Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 21/15366 
N° Portalis 352J-W-B7F-CVVVM

N° MINUTE : 

Assignation du :
08 Décembre 2021

JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR 

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, JH IMMOBILIER, S.A.R.L
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me David SAIDON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0630


DEFENDERESSES

Madame [I] [J]
[Adresse 6]
[Localité 4]

Madame [W] [J]
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentées par Me Olivier DEMANGE, avocat au barreau de Versailles, avocat postulant et Me Sandrine MARIE de la SELARL SANDRINE MARIÉ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0168


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15366 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVVM


DÉBATS

A l’audience publique du 03 Avril 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

Mme [I] [J] et son époux M. [W] [J] (consorts [J]) sont propriétaires d'un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3]. Cet appartement correspond, selon l'état descriptif de division, au lot 8.

Par lettre adressée en recommandé avec accusé de réception en date du 14 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires a sollicité le règlement d’une somme de 6310, 81 euros au titre du paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Par acte en date du 8 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1], représenté par son syndic de copropriété la SARL Cabinet JH Immobilier, a assigné les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de paiement d'un arriéré de charges de copropriété.

Par ordonnance en date du 25 mai 2023, le juge de la mise en état a : 

- dit qu'il y a lieu de tenir compte, pour statuer, de la note en délibéré et des pièces produites par le conseil du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ainsi que de la note en délibéré en réponse du conseil des consorts [J] échangées dans le respect du principe du contradictoire ;

- rejeté la demande de nullité de l'acte introductif d'instance délivré par huissier le 8 décembre 2021 à la demande des consorts [J] ;

- réservé les demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

- condamné les consorts [J] aux dépens d'incident ;

- renvoyé l'affaire à l'audience du juge de la mise en état du 12 octobre 2023 à 10h00 pour actualisation éventuelle des conclusions au fond des consorts [J].

Aucun jeu de conclusions n’a été notifié par les parties postérieurement au 12 octobre 2023. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 juin 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

“Vu l’article 35 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 1348-2 du code civil, 

Vu l’article 10 de la Loi du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1231-6, 1240,1343-2 du code civil 

- Recevoir le syndicat des copropriétaires en ses demandes et de l’y déclarer bien fondé, 
 
IN LIMINE LITIS 
 
- Rejeter la demande d’irrecevabilité des époux [J] dans la mesure ou la société JH IMMOBILIER justifie d’un mandat pour représenter le Syndicat des copropriétaires en justice découlant de son contrat de Syndic valide au jour de l’assignation, 
 
AU FOND 
 
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de : 
 
- 6.175,74 € (dont 3.278,09 € non contesté par les défendeurs) représentant le montant de l’arriéré de charges arrêté au 7 octobre 2021 (déduction faite des frais de relance et la quote part des frais de procédure) à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la lettre de la mise en demeure du 14 septembre 2020, 

- 268,20 € au titre des frais de relance et de procédure nécessaires avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2020, 

- 3.000 € à titre de dommages et intérêts, 

- 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC. 

Vu l’article 1343-2 du Code Civil, 
 
- Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la date de l’assignation en application de l’article 1343-2 du code civil,
 
- Dire et juger que les frais de la présente procédure resteront à la charge exclusive de Monsieur et Madame [J], 
 
- Condamner Monsieur et Madame [J] à payer au SDC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
 
- Condamner les défendeurs aux entiers dépens, 

- Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, compte tenu de l’urgence et de l’ancienneté des dettes.”

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 24 mai 2022, les consorts [J] demandent au tribunal de : 

“Vu l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 
Vu les articles 1240 et suivants du Code civil, 
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/15366 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVVVM

 
- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic JH IMMOBILIER, de l’intégralité de ses demandes, 
 
Reconventionnellement, 
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic JH IMMOBILIER à verser aux consorts [J] la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral, 
 
En tout état de cause, 
 
- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son Syndic la JH IMMOBILIER, à la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.”

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 octobre 2023 et l’affaire plaidée à l’audience du 3 avril 2024 a été mise en délibéré au 20 juin 2024, prorogé au 4 juillet 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION
 

I - Sur la demande en paiement de charges formée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 6 175, 74 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 7 octobre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2020.

Les consorts [J] contestent les montants à devoir suivants : 

- 855 euros d’appel de fond complémentaire pour la réfection de la toiture, 

- 2 375 euros pour un appel de fond relatif à des travaux de cheminée, 

- 950 euros au titre d’un appel de fond solidaire pour combler le déficit de la copropriété, 

- 629, 38 euros au titre d’un appel de fond solidaire pour combler le déficit de la copropriété,

- 463, 27 euros au titre d’un appel de fond pour procédure en recouvrement de charge envers le copropriétaire [V]. 

Ils contestent donc une somme totale de 5 272, 65 euros sur les 6 175, 74 euros sollicités. 

Les consorts [J] indiquent que l’appel de fonds relatif à des travaux de cheminée pour un montant de 2375 euros en date du 1er octobre 2018 n’a jamais été prévu ni validé en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires affirme que le montant de 2375 euros correspondant à la réfection de la cheminée, partie commune, qui a bien été réalisée dans l’intérêt de la copropriété selon une facture produite en date du 1er octobre 2018.

Les consorts [J] font valoir de même que les appels de fonds solidaires pour un montant de 950 euros le 8 octobre 2020 et 629, 38 euros le 1er septembre 2021 n’ont nullement été validés en assemblée générale et qu’ils n’ont jamais obtenu d’explications sur ces appels de fonds malgré les différents courriers qu’ils ont pu adresser. Ils expliquent que lors de l’assemblée générale du 2 fevrier 2021, les copropriétaires ont : 

- refusé d’approuver les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 

- refusé d’approuver les comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020,

- refusé de donner quitus au syndic pour sa gestion arrêtée au 31 décembre 2019 et 31 décembre 2020. 

Le syndicat des copropriétaires oppose que le manque de trésorerie causé principalement par le non-paiement des charges par Mme [V] et les consorts [J] a obligé la copropriété à réaliser des appels de fonds solidaires pour régler les différentes factures courantes ; que ce manque de trésorerie a justifié des appels de fonds pour un montant total de 1 579, 38 euros.

Les consorts [J] exposent que le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 463, 27 euros au titre de “frais de procédure [V]” mais qu’ils n’ont aucune idée de la procédure dont il s’agit. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la procédure de recouvrement de charges initiée à l’encontre de Mme [V], et dont avaient parfaitement connaissance les consorts [J], a fait l’objet d’une facture de l’avocat en charge de cette affaire. 


***
 

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 



En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit notamment : 

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaires du lot n° 8 des consorts [J],

* un décompte individuel de charges arrêté au 7 octobre 2021, appels de charges du 3ème trimestre 2021 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement de 9064, 22 euros, 

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble aux consorts [J] du 1er décembre 2017 au 7 octobre 2021,

* les procès-verbaux de :

- l’assemblée générale du 27 janvier 2017 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 et voté le budget prévisionnel du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017, 

- l’assemblée générale 28 février 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017 et approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2018 au 21 décembre 2018,

- l’assemblée générale du 20 février 2019 ayant approuvé les comptes du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 et approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019, 

- l’assemblée générale du 1er février 2021 ayant rejeté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 et ayant également rejeté l’approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020. 

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (ex. : Civ. 3ème, 1er décembre 2010, n° 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, le décompte produit mentionne en débit une somme de 855 euros au titre “d’un appel travaux réfection couverture” le 8 février 2019 et un appel de fonds correspondant. Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 6 mars 2018 que les appels de fonds pour les travaux réfection de la couverture devaient être effectués à hauteur de 25 % le 15.04.2028, 25% le 15.06.2018, 25 % le 1er.09.2018 et 25% le 1er.10.2018. Ni ce procès-verbal ni les procès-verbaux suivants ne prévoient un appel de fonds complémentaire pour le 8 février 2019, étant rappelé au surplus que l’assemblée générale du 1er février 2021 a refusé l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019. Cette somme ne sera donc pas retenue au titre des sommes au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

La somme de 2375 euros au titre de “l’appel provision travaux cheminée” a été appelée en application de l’exercice de l’année 2018 dont le bugdet prévisionnel et le budget définitif ont été approuvés par les procès-verbaux des assemblées générales produits. Cette somme sera donc retenue au titre d’un arriéré de charges de copropriété.

Les appels de fonds du 9 mars 2018 (47, 49), 6 juin 2018 (47, 49), 5 septembre 2018 (47, 51), 12 décembre 2018 (35, 62), relatifs aux “frais de procédure [V]”, sont dus dans la mesure où l’exercice 2018 a été approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires. En revanche, les appels de fonds formés à ce titre pour l’exercice 2019 ne peuvent être retenus dans la mesure où l’approbation des comptes de l’exercice 2019 a été rejetée.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats les décomptes pour la somme de 950 euros qu’il réclame au titre d’un appel exceptionnel du 8 octobre 2020 et pour la somme de 629, 38 euros qu’il réclame pour un appel de fonds solidaire le 1er juillet 2021. Néanmoins, le tribunal rappelle que l’approbation de l’exercice 2020 a été rejetée et qu’il n’est pas produit le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice 2021. 

La somme de 903, 09 euros (6 175, 74 - 5 272, 65) est justifiée par les pièces produites.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la somme due au titre des charges de copropriété est justifiée à hauteur de 3456, 20 euros (2375 +47, 49 + 47, 49 + 47, 51 + 35, 62 + 903, 09). Il convient donc de condamner les consorts [J] in solidum au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2020, date de la mise en demeure valant interpellation suffisante, et de rejeter la demande pour le surplus.

II - Sur les frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». 

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 268, 20 euros au titre des frais de relance et de procédure nécessaires mais il ne verse pas de pièce permettant de justifier de cette somme, le décompte produit mentionnant uniquement des frais de relance à hauteur de 6 euros. 

En outre, il ne justifie pas que cette relance serait postérieure à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l'article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » de ladite relance (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-21.018, troisième moyen).

Au regard de l'ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires devra être intégralement débouté de sa demande en paiement formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

III - Sur la demande de dommages et intérêts 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518). 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance des consorts [J] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. 

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

IV- Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts

Compte tenu du sens de la décision, les consorts [J] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts fondée sur le préjudice moral engendré par la mauvaise gestion du litige par le syndic, étant relevé qu’il ne démontrent nullement l’existence d’une faute alors qu’ils formulent leur demande sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

V- Sur les autres demandes 

La capitalisation des intérêts sur les sommes précitées sera ordonnée dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil. 

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l'affaire, de l'ancienneté de la dette et de la nécessité de faire réaliser en urgence plusieurs travaux votés par l'assemblée générale.

Les consorts [J], qui succombent à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 2.500,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais irrépétibles.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

CONDAMNE in solidum Mme [I] [J] et M. [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3456, 20 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 7 octobre 2021, incluant l'appel de fonds du 3ème trimestre 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2020 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes précitées, dans les conditions de l'article 1343-2 du Code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande formée au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE Mme [I] [J] et M. [W] [J] de leur demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum Mme [I] [J] et M. [W] [J] aux entiers dépens ; 

CONDAMNE in solidum Mme [I] [J] et M. [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.500,00 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

 REJETTE toutes les autres demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024


La Greffière La Présidente