Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:

■

Charges de copropriété

 
 N° RG 23/02150 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VJ

N° MINUTE : 


Assignation du :
10 Février 2023








JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 
DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE sis
[Adresse 4],
représenté par son Syndic le Cabinet RICHARDIERE,
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représenté par Maître Gilles-Eric DE BIASI 
SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0951



DÉFENDEUR

Monsieur [T] [G] [H] [O]
[Adresse 4]
[Localité 5]

Non représenté
 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière,
Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/02150 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VJ

 DÉBATS

A l’audience publique du 22 Mai 2024


JUGEMENT

- Réputé contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [T] [O] est propriétaire des lots de copropriété n°207, 293, 294, 315, 316 et 347 d’un immeuble situé au [Adresse 2]

Par un jugement du 19 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné M. [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 18 994,70 euros au titre de charges de copropriété impayées, selon décompte arrêté au premier trimestre 2021 inclus – outre intérêts, dépens et frais irrépétibles.

Par courrier daté du 1er mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [T] [O] de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 10 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4]) a fait assigner M. [T] [O] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 29 juin 2023.

Le 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a fait inscrire une hypothèque légale sur les biens immobiliers dont M. [T] [O] est propriétaire dans l’immeuble, pour sûreté et garantie d’une créance évaluée à la somme totale de 104 524,98 euros.

Par exploit d’huissier du 16 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier des conclusions portant actualisation de ses demandes. Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner M. [T] [O] au paiement de la somme de 98 128,67 euros, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er mars 2022 sur la somme de 89 041,41 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
- condamner M. [T] [O] au paiement de la somme de 1 588,50 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner M. [T] [O] au paiement de la somme de 10 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [T] [O] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Gilles-Eric de Biasi ;
- condamner M. [T] [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [T] [O] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

 A - Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de 

l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [T] [O] est propriétaire des lots 207, 293, 294, 315, 316 et 347 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 mai 2019, 14 octobre 2020, 14 décembre 2021, 4 avril 2022 et 15 mai 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2023.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [T] [O], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 98 128,67 euros.

M. [T] [O] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Faute pour le demandeur de produire les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire, l’intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 10 février 2023, date de signification de l’assignation.


 B - Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
 N° RG 23/02150 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY7VJ

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
 
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 588,50 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure le 2 mars 2021, ainsi que les frais d’inscription d’hypothèque exposés le 6 décembre 2022, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En revanche, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais de constitution ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de 
« diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, M. [T] [O] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 360,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et 
qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par 
M. [T] [O] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [T] [O] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois d’avril 2021.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [T] 
[O] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 19 novembre 2021, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [T] [O] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [T] [O] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000,00 euros en réparation du préjudice causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'’ne autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.


M. [T] [O], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [T] [O] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.


- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [T] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]) les sommes de :

- 98 128,67 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er octobre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 ;

- 360,00 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2023 ;

- 5 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;


CONDAMNE M. [T] [O] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à Me Gilles-Eric de Biasi de recouvrer directement ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

La Greffière Le Président