Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 5 juillet 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées
conformes délivrées le :
à Me HAJI et Me LEBATTEUX SIMON


■

8ème chambre 
3ème section

N° RG 23/04237
N° Portalis 352J-W-B7H-CZI4J

N° MINUTE : 

Assignation du :
17 mars 2023










ORDONNANCE 
DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT

rendue le 5 juillet 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet HELLIER DU VERNEUIL
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Bahia HAJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0951


DÉFENDERESSES

S.C.I. SONA
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154


S.A.S. COUDERC - BARRAU RESTAURATION, exerçant sous l’enseigne LA FRÉGATE
[Adresse 1]
[Localité 4]

non représentée




MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, assisté de Madame Léa GALLIEN, greffier


DÉBATS

A l’audience du 05 juin 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 05 juillet 2024.


ORDONNANCE

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe
Réputée contradictoire
Premier ressort




EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par exploit d'huissier signifié le 17 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] a fait assigner la SCI Sona et la société Couderc – Barrau Restauration devant le tribunal judiciaire de Paris. Aux termes du dispositif de l'acte introductif d'instance, celui-ci demande à la juridiction de :

- condamner la SCI SONA à restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros/jour de retard à compter du jugement à intervenir ;
- prononcer la résiliation du bail liant la SCI SONA et la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de tout renouvellement ou avenant dudit bail ;
- ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION et de tous occupants de son chef ;
- condamner in solidum les sociétés SONA et COUDERC-BARRAU RESTAURATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par le syndic HELLIER DU VERNEUIL, la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait de l’occupation illégale de la boutique et des nuisances générées par l’activité du restaurant ;
- condamner in solidum les sociétés SONA et COUDERC-BARRAU RESTAURATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par le syndic HELLIER DU VERNEUIL, la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

***

Par conclusions notifiées le 4 août 2023, la SCI Sona a saisi le juge de la mise en état et lui demande de :

- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes tendant à obtenir : 
o La cessation de l’activité prétendument litigieuse, 
o La résiliation du prétendu bail commercial liant la SCI SONA à la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION, 

o Le paiement de dommages et intérêts. 
- dire et juger que la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la condamnation de la SCI SONA à restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété est dépourvue d’objet ;
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de condamnation de la SCI SONA à restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété ;
- dire et juger que la demande du syndicat des copropriétaires visant à obtenir la résiliation du prétendu bail liant la SCI SONA à la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION est dépourvue d’objet ; 
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de résiliation du prétendu bail liant la SCI SONA à la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION est dépourvue d’objet ; 
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité à agir pour la réparation des troubles allégués ; 
- déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes de réparation des troubles allégués ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI SONA la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées le 6 février 2024, le syndicat des copropriétaires a répliqué sur l'incident et conclut à la recevabilité de ses demandes – outre demandes au titre des dépens et frais irrépétibles.

Régulièrement citée suivant les modalités applicables aux personnes morales, la société Couderc – Barrau Restauration n'a pas constitué avocat. La représentation étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, celle-ci n'a pas comparu à l'instance, et il sera ainsi statué par ordonnance réputée contradictoire.

***

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience de plaidoiries du 5 juin 2024, durant laquelle les débats se sont tenus. La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; 

6° Statuer sur les fins de non-recevoir  ; »

Alors que la SCI Sona demande au juge de la mise en état de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, il doit être rappelé que celui-ci n'est pas compétent pour statuer sur le fond du litige et ne peut ainsi que les déclarer irrecevables.


1 – Sur l'exception de procédure

Les articles 112 et suivants du code de procédure civile disposent que la nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l'invoque a, postérieurement à l'acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité. Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte : (…) « Le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ; le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice ».

L'article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose notamment que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. Il résulte de ces dispositions une obligation pour le syndicat des copropriétaires de délivrer au syndic une autorisation claire, précise et circonstanciée, par une décision sanctionnée par un vote, qui précise l'objet de la demande, la nature de la procédure autorisée et les personnes concernées.

*

En l'espèce, la SCI Sona demande au juge de la mise en état de déclarer le syndicat des copropriétaires « irrecevable en ses demandes tendant à obtenir : la cessation de l’activité prétendument litigieuse ; la résiliation du prétendu bail commercial liant la SCI SONA à la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION ; le paiement de dommages et intérêts ». 

Lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2022, les copropriétaires ont habilité le syndic à agir en justice dans les termes suivants : 

« TROISIEME RESOLUTION : L’assemblée mandate le syndic pour engager une procédure judiciaire contre la SC SONA, copropriétaire du lot 1 pour violation de l’article 1-B du règlement de copropriété de l’immeuble qui précise en son paragraphe « Obligations des copropriétaires sur les choses communes » que « les rez-de-chaussée sur quai, organisés en boutiques, pourront être occupés commercialement, à condition que le commerce exploité reste un commerce d’antiquités, marchand de tableaux ou commerce de luxe, et ne puisse en aucun cas nuire aux occupants de l’immeuble, soit par le bruit, les odeurs et émanations quelconques », ce qui n’est pas le cas actuellement le local servant de dépôt d’objets hétéroclites et n’étant plus ni exploité ni entretenu, en vue d’obtenir la condamnation sous astreinte du propriétaire du lot 1 à entretenir et exploiter son local conformément au règlement de propriété ». 

Il est tout d'abord relevé que l'autorisation précise le nom du copropriétaire contre qui le syndic est autorisé à agir au nom du syndicat des copropriétaires, qu'elle porte sur une « procédure judiciaire » à engager afin de contraindre cette dernière au respect du règlement de copropriété, et qu'elle mentionne expressément les stipulations invoquées et l'infraction reprochée.

Il apparaît ainsi que le syndic a reçu mandat d'ester devant le tribunal judiciaire, de manière suffisamment précise, pour faire cesser des modalités d'occupation et d'exploitation du lot n°1 que les copropriétaires estiment constituer des infractions au règlement de copropriété. 

La première demande contestée est ainsi formulée : « condamner la SCI SONA à restituer à son lot un usage conforme au règlement de copropriété sous astreinte de 500 euros/jour de retard à compter du jugement à intervenir ». Elle entre manifestement dans le champ de l'autorisation donnée au syndic, en ce qu'elle vise à contraindre le copropriétaire désigné à conformer son exploitation aux stipulations du règlement de copropriété.

La seconde demande contestée porte sur « la résiliation du bail liant la SCI SONA et la société COUDERC-BARRAU RESTAURATION portant sur les locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] et de tout renouvellement ou avenant dudit bail ». 

La question de la conformité de l'exploitation du lot n°1 au règlement de copropriété ne présente pas de lien direct avec les relations contractuelles pouvant exister entre la SCI Sona et la société Couderc-Barrau Restauration. En effet, la résiliation d'un éventuel bail commercial ne permettrait pas nécessairement d'atteindre l'objectif poursuivi par l'autorisation, à savoir le fait que le lot n°1 soit « entretenu et exploité » conformément au règlement de copropriété.

En outre, alors que ce chef de prétention concerne la SCI Sona mais également la société Couderc-Barrau Restauration, cette dernière n'est pas nommément désignée aux termes de la décision portant autorisation d'agir.

En sollicitant la résiliation d'un bail commercial liant la SCI Sona et la société Couderc-Barrau Restauration, le syndic a ainsi agi en excédant l'autorisation accordée par l'assemblée générale.

Enfin, la troisième demande contestée est ainsi libellée : « condamner in solidum les sociétés SONA et COUDERC-BARRAU RESTAURATION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par le syndic HELLIER DU VERNEUIL, la somme de 30.000 euros de dommages et intérêts au titre des préjudices subis du fait de l’occupation illégale de la boutique et des nuisances générées par l’activité du restaurant ».

Il s'agit en l'espèce de l'exercice d'une action indemnitaire, portant sur la réparation d'un préjudice qu'aurait subi la copropriété, laquelle se distingue clairement de l'objet de l'autorisation donnée au syndic, à savoir la cessation d'atteintes au règlement de copropriété.

Il est par ailleurs relevé que la décision citée par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures (Cass. 3e civ., 25 janv. 2012, n° 10 -19.180) concerne l'hypothèse totalement distincte où le syndic agissant en recouvrement de charges, sans autorisation préalable de l'assemblée générale, forme également une demande en paiement de dommages et intérêts accessoire à la demande principale.

Pour les motifs qui précèdent, il apparaît que l'acte introductif d'instance est affecté d'irrégularités de fond tenant au défaut d'autorisation d'agir du syndic. Les demandes formées par le syndicat des copropriétaires tendant à obtenir la résiliation d'un bail commercial liant la SCI Sona et la société Couderc-Barrau Restauration, ainsi que leur condamnation au paiement de dommages et intérêts, seront déclarées irrecevables.

En conséquence, il ne sera pas statué sur les autres moyens soulevés à l'encontre de ces deux chefs de prétention (défaut d'intérêt et de qualité à agir).

2 – Sur la recevabilité

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Les articles 31 et 32 du code de procédure civile disposent que l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. Toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir est irrecevable.

L'intérêt à agir est usuellement défini comme une condition de recevabilité de l’action consistant dans l’avantage que procurerait au demandeur la reconnaissance par le juge du bien-fondé de sa prétention. Il doit être personnel, direct, né et actuel, et il n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l'action. L'intérêt qu'a une partie à exercer une action est apprécié souverainement par les juges du fond, au jour de l'introduction de la demande en justice, et sans tenir compte de circonstances postérieures qui l'auraient rendue sans objet. 

*

En l'espèce, la SCI Sona conteste également la recevabilité des demandes adverses en soutenant qu'elles seraient dépourvues d'objet et que le syndicat des copropriétaires ne disposerait pas d'un intérêt à agir.

Alors que la SCI Sona fait valoir qu'il n'existe pas de convention la liant à la société Couderc-Barrau Restauration, ou encore que son local serait libre de toute occupation, comme le démontrerait un procès-verbal de constat d'huissier établi le 18 mars 2023, il doit être relevé que ces éléments sont des moyens de défense au fond qui n'affectent pas le droit d'agir du syndicat des copropriétaires. 

Il est rappelé que le défaut d'intérêt s'entend d'une absence objective d'intérêt à agir, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le fond du litige et d'interpréter les pièces versées aux débats. Le fait de rapporter la preuve de l'exercice d'une activité prohibée par le règlement de copropriété n'est pas une condition de recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires, mais de son succès.

Le syndicat des copropriétaires dispose donc d'un intérêt à agir aux fins d'obtenir la cessation d'atteintes au règlement de copropriété, et la demande qu'il forme à ce titre n'est pas dépourvue d'objet. Elle sera ainsi déclarée recevable.

3 – Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Les dépens seront réservés.

- Sur les frais exposés non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

En équité, il convient de débouter les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles.


PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance réputée contradictoire, publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires irrecevable en ses demandes tendant à obtenir la résiliation d'un bail commercial liant la SCI Sona et la société Couderc-Barrau Restauration, ainsi que leur condamnation au paiement de dommages et intérêts ; 

DÉCLARE recevable le surplus de ses demandes ;

RÉSERVE les dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

RENVOIE l'affaire à l'audience de mise en état du 2 octobre 2024 à 10 heures, pour éventuelles conclusions en réplique de la part du syndicat des copropriétaires ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire à titre provisoire.


Faite et rendue à Paris, le 5 juillet 2024.


Le greffier Le juge de la mise en état