Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [M] [L]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Eléonore DANIAULT

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/01108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C374K

N° MINUTE : 
2 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par son syndicat le cabinet LOISELET& DAIGREMONT - [Adresse 3]
représenté par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0282


DÉFENDEUR
Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01108 - N° Portalis 352J-W-B7I-C374K

EXPOSE DU LITIGE
M. [M] [L] est propriétaire des lots n°7, 66 et 959 dans la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris M. [M] [L], par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 7 964,20 euros au titre des charges de copropriété sur la période du 1er juillet 2022 au 7 janvier avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure par avocat du 4 juillet 2023 sur la somme de 6 077,19 euros et de la sommation de payer du 6 octobre 2023 pour le surplus,
- 1 206,61 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023,
- 800 euros à titre de dommages et intérêts,
- 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris le coût de la sommation de payer du 6 octobre 2023.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation.

Bien qu'assignée à l’étude, M. [M] [L] n’a pas comparu ni personne pour lui. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [M] [L] concernant les lots n°7, 66 et 959, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 361/10000, 5/10000, 52/10000), 
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2024 (appel n°2, exercice 2023/2024 inclus), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état des sommes dues par M. [M] [L],
- les procès-verbaux des assemblées générales de la période correspondante,
- le contrat de syndic,

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7 964,20 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 7 janvier 2024, incluant l'appel provisionnel n°2 de l’exercice 2023/2024.

A défaut de justifier de l’envoi en recommandé de la mise en demeure par avocat du 4 juillet 2023 (pièce 9), les intérêts au taux légal courront à compter de la sommation de payer du 6 octobre 2023 valant mise en demeure, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les frais d’huissier constituent certes des frais nécessaires mais ceux exposés dans le cadre du procès seront récupérés au titre des dépens et les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent donc pas des frais de recouvrement.

Il convient en conséquence d’exclure la somme de 514 euros résultant d’une facture d’honoraires et de mise en demeure d’avocat (102,00 euros) ainsi que le coût de la sommation de payer du 6 octobre 2023. 

Par ailleurs s’agissant des frais d’ouverture de contentieux (2 x 105 euros), il sera observé que le demandeur ne justifie pas de diligences réelles et inhabituelles à l’appui de cette facturation alors que les multiples mises en demeure et relances inscrites au décompte attestent du suivi régulier des impayés de M. [M] [L]. 

Au demeurant ces 5 courriers expédiés en 2023 constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer les montants de 41,48 euros (comptabilisés 3 fois) et 35,28 euros (comptabilisés 2 fois) au décompte des sommes dues par M. [M] [L], il convient dès lors d’accorder la somme de 14 euros correspondant aux frais postaux de deux courriers recommandés annuels.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [M] [L] présente, de manière récurrente sur une période de 18 mois, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Il a déjà fait l’objet de condamnations. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence fait droit à la demande et M. [M] [L], qui ne saurait faire supporter à la collectivité des copropriétaires son incurie dans la gestion de ses paiements, sera condamnée à verser au demandeur la somme de 800 euros demandée à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
M. [M] [L], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 7 964,20 euros portant sur la période allant du 1er juillet 2022 au 7 janvier 2024, incluant l'appel provisionnel n°2 de l’exercice 2023/2024 et 14 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 6 octobre 2023 valant mise en demeure ;

CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT la somme de 800 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE M. [M] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet LOISELET & DAIGREMONT, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président.