Tribunal Judiciaire · Service des référés — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/59264 

N° Portalis 352J-W-B7H-C3O4V

N° : 2

Assignation du :
11 décembre 2023

[1]

[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 05 juillet 2024


par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. 



DEMANDERESSE

La S.C.I. DAN NOUCHE
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Jacques ZOUKER, avocat au barreau de PARIS - #E0883



DEFENDERESSE

La S.A.S. MARCHE JAURES 19
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Clémentine DELMAS, avocat au barreau de MEAUX - #36



DÉBATS

A l’audience du 03 mai 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, 





Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous signature privée du 1er avril 2022, la SCI DAN NOUCHE a donné à bail à M. [I] [Y] et Mme [D] [Y], agissant au nom et pour le compte de la société en formation SAS MARCHE JAURES 19, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 72 000 euros hors charges hors taxes, payable trimestriellement d’avance.

Faisant valoir le défaut de paiement de loyers et de production de la garantie bancaire, le bailleur a fait délivrer au preneur, le 3 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 25 601,69 euros au titre des loyers échus à cette date, outre le coût du commandement. 

Se prévalant de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail et de la non régularisation des causes du commandement de payer, la SCI DAN NOUCHE a, par exploit délivré le 11 décembre 2023, fait citer la SAS MARCHE JAURES 19 devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de constatation de la clause résolutoire, expulsion et paiement de provisions.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mai 2024.

Aux termes des conclusions déposées et soutenues à l'audience, la demanderesse formule les demandes suivantes :
« -constater l’acquisition à la date du 3 décembre 2023 de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 1er avril 2022, 
-de condamner la SAS MARCHE JAURES 19 à payer, à titre provisionnel, à la SCI DAN NOUCHE la somme de 74 843,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 3 mai 2024, terme du 2ème trimestre 2024 compris ; 
-de dire que faute de départ volontaire des lieux loués, la SCI DAN NOUCHE pourra faire procéder à l’expulsion de la SAS MARCHE JAURES 19 et de tous occupants de son chef, des locaux ci-dessus loués, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de 2 mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R4 112-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 
-de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 413-1 et L. 413-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
-de condamner la SAS MARCHE JAURES 19 à payer à la SCI DAN NOUCHE à titre provisionnel et à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, et ce à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la libération des lieux loués et la remise des clés au bailleur ; 
-de condamner la SAS MARCHE JAURES 19 à payer à la SCI DAN NOUCHE la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 novembre 2023 ».

Par conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la défenderesse sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1343-5 et 1741 du code civil :
« -à titre principal, 
- recevoir la société MARCHE JAURES 19 en ses demandes ; 
- débouter la SCI DAN NOUCHE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions diligentées à l’encontre de la société MARCHE JAURES 19 au regard de l’absence d’urgence et d’une contestation réelle et sérieuse ; 
- juger que la SCI DAN NOUCHE devra mieux se pourvoir au fond ; 
- à titre subsidiaire ; 
- accorder à la société MARCHE JAURES 19 les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes mises à sa charge ;
- juger que la clause résolutoire insérée dans le bail commercial sera suspendue en cas de respect par la société MARCHE JAURES 19 de l’échéancier accordé par la juridiction de céans; 
- en tout état de cause ; 
- condamner la SCI DAN NOUCHE à verser à la société MARCHE JAURES 19 la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner la SCI DAN NOUCHE aux entiers dépens de l’instance ». 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance ainsi qu’aux notes d’audience et aux conclusions susvisés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur, au titre d’un bail commercial demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
Le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,Le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,La clause résolutoire soit dénuée d’ambigu té et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de cette disposition, il est rappelé que le preneur a l'obligation de payer le loyer aux termes convenus, sans pouvoir se prévaloir, pour refuser le paiement des loyers échus, de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires.

En l’espèce, le contrat de bail stipule une clause résolutoire pour défaut de paiement des sommes résultant de l'exécution du contrat de bail, qui s’applique un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. 

La demanderesse soutient que le preneur a l’obligation de payer les loyers et de produire la garantie bancaire stipulée au bail, que la SAS MARCHE JAURES 19 n’a pas intégralement versé le dépôt de garantie, que le dernier versement de l’arriéré locatif remonte au 31 octobre 2023 et que la dette locative ne cesse d’augmenter. Elle ajoute que la société preneuse ne démontre pas que les travaux votés par la copropriété postérieurement à la signature du bail l’ont empêchée d’exercer son activité et que celle-ci a même engagé des travaux sans y être autorisée par la bailleresse.

Pour s’opposer au commandement de payer du 3 novembre 2023, la défenderesse fait valoir le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance conforme des locaux loués et d’assurer au preneur l’exercice paisible de son activité, aux motifs que les travaux de ravalement de l’immeuble ont retardé la pose de l’enseigne dont elle avait dûment informé la bailleresse.

Il ressort des pièces produites au débat que la SAS MARCHE JAURES 19 a communiqué à la bailleresse son « avant-projet de la demande d’enseigne et de la pose d’un store banane », par courriel du 16 mai 2022, dont celle-ci a accusé réception le 17 mai 2022, tout en sollicitant le dossier complet afin de le transmettre au syndic de l’immeuble. Il en ressort en outre que la preneuse a procédé au dépôt de la déclaration des travaux le 11 juin 2022 et qu’un devis a été sollicité et obtenu auprès de la société Big Terre innovation le 9 août 2023. Une sommation lui a toutefois été délivrée par la bailleresse le 5 octobre 2023, d’avoir à cesser immédiatement les travaux affectant la façade sur rue, aux motifs que les travaux ont été engagés sans l’autorisation du bailleur.

En effet, la société MARCHE JAURES 19 ne verse aucune pièce permettant d’établir qu’elle a donné suite à la demande de la bailleresse consistant à se voir remettre, pour transmission au syndic, l’intégralité des documents relatifs aux travaux de pose se store et d’enseigne, ni a fortiori, que l’autorisation de la copropriété et de la bailleresse a été dûment obtenue avant qu’elle engage lesdits travaux. Il n’est enfin pas établi que la suspension des dits travaux ait porté atteinte à l’exploitation de son activité, aucun élément financier relatif aux pertes alléguées n’étant produit. 

Par conséquent, l’exception d’inexécution soulevée par la défenderesse ne constitue pas une contestation sérieuse susceptible de faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

Il s’ensuit que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies et le bail est résilié de plein droit depuis le 4 décembre 2023.

Sur la provision

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte actualisé, arrêté au 3 mai 2024, que la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et n’est pas contestée en son quantum par la défenderesse à hauteur de la somme de 74 843,30 euros au principal au titre de l’arriéré locatif, échéance du second trimestre 2024 incluse.

Ainsi, il y a lieu de condamner la SAS MARCHE JAURES 19 au paiement par provision de cette somme.

Par ailleurs, l’occupation du local postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire cause un préjudice au bailleur, de sorte qu’il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer exigible, à compter du 4 décembre 2023 et jusqu’à libération complète des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

L'article L145-41 du code de commerce prévoit que le juge saisi d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La défenderesse sollicite à titre subsidiaire les plus larges délais de paiement, sans toutefois motiver cette prétention, alors que la dette locative ne cesse d’augmenter et qu’elle ne démontre pas sa capacité à reprendre le paiement régulier du loyer courant, le dernier versement remontant au 31 octobre 2023.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement sera donc rejetée.
En conséquence de la résiliation de plein droit du bail, l’expulsion du preneur sera ordonnée et l’indemnité d’occupation fixée mensuellement, à titre provisionnel, sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les mesures accessoires 

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la partie défenderesse sera condamnée au paiement des dépens. 

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 4 décembre 2023 ;

Condamnons par provision la SAS MARCHE JAURES 19 à payer à la SCI DAN NOUCHE la somme de 74 843,30 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arrêtés au 3 mai 2024 (échéance du second trimestre 2024 incluse) ; 

Rejetons la demande des délais de paiement ;

Ordonnons l’expulsion de la SAS MARCHE JAURES 19 et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail local dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique,

Rappelons que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place est régi par les dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, 

Condamnons par provision la SAS MARCHE JAURES 19 à payer à la SCI DAN NOUCHE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamnons la SAS MARCHE JAURES 19 à payer à la SCI DAN NOUCHE une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS MARCHE JAURES 19 aux dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 5 juillet 2024.

Le Greffier,Le Président,




Arnaud FUZATCristina APETROAIE