Tribunal Judiciaire · 1/1/2 resp profess du drt — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le :


■

1/1/2 resp profess du drt


N° RG 22/14937 
N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRS

N° MINUTE : 

Assignation du :
05 Décembre 2022







ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 04 Juillet 2024
DEMANDERESSE 

S.A.R.L. La SUNNY PROJET 
[Adresse 2] 
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Alexandre LUC-WALTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P517


DEFENDEURS 

S.C.P. [I] [Y] [V], [N] [J] et [T] [L]
[Adresse 7]
[Localité 5]

Monsieur [T] [L]
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

Madame [B] [S] [W]
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Maître Stéphane BULTEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1120

Décision du 04 Juillet 2024
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/14937 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRS

Madame [G], [U], [R] [W]
[Adresse 8]
[Localité 10]

Monsieur [P], [Z], [X] [W]
[Adresse 8]
[Localité 10]

Madame [H], [K], [C] [W]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentés par Me Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0404



MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Monsieur Benoît CHAMOUARD, Premier vice-président adjoint

assisté de Samir NESRI, Greffier lors des débats et de Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé

DEBATS

A l’audience du 30 Mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 04 Juillet 2024.

ORDONNANCE

- Contradictoire 
- En premier ressort
- Prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile 
- Signée par Monsieur Benoît CHAMOUARD, Président, et par Monsieur Gilles ARCAS, Greffier lors du prononcé, à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire 



EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 5 novembre 2017, rectifié le 5 décembre 2017, la société Sunny Projet a fait l'acquisition d'un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à [Localité 10], cédé par Madame [G] [W], Monsieur [P] [W], Madame [H] [W] et Madame [B] [W].

L'acte a été reçu par Maître [T] [L], membre de la SCP [A] [V], [N] [J] et [T] [L] ("la SCP").

Par acte du 5 décembre 2022, la société Sunny Projet a fait assigner les consorts [W], Maître [L] et la SCP devant ce tribunal. 

Elle expose en substance aux termes de cette assignation que 8 des 17 logements de l'ensemble immobilier ont été irrégulièrement édifiés et n'ont pas été déclarés à la mairie.

Elle sollicite une réduction du prix de vente, le remboursement des frais d'architecte et l'indemnisation de préjudices fiscal et moral. Elle demande la condamnation in solidum des défendeurs à l'indemniser.

Elle évoque dans son assignation les fondements suivants :
- la non-conformité du bien vendu ;
- les dispositions de l'article 1617 relatives à la vente d'immeuble avec indication de la contenance ;
- la garantie des vices cachés
Elle reproche au notaire de ne pas avoir effectué d'analyse et de vérification de la situation de l'immeuble, d'avoir manqué à son devoir de conseil et d'avoir ainsi engagé sa responsabilité.

Par conclusions du 11 décembre 2023, Madame [B] [W] demande au juge de la mise en état de déclarer irrecevable comme prescrite et forclose l'action intentée à son encontre. Elle sollicite également la condamnation de la demanderesse aux dépens et au paiement de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Madame [B] [W] expose que les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, en application de l'article 123 du code de procédure civile. Elle conteste tout aveu judiciaire de la SCP, qui au demeurant ne peut avoir d'effet sur les autres parties.

Madame [B] [W] rappelle que la prescription de l'action en non-conformité est fondée sur l'article 2224 du code civil et court à compter de la réception du bien, correspondant en matière immobilière au transfert de propriété le 7 novembre 2017.

Elle indique par ailleurs que l'action en défaut de contenance doit être intentée dans l'année à compter du jour du contrat, en application de l'article 1622 du code civil.

Elle rappelle que la forclusion de la demande sur le fondement de la garantie des vices cachés est acquise dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice, soit en l'espèce le 3 avril 2019, date d'un arrêté municipal portant opposition à déclaration préalable de travaux.

Par conclusions du 12 décembre 2023, Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W] demandent au juge de la mise en état de déclarer l'action engagée à leur encontre prescrite ou forclose, de condamner la société Sunny Projet aux dépens et au paiement de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Ces demandeurs développent une argumentation proche de celle de Madame [B] [W].

Par conclusions du 8 mars 2024, la SCP et Maître [L] demandent au juge de la mise en état de déclarer irrecevable comme prescrite l'action intentée à leur encontre, de condamner la société Sunny Projet aux dépens et au paiement de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La SCP et Maître [L] exposent que la prescription de l'action intentée à leur encontre se fonde sur l'article 2224 du code civil. Ils soutiennent que cette prescription a couru à compter du jour de la vente, l'acte de vente précisant que la société demanderesse avait reçu du notaire toutes explications et éclaircissements concernant le bien en vendu en matière d'urbanisme.

Ils rappellent que le notaire n'est pas tenu de visiter les biens dont il instrumente la vente et que rien ne permettait de faire douter du caractère habitable des appartements.

Par conclusions du 14 février 2024, la société Sunny Projet demande au juge de la mise en état de prononcer l'irrecevabilité des conclusions d'incident des consorts [W], signifiées plus d'un mois après la notification des conclusions au fond de la SCP et Maître [L].

Elle demande au juge de la mise en état d'écarter la prescription et la forclusion de son action.

Elle sollicite la condamnation des consort [W] au paiement de 3 000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'incident.

La société Sunny Projet soutient que les conclusions d'incident sont irrecevables, puisque postérieures aux conclusions déposées sur le fond par la SCP et Maître [L]. Elle précise que le décret du 11 décembre 2019 a unifié le régime des exceptions de nullité et des fins de non-recevoir.

Sur le fond la société demanderesse conteste toute prescription. Elle rappelle que la prescription fondée sur l'article 2224 court à compter de la manifestation du dommage. Elle souligne que l'acte de vente est daté du 5 décembre 2017, l'acte du 5 novembre comportant une erreur sur l'identité de l'acquéreur. Elle expose que la non-conformité administrative du bien immobilier ne lui a été notifiée que par courriel du 27 mai 2021 de la mairie de [Localité 10] et précise ne pas avoir eu connaissance des travaux illicites. Elle relève que la clause de l'acte de vente invoquée par le notaire est une mention générique et que le permis de construire du 4 décembre 1964 n'a pas été annexé à l'acte de vente, qui ne mentionne pas l'existence d'un second permis de construire déposé par les vendeurs le 30 avril 1981.

La société Sunny Projet expose ne jamais avoir invoqué le défaut de contenance du bien vendu, au sein de l'article 1617 du code civil. Elle relève que la superficie n'est pas mentionnée dans l'acte de vente et que la prescription de l'article 1622 n'est pas applicable en l'espèce.

Concernant la forclusion de la garantie des vices cachés, la société Sunny Projet soutient que l'arrêté d'opposition de la commune ne fait pas état des vices cachés et rappelle n'avoir pris connaissance de la non-conformité des lots que le 27 mai 2021. Elle ajoute que l'action en non conformité n'est pas soumise au délai de l'article 1648 du code civil.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, comme le permet l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité des conclusions d'incident des consorts [W]

Décision du 04 Juillet 2024
1/1/2 resp profess du drt
N° RG 22/14937 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYPRS

La société Sunny Projet reproche aux consort [W] d'avoir excipé de la prescription et de la forclusion de son action postérieurement à des conclusions sur le fond de la SCP et de Maître [L].

L'article 123 du code de procédure civile dispose toutefois que les fins de non-recevoir peuvent être proposées en tout état de cause.

Les conclusions d'irrecevabilité sont donc recevables.

2. Sur les demandes formées à l'encontre des consorts [W]

2.1 Sur la prescription de l'action fondée sur l'obligation de délivrance conforme

L'article 2224 du code civil prévoit que les actions personnelles ou mobilière se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En matière d'action fondée sur l'obligation de délivrance conforme, la prescription court à compter de la date de la livraison (ex. 3e Civ., 7 juin 2018, n° 17-10.394).

En l'espèce, la livraison coïncide avec l'acte de vente en date du 7 novembre 2017. Les registres de la publicité foncière mentionnent cette date pour la vente. L'acte du 5 décembre 2017 se contente en effet de rectifier une erreur matérielle et fait corps avec l'acte de vente du 7 novembre 2017.

La prescription quinquennale était donc acquise le 5 décembre 2022, date de délivrance de l'assignation concernant ce fondement.

2.2 Sur la forclusion de l'action fondée sur la garantie des vices cachés

L'article 1648 du code civil prévoit que l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Les consorts [W] invoquent comme date de la découverte du vice le 3 avril 2019, date d'un arrêté municipal portant opposition à déclaration préalable. La société Sunny Projet conteste que les vices cachés aient été révélés par acte.

La société Sunny Projet reconnaît dans l'assignation (p.10) qu'elle "a été informée que d'une part, de nombreux lots ont été créé sans autorisation et d'autre part, que les entresols ne pouvaient être loués au regard des dispositions des articles 40-1 et 45 du règlement sanitaire départemental (Pièce n°4 : Courrier de la Mairie du 12 mars 2009).

La commune a donc rejeté la déclaration préalable déposée par le maître d'ouvrage le 22 février 2019 en dénonçant la création de logements habitables dans les entresols (Pièce n°5 : arrêté du 18 avril 2009)".

La mention du 18 avril 2009 comporte une erreur matérielle et correspond en réalité au 3 avril 2018 au vu de l'arrêté en question, le 18 avril 2009 correspondant à sa date de transmission au préfet.

Il est ainsi établi que la société demanderesse a pris connaissance du vice caché à cette date, plus de deux ans avant d'introduire l'instance. Son action sur ce fondement est donc forclose.

3. Sur la prescription des demandes formées à l'encontre de la SCP et de Maître [L]

La prescription de ces demandes est régie par l'article 2224 du code civil.

S'agissant d'une action délictuelle, la prescription court à compter de la manifestation du dommage.

En l'espèce, le dommage est constitué, aux termes de l'assignation (p.11), par une perte de chance de négocier le prix d'acquisition à un moindre coût et une perte de la valeur des lots déclarés comme inhabitables qui sont actuellement invendables.

Il résulte des pièces produites que le dommage s'est manifesté en début 2019. La perte de chance de négocier le prix d'acquisition à un moindre coût est apparue en même temps que la découverte de l'illicéité des constructions, de même que la perte de valeur des lots.

La clause d'information insérée dans l'acte est en effet insuffisante pour établir une connaissance du dommage lors de la signature, rien n'indiquant que les documents dont la transmission est actée comportaient déjà les éléments mentionnés début 2019.

L'action ayant été introduite moins de cinq années après la manifestation du dommage, elle n'est pas prescrite.

4. Sur les autres demandes

L'équité commande en l'espèce de laisser aux parties la charge de leurs propres dépens et de condamner la société Sunny Projet à payer la somme de 1 500€ à Madame [B] [W] et la somme totale de 1 500€ à Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W].

Les demandes formées par la société Sunny Projet à l'encontre de la SCP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et réciproquement, seront réservées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, contradictoirement et par décision susceptible de recours dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

Déclarons recevables les conclusions d'incident de Madame [B] [W], Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W],

Déclarons irrecevable l'action engagée par la société Sunny Projet à l'encontre de Madame [B] [W], Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W],

Ecartons la fin de non-recevoir tirée de la prescription concernant l'action engagée par la société Sunny Projet à l'encontre de la société civile professionnelle [A] [V], [N] [J] et [T] [L] et de Maître [T] [L],

Laissons aux parties la charge de leurs propres dépens de l'incident,

Condamnons la société Sunny Projet à payer :
- 1 500€ à Madame [B] [W], et
- 1 500€ à Madame [G] [W], Monsieur [P] [W] et Madame [H] [W],
sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Réservons les demandes formées entre la société Sunny Projet et la société civile professionnelle [A] [V], [N] [J] et [T] [L] et de Maître [T] [L] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Renvoyons l'examen de l'affaire à l'audience de mise en état du 10 octobre 2024 à 9h30 pour conclusions de la société Sunny Projet.


Faite et rendue à Paris le 04 Juillet 2024


Le Greffier Le Juge de la mise en état

G. ARCAS B. CHAMOUARD