Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 4 juillet 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■


Charges de copropriété

 
N° RG 21/03744 
N° Portalis 352J-W-B7F-CT7KS

N° MINUTE : 


Assignation du :
26 Décembre 2018






JUGEMENT 
rendu le 04 Juillet 2024 

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” sis, [Adresse 6] et [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET LOISELET PÈRE FILS ET F. DAIGREMONT, S.A
[Adresse 3]
[Localité 4]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Reynald BRONZONI de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0250

SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 6], S.A
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentée par Maître Denis SMADJA de l’ASSOCIATION SMADJA TOMEZYK AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0086


Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/03744 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7KS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Avril 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE

La SA Société Immobilière [Adresse 6] (SIPM) est propriétaire des lots n° 541, 544, 565, 591, 634, 657, 658, 1342 et 1650 et la SCI [Adresse 5] est titulaire d’actions lui conférant la jouissance de ces lots, au sein de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7].

Par acte en date du 26 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice le cabinet Loiselet Père et fils et F. Daigremont, a fait assigner la SIPM devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 
 
• 21.052,58 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2018, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, 

• 1.603,92 euros au titre des frais de recouvrement, 

• 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

• 2.000 euros au titre des frais irrépétibles visés à l’article 700 du CPC. 


L’affaire a été enregistré sous le numéro de RG 19/03165. 

A la demande des parties, l’affaire a fait l’objet d’une décision de retrait du rôle le 28 novembre 2019 puis d’une décision de réinscription au rôle le 10 mars 2021 sous le numéro de RG 21/03744.

Par acte d’huissier en date du 31 mars 2021, la SIPM a fait assigner la SCI [Adresse 5] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires. L’instance a été enregistrée sous le numéro de RG 21/07554. 

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier en novembre 2021 et l’affaire s’est poursuivie sous le numéro de RG 21/03744. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

“Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; de l’article 1240 du Code civil ; 

- Dire et juger recevable et bien fondé en ses demandes SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble « [Adresse 6] » sis, [Adresse 6] et[Adresse 2] à [Localité 7], représenté par son Syndic le Cabinet Loiselet Père Fils et Daigremont;

En conséquence, 

- Condamner solidairement, et à défaut, in solidum, la SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 6] et la SCI [Adresse 5] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble « [Adresse 6] » sis, [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7], les sommes suivantes :

- 78.252,88 euros, HORS FRAIS DE TOUTE NATURE, au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 30 septembre 2023, appel (4/7) RESEAUX ES 15 AG 30/05/2022) inclus, après régularisation 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

- 1.728,19 euros au titre des frais de recouvrement ;

- 5.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner solidairement, et à défaut in solidum, la SOCIETE CIVILE [Adresse 6] et la SCI [Adresse 5], aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC ;

- Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.” 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 2 mars 2023, la SIPM demande au tribunal de : 

Décision du 04 Juillet 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/03744 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT7KS

“ Vu l’ensemble des pièces versées aux débats, 

Vu les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 ; des articles 1231 et suivants du Code civil ; vu les pièces visées aux débats ; 
 
- CONDAMNER la SCI [Adresse 5] à relever et garantir la SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 6] de toutes condamnations en principal et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre dans le cadre de la procédure pendante devant la 8 ème chambre harges de copropriété- enregistrée sous le numéro de RG 21/03744 ; 
 
- Condamner la SCI [Adresse 5] à payer à la Société Immobilière [Adresse 6] la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du CPC ; 
 
- Condamner la SCI [Adresse 5] aux entiers dépens ; 
 
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. 
 
- RESERVER les dépens.”

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI [Adresse 5] demande au tribunal de : 

“Vu l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu la jurisprudence, 
 
Il est demandé au tribunal de : 
 
- débouter la SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 6] de ses demandes, fins et conclusions telles que dirigées à l’encontre de la SCI [Adresse 5], 
 
- condamner la SOCIETE IMMOBILIERE [Adresse 6] à payer à la SCI [Adresse 5] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC. 
 
- la condamner aux entiers dépens.”

A l’audience de mise en état du 31 mai 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 12 octobre 2023 pour conclusions en défense, le juge de la mise en état ayant précisé que la clôture serait envisagée à l’audience de renvoi.

A l’audience du 12 octobre 2023, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction et l’audience de plaidoirie a été fixée au 3 avril 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION 


I - Sur le rejet des conclusions notifiées postérieurement à l’ordonnance de clôture 

Conformément à la demande formée par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu, en application de l’article 803 du code de procédure civile, d’écarter les conclusions n°4 notifiées par RVPA par la SCI [Adresse 5] le 12 octobre 2023 à 11h45, c’est à dire postérieurement à l’audience de mise en état du 12 octobre 2023 au cours de laquelle le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction. Le tribunal ne statuera donc qu’au regard des dernières conclusions notifiées par la SCI [Adresse 5] avant l’ordonnance de clôture.

II - Sur la demande en paiement de charges de copropriété 

Le syndicat des copropriétaires réclame la somme totale de 78 252,88 euros, au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 30 septembre 2023, appel (4/7) RESEAUX ES 15 AG 30/05/2022) inclus, après régularisation 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire, ou à défaut, in solidum, de la SIPM et de la SCI [Adresse 5] et s’en rapporte à justice sur ce point. Il fonde sa demande sur les dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret du 17 mars 1967.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l'article 1353 du code de procédure civile, il appartient donc au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire les procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les « documents comptables » et le décompte de répartition des charges.

Pour justifier sa demande principale à hauteur de la somme de 78 252,88 euros, au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 30 septembre 2023, appel (4/7) RESEAUX ES 15 AG 30/05/2022 inclus, après régularisation 2022, le syndicat des copropriétaires produit notamment : 

* un extrait de matrice cadastrale au nom de la SCI [Adresse 5], 

* un décompte individuel de charges arrêté au 1er octobre 2023, appels de charges courantes du 4ème trimestre 2023 et appel (4/7) RESEAUX ES 15 AG 30/05/22 inclus, faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 78 252,88 euros, 

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble du 1er semestre 2014 au 4ème trimestre 2023, 

* les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mars 2016, 23 novembre 2016, 30 janvier 2017, 29 novembre 2017, 12 juin 2018, 13 décembre 2018, 22 mai 2019, 22 décembre 2020, 6 décembre 2021, 30 mai 2022, 25 janvier 2023, 29 juin 2023. 
 
L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante (ex. : Civ. 3ème, 1er décembre 2010, n° 09-72402), sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, sa créance est établie à hauteur de 78 252,88 euros.

Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire est tenu de participer aux charges générées par la copropriété. Il s’agit d’une dette personnelle (Civ. 3ème, 24 février 1998, n° 96-17.073) liée exclusivement à la qualité de copropriétaire, qui doit donc être constatée, laquelle est indépendante de l’occupation effective du lot (Civ. 3ème, 17 mai 1995, n° 93-16.624), car liée à la propriété des lots. 

Suivant actes notariés des 16 juillet 1992, 25 novembre 2003, 6 juin 2016, 6 et 10 décembre 1990, 14 février 1991, actes de cessions de parts, la SCI [Adresse 5] est devenue propriétaire d’actions de la SIPM, se rapportant aux lots 1650, 1342, 657, 658, 659, 541, 565, 634, 544, 591, dans l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7]. 

Il résulte des actes notariés produits que la SCI [Adresse 5] supportera toutes les charges statutairement prévues du fait de la jouissance des locaux dont s’agit, conformément aux statuts, règlement de copropriété et décisions d’assemblées, à l’exécution des quels elle s’oblige, et que son nom figure sur la matrice cadastrale produite.

Il est constant que la SIPM a voté le passage de l’immeuble au statut de la copropriété et le transfert corrélatif de la gestion à un syndic professionnel.

Cependant la convention de transfert de gestion et de reprise de solde signée le 26 avril 2021 entre la SIPM et le syndicat des copropriétaires qui fait la loi des parties, ne prévoit aucune stipulation quant à l’imputation des charges de copropriété aux seuls actionnaires. 

Dès lors en vertu de l’effet relatif des contrats le syndicat des copropriétaires en tant que tiers ne peut se voir opposé les actes notariés sus-mentionnés. 

Dans ces conditions, la SIPM, propriétaire, ainsi que la SCI [Adresse 5], en tant que propriétaire des actions donnant droit à la jouissance des lots se trouvent vis-a-vis du syndicat des copropriétaires, redevables in solidum, de l’ensemble des charges de copropriété se rapportant auxdits lots.

La SIPM et la SCI [Adresse 5] seront donc condamnées in solidum au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal : 

- à compter de l’assignation du 26 décembre 2018 sur la somme de 21 052,58 euros, 

- à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 57 200, 30 euros (78 252, 88 euros-21 052, 58 euros).

Toutefois, en vertu des actes notariés visés ci-dessus, la SCI [Adresse 5] devra garantir la SIPM des condamnations prononcées à son encontre.


III - Sur les frais 

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ». 

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. 

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1728, 19 euros qui se décompose comme suit : 
- 40 euros : lettre de relance du 11 juin 2014, 
- 40 euros : lettre de relance du 13 octobre 2014, 
- 377, 32 euros : frais pour impayés du 13 octobre 2014,
- 680 euros : pv de constat du 8 décembre 2016, 
- 38 euros : frais de mise en demeure du 27 octobre 2017, 
- 32 euros : frais de rappel du 7 décembre 2017, 
- 38 euros : frais de mise en demeure du 19 mars 2018, 
- 32 euros : frais de rappel du 19 avril 2018, 
- 100 euros : frais ouverture de contentieux du 7 mai 2018, 
- 226, 60 euros : frais huissier sommation de payer du 1er août 2018, 
- 69, 75 euros : frais huissier exécution du 28 janvier 2020, 
- 54, 52 euros : frais huissier Lexec. 

Le syndicat des copropriétaires ne justice de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure du 27 octobre 2017, adressée en recommandé avec accusé de réception. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 1137, 32 euros (40 + 40 + 377, 32 + 680). 

Les frais de recouvrement postérieurs à l’assignation doivent aussi être écartés, soit la somme de 124, 27 euros (69, 75 + 54, 52).

En application de l’article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires de recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de la mise en demeure et les frais exposés jusqu’à l’assignatio, soit la somme totale de 466, 60 euros.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner in solidum la SIPM et la SCI [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 466, 60 euros au titre des frais de recouvrement.

IV - Sur la demande de dommages et intérêts : 

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518). 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l'obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l'immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d'aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de la SCI [Adresse 5] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie ou aurait directement empêché la réalisation de travaux urgents. 

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l'article 1231-6 du Code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts. 

V- Sur les autres demandes 

La SCI [Adresse 5] et la SIPM, qui succombent à l'instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens avec distraction au profit de la la SELAFA CASSEL, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble au titre des frais irrépétibles et seront déboutées de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, 

ECARTE les conclusions n°4 notifiées par la SCI [Adresse 5] le 12 octobre 2023 postérieurement à l’ordonnance de clôture ; 

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et la La SA Société Immobilière [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 78252,88 euros, au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 30 septembre 2023, appel (4/7) RESEAUX ES 15 AG 30/05/2022 inclus, avec intérêts au taux légal : 

- à compter du 26 décembre 2018 sur la somme de 21 052,58 euros, 

- à compter du présent jugement pour le surplus, soit la somme de 57 200, 30 euros, 

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et la SA Société Immobilière [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis, [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 466, 60 euros au titre des frais nécessaires relevant de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; 

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ; 

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 5] et la SA Société Immobilière [Adresse 6] aux entiers dépens ; 

ACCORDE à la SELAFA CASSEL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE in sodidum la SCI [Adresse 5] et la SA Société Immobilière [Adresse 6] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI [Adresse 5] à garantir la SA Société Immobilière [Adresse 6] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 7], en ce que compris celles prononcées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les autres parties de leurs demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement ; 

REJETTE toutes les autes demandes plus amples et contraires.

Fait et jugé à Paris le 04 Juillet 2024

La Greffière La Présidente