Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Malik AITALI

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Emmanuelle GUICHETEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/02152 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DHS

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
Association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Emmanuelle GUICHETEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1904


DÉFENDERESSE
Madame [H] [B], demeurant [Adresse 1] - [Localité 2]
représentée par Me Malik AITALI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C726


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Philippe PUEL, Greffier d’audience

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 05 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier de délibéré


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02152 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4DHS


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 18 novembre 2020, modifié par avenant du 28 juin 2022, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a consenti à Madame [H] [B] une convention d'occupation portant sur un logement situé au [Adresse 1] [Localité 2], moyennant une contribution financière mensuelle de 510 € et un forfait sur charges de 180 €, d'une durée de 3 mois renouvelable par tacite reconduction sans pouvoir excéder une durée maximale de 18 mois.

Se prévalant du refus du relogement proposé, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a notifié à la locataire par lettre recommandée avec avis de réception du 21 juillet 2023 (réceptionnée le 25 juillet 2023) la résiliation du contrat à effet au 25 août 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 février 2024, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
-constater la résiliation du bail au 25 août 2023, ou prononcer la résiliation judiciaire du bail,
-ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, 
-ordonner la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
-condamner Madame [H] [B] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à la contribution contractuelle en cours outre les charges jusqu'à libération effective des lieux,
-condamner la défenderesse à lui payer la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à payer les dépens.

A l'audience du 5 avril 2024, l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'est opposée aux délais demandés.
Elle fait valoir que Madame [H] [B] a refusé le relogement proposé et que la durée maximale de séjour est dépassée.

En défense, Madame [H] [B] s'est opposée aux demandes et a sollicité le maintien dans les lieux jusqu'à son relogement, l'annulation de sa dette d'indemnités d'occupation, des délais de paiement pour régler sa dette et l'exonération des frais de procédure.

Elle explique avoir dû refuser le relogement proposé dès lors qu'il n'était pas adapté aux problèmes de santé respiratoires de ses enfants.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 juillet 2024. 



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le bail du logement occupé par Madame [H] [B] a été conclu dans le cadre du dispositif d'intermédiation locative " Louez solidaire et sans risque " financé par le Département de Paris dans la cadre du Fonds de Solidarité Logement de [Localité 4] pour permettre l'accueil de ménages parisiens défavorisés, privés de logement, dans un logement temporaire.

Le terme "intermédiation" renvoie à l'intervention d'un tiers social (dénommé opérateur, organisme agréé ou association) entre le propriétaire et la personne occupant le logement, afin de sécuriser la relation locative.

Le contrat de sous-location entre l'organisme agréé et l'occupant est soumis à une réglementation spécifique. L'article L.353-20 du code de la construction et de l'habitation prévoit toutefois que les dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sont applicables au contrat de sous-location dans les conditions prévues au III de l'article 40 de cette loi, cet article énumérant les articles de la loi qui ne s'appliquent pas au contrat de sous location, notamment celui sur la durée de location (article 10) ce qui permet d'insérer au contrat une durée maximale et un nombre limité de reconductions tacites pour répondre à l'objectif d'accueil du plus grand nombre de personnes en situation précaire dans l'attente de leur accès à un logement plus pérenne. En revanche, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable.

Sur la résiliation du titre d'occupation

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 
L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En l'espèce, le bail conclu le 18 novembre 2020 modifié par avenant du 28 juin 2022 prévoit qu'un congé peut être donné par le bailleur, en respectant un délai de préavis d'un mois, par lettre recommandée avec avis de réception (article 4). Il prévoit une durée maximale de 18 mois à compter de sa prise d'effet (article 3). Il rappelle que toute offre d'un logement ou d'un autre hébergement à l'occupant met fin à la présente convention dans les conditions de l'article 4 (article 1).

Un congé, rappelant le refus de la proposition de logement qui lui avait été faite et le préavis d'un mois a ainsi été notifié à Madame [H] [B] le 21 juillet 2023, réceptionné le 25 juillet 2023. Il sera ainsi constaté la résiliation du bail au 25 août 2023.

Madame [H] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis le 26 août 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. 

Il est rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail crée un préjudice au bailleur justifiant de lui allouer une indemnité d'occupation qui sera fixée au montant de la contribution financière actuelle augmentée des charges, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.

Il est relevé que le décompte versé au débat arrêté à l'appel du 31 mars 2024 démontre que Madame [H] [B] n'avait pas de dette lors de l'audience, la demande d' " annulation " de sa dette d'indemnités d'occupation étant dès lors sans objet, de même que la demande de délais de paiement portant sur cette dette.

Sur la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux

Le " maintien dans les lieux " demandé par Madame [H] [B] doit s'analyser comme une demande de délais pour quitter les lieux, aucune dérogation ne pouvant être apportée à la résiliation de plein droit de son contrat.

Aux termes de l'article L 412-3 du code des procédures civiles d'exécution, " Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. "

Suivant l'article L 412-4 du code des procédures civiles d'exécution, " La durée des délais prévus à l'article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. "

En l'espèce, Madame [H] [B] ne justifie pas que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
En conséquence, sa demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux est rejetée.



Sur les demandes accessoires

Madame [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,
 
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 18 novembre 2020 modifié par avenant du 28 juin 2022 entre l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE et Madame [H] [B] concernant le logement situé au [Adresse 1] [Localité 2] à la date du 25 août 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle d'occupation égale à la contribution financière actuelle augmentée des charges à compter du 26 août 2023 et jusqu'à la date de la libération des lieux,

DEBOUTE Madame [H] [B] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à l'association HABITAT ET HUMANISME ILE DE FRANCE une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens, 

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 


Le greffier Le juge des contentieux 
de la protection