Tribunal Judiciaire · Chambre Civile — 4 juillet 2024

JUGEMENT DU :04 Juillet 2024
MINUTE N°: 24/
DOSSIER N° :N° RG 22/01842 - N° Portalis DBWH-W-B7G-F77B




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 Juillet 2024



Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [A] [Y] [E] [T]
né le 20 Décembre 1982 à AMBERIEU EN BUGEY (01),
demeurant 11 Rue des Chaumes - 01500 AMBERIEU EN BUGEY

Madame [W] [O]
née le 26 Août 1982 à VENISSIEUX (01), 
demeurant 64 Allée des Charmilles - 01500 AMBRONAY

Monsieur [B] [T]
représenté par Monsieur [A] [Y] [E] [T] et Madame [W] [O]
né le 03 Février 2015 à AMBERIEU EN BUGEY (01), 
demeurant 64 Allée des Charmilles - 01500 AMBRONAY

représentés par Me Sophie PRUGNAUD SERVELLE, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : T 65, Me Sylvie GOURAUD, avocat plaidant au barreau de Chartres, vestiaire : 64


DEFENDEURS

S.A.R.L. PORAL, VIALATTE & JUNIQUE, NOTAIRES,
dont le siège social est sis 39 avenue du Général De Gaulle
01500 AMBERIEU EN BUGEY

représentée par Me Bertrand DE BELVAL, avocat au barreau de Lyon, vestiaire : 669


Monsieur [G] [J]
né le 31 Août 1959 à NANTUA (01), 
demeurant 136 le Grand Ruinais - 38780 ESTRABLIN

représenté par Me Jérémy ZANA, avocat plaidant au barreau de Vienne, Me Marjorie MASSONNET, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : T 93


Madame [L] [D] [R]
née le 26 Janvier 1963 à FENEU, 
demeurant 2 rue Maurice Ravel - Villa Lumière - 06190 ROQUEBRUNE CAP MARTIN

représentée par Me Philippe REFFAY, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : T 16

S.A.R.L. L’IMMOBILIERE DE L’AIN, immatriculée au RCS de Bourg en Bresse sous le numéro 443 459 227,
dont le siège social est sis 108 allée François Bordet- 01500 AMBERIEU EN BUGEY

représentée par Me Pierre emmanuel THIVEND, avocat au barreau de l’Ain, vestiaire : 42


S.A. ALLIANZ IARD, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 542 110 291,
dont le siège social est sis 1 Cours Michelet - CS 30051 - 92076 PARIS LA DEFENSE

représentée par Me Luc PAROVEL, avocat postulant au barreau de l’Ain, vestiaire : T 1, Me Benjamin PORCHER, avocat plaidant au barreau de Paris, vestiaire : G450



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRESIDENT:Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

ASSESSEURS:Madame BLIN, Vice Présidente
Monsieur DRAGON, Juge

GREFFIER:Madame LAVENTURE,

DÉBATS :tenus à l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

A l’audience, Madame BLIN a fait le rapport conformément à l’article 785 du code de procédure civile 



ELEMENTS DU LITIGE

Par acte authentique en date du 29 août 2018, Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] ont acquis, par l’intermédiaire de la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN, exerçant sous l’enseigne ERA ALTEA IMMOBILIER, auprès de Monsieur [G] [J] et Madame [L] [R] divorcée [J], une maison d’habitation sise 64, allée des Charmilles - Lotissement Malafan à AMBRONAY (01500), pour un montant de 285.000,00 euros. 

Se plaignant, peu de temps après la vente, de l’apparition et de l’agrandissement de nombreuses fissures qui compromettraient la stabilité de l’immeuble, Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] ont, par actes d’huissiers séparés des 15 et 19 novembre 2018, assigné devant le président du tribunal de grande instance de BOURG-EN-BRESSE statuant en référé, Monsieur [G] [J], Madame [L] [R] et la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN en expertise judiciaire.

Par ordonnance du 8 janvier 2019, le juge des référés a fait droit à la demande d’expertise et a désigné Monsieur [U] comme expert.

Par ordonnance de changement d’expert du 18 janvier 2019, Monsieur [C] a été désigné en remplacement de Monsieur [U].


Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge des référés a rendu les opérations d’expertise communes et opposables à la SA ALLIANZ, assureur de la SARL IMMOBILIERE DE L’AIN, et à la compagnie GAN ASSURANCES, assureur de Monsieur [G] [J].

Par ordonnance du 18 mai 2021, le juge des référés a rendu les opérations d’expertise communes et opposables à la compagnie PACIFICA, assureur des consorts [T]/[O].

Monsieur [C] a déposé son rapport le 17 novembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 10 mai 2022, Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et leur fils [B] [T], représenté par ses représentants légaux, ont assigné devant le tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE Monsieur [G] [J], Madame [L] [R] et la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN et son assureur la compagnie ALLIANZ en responsabilité et indemnisation des préjudices subis.

Par acte d’huissier en date du 8 décembre 2022, Madame [L] [R] a appelé en cause la SARL PORAL, VIALATTE&JUNIQUE, notaires associés à AMBERIEU-EN-BUGEY (01).
 
Par ordonnance en date du 9 février 2023, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 12 janvier 2024, Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et Monsieur [B] [T], représenté par ses représentants légaux Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O], sollicitent de :
“Vu les dispositions des articles 1641, 1645, 1240 et 1241 du Code Civil,
Vu les dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Vu les Ordonnances de référé rendues en date des 8 Janvier 2019, 6 Octobre 2020 et 18 mai 2021,
Vu l'acte de vente du 28 août 2018,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [C] du 17 Novembre 2021,
Vu les pièces produites,
Dire et juger recevable et bien fondée l'action de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O], tant en leur nom personnel qu'en leur qualité de représentant légal de leur fils, [B] [T].
Dire et juger que les désordres constatés sur le bien immobilier sis 64 allée des Charmilles à AMBRONAY vendu par les consorts [J]/[R] à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] constituent des vices cachés dont l'origine est antérieure à la vente du 28 Août 2018, compromettant la solidité de l'ouvrage et le rendant impropre à sa destination.
Dire et juger acquise la garantie pour vices cachés concernant ledit bien immobilier à l'encontre de Monsieur [G] [J] et Madame [L] [R].
Dire et juger que la SARL L'IMMOBILIERE DE L'AIN n'a pas respecté son obligation de conseil et d'informations vis-à-vis de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O].
Dire et juger en conséquence que les vendeurs et l'agence immobilière, ainsi que son assurance, seront condamnés à indemniser Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] de l'intégralité des préjudices par eux subis.
Dire et juger que la SCP PORAL VIALATTE & JUNIQUE, Notaire, sera condamnée solidairement avec les autres défendeurs à payer à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] l'ensemble des préjudices subis par eux, si le Tribunal estime que le Notaire a effectivement engagé sa responsabilité délictuelle pour non-respect de son obligation d'information et de conseil en sa qualité de rédacteur d'actes. 

Avaliser en conséquence la solution préconisée par Monsieur [C], expert, à savoir la démolition/reconstruction, seule solution adéquate pour remédier aux désordres.
Condamner en conséquence solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [L] [R], ainsi que la SARL L'IMMOBILIERE DE L'AIN et son assurance ALLIANZ, et la SCP PORAL VIALATTE & JUNIQUE à payer à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] à titre de dommages-intérêts, les sommes suivantes :
- une somme de 512.099,30 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au coût de la démolition et la reconstruction du bien immobilier acquis et ses frais annexes, se décomposant comme suit, tel que retenu par l'expert :
- un montant de 338.675 euros HT, soit 406.410 euros TTC pour la démolition et la reconstruction du bien immobilier, comme retenu par l'expert, avec indexation selon l'indice BT 01 valeur Juin 2021 jusqu'à la réalisation effective des travaux ;
Auquel il convient d'ajouter :
- le coût de l'assurance DO estimé à 7.200 euros, comme retenu par l'expert ;
- le coût de la maîtrise d'ouvre de 11 % des travaux, soit une somme de 38.046 euros HT, à savoir 45.656 euros TTC comme retenu par l'expert ;
- une plus-value à prévoir de 13 % pour des travaux en 2022, comme retenu par l'expert, soit 44.027,75 euros HT, à savoir 52.833,30 euros TTC ;
- une somme de 8.220 euros au titre des frais de déménagement et de relogement ;
- une somme de 15.400 euros au titre des frais de location d'une maison similaire pendant la durée des travaux (14 mois)
- une somme de 26.953,50 euros d'Octobre 2018 à Octobre 2023 compris, à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, outre l'indemnisation de ce trouble de Novembre 2023 jusqu'au déménagement des occupants pour le commencement du chantier de démolition/reconstruction, et condamnera donc solidairement les défendeurs à verser cette somme se décomposant comme suit :
- aux consorts [T]/[O] pour la période d'octobre 2018 à janvier 2019 (4 mois à 333 euros) : une somme de 1.332 euros ;
- à Madame [W] [O], seule occupante avec son fils du bien immobilier, pour la période de Février 2019 à Octobre 2022 (45 mois à 449,50 euros), une somme de 20.227,50 euros, 
- à Monsieur [A] [T], seul occupant avec son fils du bien immobilier, pour la période de Novembre 2022 à Octobre 2023 compris (12 mois à 449,50 euros), une somme de 5 394 euros, ainsi que pour la période postérieure à compter de Novembre 2023 jusqu'au déménagement des occupants pour le commencement du chantier ;
- une somme de 26.950,99 euros à Monsieur [A] [T] à titre de dommages-intérêts pour le préjudice financier subis à avril 2022 compris, sauf à parfaire pour la période ultérieure jusqu'au relogement de Madame [O] dans sa maison d'habitation reconstruite ;
- une somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi au profit de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] ;
- une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral ayant atteint son état de santé au profit de Madame [W] [O] ;
- une somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral de Monsieur [B] [T] ;
- une somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour manoeuvres dolosives à l'encontre de Monsieur [J] et Madame [R] ;
- une somme de 9.000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Rappeler l'exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie.
Condamner enfin solidairement Monsieur [G] [J] et Madame [L] [R], ainsi que la SARL L'IMMOBILIERE DE L'AIN et son assurance ALLIANZ, à payer à Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O], en tous les dépens, et notamment aux frais d'expertise de 23.045,15 euros TTC, dont distraction au profit de Maître PRUGNAUD-SERVELLE, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du CPC”.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 19 septembre 2022, Monsieur [G] [J] sollicite de :
“Vu les articles 1240, 1241, 1641, 1645 et 1646 du Code civil, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées aux débats, 
A titre principal, 
DIRE ET JUGER que le vice allégué par les demandeurs était apparent ; 
En conséquence, 
DEBOUTER les consorts [T]/ [O] de leur demande au titre des vices cachés; 
METTRE HORS DE CAUSE Monsieur [J] ; 
A titre subsidiaire, 
CONSTATER la méconnaissance du vice par Monsieur [J] ; 
DEBOUTER les consorts [T]/ [O] de leur demande de dommages-intérêts; 
DIRE ET JUGER que les sommes mises à l'encontre de Monsieur [J] seront limitées à la restitution du prix de vente ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER solidairement les consorts [T]/ [O], Madame [R], SA ALLIANZ IARD et SARL IMMOBILIERE DE L'AIN à payer à Monsieur [J] la somme de 2 400 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 
CONDAMNER les même aux entiers dépens de la présente instance ; 
RAPPELER l'exécution provisoire du jugement à intervenir”. 
 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2024, Madame [L] [R] sollicite de :
“Vu les articles 1231-3, 1231-4, 1240, 1241 1641, 1642, 1644, 1645, 1646, 1984, 1991 et 1992 du Code civil, 
Vu les articles 9, 514 et suivants du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence applicable, 
Vu le rapport d'expertise du 17 novembre 2021, 
Vu l'acte de vente du 29 août 2018, 
Vu les faits exposés et les pièces du dossier, 
A titre principal ; 
JUGER que le basculement de la maison et l'apparition des fissures est causé par les phénomènes de gonflement - retrait du sol argileux relevés par l'expert 
JUGER cette situation connue par les acquéreurs avant l'acquisition de la maison 
JUGER non démontré le manque de ferraillage et de chainage entre les différentes parties de la construction faute d'investigations complémentaires estimées nécessaires par l'expert judiciaire 
JUGER non démontré le lien de causalité entre l'éventuel manque de ferraillage et de chainage des murs et les fissurations et le basculement du bâti. 
JUGER que les entrées d'eau sporadiques dans le vide sanitaire de la maison étaient connues des acquéreurs avant la vente 
JUGER inapplicable la garantie des vices cachés prévue aux art.1641 et suivants du Code civil 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de leur demande de « dire et juger » que les désordres constatés sur le bien immobilier sis 64 allée des Charmilles à AMBRONAY constituent des vices cachés 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de leur demande de « dire et juger » acquise la garantie des vices cachés 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation à des dommages et intérêts à l'égard de Madame [L] [R] 
A titre infiniment subsidiaire ; 
JUGER que Madame [L] [R] ignorait les vices affectant le bien vendu 


JUGER que Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] ne rapportent pas la preuve de la mauvaise foi de Madame [L] [R] 
JUGER que le vendeur qui ignore l'existence d'un vice de la chose vendue n'est tenu qu'à la restitution du prix et frais de la vente, sans devoir garantir l'acheteur des conséquences du dommage causé par le vice 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de l'ensemble de leurs demandes de condamnation à des dommages et intérêts à l'égard de Madame [L] [R] 
JUGER applicables à Madame [L] [R] les dispositions de l'article 1646 du Code civil 
A titre infiniment subsidiaire ; 
JUGER que la solution préconisée par l'expert judiciaire visant à démolir puis reconstruire la maison sis 64 allée des Charmilles à AMBRONAY fait naître un profit excessif au bénéfice de Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T], et une perte considérable pour Madame [L] [R] et Monsieur [G] [J] allant à l'encontre du principe de réparation intégrale du préjudice et créant un enrichissement injustifié des requérants 
JUGER que la solution préconisée par l'expert judiciaire visant à démolir puis reconstruire la maison sis 64 allée des Charmilles à AMBRONAY va à l'encontre des articles 1644 et 1646 précisant que tout vendeur qui ne connaissait pas les vices affectant la chose qu'il vend, ou n'étant pas prouvé par les acquéreurs qu'il connaissait lesdits vices, ne peut être tenu au-delà du prix de la vente 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de leur demande « d'avaliser » la solution préconisée par l'expert judiciaire, savoir la démolition/reconstruction du bien immobilier 
DEBOUTER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de leur demande de condamnation à la somme de 512 099,30 euros correspondant au coût des travaux de démolition et de reconstruction du bien immobilier JUGER injustifiée la valeur locative mensuelle de 1 110 euros du bien retenue par Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] comme base de calcul pour quantifier leurs préjudices et les en débouter 
JUGER injustifiée la demande de Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de condamnation des parties requises à leur verser des frais de relogement de 15.400 euros et les en débouter 
JUGER injustifiée la demande de Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de condamnation des parties requises à leur verser un préjudice de jouissance de 26.953,50 euros et les en débouter 
JUGER comme étant infondée et injustifiée la demande de Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O], de dommages et intérêts de 26.950,99 euros relatif à leur séparation et les en débouter 
JUGER infondée la demande Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et [B] [T] de condamnation des parties requises à la somme de 15.000 euros à titre de préjudice moral de 15 000 euros et les en débouter 
DEBOUTER Madame [W] [O] de sa demande d'indemnisation complémentaire de son préjudice moral de 5 000 euros pour défaut de preuve de la réalité de ce préjudice et défaut de lien de causalité direct et certain entre les vices cachés et le préjudice invoqué 
DEBOUTER Monsieur [B] [T] de sa demande d'indemnisation de son préjudice moral de 2 500 euros pour défaut de preuve de la réalité de ce préjudice et défaut de lien de causalité direct et certain entre les vices cachés et le préjudice invoqué 
DEBOUTER Monsieur [A] [T] et Madame [W] [O] de leur demande de dommages et intérêts de 5 000 euros pour «manouvres dolosives des vendeurs», comme étant infondée et injustifiée 
A titre tout aussi subsidiaire ; 
JUGER la SARL PORAL, VIALATTE & JUNIQUE, NOTAIRES ASSOCIÉS responsable 
du préjudice causé à Madame [L] [R] pour défaut de mise en oeuvre de son obligation d'information et de son devoir de conseil à l'occasion de l'établissement de la promesse de vente du 22 mai 2018, et de l'acte de vente définitif du 29 août 2018 comportant une clause garantissant les vices cachés de la maison à charge du vendeur sans l'avoir informée au préalable, sans avoir attiré au préalable son attention et sans l'avoir conseillée sur la portée et les conséquences juridiques de cette clause. 

CONDAMNER la SARL PORAL, VIALATTE & JUNIQUE, NOTAIRES ASSOCIÉS à relever et garantir Madame [L] [R] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre sur le fondement de la clause de garantie des vices cachés insérée au contrat de vente par le notaire chargé de la vente 
En tout état de cause ; 
ECARTER l'exécution provisoire de droit à intervenir 
CONDAMNER Monsieur [A] [T], Madame [W] [O] et la SARL PORAL, VIALATTE & JUNIQUE, NOTAIRES ASSOCIÉS à verser à Madame [R] la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du CPC, outre les entiers dépens de l'instance comprenant le coût des frais d'expertise.”

Dans ses dernières conclusions notifiées le 5 mai 2023, la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN sollicite de :
“Vu les articles 1641, 1645 et 1240 du Code civil, 
vu le rapport d'expertise du 17 novembre 2021, 
vu les pièces versées aux débats, 
vu la jurisprudence, 
METTRE HORS DE CAUSE la société L'IMMOBILIERE DE L'AIN ; 
REJETER l'intégralité des demandes des consorts [T]-[O] à l'égard de la société L'IMMOBILIERE DE L'AIN ; 
REJETER les demandes de Monsieur [J] à l'égard de la société L'IMMOBILIERE DE L'AIN ; 
CONDAMNER toute partie succombante à verser à la société L'IMMOBILIERE DE L'AIN la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.”
 
Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 janvier 2024, la société ALLIANZ sollicite de : 
“Vu les textes précités
Vu la jurisprudence et les pièces versées aux débats, 
Il est demandé au Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse de :
CONSTATER qu'aucune faute n'a été commise par l'agence IMMOBILIERE DE L'AIN ;
CONSTATER que les consorts [T]-[O] ne justifient pas d'un préjudice de nature indemnisable et d'un lien de cause à effet avec les fautes prêtées à l'agence IMOBILIERE DE L'AIN ;
En conséquence,
DEBOUTER les consorts de [T]-[O] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de la société ALLIANZ ;
A titre subsidiaire, 
CONSTATER que toute condamnation à l'encontre de la société ALLIANZ ne pourra se faireque dans la limite du plafond de garantie de 460.000 euros, et ce sous déduction de la franchise contractuelle de 10% avec un minimum de 185 euros et un maximum de 950 euros,
cette franchise étant opposable aux tiers ;
CONDAMNER les consorts [J] - [R] solidairement à relever la société ALLIANZ de toute condamnation éventuelle ;
DIRE n'y avoir lieu à exécution provisoire ;
En tout état de cause, 
CONDAMNER tout succombant à payer à ALLIANZ la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Luc PAROVEL qui justifie en avoir fait l'avance dans les termes de l'article 699 du Code de procédure civile.”

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 décembre 2023, la SARL PORAL,VIALATTE&JUNIQUE, notaires associés à AMBERIEU-EN-BUGEY, sollicite de :
“Vu l'article 1240 du code civil 
Vu l'article 16 du CPC 
In linime litis 
• JUGER que l'ensemble des actes et pièces de procédure n'ont pas été dénoncés à la 
concluante, 
• Ordonner la communication de ces actes et pièces, 
• A défaut, juger que la procédure est irrégulière et viciée, le contradictoire n'étant pas 
respecté, 
1./ A titre principal, 
• JUGER que le notaire n'a pas inséré une clause exorbitante du droit commun, se bornant à rappeler la garantie légale des vices cachés de l'article 1641 du code civil, 
• DÉBOUTER Madame [R] de toutes ses demandes, 
• DÉBOUTER le cas échéant les autres parties de leurs éventuelles demandes, 
2./ En tout état de cause, 
• CONDAMNER Madame [R] à payer à l'étude PORAL VIALATTE & JUNIQUE la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, 
• CONDAMNER Madame [R] ou qui mieux le devra à payer à l'étude PORAL 
VIALATTE & JUNIQUE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, 
• CONDAMNER la même aux entiers dépens d'instance.” 
 
 Il sera renvoyé aux dernières conclusions susvisées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
 
L’ordonnance de clôture a été prononcée le 11 janvier 2024, avec effet différé au 11 avril 2024. 

A l’audience de plaidoirie du 16 mai 2024, date à laquelle l’affaire a été utilement appelée et retenue, les parties représentées ont été informées par le Président que le jugement serait rendu le 4 juillet 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.


MOTIVATION DE LA DECISION

- Sur les demandes formées in limine litis par le notaire,

En l’espèce, la SARL PORAL, VIALATTE&JUNIQUE, notaires associés, sollicite, in linime litis, de :
“• JUGER que l'ensemble des actes et pièces de procédure n'ont pas été dénoncés à la 
concluante, 
• Ordonner la communication de ces actes et pièces, 
• A défaut, juger que la procédure est irrégulière et viciée, le contradictoire n'étant pas 
respecté.”

Cependant, ces demandes sont, en vertu des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, de la compétence exclusive de la mise en état qui n’a pas été saisi en ce sens, de sorte qu’elles sont irrecevables devant le tribunal statuant au fond, étant au demeurant précisé, en tout état de cause, qu’il n’apparaît pas que les conclusions et pièces de la procédure n’aient pas été valablement notifiées à la SARL PORAL, VIALATTE&ASSOCIES et que le principe de la contradiction aurait été entravé.


- Sur la responsabilité de Monsieur [J] et Madame [R] pour vices cachés

Il résulte des dispositions de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 du même code dispose que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En vertu de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

L’article 1646 du code civil ajoute que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il appartient donc à Monsieur [T] et Madame [O] d’établir l’existence de vices affectant l’usage de leur habitation, vices qu’ils ne pouvaient déceler au moment de la vente et d’une gravité telle qu’ils ne l’auraient pas acquise s’ils les avaient connus ou en auraient donné un prix moindre.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente signé entre Monsieur [T] et Madame [O] d’une part, et Monsieur [J] et Madame [R] d’autre part, que : “L’acquéreur devra prendre le bien dans l’état dans lequel il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité, et le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés, conformément aux dispositions de l’article 1641 du code civil.”

Il importe donc peu à ce stade de démontrer la mauvaise foi des vendeurs pour caractériser leur responsabilité pour vices cachés, en l’absence de clause d’exonération de garantie pour vices cachés dans l’acte notarié. En revanche, cette mauvaise foi devra être démontrée dans un deuxième temps en l’espèce, si des vices cachés sont retenus, pour justifier les demandes de dommages et intérêts formées, en vertu des articles 1645 et 1646 du code civil, qui sont les uniques demandes effectuées sur le fondement des vices cachés, en l’absence de demande en restitution du prix de vente et de remboursement des frais occasionnés par la vente.

Les demandeurs considèrent en effet que l’expertise judiciaire démontre que la maison qu’ils ont acquise connaît de graves désordres de fissurations d’ordre structurel qui ont évolué de façon rapide et inquiétante juste après la vente, et dont Monsieur [J] leur avait pourtant dit qu’elles n’évoluaient pas et qu’elles étaient anciennes de plus de 30 ans. Ils déplorent également l’inondation récurrente du vide-sanitaire et la mauvaise gestion des venues d’eau qui leur ont été complètement tues. Ils estiment que ces vices sont cachés et sont inhérents à la chose vendue, qu’ils la rendent impropre à l’usage auquel elle est destinée, du fait de sa nécessaire démolition pour réparer correctement les désordres, et que ces défauts existaient bien avant la vente litigieuse, alors que s’ils en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas procédé à cette acquisition.

S’agissant tout d’abord de la question des problèmes de venues d’eaux à propos desquels les demandeurs reprochent à leurs vendeurs de ne pas les en avoir avertis, les opérations d’expertise judiciaire ont démontré la présence d’un vide-sanitaire imbibé d’eau et très argileux, ces venues d’eau étant toutefois sujettes à une certaine saisonnalité en lien avec les périodes pluvieuses. L’expert judiciaire a considéré que ce problème était apparu bien avant la vente litigieuse, soit entre 2 et 6 ans après la construction de la maison qui date de 1988, en lien avec la topographie du site, alors même que le sol est très argileux, que le drain d’origine, situé plus en profondeur, n’est pas efficient, et que le drain mis en place par Monsieur [J] ne remplit plus son rôle à son sens. Il en a conclu qu’il était très vraisemblable que les premiers désordres de type fissuration soient apparus peu d’années après la construction de la maison, et qu’ils soient en lien avec les problèmes de circulation d’eau dans le vide-sanitaire.


S’agissant justement des fissurations, il résulte du rapport d’expertise judiciaire que tant le gros oeuvre que le second oeuvre de la maison des demandeurs ont vu apparaître progressivement des fissures, au niveau des doublages de cloisons, des carrelages qui fissurent, et des portes qui frottent et s’actionnent seules sous leur propre poids.

Monsieur [C] a ainsi estimé dans son rapport que de manière très schématique, la partie garage bascule vers le Nord-Est, que le corps central en R+1 bascule vers le Nord-Ouest, et que la partie salon en rez-de-chaussée bascule vers le Sud-Ouest. Ainsi, des fissures sont visibles sur la façade, la porte du garage ne peut plus s’ouvrir, tandis que l’intérieur de la maison présente peu de dégradations, les désordres relevés étant la présence de quelques carreaux fissurés en pied de mur, une fissure verticale sur le côté de la cheminée, une fissure horizontale sur la contre-marche de l’escalier séparant le salon de la cuisine, des portes qui se ferment toutes seules à l’étage sous l’action de leur poids, et une pente au niveau du carrelage du rez-de-chaussée de la partie centrale de la maison.

Or, l’expert judiciaire a considéré qu’il existait un phénomène de tassements sous fondations sur sols argileux sujets à des phénomènes de retrait-gonflement selon le degré d’humidité du sol, et que les désordres litigieux avaient comme origines :
- le fait que le garage est sur dallage sur terre plein, avec un mur pignon Est fondé à seulement 0,70 m sous le niveau du terrain fini extérieur, et un mur Sud qui n’a pas de fondation et prend appui sur le mur de soubassement de la partie en R+1 ;
- le fait que la maison est fondée sur des semelles filantes en béton hors gel du fait de l’existence d’un vide-sanitaire ;
- le fait que les fissures visibles en superstructures se retrouvent au niveau des fondations ;
- le fait que la portance des sols d’assise des fondations n’est pas suffisante ponctuellement en angle Sud-Ouest ;
- le fait que les sols d’assise des fondations sont argileux à très argileux, très sensibles aux variations en teneurs d’eau, aussi bien en termes de portance que vis-à-vis du retrait en cas de sécheresse ; 
- le fait que la partie Est du vide-sanitaire est très humide avec des venues d’eau en provenance de sous le dallage du garage, ce qui peut expliquer au moins en partie les mouvements à l’origine des fissures observées ;
- le fait que ce phénomène peut être accentué en période de sécheresse par le retrait dans les sols sous les fondations du garage qui sont peu encastrées ;
- le fait qu’il y ait des racines sous fondations pouvant accentuer le phénomène en périodes sèches ;
- le fait qu’il existe une mauvaise gestion des eaux en pourtour de maison, avec un mauvais entretien des regards en pied de façades ;
- le fait qu’il existe deux drains superposés en pied de pignon Est du garage, dont un artisanal, installés dans un massif drainant, dans une configuration peu efficace ; 
- le fait que l’exutoire de ces drains n’est pas connu, s’il existe ;
- le fait que le positionnement des fissures laisse supposer un problème structurel de la maison, avec un manque très probable de ferraillage et de chaînage entre les différentes parties de la construction et a priori au sein même de certaines parties.

S’agissant de ces fissures, il apparaît incontestable, au regard du rapport d’expertise judiciaire, que certaines d’entre elles sont apparues peu d’années après la construction de la maison qui date de 1988, en lien avec les problèmes de circulation d’eau dans le vide-sanitaire, et que d’ailleurs, la présence de mousse expansive de deux couleurs différentes dans la fissure verticale séparant le garage du corps d’habitation en R+1 en façade arrière, parfaitement visible à l’oeil nu lors de la vente litigieuse, démontre une mise en oeuvre en deux temps, séparés de plusieurs années, à savoir probablement une première pendant la période de location entre 2005 et 2013, et une deuxième effectuée par Monsieur [J] entre 2016 et 2018, ce qui prouve leur évolution par le passé.

Certes, ces fissures ont continué à évoluer au cours des opérations expertales, notamment en façade avant à la jonction garage-corps d’habitation en R+1 et également au niveau des doublages intérieurs. L’expert judiciaire relève également que d’autres fissures sont apparues au cours de ses opérations d’expertise, notamment au niveau des doublages intérieurs au droit de la jonction salon en rez-de-chaussée/corps d’habitation en R+1.

Cependant, cette évolution s’explique, selon l’expert judiciaire, par son lien avec le caractère cyclique des phases de retrait-gonflement des argiles présentes dans le sol, et par le fait que la période de sécheresse pour la période du 1er juillet 2018 au 31 décembre 2018 a été l’occasion d’une reprise des mouvements avec poursuite des désordres de fissuration, la commune d’AMBERIEU ayant fait l’objet d’un arrêt de sécheresse en 2018.

Or, les acquéreurs ne pouvaient pas ignorer la nature argileuse du sol de leur propriété, au regard du dossier technique annexé à leur acte de vente, et d’ailleurs, ces derniers reconnaissent que l’agence immobilière les en avait informés, ce que confirme leur pièce n°6. D’ailleurs, ce dossier technique de leur acte de vente indiquait que leur bien immobilier avait subi par le passé des inondations en 1990, 1993 et 2008 et des sécheresses ayant provoqué des tassements différentiels du sol au cours de l’été 2003.

Ainsi, alors que le fondement des demandes indemnitaires formées, (sauf pour une d’entre elles), est la garantie des vices cachés, il n’est pas établi que les vices allégués avaient les caractères de vices cachés au moment de la vente, puisque leurs manifestations étaient déjà suffisamment explicites à cette époque, notamment en ce qui concerne la fissure en escalier déjà spectaculaire lors de la vente entre le corps central de la maison et le garage.

En effet, il résulte des pièces produites que par SMS du 9 mai 2018, soit avant la vente litigieuse, Madame [O] a indiqué à l’agent immobilier qu’elle voudrait “avoir un avis sur les fissures car celle du salon est tout de même importante...”. De même, dans un autre SMS antérieur à la vente versé aux débats, Madame [O] a précisé à l’agent immobilier, pour négocier le prix, que “plus les fissures qui ne sont pas négligeables.”

En conséquence, comme l’expert judiciaire l’a indiqué clairement, certaines fissures étaient nettement visibles au jour de la vente. D’ailleurs, selon l’expert judiciaire, le fait que Monsieur [J] et Madame [R] aient installé des bloc-portes à l’étage, a priori pour empêcher les portes de se fermer ou s’ouvrir seules, corrobore l’idée que le corps central de la maison, en R+1, penchait déjà préalablement à la vente. Or, il apparaît que lors de la première réunion d’expertise, Monsieur [T] avait indiqué que lorsqu’ils avaient acheté la maison, il y avait des bloc-portes à l’étage, ce qui démontre que les acquéreurs s’en étaient aperçus. En outre, si les demandeurs regrettent à ce jour dans leurs écritures ne pas avoir été informés des raisons des parements à l’intérieur de la maison et des lambris sur les portes, ces installations sont insuffisantes à démontrer le caractère caché des vices invoqués.

En ce qui concerne les problèmes liés aux venues d’eaux, si l’expert judiciaire semble avoir trouvé un lien ténu entre ceux-ci et les fissures, il n’en demeure pas moins, d’une part, qu’il identifie la cause principale des fissures comme étant la nature argileuse des sols, et d’autre part, que ces problèmes de venues d’eaux et d’inondations ne peuvent être considérés comme étant cachés lors de la vente. 

En effet, l’acte de vente litigieux indiquait que la commune sur laquelle est situé le bien est concernée par un plan de prévention des risques naturels approuvé le 11 octobre 2017, le ou les risques naturels pris en compte étant “inondation débordement lent (de plaine)”. En outre, les demandeurs reconnaissent tout de même avoir visité le vide-sanitaire en mai 2018 et qu’il était “humide mais sans plus”, de sorte qu’ils ne sauraient se retrancher derrière le fait que cette visite aurait été très rapide et qu’ils n’ont pas réussi à le visiter lors d’une autre visite, alors que les fissures apparentes lors de la vente aurait dû les conduire à une particulière attention à ce vide-sanitaire.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que les vices liés aux fissures et aux venues d’eau existaient dans leurs premières manifestations au moment de la vente, même si leur aggravation n’était peut-être pas prévisible, même si les acquéreurs étaient profanes, et même si certaines explications techniques des vendeurs étaient erronées ou manquantes. D’ailleurs, le prix d’achat a été inférieur au prix de vente, ce qui laisse à penser qu’il a été tenu compte des fissures dans le prix sur lequel les parties se sont accordées, et dans leurs écritures, les demandeurs reconnaissent eux-mêmes qu’”en octobre 2018, soit un mois après leur acquisition, de très nombreuses fissures sont apparues et que celles apparentes (...) se sont agrandies”.


Ainsi, en dépit de l’inquiétude indéniable suscitée par cette évolution aléatoire soumise aux phénomènes de retrait-gonflement des argiles, les consorts [T]-[O] ne sont pas fondés à se prévaloir de vices cachés à l’encontre de leurs vendeurs compte tenu de leur caractère apparent lors de la vente.

En tout état de cause, et à supposer que les vices invoqués aient pu être qualifiés de vices cachés au sens de l’article 1641 du code civil, il doit être considéré que malgré une certaine opacité sur l’historique des fissures et du drain de la part des vendeurs, ces derniers ne pouvaient raisonnablement imaginer l’évolution des fissures telle qu’elle a eu lieu très rapidement après la vente, d’autant plus au regard de l’avis oral rassurant émis par l’entreprise CHATELLE, professionnelle de la construction mandatée par la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN juste avant la conclusion de la vente, qui a confirmé les dires de Monsieur [J]. Il en est de même pour Madame [R] a fortiori, qui n’habitait plus dans la maison litigieuse depuis 2005, et dont les pièces produites démontrent qu’elle a suivi de loin la vente.

Aussi n’est-il pas démontré que Monsieur [J] et Madame [R] connaissaient les vices dans toute leur ampleur et leurs conséquences, et ce, d’autant plus qu’en tant que profanes en matière de construction, ils ignoraient une des causes des désordres affectant leur maison qui n’a été identifiée que par les opérations expertales, à savoir un problème structurel de leur maison du fait d’un manque de ferraillage. En outre, l’expert judiciaire a estimé que la situation était susceptible d’évoluer selon les conditions climatiques futures aléatoires et incertaines (notamment sécheresse marquée).

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, en l’absence de vices cachés et de connaissance, par les vendeurs, des vices dans toute leur ampleur et toutes leurs conséquences, il convient de débouter les consorts [T]-[O] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [J] et Madame [R] formées sur le fondement des vices cachés.


- Sur la responsabilité de Monsieur [J] et Madame [R] pour manoeuvres dolosives

L’article 1137 du code civil énonce que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’article 1178 alinéa 4 du code civil dispose qu’indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

L’article 1240 du code civil précise que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les demandeurs justifient leur demande de dommages et intérêts de 5.000 euros pour manoeuvres dolosives à l’encontre de leurs vendeurs par le fait que ces derniers leur ont caché volontairement les vices dont était atteint leur bien immobilier, et en tout cas, le fait que les fissures étaient évolutives, que chaque corps de bâtiment basculait vers des orientations différentes et penchait (bloc-portes), qu’ils ont même pensé camoufler les fissures, comme ils l’ont écrit à la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN, et qu’ils leur ont menti en affirmant que les fissures étaient anciennes de plus de 30 ans et n’évoluaient pas. 

Il résulte en effet du rapport d’expertise judiciaire, comme indiqué supra, que c’est de façon erronée que Monsieur [J] a indiqué à ses acquéreurs, lors des visites de son bien, (ce que confirme la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN), que les fissures apparentes étaient anciennes d’environ 30 ans et qu’elles ne bougeraient plus du fait de leur ancienneté. Pourtant, il n’était pas sans savoir que ces fissures avaient évolué dans le passé, compte tenu de la mousse expansive mise à deux reprises, une première fois par les locataires, et une deuxième fois par lui-même entre 2016 et 2018, soit après un agrandissement de la fissure d’après l’expert. 

En outre, l’examen, par l’expert judiciaire, des photographies de 2013 et 2016 communiquées par Monsieur [J], lui a permis d’en conclure que cette fissure avait évolué entre la mise en place de la mousse expansive et le moment où la photographie a été prise. D’ailleurs, dans son mail du 7 février 2018 envoyé à la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN qui l’interrogeait sur les fissures apparentes de sa maison, Monsieur [J] a répondu qu’elles dataient de l’époque où il y a eu une grande sécheresse mais qu’elle n’évoluaient plus, et qu’ils avaient eu l’intention de faire le nécessaire pour les cacher.

Cette affirmation était donc inexacte et mensongère, comme les opérations expertales l’ont démontré, et pourtant, c’est cet élément qui a pu rassurer les acquéreurs et les convaincre d’acheter tout de même le bien, malgré leurs inquiétudes de départ exprimées dans les échanges de SMS versés aux débats. C’est également cette affirmation qui a ensuite été relayée par la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN et qui a pu être de nature à expliquer l’avis oral de l’entreprise CHATELLE. L’idée d’avoir voulu un temps cacher ces fissures, même si elle ne s’est pas concrétisée, corrobore l’idée d’une volonté, de la part des vendeurs, d’un manque de transparence pour parvenir à vendre leur bien.

De même, la présence de bloc-portes à l’étage pour éviter que les portes ne se ferment toutes seules démontre une volonté de rétention d’informations qui auraient pu alarmer davantage les acquéreurs et leur faire renoncer à la vente, de la part de Monsieur [J], tout comme l’impossibilité, pour ces derniers, de visiter une deuxième fois le vide-sanitaire compte tenu de la présence surprenante d’un tracteur empêchant son ouverture alors que seule sa mère était présente sur les lieux.

Enfin, il apparaît que Monsieur [J] n’a pas fait part aux acquéreurs de la mise en place d’un drain artisanal entre 1991 et 1995 par lui-même, et que c’est Madame [R] qui a reconnu tardivement, par un mail du 30 juillet 2020 adressé à Monsieur [C], que c’est son ex-mari qui l’avait installé pour éviter une stagnation des eaux sur l’allée, mais que cette rétention d’information n’était pas volontaire de leur part.

Pourtant, comme l’expert judiciaire l’a rappelé, il existait déjà des problèmes liés à la gestion des venues d’eau entre 2 et 6 ans après la construction de la maison, soit à une époque où Madame [R] l’habitait encore, puisqu’elle n’en est partie qu’en 2005, de sorte que cette information aurait dû être communiquée.

De même, Madame [R] ne pouvait légitimement ignorer l’évolution des fissures au moins jusqu’à son départ en 2005, alors qu’elle a reconnu, dans un mail du 8 octobre 2021, que la fissure entre le garage et le corps principal date des années 1992. Dès lors, c’est de façon inopérante qu’elle sollicite sa mise hors de cause, alors qu’il peut lui être reproché une réticence dolosive en ne faisant pas part aux acquéreurs des informations qu’elle détenait sur les problèmes d’eau et les fissures. Pourtant, elle avait nécessairement conscience des conséquences que de telles omissions pouvaient avoir sur le consentement des acquéreurs, et son absence d’implication dans la vente litigieuse résulte d’un choix de sa part qui ne saurait l’exonérer de sa responsabilité, alors qu’elle était venderesse au même titre que Monsieur [J].

C’est ainsi à juste titre que l’expert judiciaire a conclu que Monsieur [J] et Madame [R] n’avaient pas donné tous les éléments techniques qui leur étaient connus, tant à leurs vendeurs qu’à l’agence immobilière, notamment les éléments temporels relatifs aux mouvements et entrées d’eau dans le vide-sanitaire de leur maison et à leurs “colmatages” de la fissure en façade arrière par de la mousse expansive. 

Au demeurant, il convient de constater que ni l’un ni l’autre n’ont assisté aux opérations d’expertise judiciaire, de sorte qu’ils ne sauraient s’insurger contre les conclusions expertales alors qu’ils avaient tout le loisir de les discuter à ce moment-là.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité extra-contractuelle tant de Madame [R] que de Monsieur [J] sera retenue à l’égard des demandeurs du fait des manoeuvres et de la réticence dolosive qu’ils ont opérées, et qui a été de nature à vicier leur consentement.

Cette responsabilité a nécessairement causé un préjudice aux demandeurs qui, s’il n’est pas qualifié expressément dans leurs conclusions, doit s’analyser en un préjudice moral.

La somme demandée de 5 000 euros à ce titre apparaît justifiée et sera accordée.

En conséquence, Monsieur [J] et Madame [R] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [T] et Madame [O] la somme de 5 000 euros en indemnisation de leur préjudice moral lié à leur réticence et leurs manoeuvres dolosives.


- Sur la responsabilité de la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN

Il est de principe que l’agent immobilier a une obligation d’information et de conseil, qui est une obligation de moyens, étant précisé qu’il est un professionnel de l’entremise immobilière, et non pas un professionnel de la construction. Cependant, l’agent immobilier a une obligation de renseignement qui consiste à fournir à son client des informations objectives lui permettant d’opérer un choix éclairé.

En l’espèce, les demandeurs reprochent à la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN un manquement à son obligation de conseil et d’informations puisque, malgré les fissures apparentes, elle s’est uniquement satisfaite d’un avis oral d’un professionnel du bâtiment, à savoir l’entreprise CHATELLE, sans exiger un avis écrit et sans visite complète du bien immobilier (intérieur et extérieur). Ils lui reprochent également d’avoir commis des fautes en ne s’interrogeant pas sur l’installation de bloque-portes au premier étage, sur le fait que les portes se refermaient automatiquement sous l’action de leur poids (lambris installés sur les portes), en ne visitant pas le vide-sanitaire, et en prenant pour acquises les déclarations de leur vendeur, alors qu’elle aurait dû indiquer aux acquéreurs les informations qu’elle connaissait nécessairement compte tenu de la mise en location de ce bien qu’elle avait faite à deux reprises, ou tout du moins, se renseigner suffisamment auprès de son vendeur, ce qui n’a pas été le cas.

Les demandeurs estiment également qu’en ne retrouvant pas les photographies qu’elle avait faites du bien immobilier qu’elle a mis en location à deux reprises, au moins celles de 2013, et en ne produisant pas les états des lieux d’entrée et de sortie et le congé donné par les locataires, la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN démontre sa mauvaise foi et sa volonté de ne pas produire les éléments utiles au litige, alors que celle-ci avait nécessairement eu connaissance de l’agrandissement des fissures, puisque ses locataires ont mis de la mousse expansive avant 2013, ce dont elle a forcément été tenue au courant. 

En réponse, la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN nie tout manquement à son devoir de conseil et d’information alors que les vices invoqués n’étaient pas cachés, qu’elle s’était renseignée sur les fissures auprès de Monsieur [J] afin de répondre de façon objective aux acquéreurs, qu’elle a uniquement mis en location la maison en 2009 sans mandat de gestion locative, qu’elle ne pouvait pas avoir conscience, en 2018 lors de la vente, de l’évolution potentielle des fissures, et qu’elle a fait intervenir la société CHATELLE, entreprise de maçonnerie, pour donner un avis sur les fissures et leur évolution possible.

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN a loué la maison litigieuse à partir de 2005 mais n’avait pas de mandat de gestion locative, et qu’en 2013, à la suite du changement de locataire, c’est Monsieur [J] qui s’est occupé du suivi de la location. Il ne saurait donc être considéré qu’elle avait nécessairement connaissance de l’évolution des fissures dans le temps, d’autant qu’il ne peut raisonnablement lui être reproché, plus de cinq ans après 2013, de ne pas avoir fait le rapprochement entre la mousse expansive mise entre 2016 et 2018 et la mousse expansive mise par les premiers locataires entre 2005 et 2013, ni d’avoir eu en tête l’état des fissures en 2005 pour être en mesure de constater leur évolution en 2018 lors e la vente.

Par ailleurs, l’échange des SMS et mails produits entre la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN et Monsieur [J] début 2018 démontre que cette dernière lui a demandé des éléments de réponse concernant les fissures apparentes afin d’apporter des réponses objectives aux clients qui la visiteraient, ce à quoi Monsieur [J] lui a répondu qu’elles dataient de l’époque où il y avait eu une grande sécheresse mais qu’elles n’évoluaient plus. Or, la SARL L’IMMOBILIERE DE L’AIN a fait intervenir ensuite lors de la préparation de la vente l’entreprise CHATELLE, professionnelle de la construction, qui a confirmé les dires de Monsieur [J], ce qui démontre qu’il ne saurait lui être reproché de ne pas les avoir crus, et ce, quand bien même Monsieur [J] lui ait indiqué dans un mail qu’il avait pensé à camoufler les fissures existantes. 

Or, le seul fait de ne pas avoir exigé d’écrit de la part de cette entreprise ne saurait caractériser un manquement à son obl