Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me PEREZ
Copies certifiées 
conformes délivrées le:
à Me ROSENCZVEIG


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8ème chambre 
3ème section

N° RG 22/00169
N° Portalis 352J-W-B7F-CVXZ6

N° MINUTE : 

Assignation du :
17 décembre 2021








ORDONNANCE 
DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 05 juillet 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet CITEAU, S.A.S.
[Adresse 4]
[Localité 6]

représenté par Maître Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G263


DÉFENDERESSE

S.C.I. COHAVA
[Z] [C] 
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Serge PEREZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0198


MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Madame Céline CHAMPAGNE, juge, assistée de Madame Léa GALLIEN, greffier





DÉBATS

A l’audience du 29 mai 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 05 juillet 2024.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
Premier ressort




FAITS et PROCÉDURE

Par acte délivré le 17 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 3] a fait assigner la SCI Cohava afin qu'elle soit condamnée, sous astreinte, à reboucher la trémie réalisée dans le lot n°1 pour le passage d'un escalier et d'un conduit d'évacuation et à remettre les parties communes en conformité avec les plans joints au règlement de copropriété du 08 septembre 2004, à faire cesser l'exploitation commerciale dans le sous-sol de ce lot et à lui régler la somme de 24 300 euros en réparation du préjudice subi.

Par conclusions, notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, la SCI Cohava a soulevé un incident de prescription.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, la SCI Cohava sollicite du juge de la mise en état, au visa des articles 2224 du code civil et 789 du code de procédure civile, de :
« juger le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] irrecevable en ses demandes
Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer la somme de 5000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens ».

Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 9, 15 et 700 du code de procédure civile et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet CITEAU, en l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A TITRE PRINCIPAL
DIRE ET JUGER que la SCI COHAVA ne démontre pas l'acquisition d'une quelconque prescription de nature à s'opposer à l'action diligentée par le Syndicat des Copropriétaires ;
DEBOUTER la SCI COHAVA en l'ensemble de ses fins, demandes et prétentions, et l'en déclaré mal fondée 
EN TOUT ETAT DE CAUSE
CONDAMNER la SCI COHAVA à verser au Syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet CITEAU, la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
CONDAMNER la SCI COHAVA aux entiers dépens de la présente instance. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

L'incident a été fixé à l'audience de plaidoirie du 29 mai 2024, date à laquelle il a été mis en délibéré au 05 juillet 2024.


MOTIFS

Sur les fins de non-recevoir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable jusqu'au 25 novembre 2018 prévoyait que les actions personnelles entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivaient par un délai de dix ans.

Aux termes de la loi Elan du 23 novembre 2018, le délai de prescription a été ramené à 5 ans et aux termes de l'article 2222 du code civil, « la loi qui allonge la durée d'une prescription ou d'un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s'applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n'était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.
En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Enfin, l'article 2224 du même code prévoit que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

- sur la prescription de la demande tendant à voir reboucher la trémie réalisée dans le lot n°1 pour le passage d'un escalier et d'un conduit d'évacuation

La SCI Cohava soulève la prescription de l'action intentée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, en faisant valoir que les ouvertures de trémies qui lui sont reprochées ont été réalisées à une époque couverte par la prescription.

Elle indique qu'elle a acquis de la société Levus notamment le lot n°1 correspondant à un local situé au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble précité, lequel était auparavant exploité comme restaurant, par la société Aron, à la suite de l'acquisition du fonds de commerce le 22 juin 2007.
Elle explique que la société Aron a procédé, en 2007 à d'importants travaux d'aménagement, consistant notamment à réunir les locaux du [Adresse 2] et [Adresse 3], sur lesquels portait son bail, en élargissant la petite ouverture d'origine, tel que cela ressort du plan de M. [L] [T], architecte ayant conçu l'aménagement des lieux.
Elle indique ainsi que les plans du cabinet JPG Architecte & Urbanisme, datés du 17 décembre 2007, établissent la configuration des lieux de l'époque et font clairement apparaître l'escalier litigieux et la trémie dans laquelle il s'insère.
Elle relève que c'est également ce qui a été mentionné par M. [G], expert judiciaire, désigné dans le cadre d'une procédure l'ayant opposée notamment à une copropriétaire de l'immeuble, Mme [F].

En réponse au syndicat des copropriétaires, qui relève que les actes de vente du lot ont toujours fait état de la présence d'une trémie et non d'un escalier, elle indique que les notaires ont l'obligation de reprendre la description des lots figurant dans le règlement de copropriété et que ce dernier n'a jamais été modifié malgré les transformations ayant affecté les lots.
Elle fait de plus valoir que le syndicat des copropriétaires, ses membres ou l'architecte de l'immeuble ont eu, depuis plusieurs années, l'occasion d'emprunter l'escalier litigieux puisque le compteur d'eau général de l'immeuble est situé au sous-sol du lot n°1.
Elle précise ainsi que lors de l'assemblée générale du 24 mai 2011, la résolution n°14 portait sur le déplacement de la vanne d'arrêt d'eau générale et que la résolution n°15 portait sur la reprise du plancher haut de la cave du restaurant, de telle sorte que le syndic et les membres du conseil syndical ont nécessairement dû emprunter l'escalier pour aller examiner la vanne d'arrivée d'eau et se rendre compte de la détérioration du plancher.
Elle considère donc que le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir n'avoir pénétré dans le lot n°1 qu'à l'occasion de l'expertise réalisée par M. [G] en 2021.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part, valoir que dans la mesure où il ne lui est pas signalé de travaux pouvant porter atteinte aux parties communes et où ni la SCI Levus ni ses locataires ne l'ont informé d'une modification de l'emplacement de l'escalier, il n'a dès lors pas vocation à s'immiscer dans les aménagements réalisés dans un local commercial, s'agissant de travaux portant sur des parties privatives.
Il indique ainsi que le seul acte pouvant être porté à sa connaissance est l'acte d'acquisition de la SCI Levus, en date du 27 septembre 2007, dans lequel ne figurait aucune indication de travaux antérieurs, présents ou futurs, de nature à modifier la consistance du bien.
Il relève à cet égard qu'il n'y est pas fait état des plans établis par le cabinet JPG & Architecture évoqués par la SCI Cohava, pas plus que dans le rapport de constatation du géomètre-expert, M. [M] du 15 novembre 2021, qui ne mentionne que les plans établis par le cabinet [I] en septembre 2004, lors de l'établissement du règlement de copropriété.
Il soutient que ce n'est ainsi qu'à l'occasion de la procédure diligentée par Mme [F] qu'il a eu connaissance des travaux réalisés, tel que cela ressort des mentions portées dans le procès-verbal d'assemblée générale du 30 septembre 2021.
Il considère donc qu'aucune prescription n'est acquise, l'assignation ayant été délivrée le 19 décembre 2021 et le délai de prescription depuis la loi du 23 novembre 2018 étant de 5 ans, dans le cadre du délai de 10 ans précédemment applicable, en tenant compte du point de départ fixé par l'article 2224 du code civil.

En l'espèce, le lot n°1 est ainsi décrit au règlement de copropriété, dans sa version notariée du 08 septembre 2004 :
« par la [Adresse 8], à droite du porche, un local commercial en duplex comprenant ;
- au rez-de-chaussée, une salle de restaurant, une trappe d'accès au sous-sol,
-et au sous-sol, trois réserves. ».
Les plans, établis par Mme [E] [I], géomètre-expert, le 07 septembre 2004 et annexés au règlement de copropriété, matérialisent ainsi clairement, dans l'espace de la salle du restaurant, l'existence d'une trappe.

Toutefois, sur les plans établis le 17 décembre 2007 par le cabinet JPG Architecture & Urbanisme, dans le cadre du projet de réaménagement pour le compte de Mme [Z], pour le restaurant TIB'S exploitant alors les lieux, cette trappe a en revanche été remplacée par une trémie dans laquelle s'insère un escalier.

M. [G], expert judiciaire, a été désigné dans le cadre du litige ayant opposé la SCI Cohava à Mme [F] afin de déterminer s'il existait une emprise du lot n°1 sur celui de Mme [F] et a, dans ce cadre, été amené à analyser les plans successifs des locaux.
Il a ainsi fait les constatations suivantes :
« il convient également de noter que la description du lot n°1 en 2004, lors de la mise en copropriété précise qu'il n'y avait qu'une trappe comme accès aux caves de ce lot (visible sur la plan, à proximité de la rue).
C'est entre 2004 et 2007 que le lot n°1 a été transformé une première fois, avec suppression de la trappe et création d'une trémie d'escalier au fond du local, entraînant l'occultation du four.
Cela apparaît clairement sur les plans « état existant » établis en 2007 par M. [U] [T], architecte de Mme [Z] lors de la transformation des 2 lots en RdC du [Adresse 3] et [Adresse 2], l'emprise du four étant néanmoins matéralisée. »

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, l'expert géomètre, M. [M], sapiteur requis par M. [G] n'a pas été destinataire uniquement du plan établi par Mme [I], à l'exclusion de tout autre, puisque son rapport fait bien état de celui de 2007, utilisé lors de la superposition des plans de division qu'il a réalisée afin de pouvoir déterminer l'existence ou non de l'emprise alléguée.

Enfin, le syndicat des copropriétaires qui se prévaut de l'absence de mention de l'existence de la trémie dans l'acte de vente de la SCI Levus ne produit pas cette pièce.
En tout état de cause, comme relevé par la SCI Cohava, cet acte ne fait que reprendre la description du lot telle qu'elle figure au règlement de copropriété.
Ainsi, ce dernier n'ayant pas été modifié à la suite des transformations effectuées, l'acte ne pouvait donc mentionner cette trémie.

Il est par conséquent établi que la trémie litigieuse existait en 2007, soit 15 ans avant l'introduction de la présente instance.

Toutefois, encore faut-il pour que la prescription soit acquise, que le syndicat des copropriétaires ait eu connaissance de cette situation, l'article 2224 précité fixant le point de départ de la prescription « à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. »

En l'espèce, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires a bien eu connaissances des plans établis en 2007.
En revanche, il ressort du procès-verbal en date du 24 mai 2011 que les copropriétaires ont décidé « le déplacement de la vanne d'arrêt d'eau général actuellement en sous-sol du restaurant TIB'S en partie commune » ainsi que « la reprise de la structure du plancher haut de la cave de la pizzeria ».
Or, comme le relève à juste titre la SCI Cohava, ces travaux ont nécessairement impliqué que les membres du conseil syndical se rendent sur les lieux pour étudier les conditions dans lesquelles la vanne d'eau pourrait être remplacée ainsi que pour constater la nécessité de procéder à des travaux de confortation de la structure, et par conséquent empruntent l'escalier litigieux.
Le syndicat des copropriétaires était donc en mesure de connaître les faits lui permettant d'exercer son action à l'encontre de la SCI Cohava, dès 2011.
Au vu des dispositions de l’article 42, dans sa rédaction alors applicable, il disposait d'un délai de dix ans, à compter de cette date, soit jusqu'en 2021 pour l'assigner en justice.
La loi du 23 novembre 2018 a réduit cette durée à 5 ans, à compter de son entrée en vigueur, de telle sorte que le nouveau délai courait jusqu’en 2023.
Une durée de 9 ans s’était toutefois déjà écoulée depuis 2011, date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des faits, de telle sorte, qu’au vu des dispositions de l’article 2222 du code civil, prévoyant que la durée totale du nouveau délai ne peut excéder l’ancienne durée, le syndicat des copropriétaires ne disposait donc plus que d’une année, soit jusqu’en 2019, pour valablement délivrer son assignation. 

Ainsi dans la mesure où elle n’a été délivrée qu’en 2021, la demande du syndicat des copropriétaires portant sur la remise en état de la trémie est prescrite et donc irrecevable.

- sur la cessation de l'exploitation commerciale dans le sous-sol du lot n°1

La SCI Cohava explique qu'il lui est reproché d'avoir laissé sa locataire utiliser à des fins commerciales le sous-sol du lot n°1, décrit dans le règlement de copropriété comme une réserve.
Or, elle indique qu'une réserve attenante à un restaurant a nécessairement une destination commerciale et que tel était déjà le cas lorsqu'elle a acquis ce lot.
Elle indique ainsi que, d'après les plans établis par le cabinet JPG & Architecture le 17 décembre 2007, ce sous-sol abritait déjà un espace de cuisine, des locaux techniques et un bureau, c'est-à-dire des équipements destinés à un usage commercial.
Elle considère donc que cet usage, qui perdure depuis plus de 15 ans et que le demandeur a pu maintes fois constater à l'occasion des visites techniques précédemment évoquées, ne saurait être remis en question.
Elle fait, en tout état de cause valoir, que depuis le départ du dernier locataire, la société Mirror Lounge, il n'existe plus d'activité à usage commercial dans ces réserves, les locaux n'étant plus exploités depuis 2023.

Le syndicat des copropriétaires fait, pour sa part, valoir que la SCI Cohava procède sciemment à un amalgame entre l'affectation commerciale du lot n°1 correspondant à un restaurant, et l'usage fait des réserves de l'établissement.
Il indique en effet qu'il ne lui est pas reproché l'usage de réserve, mais la transformation du sous-sol en salle exploitée commercialement comme fumoir, permettant un accès des consommateurs de l'établissement ainsi qu'un usage potentiellement dangereux et nocif.

S'agissant de la prescription soulevée, il indique que les locaux commerciaux apparaissent avoir connus plusieurs exploitants successifs, dont uniquement les derniers auraient exploité commercialement le sous-sol et l'aurait transformé en fumoir.
Il relève ainsi, qu'aux termes du bail commercial du 8 février 2017 conclu entre la SCI Levus et la société La Factory, il est fait état de l'exploitation d'un salon de thé, avec trois réserves au sous-sol et il n'est nullement évoqué de fumoir, ou de salle exploitée ou exploitable au sous-sol de l'immeuble avant cette date, de telle sorte qu'il ne pouvait solliciter la cessation d'une activité commerciale.
Il conteste l'analyse de la SCI Cohava selon laquelle il y aurait eu une exploitation commerciale du sous-sol en raison de la présence d'une évacuation de cheminée et relève que les plans du cabinet JPG Architecture, dont il conteste avoir jamais eu connaissance, sont en contradiction avec le descriptif du bail commercial établi en 2017.
Il considère donc qu'il ne saurait donc être fait droit à la demande formulée par la SCI Cohava de constatation de la prescription de son action.

Le règlement de copropriété décrit le lot n°1 de la façon suivante :
« dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée et au sous-sol, par la [Adresse 8], à droite du porche, UN LOCAL COMMERCIAL en duplex, comprenant :
-au rez-de-chaussée : une salle de restaurant, une trappe d'accès au sous-sol
-au sous-sol trois réserves ».

Il ressort ainsi de cette description qu'il est permis à l'exploitant de développer une activité commerciale tant au rez-de-chaussée qu'au sous-sol, ces deux ensembles formant en effet partie intégrante du local commercial, le fait qu'une activité soit exercée en contradiction avec les prescriptions du bail commercial conclu n'étant pas de nature à remettre en cause la commercialité de l'ensemble du lot prévue au règlement de copropriété.

Le règlement de copropriété ayant été établi en 2004, il s'ensuit que le syndicat des copropriétaires était ainsi informé, dès cette date, de la commercialité du rez-de-chaussée et du sous-sol, formant le local commercial objet du lot n°1.
Toute demande portant sur la cessation de « l'exploitation commerciale dans le sous-sol de ce lot » ne pouvait donc être introduite, aux termes de l'article 42 de la loi de 1965 alors en vigueur, que jusqu'en 2014.

L'assignation ayant été délivrée en 2021, la demande est donc prescrite et par conséquent irrecevable.

Sur les dépens

Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de l'incident.

Tenu aux dépens, il est également condamné à régler à la SCI Cohava la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et est débouté de sa demande formulée à ce titre.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, susceptible d'appel dans les conditions de l'article 795 du code de procédure civile,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] irrecevable en ces demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens de l'incident ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] à régler à la SCI Cohava la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


Faite et rendue à Paris le 05 juillet 2024


Le greffierLe juge de la mise en état