Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [O] [V]
Madame [I] [V]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre GENON CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 24/01946 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSQ

N° MINUTE : 
9 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Pierre GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0096


DÉFENDEURS
Monsieur [O] [V], domicilié : chez Mme [I] [V], [Adresse 2] - [Localité 3]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [V], demeurant [Adresse 2] - [Adresse 5] - [Localité 3]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier
Décision du 04 juillet 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/01946 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4BSQ


EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 15 mai 1987, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (ci-après RIVP) a donné à bail à M. [P] [V] et Mme [I] [V] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 468,58 euros.

Suite au décès de M. [P] [V], Mme [I] [V] est restée dans le logement avec son fils M. [O] [V].

Suite à infestations de nuisibles et troubles à la jouissance paisible des occupants de l’immeuble, la RIVP a fait assigner Mme [I] [V] et M. [O] [V] par acte de commissaire de justice en date du 30 janvier 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir :
- la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [I] [V] pour manquement à son obligation de jouissance paisible,
- son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef dont son fils M. [O] [V] du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- le règlement du sort des objets mobiliers conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,
- la condamnation solidaire ou in solidum de Mme [I] [V] et M. [O] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 30 % à compter du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite restitution des lieux,
- la capitalisation des intérêts,
- la condamnation solidaire ou in solidum de Mme [I] [V] et M. [O] [V] à rembourser à la RIVP les frais de désinsectisation et désinfection du logement qu’ils occupent,
- la condamnation solidaire ou in solidum de Mme [I] [V] et M. [O] [V] à verser à la RIVP la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- la condamnation solidaire ou in solidum de Mme [I] [V] et M. [O] [V] au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 13 mai 2024, la RIVP représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son assignation et réitérée ses demandes. Au soutien de ses demandes elle expose que le logement est infesté d’insectes, que malgré une ordonnance du juge des référés du 30 novembre 2023 aux fins d’autoriser l’entrée dans l’appartement pour désinfecter les lieux, l’opération n’a pu être réalisée, M. [O] [V] ne permettant pas l’accès à l’appartement contrairement à son engagement devant le juge et que ce dernier trouble par ses cris et tapages la tranquillité de voisins qui craignent pour la sécurité des lieux.

Assignés régulièrement à l’étude, Mme [I] [V] et M. [O] [V] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. 

MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 des conditions générales de location, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.

Au titre des obligations du locataire le contrat de bail signé le 15 mai 1987 reprend l’obligation générale d’user paisiblement des lieux 

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l'espèce, la RIVP produit les pièces suivantes :
- un courrier en date du 7 septembre 2022 adressé à Mme [I] [V] relevant des jets d’objets et de nourritures par la fenêtre de son appartement ainsi que le ramassage de choses dans les poubelles qui salissent les parties communes et attirent les nuisibles,
- un courrier en date du 27 septembre 2022 à Mme [I] [V] qui relate des plaintes de voisins quant au tapage nocturne provoqué par la musique, les hurlements, cris, coups de pieds, insultes et claquements de portes de son fils ainsi que la persistance de jets d’objets et de détritus par la fenêtre,
- plusieurs attestations de voisins datant des mois de septembre et octobre 2022 corroborant les griefs relevés dans les courriers adressés à Mme [I] [V],
- un compte rendu d’intervention de la société SENI, le 20 février 2023, dans le logement de Mme [I] [V] faisant état de la gravité du degré d’infestation du logement par des punaises de lit,
- les différentes interventions pour traitement contre les insectes,
- une plainte d’une voisine à l’encontre de M. [O] [V] en date du 13 janvier 2024 pour menace de mort réitérée et violence avec arme sans ITT ainsi que l’attestation de cette voisine en date du 3 avril 2024 faisant état de hurlements et d’insultes de M. [O] [V] à son égard durant la nuit du 2 au 3 avril 2024.

Il résulte ainsi des éléments produits la caractérisation d’un défaut de jouissance de paisible justifiant la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [I] [V], responsable des agissements des occupants de son chef.

En conséquence, l’expulsion de Mme [I] [V] et de tous occupants de son chef dont M. [O] [V], son fils sera ordonnée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Compte tenu des circonstances particulières de l’espèce et alors que la RIVP explique que Mme [I] [V] réside désormais en Algérie, le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution sera supprimé.

Il n'apparaît cependant pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. 

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation 
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Mme [I] [V] et M. [O] [V] seront donc condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La demande de majoration de 30% de l’indemnité d’occupation formulée par la RIVP ne peut toutefois prospérer en l’absence de justification d’un préjudice supplémentaire actuel qui ne serait pas suffisamment réparé par le montant du loyer.

Sur le paiement des frais de désinsectisation et de désinfection du logement
A défaut d’établir que l’origine des nuisibles provient du seul logement et du seul comportement des occupants, il ne sera pas fait droit à la demande de la RIVP quant au remboursement par les défendeurs de ces frais sur présentation des factures.

Sur la capitalisation des intérêts
Selon l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation court à compter de la demande qui en est faite.

En l’espèce, la demande de capitalisation ayant été formulée la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 30 janvier 2024.

Sur les demandes accessoires
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [I] [V] et M. [O] [V], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des dépens.

Mme [I] [V] et M. [O] [V] seront condamnés in solidum à verser à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

L'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] et Mme [I] [V] pour le logement situé [Adresse 2] ([Adresse 4]) [Localité 3] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [V] de libérer les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef et notamment M. [O] [V], y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [V] et M. [O] [V] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de la présente décision et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 30 janvier 2024;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [V] et M. [O] [V] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [I] [V] et M. [O] [V] à verser à la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.


Le greffierLe juge des contentieux de la protection