Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 2 — 3 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE N° 24/


Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU :03 Juillet 2024
Président :Madame BENDELAC, Juge
Greffier :Madame DUFOURGNIAUD, Greffier
Débats en audience publique le : 29 Mai 2024



 GROSSE :
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
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 EXPEDITION :
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 à Me ......................................................


N° RG 24/01135 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4TDS

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. LA MOUETTE
Dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par son mandataire la CABINET GTSI, Administrateur de biens, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Prise en la personne de son représentant légal 

Représentée par Maître Philippe DELANGLADE, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

MILADY COIFFURE exerçant sous l’enseigne STUDIO M venant aux droits de la société LE FIL D’ARIANE
Dont le siège social est sis [Adresse 2]
Prise en la personne de son représentant légal 

Non comparante






EXPOSE DU LITIGE 

La société MILADY COIFFURE est titulaire d’un bail commercial consenti par la SCI LA MOUETTE au terme d’un contrat en date du 12 juillet 2013 suivi d’un acte de cession à effet du 08 mai 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 3] moyennant un loyer annuel de 11 400 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par acte de commissaire de Justice du 17 janvier 2024, La SCI LA MOUETTE a fait délivrer à la société MILADY COIFFURE un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée au bail, pour une somme de 7 525,56 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 janvier 2024 ainsi qu’un commandement de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de Justice du 11 mars 2024, la SCI LA MOUETTE a fait assigner la société MILADY COIFFURE devant le tribunal judiciaire de Marseille statuant en référés aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, 
- ordonner l'expulsion de la société MILADY COIFFURE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, 
- ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux aux frais, risques et péril de la partie expulsée,
- condamner la société MILADY COIFFURE à payer à la SCI LA MOUETTE la somme provisionnelle de 1 515,53 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 19 février 2024,
- condamner la société MILADY COIFFURE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au dernier montant du loyer, soit à la somme de 3 568,16 euros, augmenté des charges par trimestre majorés de 20 % à compter du 17 février 2024 et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la société MILADY COIFFURE à une majoration des sommes dues de 20 % au titre de la clause pénale,
- condamner la société MILADY COIFFURE au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 29 mai 2024, la SCI LA MOUETTE maintient les demandes de son acte introductif d’instance.

Assignée par remise de l'acte à l’étude, la société MILADY COIFFURE n'était ni comparante, ni représentée.

En application de l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2024. 




SUR CE,

Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, la société MILADY COIFFURE a été assignée à l’étude et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour la représenter. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

- Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

En l'espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire qui prévoit en substance qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d'inexécution d'une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 17 janvier 2024 mentionne le délai d'un mois pour régler les causes du commandement ainsi que d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatif et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d'en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit permet de constater que la défenderesse n'a pas soldé les causes du commandement dans le délai d'un mois, de sorte que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit à la date du 18 février 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société MILADY COIFFURE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

A compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. 

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer échu, charges en sus, majoré de 20%. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant (soit la somme de 3 568,16 euros par trimestre), charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

- Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges :

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte que la société MILADY COIFFURE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 1 515,35 euros, arrêtée au 19 février 2024. Toutefois, la somme de 344,79 euros sollicitée au titre de frais de contentieux, frais de dossier contentieux et coût du commandement de payer doit être déduite du montant non contestable de la créance. 

Dès lors, il convient en conséquence de condamner la société MILADY COIFFURE à payer à la SCI LA MOUETTE la somme provisionnelle de 1 170,56 euros au titre des loyers et charges impayées, 19 février 2024, loyer du1er trimestre 2024 inclus. 


- Clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

La clause du bail relative à la majoration de 20 % des sommes dues à titre de pénalité s’analyse comme une clause pénale comme telle également susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société MILADY COIFFURE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées, qui comprendront le coût du commandement de payer du 17 janvier 2024.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MILADY COIFFURE ne permet d’écarter la demande de la SCI LA MOUETTE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 12 juillet 2013 entre la SCI LA MOUETTE d'une part, et la société MILADY COIFFURE d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 février 2024 ; 

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société MILADY COIFFURE et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; 

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société MILADY COIFFURE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons la société MILADY COIFFURE à payer à la SCI LA MOUETTE à titre provisionnel la somme de 1 170,56 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 19 février 2024 (loyer du 1er trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 ; 

Condamnons la société MILADY COIFFURE à verser à titre provisionnel à la SCI LA MOUETTE, ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’avril 2024 et jusqu'à complète libération des lieux ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société MILADY COIFFURE à payer à la SCI LA MOUETTE la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Condamnons la société MILADY COIFFURE aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 17 janvier 2024 ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


LA GREFFIERE LA JUGE