Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Farauze ISSAD

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Sébastien MENDES GIL

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/09522 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXX

N° MINUTE : 
2JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. PARIS HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0173


DÉFENDEUR
Monsieur [T] [G], demeurant [Adresse 4]
comparant en personne assisté de Me Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2024

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/09522 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3PXX


EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 18 juillet 1989, l'Office HLM de la Ville de PARIS, aujourd'hui nommé PARIS HABITAT OPH, a consenti à M. [C] [G] un contrat de location portant sur un logement situé [Adresse 4] à PARIS 75018.

M. [C] [G] est décédé le [Date décès 1] 2020.

Par acte de commissaire de justice délivré le 18 octobre 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS en demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- dire que le bail consenti à M. [C] [G] a été résilié de plein droit au décès de celui-ci le [Date décès 1] 2020 ;
dire que M. [T] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux et ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si besoin est, l'assistance de la force publique ; autoriser à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de M. [T] [G] ;condamner M. [T] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer, majoré de 30%, et des charges appelées, et ce jusqu'à la reprise effective des lieux, et à parfaire au jour de l’audience ;condamner M. [T] [G] à payer à PARIS HABITAT OPH la somme de 500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation.
A l’appui de ses prétentions, la requérante fait valoir que le décès des locataires entraîne la résiliation du bail en application de les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que de l’article R.441-1 du code de la construction et de l’habitation ; que M. [T] [G] en qualité de petit-fils du locataire ne justifie pas de sa communauté de vie avec le défunt un an avant son décès ; que le logement est inadapté à la taille du ménage ; que son titre de séjour est expiré depuis le 12 juillet 2021, l’attestation de prolongation d’instruction d’une demande de renouvellement étant valable quant à elle jusqu’au 19 mars 2022. 

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été appelée et examinée à l'audience du 30 avril 2024.

PARIS HABITAT OPH, représentée, maintient ses prétentions et moyens.

M. [T] [G] est assisté par son conseil. Il sollicite, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
débouter PARIS HABITAT OPH de l’ensemble de ses demandes ;constater que M. [T] [G] satisfait à toutes les conditions légales concernant le transfert de bail à son profit ;ordonner le transfert de bail du logement loué à son profit ; condamner PARIS HABITAT OPH à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Il précise qu’il vivait avec son grand-père depuis son arrivée à PARIS en 2017, donc plus d’un an avant son décès survenu le [Date décès 1] 2020 ; que depuis ce décès, il a réglé les loyers courants ; que le bail portant sur un logement trois pièces, il a accepté auprès des services de PARIS HABITAT OPH de signer un bail pour un logement adapté à ses besoins ; que concernant sa situation administrative, il a reçu une première attestation de prolongation d’instruction autorisant sa présence en France entre le 7 septembre 2021 et le 6 décembre 2021 ; que suite à une nouvelle attestation de prolongation d’instruction, sa présence sur le territoire a été de nouveau autorisée entre le 21 décembre 2021 et le 19 mars 2022 ; qu’il a sollicité la délivrance d’un titre de séjour ; que face au silence de l’administration, il a saisi le tribunal administratif de PARIS pour la prolongation de son titre de séjour ; qu’il peut donc vivre sur le territoire national dans l’attente de la décision de cette juridiction ; que parallèlement, il a déposé une demande d’admission « exceptionnelle au séjour » et reste dans l’attente de la réponse de la Préfecture de PARIS.

L'affaire est mise en délibéré au 4 juillet 2024, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la résiliation du contrat de bail et la demande de transfert

En vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré notamment aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions permettant un transfert du contrat de bail, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

L’article 40 de la loi prévoit que l’article 14 précité est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré, régis par une convention conclue en application de l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation, à condition que le bénéficiaire du transfert remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage ; que lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.

En l’espèce, il n’est pas contesté par le bailleur que M. [T] [G] est le petit-fils de M. [C] [G] et donc l’un de ses descendants.

M. [C] [G] est décédé le [Date décès 1] 2020.

M. [T] [G] produit pour attester de sa résidence auprès de son grand-père plus d’un an avant son décès, les documents suivants : une attestation de sécurité sociale pour la période de septembre 2016 à août 2019 ; ses avis d'imposition 2018 sur les revenus 2017, 2019 sur les revenus 2018 et 2020 sur les revenus 2019 ; ses certificats de scolarité pour la période de février 2019 à février 2020, puis février 2020 à février 2021 ; un courrier attestant de l’ouverture d’un compte bancaire auprès de la Société Générale daté du 20 août 2016, un certificat de travail pour la période du 25 février 2019 au 17 mars 2019. Sur l’ensemble de ces documents, l’adresse de M. [T] [G] est celle de son grand-père.
La concordance de ces documents qui concernent tant la vie professionnelle, étudiante qu’administrative du défendeur prouve que M. [T] [G] résidait chez son grand-père depuis plus d’un an à la date du décès de celui-ci le [Date décès 1] 2020.

Il n’est pas contesté que la taille du logement n’est pas adapté aux besoins du ménage. Mais ce seul élément ne peut exclure le transfert du bail, le bailleur social pouvant proposer à l’intéressé un logement plus petit.

S’agissant de la situation administrative de M. [T] [G], il convient de rappeler que conformément à l’article R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré attribuent les logements visés à l'article L.441-1 aux personnes physiques séjournant régulièrement sur le territoire français dans des conditions de permanence définies par un arrêté conjoint du ministre chargé de l'immigration, du ministre chargé des affaires sociales et du ministre chargé du logement, dont les ressources n'excèdent pas des limites fixées pour l'ensemble des personnes vivant au foyer telles que définies par l'article L.442-12 par arrêté conjoint du ministre chargé du logement, du ministre chargé de l'économie et des finances et du ministre chargé de la santé ; ces plafonds de ressources sont révisés chaque année au 1er janvier en tenant compte de la variation de l'indice de référence des loyers appréciée par comparaison entre le troisième trimestre de l'antépénultième année et le troisième trimestre de l'année précédente.

Il ressort de l’arrêté du 20 avril 2022 fixant la liste des titres de séjour prévue au 1° de l’article R.441-1 du code de la construction et de l’habitation, en son article 2, que doivent être considérés comme séjournant régulièrement de façon permanente, les résidents qui disposent d’un des titres suivants :
1. Carte de résident ;
2. Carte de résident permanent ;
3. Carte de résident portant la mention « résident de longue durée - UE » ;
4. Carte de séjour pluriannuelle ;
5. Carte de séjour portant la mention « passeport talent » ;
6. Carte de séjour temporaire ;
7. Certificat de résidence de ressortissant algérien ;
8. Récépissé de demande de renouvellement de l’un des titres numérotés de 1 à 7 ;
9. Récépissé de demande de titre de séjour valant autorisation de séjour portant la mention « reconnu réfugié » ou « a obtenu le bénéfice de la protection subsidiaire » ou « bénéficiaire du statut d’apatride » ;
10. Récépissé de demande de carte de résident délivrée aux conjoints de réfugiés ou bénéficiaires de la protection subsidiaire arrivés dans le cadre de la procédure de réunification familiale prévue aux articles L.561-2 et suivant du CESEDA ;
11. Attestation de prolongation d’instruction d’une demande de renouvellement de titre de séjour, ou attestation de décision favorable sur une demande de renouvellement de titre de séjour selon la procédure prévue aux articles R.431-15-1, R.431-15-3 ou R.431-15-4 du CESEDA ;
12. Titre de séjour délivré à un ressortissant andorran ou à un ressortissant de pays tiers membre de sa famille mentionnant la convention signée le 4 décembre 2000 entre la République française, le Royaume d’Espagne et la Principauté d’Andorre relative à l’entrée, à la circulation, au séjour et à l’établissement de leurs ressortissants ;
13. Passeport monégasque revêtu d’une mention du consul général de France à [Localité 5] valant autorisation de séjour ;
14. Visa de long séjour valant titre de séjour dès lors qu’il a fait l’objet de la procédure prévue à l’article R.431-17 du CESEDA ;
15. Autorisation provisoire de séjour prévue à l’article L.425-4 du CESEDA ;
16. Autorisation provisoire de séjour portant la mention « bénéficiaire de la protection temporaire » délivrée en application des articles L.581-3 et R.581-4 du CESEDA.

M. [T] [G] justifie qu’il bénéficiait d’un titre de séjour valable jusqu’au 25 juin 2020 en qualité d’étudiant ; que suite à sa demande de titre de séjour, il a bénéficié d’une attestation de prolongation d’instruction d’une demande de renouvellement de titre de séjour autorisant sa présence en France du 7 septembre 2021 au 6 décembre 2021, puis du 20 décembre 2021 au 19 mars 2022.
Il justifie ensuite avoir déposé une requête auprès du Tribunal administratif de PARIS le 28 décembre 2022. Il produit la décision fixant la clôture de l’instruction au 12 février 2024, ainsi que d’avoir fait le 19 mars 2024 une demande de rendez-vous d’admission exceptionnelle au séjour.

Par conséquent à la date où il a sollicité le transfert et à la date de la présente audience, M. [T] [G] ne disposait d’aucun titre listé par l’arrêté du 20 avril 2022 repris ci-dessus. La saisine du Tribunal administratif n’est pas une hypothèse permettant de solliciter l’attribution d’un logement auprès d’un bailleur social.

M. [T] [G] ne remplissant pas les conditions définies à l’article R.441-1 du code de la construction et de l’habitation s’agissant de sa situation administrative, il ne peut prétendre au transfert du bail octroyé à son grand-père. Il sera donc débouté de sa demande en ce sens et la résiliation du bail sera constatée à la date du [Date décès 1] 2020.

M. [T] [G] se trouvant occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée. Il sera prévu que le sort des meubles en cas d'expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur l'indemnité d'occupation

Il est constant que l'indemnité d'occupation a pour objet d'indemniser le préjudice subi par les bailleurs du fait de ne pouvoir librement jouir du bien malgré la résiliation du bail ; que fixer cette indemnité au montant du loyer constitue une juste indemnisation, sauf préjudice spécifique.

M. [T] [G] sera ainsi condamné à payer à PARIS HABITAT OPH une indemnité d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce, dans la mesure où aucune somme n'était due au jour de l'audience, à compter du 1er mai 2024 et jusqu'à complète libération des lieux.

Il sera ici précisé pour les besoins de l'exécution du présent jugement que pour le mois de mars 2024, le montant du loyer, hors provision sur charges, était de 288,78 euros.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision. Aucun élément ne justifie de l'écarter en l'espèce.

M. [T] [G] succombant en ses demandes principales, les dépens de l'instance seront mis à sa charge. Il apparaît également inéquitable que PARIS HABITAT OPH conserve la charge de l'ensemble de ses frais irrépétibles, il sera donc condamné à lui verser la somme de 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE M. [T] [G] de sa demande de transfert à son profit du bail liant PARIS HABITAT – OPH à M. [C] [G] et portant sur un logement situé [Adresse 4] à PARIS 75018 ;

DIT que ledit bail a été résilié à la date du décès de M. [C] [G] soit le [Date décès 1] 2020 ;

DIT que M. [T] [G] est occupant sans droit ni titre desdits locaux ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire, l'expulsion de M. [T] [G] et de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 3] à PARIS 75018, avec le concours de la force publique, si besoin est, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE M. [T] [G] au paiement à PARIS HABITAT - OPH, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer dû si le bail s'était poursuivi, outre la provision sur charges, et ce à compter du 1er mai 2024 et jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion ; 

DEBOUTE PARIS HABITAT OPH du surplus de ses demandes à ce titre ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision ;

CONDAMNE M. [T] [G] à payer à PARIS HABITAT – OPH la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [G] aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’assignation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.


LE GREFFIERLA PRESIDENTE