Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux
 
N° RG 23/09155 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C2MQV

N° MINUTE : 4

Assignation du :
21 Juin 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[K] [E][2]

[2] 
[Adresse 3]
[XXXXXXXX02]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024
DEMANDERESSE

S.A.S. BURGER KING RESTAURATION
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Adresse 11]

représentée par Maître Virginie o. DELANNOY de l’AARPI PREMIERE LIGNE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0292


DEFENDERESSES

S.C.I. HELDER 2
[Adresse 8]
[Localité 9]

S.C.I. LEXO IMO
[Adresse 8]
[Localité 9]

représentées par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009




PARTIE INTERVENANTE 

S.C.I. ARTIC
[Adresse 6]
[Localité 9]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU CABINET COHEN-TRUMER, demeurant [Adresse 4], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition 


DEBATS

A l’audience du 22 Avril 2024 tenue publiquement 

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 16 juillet 2015, la SCI HELDER 2 a donné à bail à la société BURGER KING RESTAURATION, des locaux commerciaux à l’usage de “restauration rapide sur place et à emporter”, situés à l’angle du [Adresse 7] et du [Adresse 5], pour une durée de dix ans à compter de la satisfaction des conditions suspensives (le 1er juin 2016), moyennant un loyer en principal de 370.000 euros par an.

Par courrier recommandé du 4 janvier 2022 notifié le 10 janvier 2022, la société BURGER KING RESTAURATION a demandé la révision triennale du bail et sollicité à ce titre, la fixation du loyer annuel à la somme en principal de 275.000 euros, en se prévalant d’être affectée par une modification des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. 

Par mémoire en demande de révision triennale notifié le 20 septembre 2022, la société BURGER KING RESTAURATION a sollicité :
“A titre principal, 
- ADJUGER à la société BURGER KING RESTAURATION l’entier bénéfice de son mémoire, 
- JUGER que le loyer revise au 4 janvier 2022 sera fixé conformément à la valeur locative, soit a la somme annuelle en principal de 260.000 € hors taxes hors charges, compte tenu de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entrainé par elle- meme une variation de plus de 10% de la valeur locative a la date du 4 janvier 2022 et ayant un impact sur le commerce exploite par la societe BURGER KING RESTAURATION ;

- CONDAMNER la SCI HELDER 2 à rembourser à la société BURGER KING RESTAURATION le différentiel de loyer entre le montant du loyer payé depuisle 4 janvier 2022, augmenté des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité et leur capitalisation conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, pour les intérêts échus depuis plus d’une année ; 
 
 A titre subsidiaire, 
- ORDONNER une mesure d’instruction et désigner tel expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec mission de : 
o Recueillir contradictoirement les explications des parties, examiner tout document, recueillir tous renseignements utiles, entendre tout sachant si nécessaire ; 
o Visiter les Locaux Loués et les décrire ; 
o Etablir un calcul de la surface pondérée ; 
o Vérifier et décrire les éléments définis aux articles L.145-33 du code de commerce à la date du 4 janvier 2022 ; 
o Procéder à l’examen des éléments permettant de déterminer l’existence ou non d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative à la date du 4 janvier 2022 ; 
o Déterminer la valeur locative des Locaux Loués à la date du 4 janvier 2022 ; 
 - FIXER à titre provisionnel le montant du loyer pendant la durée de l’instance à la somme annuelle en principal de 260.000 € hors taxes hors charges et a titre subsidiaire au montant du loyer contractueld’origine, soit la somme annuelle de 370.000 € hors taxes hors charges;

En tout état de cause, 
- CONDAMNER in solidum la SCI HELDER 2 et la SCI LEXO IMO a payer a la société BURGER KING RESTAURATION la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procedure civile;
- CONDAMNER in solidum la SCI HELDER 2 et la SCI LEXO IMO aux entiers dépens, dont la provision a valoir sur les frais d'expertise et subsidiairement sur ce chef de demande,
- ORDONNER que chacune des parties supportera pour moitie les frais d'expertise;
- ORDONNER l'execution provisoire de la decision a intervenir.
 
Reprenant les termes de son mémoire de demande en révision triennale, la société BURGER KING RESTAURATION a fait assigner la SCI HELDER 2 et la SCI LEXO IMO, devant le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice du 21 juin 2023 en révision du loyer au 4 janvier 2022


Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié au 17 avril 2024, la SCI HELDER 2, la SCI LEXO IMO et la SCI ARTIC demandent au juge des loyers :
 - prendre acte de l’intervention volontaire de la SCI ARTIC ; 
 
- Prononcer la mise hors de cause de la SCI HELDER 2 ; 
- Débouter la société BURGER KING RESTAURATION de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme étant irrecevable et à tout le moins mal fondé ;
- Débouter la société BURGER KING RESTAURATION de sa demande d’expertise ; 
A titre subsidiaire, si une expertise devait néanmoins être ordonnée : 
- Dire que dans cette hypothèse les frais d’expertise seront laissés à la charge de la société BURGER KING RESTAURATION ; 
- Dans cette même hypothèse, fixer le montant du loyer provisionnel dû pendant la durée de la procédure au montant du loyer dû en vertu du bail ; 
- Condamner en toute hypothèse la société BURGER KING RESTAURATION à payer aux sociétés SCI HELDER 2, LEXO IMO et SCI ARTIC une somme de 5 000 € chacune sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
- Condamner la société BURGER KING RESTAURATION aux entiers dépens, dont les frais d’expertise. 

L’affaire a été plaidée à l’audience du 22 avril 2024 et mise en délibéré au 5 juillet 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire et la mise hors de cause

Il ressort de l’attestation notariée du 24 janvier 2024 que la propriété des lots contenant les locaux pris à bail appartient pour la nue- propriété à la SCI ARTIC, et pour l’usufruit à la SCI LEXO IMO.

En conséquence, il convient donner acte de l’intervention volontaire de la SCI ARTIC et de mettre hors de cause la SCI HELDER 2.

Sur la demande de révision

Aux termes des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce, le prix ne peut être révisé qu’au moins trois ans après la dernière fixation du prix, amiable ou judiciaire, et la demande doit être formée par lettre, avant que soit notifié un mémoire en révision.
Il résulte de l'application combinée des articles L.145-33 et L.145-38 du code de commerce, que si est rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative depuis la dernière fixation judiciaire ou amiable du loyer, le prix du bail révisé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au loyer contractuel et à défaut d’une telle preuve, le prix doit correspondre à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
 
En l'espèce, les parties sont liées par un bail du 16 juillet 2015. La demande de révision triennale du loyer à la baisse à compter du 4 janvier 2022, a été formée par la société BURGER KING RESTAURATION, en application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce, par courrier recommandé en date du 4 janvier 2022.

Les parties s'opposent sur la nécessité d'une telle révision en application des dispositions de l'article L.145-38 du code de commerce. Le juge des loyers doit donc fixer le loyer révisé et déterminer si, au 4 janvier 2022, le preneur rapporte la preuve de la réunion des conditions prévues par la loi pour un retour à la valeur locative ou si le prix doit être révisé en application des indices.


La période de référence pour la révision, au cours de laquelle cette modification doit être appréciée se situe entre date de prise d'effet du bail, le 16 juillet 2015 et la date de demande de révision du loyer, le 4 janvier 2022. 
 
Les locaux se situent à l’angle du [Adresse 7] et du [Adresse 5].

Au soutien de ses demandes le preneur produit notamment des données de frequentation des stations de métro [14], [13] et [12] entre 2016 et 2021; des études du marché des bureaux réalisé par la société KNIGHT FRANK pour l'année 2020 et la société JLL pour l'année 2021, un article de LSA du 24 juillet 2021, une analyse du taux de vacance de septembre 2021 des artères parisiennes, et une attestation de chiffre d'affaires (2017-2021) du 10 août 2022.

L’indivision bailleresse estime que la preuve de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et celle de la variation locative n’est pas rapportée par le preneur. Elle produit en outre une expertise unilatérale de Monsieur [N] qui conclut à l’absence demodification matérielle des facteurs locaux de commercialité, l’absence de variation de plus de 10% de la valeur locative et l’absence de lien de causalité entre celles-ci.

Les éléments communiqués par la société locataire sont insuffisants pour permettre au juge des loyers commerciaux de déterminer l'ampleur de la modification des facteurs locaux de commercialité alléguéeet son incidence exacte sur la variation de la valeur locative.
Le juge des loyers commerciaux ne pouvant fonder son analyse exclusivement sur une expertise unilatérale, au demeurant non débattue contradictoirement par les parties, il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés du preneur, demandeur à l'instance.
Considérant la contestation par le bailleur de la révision du loyer à la valeur locative et l’absence de démonstration comptable produite par la locataire permettant de confirmer l’impact de la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité alléguée, le loyer provisionnel dû par la société BURGER KING RESTAURATION pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel indexé.
Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront réservés.
PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Donne acte de l’intervention volontaire de la SCI ARTIC ; 

Met hors de cause la SCI HELDER 2 ; 
 
Avant dire droit sur le prix du bail révisé,
Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :
[K] [E]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Courriel 10]
tél. [XXXXXXXX01]

avec mission :
* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux occupés situés 0 l’angle du [Adresse 7] et du [Adresse 5] et de les décrire,
* d'entendre les parties en leurs dires et explications,
* de procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, et intervenue entre le 16 juillet 2015 et le 4 janvier 2022,
* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 4 janvier 2022 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce,
* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 4 janvier 2022, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,
* de dresser un rapport de ses constatations et conclusions,
            
Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 juillet 2025,
 
Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société BURGER KING RESTAURATION à la régie du Tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) d’ici le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision,
            
Dit que l'affaire sera rappelée le 6 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation,
 
Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,
 
Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,
            
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges,
 
Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 05 Juillet 2024

La Greffière Le Président
M. PLURIEL J-C. DUTON