Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : S.C. MONJOCRIS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Nathalie BUNIAK

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQJ

N° MINUTE : 
9 JTJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 04 juillet 2024


DEMANDERESSE
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] représenté par son Syndic le Cabinet Foncia [Localité 5] Rive Droite, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1260


DÉFENDERESSE
S.C. MONJOCRIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique
assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 13 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier


Décision du 04 juillet 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02216 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SQJ

EXPOSE DU LITIGE
La société civile MONJORIS est propriétaire du lot n°155 dans l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA PARIS RIVE DROITE, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris la société MONJORIS, par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 3 062,87 euros au titre des charges de copropriété pour la période allant du 1er mars 2021 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts,
- 1 960 euros à titre de dommages et intérêts,
- 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris la somme de 150,66 euros au titre de l’assignation.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 13 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s’en est référé aux termes de son assignation, indiquant à titre d’information que la dette ne cessait d’augmenter, que le débiteur avait déjà fait l’objet de condamnations par la juridiction, qu’il s’agissait d’un box et que les impayés recouvraient la somme de 2 141,27 euros de frais.

Bien qu'assignée à l’étude, la société MONJORIS n’a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
- les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,
- les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de la société MONJORIS concernant le lot 155 du [Adresse 1], indiquant la répartition des tantièmes (13/10000), 
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er mars 2021 au 1er janvier 2024 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 3 062,87 euros en ce compris 2 141,27 euros de frais de recouvrement,
- les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non recours
- le contrat de syndic signé le 13 juillet 2021,
- les frais de recouvrement suivants :
- des honoraires de suivi dossier contentieux pour la somme totale de 942 euros entre le 25 mars 2021 et le 16 juin 2022,
- des frais de mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception en date du 2 février 2023 pour un montant de 44 euros et 35 euros pour une relance simple du 2 mars 2023,
- des frais de sommation en date du 4 mai 2023 d’un montant de 480 euros,
- des frais de transmission dossier à avocat en date du 13 juin 2023 d’un montant de 480 euros,
- le coût de la sommation de payer par commissaire de justice en date 24 mai 2023 pour un montant de 150,66 euros,
- 9,61 euros d’intérêts de retard au 2 mars 2023,

En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 921,60 euros portant sur la période allant du 1er mars 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation comme demandé.

Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Les frais d’huissier constituent certes des frais nécessaires mais ceux exposés dans le cadre du procès seront récupérés au titre des dépens et la sommation de payer du 24 mai 2023 pour un montant de 150,66 euros sera par conséquent exclue du décompte. 

Par ailleurs s’agissant de la somme de 480 euros mentionnée au titre des frais de sommation en date du 4 mai 2023 ainsi que des frais de remise de dossier à avocat du 13 juin 2023 facturés pour un montant de 480 euros, il sera observé que le demandeur ne justifie pas de diligences réelles et inhabituelles à l’appui de cette facturation puisqu’une mise en demeure et une relance en 2023 attestent du suivi régulier des impayés de la société MONJORIS. 
Au demeurant ces courriers constituent des diligences ordinaires incombant au syndic qui ne justifient pas d’imputer les montants de 44 et 35 euros au décompte des sommes dues par la société MONJORIS qui seront limitées au remboursement des frais postaux à hauteur de 10 euros.

Le montant des intérêts de retard n’étant pas justifié aux débats, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande.

Enfin en l’absence de tout justificatif de diligences extraordinaires du syndic à l’appui des honoraires de suivi dossier contentieux pour la somme totale de 942 euros entre le 25 mars 2021 et le 16 juin 2022, il convient de débouter également le syndicat des copropriétaires de cette demande.

La société MONJORIS sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 10 euros au titre des frais de recouvrement dus au syndicat des copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts 
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 3 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que la société MONJORIS présente, de manière récurrente sur une période de 2 ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Elle a déjà fait l’objet d’une condamnation. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Il sera en conséquence fait droit à la demande et la société MONJORIS, qui ne saurait faire supporter à la collectivité des copropriétaires son incurie dans la gestion de ses paiements, sera condamnée à verser au demandeur la somme de 1 960 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires
La société MONJORIS, partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût de la sommation de payer du 24 mai 2023 et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société MONJORIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 921,60 euros au titre des charges de copropriété et 10 euros au titre des frais de recouvrement sur la période allant du 1er mars 2021 au 1er janvier 2024, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 3 avril 2024 ;

CONDAMNE la société MONJORIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE la somme de 1 960 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la société MONJORIS à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA [Localité 5] RIVE DROITE, la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la société MONJORIS aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 24 mai 2023 et de l’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président.