Cour d'Appel · Ch civ.1-4 expropriation — 2 juillet 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 70H



Ch civ.1-4 expropriation



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 02 JUILLET 2024



N° RG 23/03320 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3W6



AFFAIRE :



S.A.E.M CITALLIOS



C/



[Z] [U]



Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Janvier 2020 par le Juge de l'expropriation de NANTERRE

N° Chambre : 

N° Section : 

N° RG : 19/00027



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 

Me Michaël MOUSSAULT,



Me Olivier GANEM,



Mme [M] [D] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation (2ème ch. civ.) du 23 mars 2023 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de Versailles (4ème Chambre des expropriations) le 08 juin 2021



S.A.E.M CITALLIOS

[Adresse 16]

[Localité 18]



Représentant : Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS,



****************



DEFENDEUR DEVANT LA COUR DE RENVOI



Monsieur [Z] [U]

[Adresse 14]

[Localité 19]



Représentant : Me Olivier GANEM, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1404



****************



Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame Madame [N] [C], direction départementale des finances publiques.



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mai 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : 



Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère ,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI



****************

FAITS ET PROCÉDURE 



M. [U] était propriétaire des lots 10 et 20 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 21], édifié sur la parcelle cadastrée A n°[Cadastre 4], d'une superficie de 264 m². Il s'agit d'un studio avec cave de 18 m².



Le maire de [Localité 21] a pris un arrêté de péril imminent le 11 mars 2010 et ordonné l'évacuation immédiate de cet immeuble.



Par arrêté du 15 novembre 2013, le préfet des Hauts-de-Seine a déclaré d'utilité publique l'opération d'aménagement de la [Adresse 25] au profit de la société SEM 92, aux droits de laquelle est venue la SAEM Citallios par arrêté du 28 septembre 2016, et a déclaré cessibles les parcelles de terrain nécessaires à la réalisation de ce projet suivant arrêté du 9 février 2018.



Le juge de l'expropriation du Tribunal de grande instance de Nanterre a rendu une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété le 12 novembre 2018 au profit de la SAEM Citallios.



Celle-ci a saisi ce magistrat aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession, suivant mémoire valant offre reçu au tribunal le 26 mars 2019.



Par jugement du 13 janvier 2020, le juge de l'expropriation de Nanterre a :

- fixé l'indemnité due par la SAEM Citallios à M. [U], pour la dépossession des lots 10 et 20 dans un bien immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 21] sur la parcelle cadastrée section A n°[Cadastre 4], à la somme totale de 91 364 euros, en valeur libre, soit 82 149 euros au titre de l'indemnité principale et 9 215 euros au titre de l'indemnité de remploi ;

- condamné la SAEM Citallios à verser à M. [U] la somme de 4 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rappelé que les dépens sont à la charge de la SAEM Citallios par application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



La SAEM Citallios a interjeté appel de ce jugement suivant déclaration du 6 février 2020.



Par arrêt en date du 8 juin 2021, la Cour d'appel de Versailles a déclaré l'appel irrecevable, après avoir relevé que la SAEM Citallios avait acquiescé au jugement en réglant l'ensemble des sommes qu'il avait mises à sa charge y compris celles qui ne bénéficiaient pas de l'exécution provisoire.



Par arrêt en date du 23 mars 2023, la Cour de cassation a cassé cet arrêt, motif pris de ce que la seule exécution d'une décision d'un premier juge ne pouvait, en elle-même, valoir acquiescement. L'affaire a été renvoyée devant la présente Cour autrement composée. Le 17 mai 2023, la SAEM Citallios a saisi la Cour d'appel de Versailles en tant que cour de renvoi. Les parties ont été convoquées par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2024 reçue par la SAEM Citallios le 16 février 2024, et par le commissaire du gouvernement le 15 février 2024.



La SAEM Citallios a déposé un mémoire le 11 mai 2023, puis un autre mémoire le 16 juin 2023 qui sera notifié par le greffe aux autres parties par un lettre recommandée avec avis de réception du 30 juin 2023, puis un autre mémoire le 29 mars 2024 qui sera notifié aux autres parties par un lettre recommandée du même jour dont le commissaire du gouvernement et M. [U] accuseront réception respectivement les 2 et 5 avril 2024.



La SAEM Citallios fait valoir :

- qu'elle a notifié son mémoire au greffe par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 16 juin 2023 ; qu'il n'existe aucun délai pour déposer les conclusions dans le cadre d'un renvoi de cassation ;

- que l'article 1037-1 du code de procédure civile n'est pas non plus applicable, le code de l'expropriation prévoyant des dispositions spécifiques, dérogatoires ;

- qu'elle n'a nullement acquiescé au jugement dont appel, le seul règlement des sommes dues ne pouvant valoir acquiescement ; que la Cour de cassation en a jugé ainsi ;

- que le principe de l'estoppel ne peut lui être opposé ;

- que s'agissant de l'évaluation de l'immeuble, il n'y a pas lieu de retenir la méthode du bilan promoteur, alors qu'un usage futur et incertain du bien en question ne saurait être retenu, seul devant être pris en compte l'usage effectif dudit immeuble ;

- qu'au contraire la méthode de la récupération foncière est plus adaptée ;

- qu'il s'agit d'un immeuble en copropriété qui a fait l'objet, eu égard à son état d'entretien, d'un arrêté de péril imminent le 11 mars 2010, son évacuation étant en outre ordonnée par la mairie ;

- que l'appartement en cause n'est désormais plus accessible ; que sa porte d'entrée ne peut plus être ouverte compte tenu de l'affaissement de l'immeuble sur lui-même ; que son état s'est aggravé alors que le juge de l'expropriation n'est pas compétent pour statuer sur les responsabilités encourues ;

- que la valeur unitaire retenue par le premier juge, soit 4 205 euros/m², est excessive ;

- que les termes de comparaison qui avaient été produits par le commissaire du gouvernement n'étaient pas adaptés, car ils portaient sur des immeubles bâtis ;

- que les droits à construire ne peuvent pas être pris en compte ;

- que les références versées aux débats par M. [U] concernent elles aussi des terrains bâtis et droits à construire, et doivent dès lors être écartées ;

- que doivent être pris en compte des accords amiables qui ont pu être trouvés avec d'autres parties expropriées, sur la base de 822 euros/m², 853 euros/m², 1 023 euros/m² et 984 euros/m² ; que cela donne une moyenne de 949 euros/m² et une valeur médiane de 1 073 euros/m² ; 

- qu'elle offre la somme de 1 280 euros/m². 



La SAEM Citallios demande en conséquence à la Cour de :

- infirmer la décision de première instance ;

- fixer comme suit l'indemnité revenant à l'exproprié :

* 25 000 euros au titre de l'indemnité principale (valeur de récupération foncière), soit 264 m² x 1 280 euros x (74/1000) ;



* indemnité de remploi = 3 500 euros, calculée comme suit :

20 % sur 5 000 euros = 1 000 euros



15 % sur 10 000 euros = 1 500 euros



10 % sur 10 000 euros = 1 000 euros.



M. [U], exproprié intimé, par mémoire reçu au greffe le 28 février 2024, notifié à la SAEM Citallios et au commissaire du gouvernement par lettre recommandée datée du 1er mars 2024 (avis de réception signés le 4 mars 2024), puis par mémoire déposé en dernier lieu le 18 avril 2024, qui sera notifié par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception le jour même, reçue le 19 avril 2024 par le commissaire du gouvernement et par la SAEM Citallios, soutient :

- que la déclaration de saisine de la cour de renvoi est caduque en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile, car elle devait être signifiée aux autres parties dans les 10 jours de la notification par le greffe de l'avis de fixation ; que la partie adverse s'était bien référée à ce texte dans son acte de notification de la déclaration de saisine et dans sa signification du 22 février 2024 ;

- que la jurisprudence évoquée par la partie adverse sur ce point n'est pas applicable comme ayant été rendue à une époque où la représentation n'était pas obligatoire devant la Cour d'appel en matière d'expropriation ;

- que la SAEM Citallios a formé le 20 avril 2023 un premier appel devant la première chambre de la Cour d'appel de Versailles qui a fait l'objet d'une ordonnance d'irrecevabilité datée du 25 mai 2023 ;

- que peu de temps avant, elle avait déposé un mémoire prématurément, le 11 mai 2023 devant la présente chambre, puis a formé un second appel le 17 mai 2023 si bien que le mémoire déposé antérieurement à cette date ne pouvait pas être pris en compte ; qu'il s'ensuit que faute d'avoir déposé son mémoire au plus tard le 17 juillet 2023, soit deux mois après la déclaration de saisine, l'intéressée est réputée s'en tenir à celui déposé le 24 avril 2020 ; que celui du 16 juin 2023 ne lui a jamais été notifié ;

- que l'appel est irrecevable, dans la mesure où la SAEM Citallios a acquiescé au jugement en réglant l'ensemble des sommes dues ; que c'est à tort que la Cour de cassation a cassé le précédent arrêt sur ce point ;

- que le principe de l'estoppel peut être opposé à l'appelante, car d'une part elle s'est abstenue de démontrer que le paiement des sommes en cause ne valait pas acquiescement au jugement, d'autre part elle a formé un pourvoi en cassation et maintient son présent appel ;

- que sur le fond, le bien, composé de deux appartements et d'une cave, est situé entre les gares d'[Localité 20] et de [22], près de la Seine et à 2 km de [Localité 23] ; que de nombreux immeubles sont en construction dans les parages ;

- que malgré son manque d'entretien il a été possible de visiter les appartements ;

- que la procédure d'urgence dont a usé la mairie de [Localité 21] est abusive et a été détournée de sa finalité ; que le bâti ne présente pas de désordre structurel important ; 

- que la date de référence se situe au 23 mars 2017 qui est celle de la publication de la délibération du conseil municipal, et non pas au 28 février 2017 comme décidé par le premier juge ;

- qu'il convient d'utiliser la méthode du bilan promoteur, qui consiste à déterminer la valeur du terrain en partant du prix de vente escompté, en tenant compte du bilan financier prévisionnel, et des coûts et travaux prévisibles ; qu'une expertise doit en conséquence être instituée ;

- qu'il y a lieu d'écarter la méthode de la récupération foncière ;

- que les références produites par le commissaire du gouvernement portaient sur des immeubles bâtis insalubres qui ont ensuite été rasés ; que ce dernier avait pris soin de distinguer la valeur du terrain et celle des droits à construire ; que cette notion est artificielle car sans leur support matériel, ces droits sont inexistants ;

- que pour sa part, il produit des références plus adéquates situées dans la même ZAC que son bien ;

- que l'article L 322-8 du code de l'expropriation ne permet de retenir des accords amiables que sous certaines conditions non acquises ici ; que la SAEM Citallios ne justifie pas de la réunion desdites conditions ;

- que de plus, les accords amiable produits par la partie adverse ne sont pas probants ;

- que les trois références versées aux débats par la SAEM Citallios ne doivent pas être retenues, vu que l'une d'elles est ancienne et que les deux autres correspondent à des ventes à des prix trop faibles, conclues en cet état en raison des difficultés rencontrées par les vendeurs ;

- que de plus, les droits à construire sont attachés au terrain.



M. [U] demande en conséquence à la Cour de :

- déclarer irrecevable le mémoire déposé par la SAEM Citallios le 11 mai 2023 ;

- juger que la SAEM Citallios est réputée s'en tenir aux moyens soumis à la Cour d'appel dont l'arrêt a été cassé ;

- dire l'appel irrecevable ;

- subsidiairement, retenir la méthode de l'évaluation dite promoteur et ordonner une expertise ;

- plus subsidiairement, confirmer le jugement ;

- plus subsidiairement, fixer le montant de l'indemnité principale à 70 597 euros et celui de l'indemnité de remploi à 8 060 euros ;

- plus subsidiairement, fixer l'indemnité principale à 62 183 euros et l'indemnité de remploi à 7 218,30 euros ;

- condamner la SAEM Citallios au paiement de la somme de 15 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Le commissaire du gouvernement, par mémoire reçu au greffe de la cour le 11 septembre 2023, notifié à l'expropriant et à l'exproprié par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 novembre 2023, puis par mémoire reçu au greffe de la cour le 18 avril 2024, notifié par lettre recommandée avec avis de réception datée du 18 avril 2024, qui sera reçu par la SAEM Citallios et M. [U] le 22 avril 2024, évalue l'indemnité de dépossession due à ce dernier à 88 907 euros en valeur libre, frais de remploi inclus, produisant à cet effet un certain nombre de références.



Par email en date du 22 mai 2024, la Cour a invité les parties à présenter leurs observations sur le moyen soulevé d'office tiré de la caducité de la déclaration de saisine de la cour de renvoi, en application de l'article 1037-1 du code de procédure civile.





Le 27 mai 2024, la SAEM Citallios a soutenu que la procédure en matière d'expropriation était dérogatoire si bien que les dispositions de l'article 1037-1 du code de procédure civile ne trouvaient pas à s'appliquer, et que de plus, elle avait bien signifié sa déclaration de saisine à M. [U] et au commissaire du gouvernement le 22 février 2024, soit dans les délais impartis.



M. [U] n'a pas répondu sur ce moyen.



MOTIFS 



En vertu de l'article 410 du code de procédure civile, l'acquiescement peut être exprès ou implicite. L'exécution sans réserve d'un jugement non exécutoire vaut acquiescement, hors les cas où celui-ci n'est pas permis.



En l'espèce, la présente Cour avait relevé que l'appelante avait réglé l'ensemble des sommes dues en vertu du jugement, tant celles bénéficiant de l'exécution provisoire en vertu de l'article R 311-25 du code de l'expropriation que des autres (dépens et indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile).



Mais le simple paiement de ces sommes ne vaut pas acquiescement au jugement dont appel, d'autres circonstances établissant que la SAEM Citallios avait accepté ce jugement devant être mises en évidence. Or tel n'est pas le cas.



Un acquiescement implicite au jugement du 13 janvier 2020 n'est ainsi pas caractérisé. Par ailleurs, le fait, à le supposer établi, que la SAEM Citallios se soit contredite procéduralement parlant est dépourvu de conséquence quant à la recevabilité de son appel. L'appel de la SAEM Citallios sera déclaré recevable.



En application de l'article 631 du code de procédure civile, devant la juridiction de renvoi, l'instruction est reprise en l'état de la procédure non atteinte par la cassation.



Il sera rappelé que devant la Cour d'appel s'appliquent les règles de la représentation obligatoire, conformément à l'article R 311-27 du code de l'expropriation qui renvoie à l'article R 311-9 du même code, dans sa version issue du décret du 11 décembre 2019 entré en vigueur le 1er janvier 2020 soit antérieurement à la déclaration d'appel. Les jurisprudences invoquées par la SAEM Citallios ne sont pas pertinentes en ce qu'elles ont été rendues à une époque ou la représentation n'était pas obligatoire devant la Cour.



En vertu de l'article 1037-1 du code de procédure civile :



En cas de renvoi devant la cour d'appel, lorsque l'affaire relevait de la procédure ordinaire, celle-ci est fixée à bref délai dans les conditions de l'article 905. En ce cas, les dispositions de l'article 1036 ne sont pas applicables.





La déclaration de saisine est signifiée par son auteur aux autres parties à l'instance ayant donné lieu à la cassation dans les dix jours de la notification par le greffe de l'avis de fixation. Ce délai est prescrit à peine de caducité de la déclaration, relevée d'office par le président de la chambre ou le magistrat désigné par le premier président.



Les conclusions de l'auteur de la déclaration sont remises au greffe et notifiées dans un délai de deux mois suivant cette déclaration.



Les parties adverses remettent et notifient leurs conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'auteur de la déclaration.



La notification des conclusions entre parties est faite dans les conditions prévues par l'article 911 et les délais sont augmentés conformément à l'article 911-2.



Les parties qui ne respectent pas ces délais sont réputées s'en tenir aux moyens et prétentions qu'elles avaient soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.



En cas d'intervention forcée, l'intervenant forcé remet et notifie ses conclusions dans un délai de deux mois à compter de la notification la demande d'intervention formée à son encontre. Ce délai est prescrit à peine d'irrecevabilité relevée d'office par ordonnance du président de la chambre saisie ou du magistrat désigné par le premier président. L'intervenant volontaire dispose, sous la même sanction, du même délai à compter de son intervention volontaire.



(...)



L'article R 311-29 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose toujours que sous réserve des dispositions de la présente section et des articles R 311-19, R 311-22 et R 312-2 applicables à la procédure d'appel, la procédure devant la cour d'appel est régie par les dispositions du titre VI du livre II du code de procédure civile. Le texte susvisé (article 1037-1 du code de procédure civile) ne se trouve pas dans ce titre.



Toutefois il est placé dans le titre VIII relatif aux dispositions particulières aux juridictions de renvoi après cassation, et s'applique en l'espèce, tout du moins dans la mesure où il n'est pas contraire à des dispositions du code de l'expropriation. Or ce dernier ne contient aucune disposition relative au renvoi après cassation. C'est d'ailleurs pour cela que les délais pour déposer les mémoires édictés par l'article R 311-26 ne s'appliquent pas en matière d'expropriation, aux conclusions déposées devant la cour d'appel de renvoi (Cass Civ III, 6 avril 2022). Il convient d'appliquer le délai prévu par l'article 1037-1 alinéa 3 du code de procédure civile, à savoir deux mois à compter de la déclaration de saisine. Or celle-ci date du 17 mai 2023 ; le mémoire déposé par la SAEM Citallios antérieurement, soit le 11 mai 2023, est donc irrecevable. Par contre, un nouveau mémoire a été déposé le 16 juin 2023, soit dans les délais requis et il ne saurait être jugé que la SAEM Citallios est réputée s'en tenir aux moyens soumis à la cour d'appel dont l'arrêt a été cassé.



La SAEM Citallios ne saurait disconvenir de ce que l'article 1037-1 du code de procédure civile s'applique, car elle a elle-même régularisé une déclaration de saisine, et que dans celle-ci elle a cité in extenso le contenu dudit texte. En outre s'il est exact qu'aucun avis de fixation au sens de l'article 905 du code de procédure civile n'a été délivré, les parties ont été convoquées par le greffe pour l'audience du 26 mars 2024 et cette convocation doit être assimilée à un avis de fixation. 



Au cas d'espèce, la SAEM Citallios a été convoquée par le greffe par une lettre recommandée avec avis de réception du 13 février 2024 reçue le 16 février suivant, et elle démontre avoir signifié sa déclaration de saisine aux autres parties, M. [U] et le commissaire du gouvernement, par acte du 22 février 2024 soit moins de dix jours plus tard.



La déclaration de saisine n'est donc pas caduque.



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



En vertu de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



En application de l'article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 13 janvier 2020. 



La date de référence visée à l'article L 322-2 du code de l'expropriation, s'agissant l'usage effectif de l'immeuble, conformément à l'article L 215-18 du code de l'urbanisme, car il existe un plan local d'urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 23 mars 2007, date de la publication de la délibération du conseil municipal du 6 mars 2007 créant la [Adresse 24][Localité 20]. Enfin il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Il s'agit d'un appartement pourvu de deux pièces, d'une cuisine et d'une cave, actuellement muré, qui donne sur deux rues à sens unique ; l'immeuble a fait l'objet d'un arrêté de péril imminent et était très détérioré. Il est relativement proche de deux gares, celles d'[Localité 20] et celle de [22]. La Cour n'a pas à porter d'appréciation sur la pertinence de la procédure d'urgence dont a usé la mairie de [Localité 21].



La méthode du bilan promoteur, pour évaluer le terrain, consiste à partir du prix prévisionnel de vente, à reconstituer les différents coûts grevant l'opération de construction, pour parvenir, par soustraction, au résultat. Il s'agit là d'une méthode aléatoire, dépendant pour partie de la marge bénéficiaire fixée par l'aménageur et des frais de commercialisation et de publicité. Il sera rappelé en outre qu'en matière d'expropriation il n'y a pas lieu de tenir compte de l'usage que l'autorité expropriante compte faire du bien.



Dès lors qu'il résulte de ce qui précède que les constructions édifiées sur le terrain sont sans valeur par elles-mêmes, il y a lieu d'appliquer la méthode de la récupération foncière, la valeur du bien étant considérée comme celle d'un terrain, en en retirant les frais de démolition. En effet une telle méthode est adaptée lorsque l'état de dégradation des bâtiments est tel qu'ils sont inutilisables au regard de leur usage effectif à la date de référence et que la construction est désormais dépourvue de valeur économique, seul le terrain en ayant une. Et pour apprécier la valeur dudit terrain il est nécessaire de se référer à des éléments de comparaison.



Le commissaire du gouvernement a versé aux débats divers termes de comparaison, mais seront retenus uniquement ceux qui correspondent à la valeur de la récupération foncière, à savoir :

- un bien sis [Adresse 1] cédé le 13 novembre 2019 pour 7 221 euros/m² ; cette valeur est de plus du double des autres et l'acte de vente n'est pas produit aux débats ; cette référence sera écartée ;

- un bien sis [Adresse 6] cédé le 25 avril 2017 pour 3 262 euros/m² ;

- un bien sis [Adresse 3] cédé le 11 octobre 2017 pour 2 391 euros/m² ;

- un bien sis [Adresse 17] cédé le 22 septembre 2017 pour 3 957 euros/m².



M. [U] invoque diverses termes de comparaison, à savoir :

- le bien sis [Adresse 3] ; il ne s'agissait pas d'un terrain nu mais d'un immeuble composé d'un rez-de-chaussée surélevé, d'un premier étage et d'un grenier ; ce bien n'est dès lors pas comparable ;

- le bien sis [Adresse 5] ; il ne s'agissait pas d'un terrain nu mais d'un immeuble composé d'un rez-de-chaussée surélevé, d'un premier étage, d'un grenier et d'un jardin ; ce bien n'est dès lors pas comparable ;

- le bien sis [Adresse 17] cédé le 22 septembre 2017 ; M. [U] fait valoir qu'il s'agit là d'un terme pertinent car le bâti qui se trouvait sur ce terrain a été rasé, mais il appert que lors de cette vente le bien était composé d'un rez-de-chaussée et d'un étage ; cette référence sera écartée ;

- le bien sis [Adresse 9] cédé pour 6 606 euros/m² ; cette référence n'est pas pertinente en ce que ce prix correspondait non pas uniquement au terrain mais également aux droits à construire ;

- le bien sis [Adresse 13] ; à la lecture de l'acte il appert que la somme de 8 449 360 euros correspondait au seul prix du terrain, à l'exclusion d'autres éléments, ce qui donne un prix de 6 032 euros/m² ;

- le bien sis [Adresse 7] ; il s'agissait d'un terrain nu cédé le 25 avril 2017 pour 2 839 euros/m² ; il importe peu qu'un bâtiment y ait été édifié ultérieurement ;

- le bien sis [Adresse 15], il s'agissait également d'un terrain nu, sans droits à construire ;

- le bien sis [Adresse 12], cédé le 5 novembre 2018 pour la somme de 4 629 euros/m² ; il s'agissait d'un immeuble de trois étages, cette référence ne peut donc être prise en compte ;

- le bien sis [Adresse 10] cédé le 15 mai 2018 pour la somme de 3 038 euros/m² ; cette vente portait sur un terrain avec des propriétés bâties et ne peut dès lors être retenue ;

- le bien sis [Adresse 8] cédé le 15 mai 2018 pour la somme de 2 226 euros/m² ; cette vente incluait des droits à construire (article 8.1 du contrat) et ne peut dès lors être retenue.



S'agissant des accords amiables qui ont pu être passés avec la SAEM Citallios, le fait que leur nombre n'atteigne pas les proportions visées à l'article L 322-8 alinéa 1er du code de l'expropriation ne justifie pas qu'ils soit écartés ; ils constituent juste des éléments à retenir qui ne doivent pas être pris comme des bases péremptoires. 



- l'accord amiable du 5 juillet 2011 est trop ancien pour pouvoir être retenu, étant rappelé que le bien de M. [U] doit être évalué au 13 janvier 2020 qui est la date du jugement dont appel ;

- l'accord amiable des 8 et 16 novembre 2018 a retenu une évaluation de 822,21 euros/m² ce qui est très inférieur aux autres chiffres précités ; M. [U] fait valoir que ce bien a été vendu au dessous de sa valeur eu égard à l'état d'endettement des vendeurs ; il est exact qu'en page 12 de cet acte il était prévu que la somme de 34 345,89 euros serait affectée au paiement des causes d'un jugement correctionnel, de diverses décisions de justice statuant en matière civile, et de taxes foncières demeurées impayées ; cette référence sera ainsi écartée ;

- l'accord amiable du 5 octobre 2018 portait sur un bien similaire à celui objet du litige qui a été cédé pour 1 022 euros/m² ; le seul fait qu'il s'agisse d'un bien en indivision et que l'un des indivisaires réside à l'étranger (en Espagne) ne suffit pas à écarter ce terme de comparaison.



La SAEM Citallios invoque un autre terme de comparaison à savoir :

- la vente du 16 octobre 2018 ; il s'agissait d'un terrain sis [Adresse 11] vendu 1 238 euros/m² ; la seule circonstance que la partie développée de l'acte de vente ne soit pas versée aux débats ne suffit pas à inférer qu'il s'agissait d'une cession opérée entre deux collectivités au dessous du marché.



La moyenne des références qui ont été retenues supra est de 2 797 euros/m². l'indemnité principale est donc de 2 797 x 264 x 74/1000 = 54 642 euros.



Selon les dispositions de l'article R 322-5 du code de l'expropriation, l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.



Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d'utilité publique.



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit :

20 % entre 0 et 5 000 euros : 1 000 euros



15 % entre 5 001 et 15 000 euros : 1 500 euros



10 % au delà de 15 000 euros : 3 964 euros 



soit 6 464 euros.



La somme de 6 464 euros sera donc allouée à M. [U] au titre de l'indemnité de remploi.



M. [U] sera condamné aux dépens d'appel. 

 



 PAR CES MOTIFS



- DÉCLARE irrecevable le mémoire déposé par la SAEM Citallios le 11 mai 2023 ;



- DÉCLARE l'appel recevable ;



- DIT que la déclaration de saisine en date du 17 mai 2023 n'est pas caduque ;



- INFIRME le jugement en date du 13 janvier 2020 en ce qu'il a alloué à M. [Z] [U] la somme de 82 149 euros au titre de l'indemnité principale et celle de 9 215 euros au titre de l'indemnité de remploi ;



et statuant à nouveau : 



- ALLOUE à M. [Z] [U] une indemnité principale de 54 642 euros et une indemnité de remploi de 6 464 euros ;



- CONDAMNE M. [Z] [U] aux dépens d'appel. 



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT