Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
cabinet JOURDAN
Madame [E] [G] [F]
Monsieur [A] [Y] [F]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01931 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NWF

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic le Cabinet ROUMILHAC, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, le cabinet JOURDAN, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Mme [B] [I], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEURS
Monsieur [A] [Y] [F]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [G] [F]
demeurant [Adresse 4]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Président
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Eloïse CLARAC, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier
Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01931 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NWF


EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] sont propriétaires du lot n°13 d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet ROUMILHAC, a fait assigner Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :
 - 4 370,34 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 30 juin 2021 au 6 mars 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 novembre 2021, date de réception de la mise en demeure pour la somme de 2 070,15 euros et à compter de l'assignation sur le tout,
 - 78 euros au titre des frais de recouvrement,
 - 800 euros à titre de dommages et intérêts,
 - 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble explique que malgré des relances, des charges échues restent impayées, ce qui lui cause des difficultés de gestion et de trésorerie.

A l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic, lui-même représenté par Madame [B] [I], salariée munie d'un pouvoir spécial, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Monsieur [A] [F], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.

Madame [E] [F] comparait en personne, elle explique être propriétaire indivis du bien avec son frère et souhaiter vendre le bien. Elle ajoute que son frère ne participe pas aux frais et refuse de vendre. Elle indique ne pas pouvoir payer la somme qui lui est réclamée. Elle précise, en effet, sur sa situation personnelle, percevoir environ 900 euros par mois, et vivre dans un autre bien issu de la succession.

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°13,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 30 juin 2021 au 1er janvier 2024 et arrêté à cette date à 4 270,34 euros,
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années 2020, 2021, 2022,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 16 septembre 2020, 30 juin 2021, 13 avril 2022, 27 juillet 2022, 20 avril 2023 et 8 janvier 2024, ayant notamment :
? approuvé les comptes pour les exercices 2020, 2021, 2022,
? approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024,
? décidé des travaux ou opérations suivants : remplacement de la porte en bois de la loge donnant dans la cour par une porte en PVC financé par le fonds travaux, appel de fonds pour faire face à des travaux imprévus hors budget courant, provisionner une somme dans le cadre du départ en retraite de la gardienne.

Au vu des pièces produites, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] sont redevables , au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 4 270,34 euros, pour la période allant du 30 juin 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux, du 1er trimestre 2024.

En application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les intérêts au taux légal courront à compter du 12 mars 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, compte tenu des paiement intervenus postérieurement à la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Les frais de mise en demeure en date du 2 novembre 2021 sont justifiés avec la production du bordereau d'accusé réception, de sorte que leur montant sera retenu à la somme réelle de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, soit 6,50 euros. Les frais de relance seront écartés en l'absence de preuve d'envoi du courrier.

En conséquence la somme globale de 6,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024.

Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. Et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

La solidarité n'étant pas établie, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] seront condamnés conjointement.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] ne payent plus régulièrement ses charges depuis le mois de juin 2021. Leur comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner au paiement de la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts.

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de Madame [E] [F] précédemment exposée, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F], parties perdantes, seront conjointement condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] devront verser conjointement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE, conjointement, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet ROUMILHAC, les sommes suivantes :
- 4 270,34 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 30 juin 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel charges et fonds travaux, du 1er trimestre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2024,
- 6,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024,

CONDAMNE, in solidum, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet ROUMILHAC la somme de 100 euros au titre des dommages-intérêts,

CONDAMNE, conjointement, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic le Cabinet ROUMILHAC, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

AUTORISE Madame [E] [F] à s'acquitter de cette somme en 12 mensualités de 200 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
 
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1]) du surplus de ses demandes,

CONDAMNE, conjointement, Monsieur [A] [F] et Madame [E] [F] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommés.

Le greffierLe président




Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01931 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4NWF