Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/53292 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4OAT

N° : 8

Assignation du :
06 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D]
Élisant domicile au cabinet de son conseil
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Caroline FRISON-ROCHE, avocat au barreau de PARIS - #R0021



DEFENDERESSE

S.A.R.L. B.J
[Adresse 1]
[Localité 4]

non comparante et non constituée




DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE :

Aux termes d'un contrat de bail signé le 4 janvier 2021, Monsieur [M] [D] a donné à bail dérogatoire à la SARL B.J un local commercial situé [Adresse 1] pour une durée de trente-six mois, à compter du 1er janvier 2021, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1600 € hors charges et d'une provision sur charges de 100€ par mois, le loyer n'étant pas assujettit à la TVA.

Le bailleur a délivré au preneur, le 21 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail, pour une somme de 57.970 euros au titre des loyers et charges échus à cette date.

Se prévalant de la non régularisation des causes du commandement de payer et de l'acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [M] [D] a, par exploit délivré le 6 mai 2024, fait citer la SARL B.J devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 22 avril 2024, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
- ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupant de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 400€ par jour de retard,
- condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 59.477,61 euros au titre des loyers et charges dus au 22 avril 2024, intérêts de retard à hauteur de 10% en sus et le coût du commandement de payer, ainsi qu'au paiement d'une indemnité d'occupation de 53,33€ par jour, à compter du 22 avril 2024 jusqu'à libération des lieux,
- la condamner au paiement d'une pénalité correspondant à 50% de l'indemnité d'occupation,
- la condamner au paiement d’une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l'audience, la partie requérante maintient le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement cité, le défendeur n'a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.


MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

En application de l’article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux.

En vertu de l'article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l'anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé.

En l’espèce, l'article 11 – Clause résolutoire – du contrat de bail stipule qu'à défaut de paiement à son échéance d'un seul terme de loyer, y compris de l'indexation, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur un mois après la délivrance d'un commandement demeuré infructueux, contenant déclaration du bailleur d'user de la clause.

Le commandement de payer du 21 mars 2024 contient déclaration de la part du bailleur de son intention d'user du bénéfice de la clause résolutoire, reprend la clause résolutoire et informe le preneur du délai d'un mois pour régulariser les causes du commandement. Il comprend un décompte des sommes dues permettant au locataire d'identifier clairement les obligations à sa charge.

La pénalité de 10% n'étant pas visée par la clause résolutoire, dont les termes doivent être appréciés strictement, les sommes de 4760€ et de 510€ sollicitées au titre de la pénalité de 10% ne pouvaient, à défaut de régularisation, entraîner le jeu de la clause résolutoire. Toutefois, le commandement demeure valable à hauteur des sommes non sérieusement contestables, soit à hauteur de 52.700€.

Il n'est pas démontré que la défenderesse aurait régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit.




En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion. En revanche, le concours de la force publique est suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner d'astreinte.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

En vertu de l'article 1719 du code civil, le locataire est tenu du paiement des loyers et charges conventionnellement prévu.

Après examen du décompte annexé au commandement de payer, la défenderesse apparaît redevable de la somme non sérieusement contestable de 52.700€, au titre de la dette locative échue au 22 avril 2024, terme de mars 2024 inclus. Elle sera condamnée au paiement de cette somme à titre de provision.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si le contrat de bail stipule qu'en cas de résiliation du bail, le preneur sera redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer majoré de 50%, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

Il sera ajouté que compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration de l'indemnité d'occupation et à la pénalité de 10% des sommes dues, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant revêtir un caractère manifestement excessif au sens de l'article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l'instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1600 euros au titre des frais exposés par le requérant non compris dans les dépens, et ce, en vertu de l'article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS 

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à compter du 22 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux, l’expulsion de la SARL B.J et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Rappelons que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

Rejetons la demande d'astreinte ;

Condamnons la SARL B.J à payer à Monsieur [M] [D] :
* la somme de 52.700 euros, à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au 22 avril 2024, terme de mars 2024 inclus ;
* à compter du 22 avril 2024, une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer, charges et taxes en sus jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la pénalité de 10% et sur la majoration de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons la SARL B.J aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,



Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN