Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 24/51158 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C3ZPM

N° : 3

Assignation du :
07 Février 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2024



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier
DEMANDERESSE

La S.C.I. TM IMMOBILIER
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Marie-marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS - #E0067



DEFENDEUR

Monsieur [I] [S]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représenté par Me Sahra HAMDAOUI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #191





DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 




Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d'un acte sous seing privé à effet à compter du 12 juin 2023, la SCI TM IMMOBILIER a donné à bail commercial à Monsieur [I] [S] des locaux situés [Adresse 2], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 22.800 euros hors taxes et hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte d'huissier du 15 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 7333,82 euros au titre des loyers échus à cette date et du coût du commandement.

Le même jour, le bailleur a délivré commandement de justifier de l'exploitation commerciale dans les lieux loués, et plus précisément, de justifier sous quelle forme était exploitée l'activité commerciale sous l'enseigne La Baguette du Boucher.

Se prévalant de l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la SCI TM IMMOBILIER a, par exploit délivré le 7 février 2024, fait citer Monsieur [I] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir:
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 16 janvier 2024,
- ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 7.170€ au titre de la dette échue au 15 décembre 2023 inclus, outre celle de 327,64€ au titre des commandements,
- condamner la partie défenderesse au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation de 2380€ à compter du mois de janvier 2024 jusqu'à libération des lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 1er mars 2024, la demande de renvoi formée par le conseil du défendeur a été rejetée et la requérante a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Par ordonnance prononcée le 3 avril 2024, les débats ont fait l'objet d'une réouverture afin que la requérante fasse valoir ses observations sur l'opposabilité des commandements délivrés au défendeur en l'étude dans les lieux loués et non à son domicile, ainsi que sur ses effets et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 4 juin 2024.

Entre-temps, le bailleur a délivré à Monsieur [S], par exploit du 12 avril 2024, un commandement de payer la somme de 15.170€ au titre de la dette locative échue à cette date.

A l'audience du 4 juin 2024 et dans le dernier état de ses prétentions signifiées au défendeur, la requérante sollicite de :
- juger que le défendeur ne justifie ni de son inscription ni de celle de la société qu'il envisageait de créer,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 13 mai 2024,
- ordonner l’expulsion immédiate de la partie défenderesse et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, outre la séquestration des meubles conformément à la loi,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 17.170€ au titre de la dette échue au 16 mai 2024 inclus, outre celle de 597,51€ au titre du commandement du 12 avril 2024, du PV de constat des 16, 19 et 24 avril 2024 et de la sommation du 3 mai 2024,
- condamner la partie défenderesse au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation de 2380€ à compter du 1er juin 2024 jusqu'à libération des lieux,
- condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

A l'audience, la requérante sollicite le bénéfice de ses dernières écritures, précisant fonder désormais ses demandes sur le dernier commandement de payer délivré le 12 avril 2024.

Le défendeur n'a pas comparu en la personne de son avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance.

MOTIFS

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le juge des référés n'est toutefois pas tenu de caractériser l'urgence pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l'article 15 du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite dont le commandement destiné à faire jouer la clause résolutoire, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement du 12 avril 2024 a été délivré au domicile du défendeur, tel que prescrit par l'article 18 du contrat de bail. Il mentionne le délai d'un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint permettant au locataire d'en contester la régularité.

La partie défenderesse ne justifie pas avoir soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 13 mai 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans l'assortir d'une astreinte, le concours de la force publique étant suffisamment comminatoire pour contraindre le défendeur à quitter les lieux volontairement.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 13 mai 2024, le défendeur cause un préjudice au propriétaire, résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu'au départ définitif du preneur par l'octroi d'une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

En effet, si la partie requérante sollicite une indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 20%, telle que prévue par le contrat de bail, cette stipulation s'analyse en une clause pénale, susceptible d’être modérée ou supprimée par le juge du fond, hypothèse envisageable en l'espèce compte tenu du pourcentage retenu. Dès lors, cette demande sera écartée comme étant sérieusement contestable en ses principe et quantum.

En conséquence et d'ores et déjà, il résulte du décompte locatif annexé au commandement de payer auquel s'ajoute l'échéance du mois de mai 2024 que le défendeur est redevable d'une somme non sérieusement contestable de 17.170€ au paiement de laquelle il sera condamné.

Le coût du commandement est recouvrable au titre des dépens et les autres sommations sont sans lien avec la demande d'acquisition de la clause résolutoire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de provision.




Sur le surplus des demandes

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre des frais non compris dans les dépens engagés par la requérante, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, le défendeur sera condamné au paiement des dépens, au titre de l'article 696 du code de procédure civile, dont le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par ordonnance contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Constatons l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail à compter du 13 mai 2024 ;

Disons que Monsieur [I] [S] devra libérer les locaux situés [Adresse 2], et, faute de l'avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rejetons la demande d’astreinte ; 

Condamnons Monsieur [I] [S] à payer à la SCI TM IMMOBILIER :
* la somme de 17.170 euros à titre de provision à valoir sur la dette locative échue au mois de mai 2024 inclus ;
* à compter du 1er juin 2024, une indemnité d'occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer, des charges et taxes en cours, et ce, jusqu'à la libération effective des lieux,
* la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'indemnité d'occupation ;

Condamnons Monsieur [I] [S] au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 juillet 2024.

Fait à Paris le 03 juillet 2024

Le Greffier,Le Président,


Daouia BOUTLELISAnne-Charlotte MEIGNAN