Tribunal Judiciaire · CIVIL TP SAINT PAUL — 2 juillet 2024

RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



N° RG 24/00009 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWZ2

MINUTE N° : 05/02024
















TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA REUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL 


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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 02 JUILLET 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES

DEMANDEUR :

S.C.I. LOC-IMMO
19 Rue du Montoir
92140 CLAMART
représentée par Maître Patrice SANDRIN, avocat au barreau de Saint-Denis



DÉFENDEUR :

Madame [Z], [H] [X]
50 Rue d Armagnac
Résidence Les Boucaniers Bât B Apprt 26 Grand Fond
97434 SAINT-GILLES-LES-BAINS
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madeline ROYO,

Assistée de : Florence CHEMIN, faisant fonction de greffière,


DÉBATS :

À l’audience publique du 04 Juin 2024


DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de Greffière. 



Copie exécutoire délivrée 
aux parties le : 02/04/2024


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 septembre 2012 et son avenant du 16 octobre suivant, la SCI LOC-IMMO, représentée par son mandataire, L’IMMOBILIERE DE L’ÎLE, a donné à bail à Madame [Z] [X] un appartement à usage d’habitation n°26B situé Résidence Les Boucaniers - 50, rue d’Armagnac - Grand Fond à SAINT-GILLES-LES-BAINS (974), pour un loyer mensuel de 620 euros et une provision sur charges de montant mensuel de 65 euros. Un dépôt de garantie de 620 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Madame [Z] [X] n'ayant pas payé le loyer de manière régulière, la SCI LOC-IMMO lui a fait signifier, en date du 29 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 3 192,35 euros, ledit commandement visant expressément la clause résolutoire.

Madame [Z] [X] n'ayant pas régularisé la situation, la SCI LOC-IMMO a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SAINT- PAUL statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail, voir ordonner l’expulsion de Madame [Z] [X] et de tous occupants de son chef ainsi que l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, à ses frais, risques et périls, dire et juger que le sort des meubles serait réglé conformément aux dispositions de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif incluant les loyers et les charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation révisable, des charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères comme si le bail n'avait pas été résilié, ces diverses sommes emportant intérêts au taux légal à compter soit du commandement de payer, soit de l'assignation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, au visa de son exploit introductif d’instance, la SCI LOC-IMMO, représentée par Maître SANDRIN, maintient l'intégralité de ses demandes en indiquant que la défenderesse a effectué quelques règlements et que le montant de la dette locative doit être arrêté à la somme de 4 138,27 euros. 

À cet effet, elle fait valoir que la locataire ne règle les sommes dues à la SCI bailleresse que de manière très irrégulière, que cette dernière lui a en conséquence fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire puis une assignation devant la juridiction compétente et que les sommes réclamées lui sont incontestablement dues. Elle ajoute qu’elle a, par ailleurs et suivant exploit délivré par commissaire de justice en date du 12 avril 2024, donné congé à sa locataire au motif qu’elle souhaite vendre le bien loué au prix de 250 000 euros net vendeur.

Bien que régulièrement assignée par exploit délivré par huissier de justice à domicile en application de l’article 656 du code de procédure civile le 21 mars 2024, Madame [Z] [X] n’a ni comparu, ni été représentée. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DECISION


Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.


Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la REUNION de manière électronique le 25 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, la SCI LOC-IMMO justifie avoir saisi la Commission de la Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 4 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 21 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.

L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.


Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais de paiement

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail d'habitation conclu le 28 septembre 2012 par la SCI LOC-IMMO et Madame [Z] [X] prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement à son échéance d’un terme de loyer ou de charges, (…) le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur ou à son mandataire de se prévaloir de la présente clause, reproduisant les dispositions de l’article 24 de la loi ainsi que celle du 1er alinéa de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, visant à la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le preneur de saisir le fonds de solidarité pour le logement ».

En l'espèce, le 29 décembre 2023, la SCI bailleresse a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer, dans le délai de six semaines, une dette locative d'un montant de 3 192,35 euros.

Dans cet acte d'huissier qui comporte les mentions prévues par les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la SCI LOC-IMMO se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.

Toutefois, il doit être rappelé que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Dès lors, au vu de la clause résolutoire contractuelle et du renvoi à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicable, la locataire avait jusqu’au 29 février 2024 pour apurer sa dette locative et il ressort du décompte produit par la SCI bailleresse à l’audience qu’elle ne l’a pas fait. En ce sens, à la date du 1er mars 2024, la locataire ne s’était pas acquittée du montant de sa dette locative. 

En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Madame [Z] [X] d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 1er mars 2024.

Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’absence de Madame [Z] [X] à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, s’il ressort du décompte produit à l’audience qu’elle a effectué quelques règlements depuis la délivrance du commandement de payer, force est de constater que la dette locative continue d’augmenter et que Madame [Z] [X] ne démontre pas qu’elle est en situation de l’apurer définitivement.

Il n’est dès lors pas possible de lui octroyer des délais de paiement.

Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.

Toutefois, force est de constater que, compte tenu de son absence de l'audience, Madame [Z] [X] ne justifie pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance. 

Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [X] et de tous occupants de son chef du logement loué. 

Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution. 


Sur le montant de l'arriéré locatif

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la SCI LOC-IMMO à sa locataire et d'un décompte de créance locative arrêté au 29 février 2024 que, compte tenu de la règle de l’imputation des paiements sur les impayés les plus anciens, Madame [Z] [X] reste devoir à la SCI LOC-IMMO la somme de 1 739,17 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 29 février 2024.

Dès lors que Madame [Z] [X] ne justifie pas d'un paiement libératoire et qu'elle n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SCI LOC-IMMO est établie.

Madame [Z] [X] sera donc condamnée, en application de l’article 835 du Code de procédure civile, au paiement provisionnel de la somme de 1 739,17 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, soit du 29 décembre 2023.

Madame [Z] [X] sera par ailleurs condamnée, en application du même texte, au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 684,17 euros, pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, la SCI bailleresse ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. La SCI bailleresse ne pourra donc pas réclamer la condamnation de la défenderesse à lui régler le montant de la provision sur charges et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères prévues par le contrat.

En outre, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 1er mars 2024 au 2 juillet 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.


Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, du commandement de payer (186,03 euros) et de l’assignation (70,18 euros).

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société demanderesse les frais exposés non compris dans les dépens. Madame [Z] [X] devra donc leur payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La Juge chargée des contentieux de la protection,

Statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DIT la SCI LOC-IMMO recevable en ses demandes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 septembre 2012 et son avenant daté du 16 octobre suivant entre la SCI LOC-IMMO et Madame [Z] [X] concernant l'appartement à usage d’habitation n°26B situé Résidence Les Boucaniers - 50, rue d’Armagnac - Grand Fond à SAINT GILLES LES BAINS (974) sont réunies à la date du 1er mars 2024,

EN CONSEQUENCE,

ORDONNE à Madame [Z] [X] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SCI LOC-IMMO à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [X] et de tous occupants de son chef, de l'appartement d'habitation n°26B situé Résidence Les Boucaniers - 50, rue d’Armagnac - Grand Fond à SAINT GILLES LES BAINS (974) (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [Z] [X] à verser à la SCI LOC-IMMO la somme 1 739,17 euros (mille sept cent trente-neuf euros et dix-sept centimes), qui emportera intérêts au taux légal à compter du 29 décembre 2023,

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [Z] [X] à payer à la SCI LOC-IMMO la somme de 684,17 euros (six cent quatre-vingt-quatre euros et dix-sept centimes) au titre de l'indemnité d'occupation courant à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

CONDAMNE Madame [Z] [X] à verser à la SCI LOC-IMMO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la dénonciation du commandement de payer à la CCAPEX, du commandement de payer (186,03 euros) et de l’assignation (70,18 euros),

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,


Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE