Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/01596 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY6GI

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Février 2023









JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société [Localité 6] SYNDIC ET GESTION
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1286




DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Y]
[Adresse 1]
 [Localité 4]

non représenté







Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/01596 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY6GI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Sophie PILATI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 07 Mars 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique
Réputé contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [X] [Y] est propriétaire des lots de copropriété n°68 d'un immeuble situé au [Adresse 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 17 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [X] [Y] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d'huissier signifié le 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [X] [Y] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience du 28 juin 2023.

Par ses dernières conclusions d’actualisation signifiées au défendeur non constitué le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner Monsieur [X] [Y] en :

-30.265,77 € de charges de copropriété arrêtées au 3 ème appel 2023 inclus, avec intérêts de droit à compter de l’assignation sur 17.970,28 € et de la signification des présentes pour le surplus.
-1.766,71 € de frais nécessaires
- 1.500 € de dommages et intérêts
- 3.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.

Ordonner la capitalisation des intérêts.

Condamner le même en tous les dépens ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), M. [X] [Y] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 7 mars 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [X] [Y] est propriétaire du lot 68 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 19 juin 2019, 5 octobre 2020, 16 juillet 2021, 6 janvier 2022 et 25 octobre 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 22 juillet 2023

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [X] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 30.273,25 euros.

M. [X] [Y] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l'article 1231-6 du code civil et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de l’assignation en date du 3 février 2023 sur 17.970,28 euros et de la signification des conclusions d’actualisation en date du 25 septembre 2023 pour le surplus.


2 - Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.776 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Il verse aux débats un décompte des sommes dues, en date du 31 mars 2022, émanant de M. [K] huissier de justice et qui détaille des frais de procédure entre le 7 mai 2021 et la 23 aout 2021 (pièce 33).

Le syndicat des copropriétaires communique également un décompte chronologique des « charges post jugement du 15 avril 2021, émanant du syndic de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2], la société [Localité 6] Syndic et Gestion. (pièce 2)

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées le 11 mai 2021 (103,20) et 17 janvier 2023 (51,60), les frais de sommation de payer en date du 21 mars 2022 (391,66), constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce.
Les frais intitulés « gestion contentieux en date du 22 juillet 2023 » ne constituent donc pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « Selarl Cherki Signification » apparaissent quant à eux constituer des dépens, tout comme les frais désignés comme « transmission dossier avocat » et « Fisher Franck honoraire mise en demeure » apparaissent constituer des frais irrépétibles.

Enfin, l’examen du décompte des sommes dues en date du 31 mars 2022, détaillé en actes et frais de procédure exposés entre le 7 mai 2021 et le 23 aout 2021, laisse apparaître qu’elles ne relèvent pas des frais envisagé au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, puisque ces sommes ne consistent ni en des frais de mise en demeure, ni des frais de relance, ni de prise d’hypothèque, mais paraissent relever des frais exposés pour l’exécution de la décision de justice du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 avril 202, ayant condamné M. [Y] au paiement d’arriérés de charges de copropriété. (frais de saisie-attributions – signification d’une décision – demande de consultation ficoba etc)

En conséquence, M. [X] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 546,46 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

3 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [X] [Y] de ses obligations.

A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [X] [Y] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété depuis sa précédente condamnation en paiement de l’arriéré de charges de copropriété, soit le 15 avril 2021.

Il ressort en effet des pièces communiquées que M. [X] [Y] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 15 avril 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [X] [Y] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [X] [Y] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

4 - Sur les demandes accessoires

Sur la demande de capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil
En application de l'article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu'elle est régulièrement demandée. Il sera donc fait droit à cette demande du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2].

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [X] [Y], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [X] [Y] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.200 euros à ce titre.


- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,


CONDAMNE M. [X] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] les sommes de :

- 30.273,25 euros au titre d'arriérés des charges de copropriété impayées au 22 juillet 2023 (3ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du à compter de l’assignation en date du 3 février 2023 sur 17.970,28 euros et de la signification des conclusions d’actualisation en date du 25 septembre 2023 pour le surplus ;
- 546,46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
- 1.500 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [X] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du jugement est de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La GreffièreLa Présidente