Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 24/03079
N° Portalis 352J-W-B7I-C4IZ5



N° MINUTE : 2

Assignation du :
28 Février 2024


Jugement avant dire droit
[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert : [O] [L][2]

[2] 
[Adresse 2]
[Adresse 2]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024
DEMANDERESSE

E.U.R.L. ABLL 55
[Adresse 5]
[Adresse 5]

représentée par Maître Grégory LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0013



DEFENDERESSE

S.C.I. FONCIERE MEDICALE N°1
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel BRUDER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1369



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition



DEBATS

A l’audience du 14 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2019, la société FONCIERE MEDICALE N°1, a donné à bail en renouvellement à la SARL ABLL 55, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019, pour se terminer le 30 septembre 2028.

Par acte extrajudiciaire du 18 janvier 2023, la SARL ABLL 55 a demandé à la société FONCIERE MEDICALE N°1 la révision du loyer.

La bailleresse n'a pas répondu à la demande de révision. 

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, la SARL ABLL 55 a assigné la société FONCIERE MEDICALE N°1 aux fins de voir :

- FIXER à 84.422 € HT et HC par an en principal le loyer révisé au 18 janvier 2023 pour les locaux loués par Ia société ABLL 55 sis à [Adresse 5], somme à parfaire
- DIRE que la société FONCIERE MEDICALE N°1 devra rembourser à la société ABLL 55 les trop perçus de loyer depuis le 18 janvier 2023, avec les intérêts au taux légal à compter de la révision, puis à compter de chaque échéance trimestrielle,

Préalablement et conformément à l'article R.145-30 du code de commerce, au cas où le Juge des loyers commerciaux s'estimerait insuffisamment informé,

- ORDONNER une expertise pour étudier au 18 janvier 2023, les modifications des facteurs de commercialité ayant entrainé une baisse des valeurs locatives de plus de 10 % depuis le début du bail commercial renouvelé à compter du 1er octobre 2019 ;
- FIXER le loyer provisionnel à 84.422 € HT et HC/an en principal à effet du 18 janvier 2023 jusqu'a la fixation définitive ;
- CONDAMNER la société FONCIERE MEDICALE N°1 au paiement d'une somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
- RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit.


La société FONCIERE MEDICALE N°1 n'a pas fait valoir son point de vue, suite à son assignation. 

L'audience s'est tenue le 14 mars 2023.

La décision a été mise en délibéré le 17 juin 2024.

Pour cause d'engorgement du service, le délibéré a été prorogé au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu'au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.

Il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d'une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.

En l'espèce, les parties sont liées par un bail renouvelé au 1er octobre 2019. La demande de révision triennale du loyer à la baisse à compter du 18 janvier 2023, a été formée par la la SARL ABLL 55, en application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce.

Le juge des loyers doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, au 18 janvier 2023, le preneur rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.

Le preneur produit une expertise unilatérale de monsieur [B] [R] sur laquelle le juge des loyers des commerciaux ne saurait se fonder exclusivement. 

Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés du preneur, demandeur à l'instance.

Le loyer provisionnel dû par la SARL ABLL 55 pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contrac-tuel indexé.

Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit sur le prix du bail révisé,

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :


[O] [L]
[Adresse 2]
[Courriel 3] - tél. [XXXXXXXX01]


avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux occupés situés [Adresse 5], et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et intervenue entre le 1er octobre 2019 et le 18 janvier 2023,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 18 janvier 2023au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix cou-ramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 18 janvier 2023, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
 
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2025,
 
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la SARL ABLL 55 à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Par-vis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 30 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
 
Dit que l'affaire sera rappelée le 6 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
 
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
 
Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.


Fait et jugé à PARIS, le 05 juillet 2024.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON