Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [X] [P]
Madame [U] [P]

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Samuel MALKA

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAT

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDERESSE
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Samuel MALKA, avocat au barreau de [Localité 6], vestiaire : #K0049


DÉFENDEURS
Monsieur [X] [P]
 demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

Madame [U] [P]
demeurant [Adresse 2]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Présidente
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Eloïse CLARAC, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAT



EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] sont propriétaires du lot n°43 d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] ([Localité 5]), représenté par son syndic, l Cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] devant le tribunal judiciaire de [Localité 6] pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire ou à défaut in solidum à lui verser les sommes suivantes :
 - 5 675,16 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
 - 655,42 euros au titre des frais de recouvrement,
 - 1 000 euros à titre de dommages et intérêts,
 - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer si ces derniers ne devaient pas être pris en compte au titre des frais de recouvrement.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P], régulièrement assignés à étude, n'ont pas comparu.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°43,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 9 février 2018 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 5 675,16 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 27 mars 2018, 26 mars 2019, 27 octobre 2020, 16 mars 2021, 15 février 2022 et 14 mars 2023, ayant notamment :
-approuvé les comptes pour les exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022,
- approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
-décidé des travaux ou opérations suivants : travaux réfection couverture versant cour et zinguerie façade cour, ravalement de façades cour, remplacement des fenêtres cages escalier A, B et C.

En l'absence d'explications et de pièce justificatives relatives à l'appel du 21 juillet 2023 : " renforcemt pan de bois et chevron " pour un montant de 43,35 euros, cette somme sera écartée. Ainsi que la reprise de solde non justifiée de 24,05 euros.

Au vu des pièces produites, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] sont redevables, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 5 607,76 euros, pour la période allant du 9 février 2018 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 date de l'assignation à défaut de demande plus ample.

Aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l'espèce, le règlement de copropriété concernant l'ensemble immobilier situé [Adresse 3] ([Localité 5]) comprend une clause (article 12) prévoyant la solidarité des propriétaires indivis.

Ainsi, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] copropriétaires indivis seront condamnés solidairement, conformément à la clause de solidarité.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la sommation de payer délivrée le 22 juillet 2021. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 7,50 euros.

Il est sollicité 500 euros (deux fois 250 euros) d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Cette somme sera écartée.

Les frais de sommation de payer du 22 juillet 2021 sont justifiés. Cependant, l'article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, les frais nécessaires seront retenus au montant de 6,50 euros, coût de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] ne payent plus régulièrement leurs charges depuis le mois de mars 2018. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] devront verser in solidum au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, solidairement, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER, les sommes suivantes :
- 5 607,76 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 9 février 2018 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 14 mars 2024,
- 6,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024,

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], pris en la personne de son syndic le Cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER, la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) pris en la personne de son syndic la Cabinet RIVE DROITE IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] et Madame [U] [P] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par la présidente et la greffière susnommées.

La greffièreLa présidente



Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01880 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NAT