Tribunal Judiciaire · Loyers commerciaux — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 22/12030
N° Portalis 352J-W-B7G-CYB2E


N° MINUTE : 3

Assignation du :
16 Septembre 2022


Jugement de fixation


[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 05 Juillet 2024

DEMANDEUR

Monsieur [F] [Z] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Thomas KLIBANER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1151



DEFENDERESSE

S.A.R.L. RAINBOW FACTORY
[Adresse 7]
[Localité 5]

représentée par Maître Eric COURMONT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC45




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assisté de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 14 Mars 2024 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS ET PROCEDURE

Madame [L] [J] épouse [V] a donné à bail renouvelé à la S.A.R.L. JADE INES DE SAINT-MARTIN, aux droits de laquelle est venue la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY, des locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d'un immeuble sis [Adresse 7] à Paris 4ème, pour une durée de neuf années à effet au 1er janvier 2008 pour se terminer le 31 décembre 2016, moyennant le versement d'un loyer annuel fixé par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 23 avril 2013 à la somme de 12.430,70 euros.

La destination du bail est la suivante : " vente de maroquinerie - bagagerie - habillement, colifichets ".

Par acte authentique en date du 22 juillet 2016, les consorts [V], venant aux droits de Madame [L] [J] épouse [V], décédée le 22 mars 2014, ont cédé à Monsieur [F] [Z] [H] la propriété des locaux objets du bail. 

Le bail s'est prolongé par tacite reconduction.

Par acte d'huissier en date du 27 janvier 2020, Monsieur [F] [Z] [H] a délivré à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY un congé avec offre de renouvellement pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2020, moyennant le versement d'un loyer annuel de 36.000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 30 septembre 2020, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY a accepté le principe du renouvellement de bail à compter du 1er octobre 2020 mais s'est opposée à la fixation du loyer au montant proposé, sollicitant un loyer annuel de 13.788 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec demande d'avis de réception en date du 4 août 2022, Monsieur [F] [Z] [H] a notifié un mémoire préalable à la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY, sollicitant notamment que le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2020 soit fixé à la somme annuelle en principal de 25.507 euros hors taxes et hors charges.

Par exploit d'huissier en date du 16 septembre 2022, Monsieur [F] [Z] [H] a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 25.507 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020. 

Par jugement avant dire droit en date du 14 avril 2023, auquel il est expressément renvoyé pour l'exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

- constaté que, par l'effet de l'accord des parties consécutif au congé avec offre de renouvellement du 27 janvier 2020, le bail s'est renouvelé à compter du 1er octobre 2020 ;
- dit que le prix du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative en raison de la durée du bail expiré ;
- désigné Monsieur [T] [X] en qualité d'expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé ;
- fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges ;
- réservé les dépens.

L'expert a déposé son rapport le 14 décembre 2023 concluant à une valeur locative annuelle de 21.100 euros hors taxes et hors charges au 1er octobre 2020.

Dans son dernier mémoire après expertise notifié le 6 mars 2024, Monsieur [F] [Z] [H] sollicite notamment la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 21.100 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 et demande de juger que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est tenue de lui régler le différentiel de loyer entre le loyer effectivement payé depuis le 1er octobre 2020 et celui qui sera judiciairement fixé, qu'il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil et que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil. Il sollicite également la fixation du nouveau montant du dépôt de garantie à la somme de 10.550 euros et demande de juger que la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY est tenue de lui régler le différentiel de dépôt de garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé, qu'il portera intérêts au taux légal au fur et à mesure de ses échéances, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et que ces intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil. Enfin, Monsieur [F] [Z] [H] sollicite la condamnation de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY au paiement de la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais, coûts et honoraires d'expertise judiciaire.

Dans son mémoire en réponse après expertise notifié le 13 février 2024, la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sollicite notamment la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 21.100 euros par an en principal hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2020 et demande de juger qu'elle est tenue de payer le différentiel de loyer entre le loyer effectivement payé depuis le 1er octobre 2020 et celui qui sera judiciairement fixé. La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sollicite également la fixation du nouveau montant du dépôt de garantie à la somme de 10.500 euros et demande de juger qu'elle est tenue de régler le différentiel de dépôt de garantie entre celui actuellement entre ses mains et celui qui sera judiciairement fixé ; elle demande que lui soit accordé un délai de 24 mois pour apurer le surplus de loyer depuis le 1er octobre 2020 et le dépôt de garantie à raison de 24 mensualités d'égal montant ; enfin, elle sollicite la condamnation de Monsieur [F] [Z] [H] au paiement de la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais, coûts et honoraires d'expertise judiciaire.


L'audience s'est tenue le 14 mars 2024. 

La décision a été mise en délibéré au 17 juin 2024.

Pour cause d'engorgement du service, le délibéré a été prorogé au 5 juillet 2024.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION


Il résulte du jugement avant dire droit qui n'a fait l'objet d'aucun recours que le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 2020 et que, compte tenu de la durée du bail expiré qui est supérieure à 12 ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative.


Sur la valeur locative

L'article L145-7 du code de commerce dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R. 145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de références. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Aux termes de l'article R. 145-11 du code de commerce, le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l'article R. 145-7 sont en ce cas applicables.


Sur les caractéristiques des locaux considérés

Selon le rapport d'expertise judiciaire, les locaux commerciaux sont situés [Adresse 7] dans le [Localité 5]. La [Adresse 14] est une voie à circulation automobile en sens unique, qui relie le [Adresse 9] au [Adresse 12] et dont le stationnement se fait côté impair. La catégorie socio professionnelle la plus représentée est celle des cadres et professions intellectuelles supérieures, ce qui, selon l'expert, met en exergue le fort pouvoir d'achat de la population. Les activités du quartier sont majoritairement orientées vers la restauration, la mode et le service. L'expert précise que le flux piéton est très bon et provient essentiellement des commerces et des salariés du secteur.

Les lieux loués sont situés à 220 mètres environ du centre Beaubourg, sur une voie semi piétonne, au sein d'un quartier à dominante résidentielle d'importante commercialité, à proximité du [Adresse 8], de la [Adresse 13] et de Châtelet-les-Halles (370 mètres environ), bénéficiant d'une très bonne desserte par les transports en commun, les stations de métro " [Adresse 10] " (lignes 1 et 11), " Châtelet " (lignes 1, 4, 7, 11 et 14) et " Rambuteau " (ligne 11) étant situées à 230, 280 et 290 mètres environ.

Selon le rapport d'expertise, les lieux loués sont situés dans un immeuble ancien élevé sur sous-sol, d'un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d'un cinquième étage lambrissé - façade enduite - ravalement neuf - couverture en zinc.

Selon le rapport d'expertise, les lieux loués se composent comme suit :

Au rez-de-chaussée, 
- une boutique surélevée d'une marche située à gauche de l'entrée de l'immeuble développant un linéaire de façade de 4,20 mètres environ ;
- une aire de vente accessible par une porte vitrée à simple vantail - poteau porteur - faux plafond avec éclairage suspendu - hauteur sous poutre : 2,69 mètres environ - hauteur sous plafond : 2,78 mètres environ - sol en ciment peint ;
- une 2ème partie de boutique en surélévation de 3 marches - hauteur sous plafond : 2,31 mètres environ ;
- une réserve et sanitaires - WC à l'anglaise, lavabo - porte sur cour - sol en ciment ;

Au sous-sol, accessible depuis le la cour de l'immeuble par un escalier en pierre d'une largeur de 0,97 mètres environ :
- un dégagement - hauteur sous plafond : 1,53 mètres environ - sol en terre battue ;
- cave voûtée - hauteur variant entre 1,68 et 2,54 mètres environ sous clé de voûte - sol en terre battue.

En outre, les locaux bénéficient d’un étalage sur le domaine public.

La description matérielle et de situation faite par l'expert résulte des constatations objectives qu'il a pu faire lors de sa visite sur place et n'est pas contestée par les parties.

La surface pondérée du local commercial a été estimée par l'expert à 29,02 m²B.

Les parties ne discutent pas la pondération des locaux établie par l'expert. Il y a donc lieu de retenir une surface pondérée de 29,02 m²B. 


Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L'expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que de décisions judiciaires antérieures au 1er octobre 2020.
 
Il en résulte, en ce qui concerne la [Adresse 14] :

 - trois locations nouvelles de 308 euros par m²B, au 1er janvier 2020 pour un escape game ; de 659 euros par m²B, au 1er janvier 2019 pour une boutique d'accessoires de mode ; de 666 euros par m²B au 1er janvier 2017 pour un restaurant ;
- deux loyers pour lesquels il a été versé un droit au bail de 403 euros par m²B, au 1er février 2017 pour une cafétéria et un espace de coworking ; de 589 euros par m²B, au 1er juillet 2017 pour un glacier ;
- un renouvellement de bail de 661 euros par m²B, au 1er juillet 2015 pour une banque ;
- un renouvellement de bail communiqué par le locataire de 1.057 euros par m²B, au 1er avril 2020 pour une boutique de prêt-à-porter, habillement, chaussures et accessoires de mode.

L'expert propose également des référence locatives dans un rayon de 300 mètres allant de 460 euros le m²B au 1er janvier 2016 pour une location nouvelle d'une boutique d'équipement de la maison située au [Adresse 1] dans le [Localité 5] à 1.667 euros le m²B pour un loyer pour lequel il a été versé un droit au bail au 25 mai 2016 pour une activité de yaourts glacés, boissons, pâtisserie et petite restauration sans cuisson situé au [Adresse 4] dans le [Localité 3]. 

L'expert retient un prix unitaire de 750 euros/m²B et une valeur locative avant abattement de 21.765 euros.


Sur la valeur locative avant abattement

Compte tenu de leur distance par rapport aux locaux sous expertise (moins de 300 mètres), il y a lieu de considérer les référence produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage, au sens du 5° de l'article L145-33 du code de commerce. 

Pour apprécier la valeur locative des locaux sous expertise, l'expert indique avoir pris en compte :

- la bonne situation pour les locaux expertisés, à 220 mètres du centre Beaubourg, sur une voie semi piétonne, au sein d'un quartier à dominante résidentielle d'importante commercialité, à proximité du [Adresse 8], de la [Adresse 13] et de Châtelet-les-Halles (370 mètres environ), bénéficiant d'une très bonne desserte par les transports en commun, les stations de métro " [Adresse 10] " (lignes 1 et 11), " Châtelet " (lignes 1, 4, 7, 11 et 14) et " Rambuteau " (ligne 11) étant situées à 230, 280 et 290 mètres environ ;
- l'environnement qui comprend essentiellement des commerces indépendants ;
- le linéaire de façade procurant une assez bonne visibilité des locaux ;
- l'entrée en surélévation d'une marche ;
- la contrainte d'un poteau porteur dans l'aire de vente ;
- la configuration irrégulière des locaux, avec un rétrécissement en profondeur surélevé de trois marches ;
- le souffleur d'air chaud et froid à l'entrée ;
- le chauffage par convecteurs électriques ;
- l'absence de sanitaires privatifs ;
- l'agrément de sanitaires communs sur cour ;
- la faible surface des locaux ;
- les activités autorisées par le bail : " vente de maroquinerie - bagagerie ; habillement - colifichets " ;
- l'accession en fin de bail du bailleur se réservant le droit d'exiger la remise des lieux loués dans leur état primitif ;
- l'inconvénient d'une indexation annuelle en fonction de l'indice ICC ;
- l'état du marché locatif des boutiques qui s'inscrivait en baisse en octobre 2020, compte tenu de la crise sanitaire ; et
- la politique municipale anti-voiture dans [Localité 11], qui rend difficile l'accès depuis la banlieue et le stationnement.

Le bailleur et le locataire s'accordent également pour que le prix unitaire soit fixé à 750 euros/m²B.

Compte tenu notamment de la situation géographique des locaux (quartier à dominante résidentielle d'importante commercialité, bonne accessibilité par les transports en commun), des caractéristiques des locaux (bonne visibilité depuis la rue, configuration irrégulière des locaux, faible surface, absence de sanitaires privatifs), de la destination des lieux, de l'état du marché locatif en raison de la crise sanitaire et des prix pratiqués dans le voisinage (qui se situent entre 308 euros/m²B et 1.667 euros/m²B), il sera retenu un prix unitaire de 750 euros le m²B, tel que proposé par l'expert et non contesté par les parties, fixant la valeur locative annuelle avant abattement à 21.765 euros (750 euros le m²B * 29,02 m²B = 21.765 euros).


Sur les abattements et majorations

Aux termes du premier alinéa de l'article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. 


Sur l'abattement au titre des charges d'immeuble non locatives

L'expert préconise de procéder à une déduction des charges d'immeubles non locative, pour un montant de 750 euros correspondant au montant moyen arrondi des charges d'immeuble non locatives des exercices 2018/2019/2020.

Tant le bailleur que le locataire acceptent cette déduction.

En l'espèce, la clause relative aux charges et conditions insérée au contrat de bail transfère au preneur la charge de " rembourser au bailleur ou à son mandataire en acquittant chaque terme de loyer et le droit au bail, la taxe additionnelle, même à titre provisionnel, la contribution foncière, la quote-part des charges et prestations, taxe d'enlèvement des ordures ménagères, de déversement à l'égout, de balayage et autres, incombant à l'immeuble, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentations d'impôts légalement mises à la charge des locataires ; Lesdites charges, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au Règlement de copropriété ". 

Les charges d'immeuble non locatives sont constitutives de charges exorbitantes de droit commun et doivent être soustraites de la valeur locative. La déduction de 750 euros proposée par l'expert judiciaire à ce titre et non contestée par les parties apparaît justifiée.


Sur l'abattement au titre de de l'impôt foncier hors TEOM

L'expert propose de déduire la somme de 310 euros au titre de l'impôt foncier hors TEOM, montant calculé au prorata des tantièmes de copropriété à partir de l'avis de taxe foncière 2020. 

Tant le bailleur que le locataire acceptent cette déduction.

En l'espèce, la taxe foncière qui est mise à la charge du preneur aux termes du bail est une charge exorbitante de droit commun liée au droit de propriété du bailleur qui doit être soustraite du montant de la valeur locative. La déduction de 310 euros proposée par l'expert judiciaire au titre de l'impôt foncier et non contestée par les parties apparaît justifiée.


Sur la majoration au titre du droit d'étalage

L'expert propose de procéder à une majoration de la valeur locative pour droit d'étalage d'une surface de 6 m².

Tant le bailleur que le locataire acceptent cette majoration.

En l'espèce, le locataire bénéficie d'un droit d'étalage sur le domaine public de 6 m² (3,75 mètres * 1,60 mètres). Ce droit d'étalage justifie de retenir une majoration de 2% de la valeur locative.

La valeur locative après abattement s'élève donc à 21.140 euros (21.765 - 750 - 310 + 2%*21.765 = 21.140 euros).

Le loyer du bail renouvelé doit donc être fixé à la valeur locative de 21.140 euros annuels en principal, à compter du 1er octobre 2020.


Sur les autres demandes

La S.A.R.L. RAINBOW FACTORY sera condamnée à payer, conformément à l'article 1231-6 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation.

Les intérêts seront capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

La compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la fixation du loyer renouvelé ou révisé en application des dispositions de l'article R. 145-23 du code de commerce et dès lors, il ne lui appartient pas de " fixer le nouveau montant du dépôt de garantie en conséquence ", ni d'octroyer des délais de paiement au locataire. 

En conséquence, les demandes de Monsieur [F] [Z] [H] et de la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY de ces chefs seront rejetées.


Sur les dépens et les frais d'expertise

La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise.


Sur l'article 700 du code de procédure civile 

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
 

Sur l'exécution provisoire 

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire d'ordonner l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS


Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [T] [X],

Fixe à 21.140,00 euros en principal par an à compter du 1er octobre 2020 le montant du loyer du bail renouvelé (depuis cette date) entre Monsieur [F] [Z] [H] et la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY pour les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 5], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la S.A.R.L. RAINBOW FACTORY à payer à Monsieur [F] [Z] [H] les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyers à compter de la date de l'assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l'assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l'article 1343-2 du code civil,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,
 
Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l'expertise judiciaire,

Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.


Fait et jugé à PARIS, le 05 juillet 2024.

LA GREFFIERELE PRESIDENT
C. BERGER J-C. DUTON