Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 23/16225 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3SWE



N° MINUTE : 1

Assignation du :
01 Décembre 2023

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :


Expert:
[O] [N][2]

[2] 
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]





JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024


DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARE OPTIC
[Adresse 3]
[Localité 5]/FRANCE

représentée par Me Laurent MAYER, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1103



DEFENDERESSE

S.C.I. SCI LATINO
[Adresse 2]
[Localité 5]/FRANCE

représentée par Me Roger DENOULET, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0285

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Manon PLURIEL, Greffière


DEBATS

A l’audience du 14 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort



PROCÉDURE
 
Par acte sous seing privé du 1er février 2010, la SCI LATINO, a donné à bail à la JGB OPTIQUE aux droits de laquelle est venue la société JEAN 10 OPTIQUE, un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 4] dans le [Localité 5] à [Localité 10] pour une durée de 12 années à compter du 1er février 2010, pour se terminer le 31 janvier 2022.
 
Par acte sous seing privé du 2 juin 2020, la société JEAN 10 OPTIQUE a cédé son fonds de commerce (incluant le droit au bail) à la SARL ARE OPTIC. 

Par acte extrajudiciaire du 26 juillet 2022, la SARL ARE OPTIC a demandé le renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2022.

La bailleresse n'a pas répondu à la demande de renouvellement du bail.

Par un mémoire en demande notifié le 25 septembre 2023, la SARL ARE OPTIC a sollicité la fixation du prix du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 31.300 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2023, la SARL ARE OPTIC a assigné la SCI LATINO aux fins de voir :

- JUGER que le montant de la valeur locative est inferieure tant au loyer plafonne qu'au loyer d'origine du bail commercial.
- JUGER que par application des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le loyer de renouvellement du bail dont s'agit sis à [Adresse 3] et [Adresse 4], a effet du 1er octobre 2022, doit être fixé à la valeur locative ;
- Fixer à la somme de 31.300 € par an en principal, hors charges et hors taxes locatives, le montant du loyer des locaux en cause à compter du 1er octobre 2022 ;
- JUGER que le loyer fixe portera intérêt au taux légal, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil, de plein droit compter de la date d'effet du nouveau loyer et que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts en conformité des dispositions de l'article 154 du code civil.

A titre subsidiaire,
- DESIGNER tel expert qu'il plaira à Monsieur/Madame le Président avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;
Dans l'hypothèse ou un expert serait désigné, 
Fixer le loyer provisionnel à la somme de 31.300 € par an pendant la durée de la procédure, et ce à compter du 1er octobre 2022.
- CONDAMNER la SCI LATINO au règlement à la SARL ARE OPTIC de la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- CONDAMNER la SCI LATINO en tous les dépens. 


Dans son mémoire en réplique notifié par RPVA le 13 mars 2024, la SCI LATINO demande de :
- débouter la SARL ARE OPTIC de ses demandes ;
- fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 67.438 euros hors taxes et hors charges par an à compter du 1er octobre 2022, pour une durée de neuf ans ; 
- condamner la SARL ARE OPTIC aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire. 

Dans son mémoire en réplique le 13 mars 2024, la SARL ARE OPTIC reprend les termes de son assignation.

L'audience s'est tenue le 14 mars 2023.

La décision a été mise en délibéré le 17 juin 2024.

Pour cause d'engorgement du service, le délibéré a été prorogé au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.
À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après :
1. Les caractéristiques du local considéré ;
2. La destination des lieux ;
3. Les obligations respectives des parties ;
4. Les facteurs locaux de commercialité ;
5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l'article L 145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1. à 4. de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.
En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.
Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.
En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente.


Les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2022 mais demeurent en désaccord sur le montant du loyer du bail renouvelé.

En l'espèce, le preneur qui produit une expertise unilatérale fait valoir que la valeur locative est inférieure au loyer plafond. 

Le bailleur conteste les références choisies par le preneur, géographiquement éloignées et ayant une commercialité différente. 

En l'état des moyens exposés, il convient de rechercher et rassembler les éléments d'appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d'un constat. Dès lors, il est nécessaire de recourir à une mesure d'expertise demandée subsidiairement par l'une des parties.

Il convient de fixer pendant la durée de l'instance un loyer provisionnel égal au montant du loyer contractuel en principal, en application des dispositions de l'article L 145-57 du code de commerce.

 L'exécution provisoire de la présente décision sera ordonnée comme étant nécessaire.

Il convient de réserver les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate, par l'effet de la demande de renouvellement délivrée le 26 juillet 2022 par la SARL ARE OPTIC et le silence de la SCI LATINO dans les trois mois qui ont suivi, le principe du renouvellement du bail concernant les locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] dans le [Localité 5] à [Localité 10] à compter du 1er octobre 2022.

Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert :

[O] [N]
[Adresse 7]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 9]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,
* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
* visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] et [Adresse 4] dans le [Localité 5] à [Localité 10]. et de les décrire,
* entendre les parties en leurs dires et explications,
* procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, 
procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, et notamment en ce qui concerne la modification des facteurs locaux de commercialité, 
* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2022 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,
* rendre compte du tout et donner son avis motivé,
* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 mai 2025,

Fixe à la somme de 3000 (trois mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par moitié entre la SARL ARE OPTIC et la SCI LATINO à la régie du tribunal de grande instance de Paris (escalier D 2ème étage) jusqu'au 30 septembre inclus, avec une copie de la présente décision,

Dit que l'affaire sera rappelée le 6 novembre 2024 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges,

Rappelle que l'exécution provisoire est de droit,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 05 Juillet 2024

La Greffière Le Président
M. PLURIEL J-C DUTON