Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS

■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/13756 
N° Portalis 352J-W-B7H-C27GF

N° MINUTE : 


Assignation du :
25 Octobre 2023






JUGEMENT EN PROCÉDURE
ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, la SAS ARTCOP ( CMB)
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Pierre-Henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1202


DÉFENDEURS

S.A. EULERA
Chez la société PALCAP 
[Adresse 8] 
[Localité 4] - SUISSE

Monsieur [V] [G] ès qualités de liquidateur de la SA EURLERA
[Adresse 5]
[Localité 1] - SUISSE

non- représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles 839 et 481 du Code de procédure civile et L.121-3 du Code de l’organisation judiciaire,

Madame Elyda MEY, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal Judiciaire conformément à l’ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Paris du 8 Janvier 2024, en l’application de l’article R.213-6 du Code de l’Organisation Judiciaire.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.




Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 23/13756 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27GF


DÉBATS

A l’audience publique du 24 Avril 2024

JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE


La société Eulera SA est propriétaire des lots n° 25 et 49 dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété et géré par son syndic, la société ARTCOP.

Le 28 octobre 2015, la Cour d’appel de Paris a condamné la société Eulera a payer la somme de 31.339,49 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété, 3ème trimestre 2015 inclus.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires, par acte d'huissier en date du 22 avril 2024, a fait assigner la société Eulera SA et M. [V] [G] en sa qualité de liquidateur de la société Eulera SA devant le président du tribunal judiciaire, selon la procédure accélérée au fond, en paiement de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation, il demande, au visa des articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, la condamnation de la société Eulera SA à lui régler :

-la somme de 11.926,21 euros au titre des charges arrêtées au 30 septembre 2023,

- la somme de 6.339,82 euros au titre des provisions sur charges à venir de l’année 2023 et 2024 conformément au budget provisionnel voté pour l’exercice de l’année 2023 et 2024 ;

- la somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens.

La société Eulera SA n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation et aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L'affaire, plaidée le 24 avril 2014, a été mise en délibéré au 4 juillet 2024.









MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur la recevabilité de la demande en paiement

L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que « à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22. »

La procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire permet en effet d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie.

Elle institue ainsi une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu'elle vise, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l'article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique plusieurs mises en demeure en date du 19 juillet 2019, du 23 juillet 2020, du 27 septembre 2022, du 15 décembre 2022, du 2 mai 2023 et du 15 juin 2023 qui ne mettent pas en demeure la société Eulera SA de régler une provision mais l'ensemble d'un arriéré de charges dans un délai de 8 jours. 

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
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Outre le fait que ces mises en demeure ne respectent pas le délai de trente jours imposé par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, elles ne permettent pas au copropriétaire débiteur de comprendre que s'il règle une seule provision, il ne pourra pas être poursuivi, sur le fondement de l'article 19-2, pour le paiement de l'intégralité de l'arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l'exercice en cours.

Ce n'est en effet qu'en cas de non paiement, après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours, que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement non seulement de cette provision, mais également des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes et des provisions non encore échues en application de l'article 14-1.

De plus, dès lors que l'article 19-2 susvisé énonce que ce n'est qu'après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.
Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en oeuvre, en l'absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire.

Celle-ci n'aurait en effet plus lieu d'être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d'assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d'une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, la mise en demeure produite ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer la demande du syndicat des copropriétaires fondée sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevable.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe à l'instance, est condamné aux entiers dépens qu'il a exposés et est débouté de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du code de procédure civile.

Enfin, le demandeur sera débouté du surplus de ses demandes.

PAR CES MOTIFS,


Statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats publics, rendu par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE irrecevable l'ensemble des demandes en paiement des arriérés de charges dues et des charges à échoir formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic du surplus de ses demandes.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente