Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/01686 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXZTP

N° MINUTE : 




Assignation du :










JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19], représenté par son syndic la S.A.S.U. SJLB
[Adresse 15]
[Localité 30]

représenté par Maître Laurent MEILLET de l’AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0428


DÉFENDEURS

Madame [E] [D] [ZC]
[Adresse 13]
[Localité 28] (CA)
ETATS-UNIS

Madame [B] [FM] [S] épouse [CZ]
[Adresse 18]
[Localité 24] (VA)
ETATS-UNIS

Madame [V] [I] [J]
[Adresse 12]
[Localité 2] (CO)
 ETATS-UNIS


Madame [P] [UE] [J] épouse [A]
[Adresse 16]
[Localité 7]
ROYAUME-UNI

Madame [M] [YB] épouse [T]
[Adresse 17]
[Localité 1] (Floride)
ETATS-UNIS

Monsieur [WB] [LC] [F]
C/O [OG] [L]
 [Localité 8] 
ROYAUME-UNI

Madame [G] [O]
[Adresse 23]
[Localité 33] 
SUISSE

Monsieur [CS] [O]
[Adresse 22]
[Localité 4]
SUISSE

Monsieur [C] [N]
[Adresse 14]
[Localité 28] (CA)
ETATS-UNIS

Madame [X] [TN] [N] épouse [Z]
[Localité 10]
 [Localité 5] (CA)
ETATS-UNIS

Madame [H] [R] [N] épouse [K]
[Adresse 9]
[Localité 6] (CA)
ETATS-UNIS

Monsieur [Y] [AW] [N]
[Localité 11]
 [Localité 3]
ETATS-UNIS

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/01686 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXZTP


DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [W] [YB] veuve [U] était propriétaire des lots de copropriété n°18 et 32 d'un immeuble situé au [Adresse 19].

Mme [YB] est décédée le 23 janvier 2011 à [Localité 21], sans héritiers connus et sans aucune disposition à cause de mort ; dès lors sa dévolution successorale a été établie après recherches généalogiques, et un acte de notoriété en date du 14 novembre 2013 a permis d’identifier les personnes suivantes, toutes cousins au 6ème degré, non résidentes au sens de la réglementation fiscale, pour recueillir sa succession :
Mme [M] [JF] [YB], épouse [T], demeurant à [Localité 27], Floride, Etats-Unis,M. [WB] [LC] [F], demeurant à [Localité 8], Royaume-Uni,Mme [G] [O], demeurant à [Localité 33], Suisse,M. [NP] [O], demeurant à [Localité 26], Suisse,M. [C] [N], demeurant à [Localité 28] aux Etats-Unis,Mme [X] [TN] [N], , épouse [Z] demeurant à [Localité 31], Etats-Unis,Madame [H] [R] [N], épouse [K], demeurant à [Localité 32], Etats-Unis,Monsieur [Y] [AW] [N], demeurant à [Localité 25], Etats-Unis,Madame [E] [D] [AW], demeurant à [Localité 28], Etats-Unis,Madame [B] [FM] [S], épouse [CZ], demeurant à [Localité 24], Etats-Unis,Madame [V] [I] [J],demeurant à [Localité 20], Etats-Unis,Madame [P] [UE] [J], épouse [A],demeurant à [Localité 7], Etats-Unis,
Depuis le décès de Mme [YB], les charges de copropriété demeurent impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 9 décembre 2022, et application de l’article 684 du code de procédure civile et de la convention de La Haye du 15 novembre 1965, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 19] a fait assigner Mme [M] [JF] [YB], épouse [T]; M. [WB] [LC] [F]; Mme [G] [O]; M. [CS] [O]; M. [C] [N]; Mme [X] [TN] [N], épouse [Z]; Mme [H] [R] [N], épouse [K] ; M. [Y] [AW] [N] ; Mme [E] [D] [AW]; Mme [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Mme [V] [I] [J] ; Mme [P] [UE] [J], épouse [A] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 8 mars 2023.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] demande au tribunal de :

“Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et plus particulièrement ses articles 14, 15, 18 et 19; 

Vu l’article 55 du décret n° 67-223 du 17 mai 1967; 
 
Vu l’acte de notoriété reçu après le décès de Madame [W] [YB], veuve [U] en date du 14 novembre 2013; 
 
Vu les articles 699, 700 du Code de procédure civile; 
 
Vu la présente assignation et les pièces à son soutien; 
 
RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 19] à [Localité 30], représenté par son Syndic en exercice, la société SJLB, en ses demandes et l’y déclarer bien fondé ; 
 
CONDAMNER solidairement Madame [M] [JF] [YB], épouse [T]; Monsieur [WB] [LC] [F]; Madame [G] [O]; Monsieur [CS] [O]; Monsieur [C] [N]; Madame [X] [TN] [N], épouse [Z]; Madame [H] [R] [N], épouse [K] ; Monsieur [Y] [AW] [N] ; Madame [E] [D] [AW]; Madame [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Madame [V] [I] [J] ; Madame [P] [UE] [J], épouse [A], à lui payer la somme de 22.056,62 € au titre des charges de copropriété arrêté au 1 er avril 2022 sauf à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; 
 
RAPPELER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit, nonobstant toutes voies de recours et sans constitution de garantie ; 

CONDAMNER solidairement Madame [M] [JF] [YB], épouse [T]; Monsieur [WB] [LC] [F]; Madame [G] [O]; Monsieur [CS] [O] ; Monsieur [C] [N] ; Madame [X] [TN] [N], épouse [Z] ; Madame [H] [R] [N], épouse [K] ; Monsieur [Y] [AW] [N] ; Madame [E] [D] [AW]; Madame [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Madame [V] [I] [J] ; Madame [P] [UE] [J], épouse [A] à lui payer la somme de 8.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; 
 
CONDAMNER solidairement Madame [M] [JF] [YB], épouse [T] ; Monsieur [WB] [LC] [F] ; Madame [G] [O] ; Monsieur [CS] [O] ; Monsieur [C] [N] ; Madame [X] [TN] [N], épouse [Z] ; Madame [H] [R] [N], épouse [K] ; Monsieur [Y] [AW] [N] ; Madame [E] [D] [AW] ; Madame [B] [FM] [S], épouse [CZ] ; Madame [V] [I] [J] ; Madame [P] [UE] [J], épouse [A] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation délivrée à Maître Cécile MEUNIER le 16 mai 2022 et les frais de la traduction, dont distraction au profit de Maître Laurent MEILLET, Avocat aux offres de droit qui le requiert”

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 684 du code de procédure civile (notification d’un acte à l’étranger), Mme [M] [JF] [YB], épouse [T]; M. [WB] [LC] [F]; Mme [G] [O]; M. [CS] [O]; M. [C] [N]; Mme [X] [TN] [N], épouse [Z]; Mme [H] [R] [N], épouse [K] ; M. [Y] [AW] [N] ; Mme [E] [D] [AW]; Mme [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Mme [V] [I] [J] ; Mme [P] [UE] [J], épouse [A] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 6 septembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un acte de notoriété en date du 14 novembre 2013 que Mme [M] [JF] [YB], épouse [T]; M. [WB] [LC] [F]; Mme [G] [O]; M. [CS] [O]; M. [C] [N]; Mme [X] [TN] [N], épouse [Z]; Mme [H] [R] [N], épouse [K] ; M. [Y] [AW] [N] ; Mme [E] [D] [AW]; Mme [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Mme [V] [I] [J] ; Mme [P] [UE] [J], épouse [A] sont propriétaire indivis, des lots n°18 et 32 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 19] à [Localité 29].

L’action en recouvrement des charges de copropriété appartient au syndicat des copropriétaires. Comme tout demandeur à une action, il lui appartient de prouver que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes réclamées (Civ. 3ème, 16 décembre 1987, n° 86-15.525). Il est donc tenu de produire tous les documents utiles pour justifier sa demande. 

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient donc au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire : 

1 - le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes, votant les budgets prévisionnels du ou des exercices correspondants et/ou votant les travaux non compris dans le budget prévisionnel (hors maintenance) ;

2 - les documents comptables et la totalité des décomptes de répartition des charges pour l’ensemble des années réclamées (Civ. 3ème, 217 décembre 1996, n° 95-12.984, 11 décembre 2012, n° 11-24.462, 11 décembre 2012 , n° 11-26.348, 15 octobre 2013, n° 12-19.017 et 12-25.600, 6 mai 2014 n° 13-11.761, 27 janvier 2015, n° 13-25.571,etc.) ;

3 - le décompte - ou relevé - de compte individuel de charges du copropriétaire débiteur (ex. : Civ. 3ème, 11 février 2009, n° 07-18.910, premier moyen ; Civ. 3ème, 29 novembre 1994, n° 93-10.972), document produit par le seul syndicat des copropriétaires qui ne peut donc servir à lui-seul à établir la créance (ex. : Civ. 3ème, 16 octobre 1991, n° 89-15.991, premier moyen).

4- la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les « documents comptables » et le décompte de répartition des charges (Civ. 3ème, 7 décembre 1996, n° 04-19.282 ; 3 décembre 2002, n° 01-12.008 ; 11 décembre 2012, n° 11-24.462). 

Au soutien de sa demande en paiement, et à l’exception d’une édition du grand livre du relevé de compte des frais du copropriétaire entre le 01/01/2018 et le 31/12/2022, insuffisamment probant car émanant du seul syndicat des copropriétaires, ce dernier n’a pas versé aux débats les pièces justificatives nécessaires à l’établissement de sa créance de charges de copropriété, font ainsi défaut :

- les procès-verbaux des assemblées générales de la période considérée, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- le décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19], à qui appartient la charge de la preuve et qui échoue à prouver sa créance, sera débouté de son action en paiement de l’arriéré de charges de copropriété contre Mme [M] [JF] [YB], épouse [T]; M. [WB] [LC] [F]; Mme [G] [O]; M. [CS] [O]; M. [C] [N]; Mme [X] [TN] [N], épouse [Z]; Mme [H] [R] [N], épouse [K] ; M. [Y] [AW] [N] ; Mme [E] [D] [AW]; Mme [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Mme [V] [I] [J] ; Mme [P] [UE] [J], épouse [A].

2 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Compte tenu du sens de la présente décision, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,


DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de Mme [M] [JF] [YB], épouse [T]; M. [WB] [LC] [F]; Mme [G] [O]; M. [CS] [O]; M. [C] [N]; Mme [X] [TN] [N], épouse [Z]; Mme [H] [R] [N], épouse [K] ; M. [Y] [AW] [N] ; Mme [E] [D] [AW]; Mme [B] [FM] [S], épouse [CZ]; Mme [V] [I] [J] ; Mme [P] [UE] [J], épouse [A];

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 19] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La GreffièreLa Présidente