Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00340 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGOL

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [X] [Z] [T] [L]
né le 01 Avril 1980 à CHARTRES (28000)
demeurant 10 rue Voltaire - AIGNEVILLE - 28800 PRÉ SAINT MARTIN
représenté par Me RICHARD de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, demeurant 85 rue du Grand Faubourg - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 32



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [F] [V] [J] [D]
demeurant 11rue Loigny la bataille - Bâtiment B 1er étage B105 - 28000 CHARTRES
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 28085-2024-000588 du 23/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CHARTRES)
représentée par Me GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant 3 Rue au Lin - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *

















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 février 2022, Monsieur [X] [L] a consenti un bail d’habitation sur un logement lui appartenant situé 11 rue Loigny la Bataille 28000 CHARTRES dénommée la résidence des Comtesse à Madame [F] [J], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 470 euros, outre 55 euros au titre des charges locatives.

Les loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [X] [L] a fait signifier par acte de Commissaire de justice du 12 janvier 2023, à Madame [F] [J] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1345,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par second acte de Commissaire de justice du 14 septembre 2023, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été notifié à Madame [F] [J], pour un montant en principal de 1312,69 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [F] [J] le 18 septembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 15 janvier 2024, Monsieur [X] [L] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant au fond, afin d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, et sa condamnation à lui verser les sommes suivantes :
1682,57 € au titre des loyers et charges impayés au 17 novembre 2023, en sus des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 14 septembre 2023,
une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et charges du jour de la résiliation au jour de la libération effective des lieux,
1200 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
les dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir avec et enregistrée le 16 janvier 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024, puis renvoyée à l’audience du 16 avril 2024 pour être plaidée.

Monsieur [X] [L], dûment représenté par son conseil, actualise la créance à la somme de 2891,72 en principal échéance du mois d’avril 2024 incluse, et indique maintenir pour le surplus les demandes de son assignation et s’opposer à tous délais de grâce. 

Madame [F] [J], assistée de son conseil, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais exposant vivre seule avec son fils âgé de 7 ans, que privée de locomotion suite à une panne de son véhicule, il lui était très difficile sans aucune aide notamment familiale, de continuer à travailler à Rambouillet, elle a donc fait l’objet d’un licenciement au mois d’août 2023 pour des retards et absences, elle est donc actuellement sans emploi. Elle précise être dans l’attente de l’attribution d’un logement social.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024 .












MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n?89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n? 2023-668 du 27 juillet 2023, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d'un bail d'habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines, depuis la loi n?2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, Monsieur [X] [L] justifie avoir notifié le commandement de payer au représentant de l’État dans le département le 18 septembre 2023 et l’assignation, le 16 janvier 2023 soit pour cet acte plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.


- Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce Madame [F] [J] ne conteste ni d’avoir cessé de s’acquitter des loyers et ni le quantum de la dette locative.

Par ailleurs, elle s’en rapporte sur la demande d’expulsion formulée par le bailleur ayant déposé une demande de logement social.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [X] [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 14 novembre 2024.

En conséquence, Madame [F] [J] est redevable envers Monsieur [X] [L] depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.





Sur la demande au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par Monsieur [X] [L] - contrat de bail signé, commandements de payer et extrait de compte - que Madame [F] [J] reste devoir une somme de 2891,72 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au jour de l’audience du 16 avril 2024, échéance d’avril 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner Madame [F] [J] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 2891,72 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse. 


Sur la demande de délai de paiement :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.".

Par ailleurs, l’article 1343-5 du code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment. »

Madame [F] [J] s’en rapporte sur la demande du bailleur visant à voir acquise la clause résolutoire prévue au bail ainsi que l’expulsion qui s’en suit, mais elle demande des délais.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de tels délais.

Madame [F] [J] expose avoir rencontré des problèmes de retard et d’absences à son travail suite à la panne de son véhicule en septembre 2022 entravant sa locomotion et de ce fait avoir été licenciée en août 2023, soit onze mois plus tard.

Les pièces, qu’elle produit laissent apparaître, que le licenciement résulte de 12 absences non autorisées entre le 29 novembre 2022 et le 31 mai 2023 et autant de retards alors même qu’elle avait reçu deux avertissements les 19 septembre 2022 et 3 novembre 2022 pour des faits similaires. Son préavis a pris fin en octobre 2023. Elle est inscrite depuis à Pôle emploi et perçoit environ 1.000€ par mois outre des aides sociales à hauteur de 475€. Elle a la charge de son fils mineur.

Par ailleurs, les décomptes versés aux débats par l’employeur prouvent des impayés récurrents depuis le mois d’avril 2022 alors que le bail a été signé au mois de février 2022, soit seulement deux mois plus tôt.

Madame [F] [J] ne justifie pas de démarches effectuées auprès du bailleur pour faire des propositions d’apurement des impayés, ni d’avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience du 16 avril 2024.

Elle a par conséquent bénéficié de délais de fait depuis l’envoi du commandement du 14 septembre 2023.

Il convient de rejeter la demande de délais de Madame [F] [J].

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Madame [F] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût des commandements de payer.

Concernant la demande au titre de l’article 700 du CCP, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu de la situation de Madame [J] d’une part et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [L] d’autre part, Madame [F] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 février 2022 entre Monsieur [X] [L] et Madame [F] [J], concernant l’appartement à usage d’habitation situé 11 rue Loigny la Bataille 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 11 décembre 2023;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 14 novembre 2023;

ORDONNE à Madame [F] [J] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 11 rue Loigny la Bataille 28000 CHARTRES ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et un serrier,

CONDAMNE Madame [F] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [F] [J] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 2891,72 euros (deux mille huit cent quatre-vingt-onze euros) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 16 avril 2024, échéance du mois de d’avril 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1312,69€ à compter du commandement de payer du 14 septembre 2023 et à compter du présent jugement pour le surplus;

DIT n’y avoir lieu à accorder de délais de grâce,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE Madame [F] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 14 septembre 2023, outre les actes de la présente instance;

CONDAMNE Madame [F] [J] à payer à Monsieur [X] [L] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;







DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

 
Ainsi ordonné et prononcé le 02 Juillet 2024


LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDAIsabelle DELORME