mise en sécurité du site (sans évoquer le désamiantage) à 591 600 euros le 26 février 2018.



L'appelante soutient que l'expert et le sapiteur ont outrepassé leur mission vu qu'ils n'avaient pas été chargés de se pencher sur les questions de pollution.



La mission dévolue à l'expert par le jugement du 5 juillet 2019 était rédigée comme suit :

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 5], les décrire et les examiner,

* se faire remettre tous documents utiles par les parties et par les tiers,

* donner son opinion sur la valeur vénale des parcelles en cause, selon la méthode dite de la récupération foncière, en procédant également au besoin avec l'aide d'un sapiteur, à l'estimation des coûts de démolition et de désamiantage, 

* faire toutes observations utiles à la solution du litige, 

* répondre, plus largement, à tous les dires des parties et de leurs conseils, 

* dit que l'expert aura la faculté de s'adjoindre, en qualité de sapiteur, de tout spécialiste de son choix en informant préalablement les parties et leurs conseils ainsi que le juge chargé du contrôle des mesures d'expertise. 



Si le mot 'pollution' ne figurait pas expressément dans cette mission, il est patent que dès lors que l'expert était chargé d'évaluer le bien selon la méthode de la récupération foncière, et qu'il pouvait par ailleurs faire toute observation utile, l'appelante ne saurait lui faire reproche d'avoir abordé ces questions de pollution. La Cour observe que l'intéressée ne soulève pas la nullité du rapport d'expertise pour ce motif et qu'elle a pu longuement conclure sur les développements de l'expert - ou du sapiteur- sur les questions de pollution.



Il n'est pas contesté que le terrain dont s'agit est pollué, le rapport de la Socotec ayant relevé qu'il existait une contamination par les métaux (cuivre, plomb, mercure, zinc, arsenic) et aussi par les hydrocarbures. De plus il devra être désamianté, cette mesure ne devant porter que sur ce qui sera manipulé lors de la démolition et non pas sur l'ensemble du site (l'amiante confinée ne présente aucun risque). Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l'équilibre qui a été rompu par l'expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Ladite valeur est nécessairement amoindrie par l'état de pollution et dès lors que le propriétaire dudit terrain n'a pas l'obligation de le dépolluer, les frais y relatifs doivent être déduits de l'indemnité lui revenant, peu important les causes de ladite pollution ou encore la circonstance que la SCI [Adresse 14] n'en soit pas à l'origine. La Cour n'a d'ailleurs pas à statuer sur les responsabilités des uns et des autres. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte du fait que l'expropriant pourra éventuellement bénéficier de subventions.



Pour parvenir au résultat de 2 137 350 euros au titre du passif du terrain, que l'EPFLI Foncier Coeur de France demande à la Cour de retenir, le sapiteur, M. [M], a retenu des frais de dépollution pour 1 091 770 euros, des frais de désamiantage et démolition pour 840 775 euros et des travaux réalisés pour 204 805 euros. La SCI [Adresse 14] avance que ce chiffrage n'est pas fiable mais le sapiteur a pris soin d'étudier les documents fournis, de demander des pièces, et de prendre contact si nécessaire avec les acteurs du marché et les intervenants techniques. Les mesures de gestion ont été précisées conformément au guide relatif aux méthodologies de gestion et de réaménagement des sites pollués (gestion des terres à excaver et élimination des zones spots). Par ailleurs, une étude comparative sur ceux de dépollution des sols a été faite, et devant les différents coûts envisagés a été retenu un coût médian, celui de Suez. Les coûts de démolition on été également évalués par le sapiteur.



Ce dernier conclut à une évaluation du passif du terrain à 2 137 350 euros, à savoir :

- 1 091 770 euros au titre de la dépollution des sols, en ce compris un diagnostic complémentaire, l'identification de la cave à fuel, le traitement des terres non inertes de surface, le traitement des terres des sources concentrées, la mise en sécurité de la cuve, l'assistance, etc ;

- 840 775 euros au titre des travaux de désamiantage et de dépollution (en opérant une moyenne entre deux devis) et en y ajoutant des honoraires ;

- 204 805 euros au titre des travaux déjà réalisés (mise en sécurité, diagnostic amiante, démolition opérées ; l'ensemble immobilier a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent le 30 août 2019).



Il sera rappelé que le site comprend 23 bâtiments et zones de stockage, répertoriés en 20 lots, avec deux cabines de peinture et 3 locaux électriques.



Il sera observé que le sapiteur s'est rendu sur le site, et que les coûts susvisés ont nécessairement été calculés en fonction de la dimension du terrain en cause. Aussi la SCI [Adresse 14] ne peut être suivie en son argumentation lorsqu'elle soutient que cette évaluation n'est pas fiable : elle soutient dans ses écritures que ces chiffres ne sont pas exacts et ne tiennent pas compte des divers paramètres mais ne le démontre pas ; elle ne sollicite d'ailleurs pas de contre-expertise. Si elle fait valoir qu'en page 22 du rapport l'expert avait dans un premier temps retenu un coût global de 1 969 312 euros, à savoir 672 737 euros + 204 805 euros au titre des frais de désamiantage et dépollution, et 1 091 770 euros au titre des frais de dépollution, ces sommes sont en tout état de cause toujours très supérieures à la valeur du terrain.



De plus, l'EPFLI Foncier Coeur de France fait valoir, note technique à l'appui, que la dalle en béton a fait l'objet d'un carottage en 40 emplacements, qui ont mis en évidence la présence d'hydrocarbures, de cuivre, de sélénium sur éluat, et autres, dans des proportions dépassant les seuils réglementaires. Un devis a été produit concernant des travaux de curage, désamiantage et déconstruction complémentaires, pour la somme de 147 923,40 euros.



Dans ces conditions, le coût des travaux de dépollution, désamiantage et déconstruction excède à coup sûr la somme de 643 008 euros, étant rappelé que le commissaire du gouvernement soutient que même sans se prononcer sur le bien fondé de la mise à la charge de l'exproprié des frais de dépollution, les autres frais (démolition et désamiantage) ont pour conséquence que la valeur du bien est négative.



En conséquence, le jugement daté du 29 juin 2022 sera infirmé et la SCI [Adresse 14] déboutée de sa demande, l'indemnité de dépossession étant fixée à 0 euro.



Subsidiairement l'EPFLI Foncier Coeur de France demande que l'indemnité principale revenant à la SCI [Adresse 14] soit fixée à 260 000 euros. Il s'avère que le 5 août 2015 le maire de [Localité 11] avait proposé à l'appelante d'acquérir l'ensemble immobilier pour la somme de 280 000 euros. Cette offre avait été réitérée le 16 novembre 2015. La Cour n'est pas tenue par cette offre ; de plus dès lors que la demande principale de l'EPFLI Foncier Coeur de France, à fin de rejet des prétentions de la SCI [Adresse 14], est accueillie, la demande subsidiaire n'a pas à être examinée.



L'équité ne commande pas d'allouer une somme en application de l'article 700 du code de procédure civile à l'EPFLI Foncier Coeur de France. 



La SCI [Adresse 14], qui succombe, sera condamnée aux dépens d'appel. Aucune demande d'infirmation du jugement n'est formée au titre des dépens de première instance, qui doivent donc rester à la charge de L'EPFLI Foncier Coeur de France. 





 PAR CES MOTIFS





- DÉCLARE recevable le mémoire déposé par la SCI [Adresse 14] le 29 novembre 2023 ;



- INFIRME le jugement en date du 29 juin 2022 en ce qu'il a fixé à 803 660 euros l'indemnité de dépossession due à la SCI [Adresse 14] et lui a allouée la somme de 6 000 euros en vertu de l'articel 700 du code de procédure civile ;



et statuant à nouveau : 



- FIXE à 0 euro l'indemnité de dépossession due à la SCI [Adresse 14] ;



- CONFIRME le jugement pour le surplus ;



- REJETTE la demande de l'EPFLI Foncier Coeur de France en application de l'article 700 du code de procédure civile ;







- CONDAMNE la SCI [Adresse 14] aux dépens d'appel. 

 

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT