Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 5 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à Madame [N] [T] 


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01029 - N° Portalis 352J-W-B7H-C37EG

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le vendredi 05 juillet 2024


DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représenté par Me Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286


DÉFENDERESSE
Madame [N] [T]
domiciliée : chez Monsierur [E] [L], [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Président,
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 04 avril 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 juillet 2024 par Eloïse CLARAC, Président, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier


Décision du 05 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01029 - N° Portalis 352J-W-B7H-C37EG


EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [T] est propriétaire du lot n°27 d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, FONCIA PARIS RIVE GAUCHE, a fait assigner Madame [N] [T] devant le tribunal judiciaire de Paris pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
 - 3 055 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er septembre 2021 au 25 octobre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,
 -2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
 - la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
 - 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, a fait signifier à Madame [N] [T] des conclusions d'actualisation portant sa demande en paiement au titre des charges de copropriété à la somme de 3 760,68 euros pour la période du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 7 novembre 2022 sur 802 euros puis de l'assignation sur le surplus.

A l'audience du 4 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son avocat, a maintenu l'ensemble de ses demandes.

Madame [N] [T], régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, conformément à l'article 659 du code de procédure civile, n'a pas comparu

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l'espèce le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- le justificatif de la qualité de copropriétaire de Madame [N] [T] tel que cela résulte du relevé de propriété pour le lot n°27,
- le relevé individuel de compte portant sur la période du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024 et arrêté à cette date à 3 760,68 euros (en ce inclus 1 062,32 euros de frais),
- les appels de fonds couvrant la période,
- les comptes de charges pour les années du 2021, 2022,
- les procès-verbaux d'assemblée générale de copropriété en date du 29 juin 2021, 5 septembre 2022, 13 février 2023, 31 mai 2023, ayant notamment :
- approuvé les comptes pour les exercices 2021, 2022,
- approuvé le budget prévisionnel pour les exercices 2023, 2024
- décidé des travaux ou opérations suivants : frais d'entretien obligatoire des ascenseurs, reprise d'étanchéité des balcons, remplacement du collecteur EU, réfection étanchéité de la toiture terrasse bâtiment A 21e étage, remplacement des vannes de pieds de colonnes relevées vétustes, réfection de l'étanchéité de joints de construction sur la dalle du parking extérieur, restauration des mosaïques, électricité en partie commune au rdc bâtiments 11 et 15, mission d'étude et de maîtrisé d'œuvre concernant un projet de mise en conformité et de conception du projet de travaux des paliers et des halls selon prescriptions du groupe de visite de la préfecture de police, reconditionnement des détecteurs de fumées, remplacement de l'échangeur n°3 hors service, rénovation de la rampe de parking, fourniture et pose d'un variateur de fréquence, fourniture d'un groupe de traction, réfection de l'étanchéité des balcons appartement 05B5 et 05B6, budget pour permettre de traiter partiellement les étanchéités des balcons provocant des désordres dans les appartements en urgence, réalisation d'un projet de plan pluriannuel de travaux, constitution d'une provision nécessaire à l'indemnisation légal de départ à la retraite des deux salariés du syndicat.

Au vu des pièces produites, Madame [N] [T] est redevable, au titre des charges de copropriété et de travaux, de la somme de 2 698,36 euros, pour la période allant du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 et la provision pour départ en retraite 1 et 2/4.

Les intérêts au taux légal courront à compter de la date de l'assignation pour la somme de 2 112,70 euros (somme réellement due hors frais à cette date), et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de la mise en demeure ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu'elle est demandée, elle sera accordée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de l'envoi d'aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l'article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 7 novembre 2022. La demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit la somme de 90 euros.

Il est sollicité 550 euros d'honoraires de syndic pour l'envoi du dossier à l'avocat et 150 euros pour l'envoi du dossier à l'huissier de justice, or il s'agit de frais ressortant de la gestion courante du syndic et il n'est pas démontré qu'ils traduisent des diligences réelles inhabituelles et nécessaires propre à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. Ces sommes seront écartées.

Ne sont pas justifiés les frais relatifs aux lettres de mise en demeure du 2 décembre 2022 (33 euros) et du 6 juin 2023 (33 euros), en l'absence de preuve d'envoi.


Sont réclamés également les frais de deux mises en demeure, justifiées avec la production du bordereau d'accusé réception, (du 7 novembre 2022 et du 3 mai 2023) ainsi que d'une sommation de payer (du 26 octobre 2023).

Cependant, l'article 64 du décret du 17 mars 1967, valide le recours à une lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour les notification et mise en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965, dès lors, le coût des mises en demeure ne sera retenu qu'à hauteur de 6,50 euros, coût réel de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception.

En conséquence la somme globale de 19,50 euros sera accordée au titre des frais nécessaires. Avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que Madame [N] [T] ne paye plus régulièrement ses charges depuis le mois de septembre 2021 et le syndicat des copropriétaires a déjà dû engager une procédure d'injonction de payer pour obtenir paiement des charges. Son comportement a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de la condamner au paiement de la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Madame [N] [T], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamnée aux dépens, Madame [N] [T] devra verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE une somme qu'il est équitable de fixer à 800 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, les sommes suivantes :
- 2 698,36 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayés pour la période allant du 1er septembre 2021 au 1er mars 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 et la provision pour départ en retraite 1 et 2/4, avec intérêt au taux légal à compter du 15 décembre 2023, pour la somme de 2 112,70 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,
- 19,50 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 décembre 2023,
- 150 euros au titre des dommages-intérêts,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Madame [N] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE, la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic, FONCIA [Localité 5] RIVE GAUCHE du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Madame [N] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et signé par le président et le greffier susnommés.

Le greffierLe président