Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00339 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGOK

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[D] [C]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant Résidence de l’Etoile - 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulante de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant
 


D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [D] [C]
demeurant 37 rue René et Jean Lefèvre Rés.Villa Marquise - Appartement n°6 - 28130 PIERRES
comparant en personne



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *















EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 12 décembre 2019, Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R] ont donné à bail à Monsieur [D] [C] un logement à usage d'habitation situé Résidence Villa Marquise 37 rue René et Jean LEFEVRE 28130 PIERRES, moyennant un loyer mensuel de 480 € outre 70 € de charges. 

Le 12 décembre 2019, Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R] ont conclu un contrat de cautionnement VISALE n° A10057019604 avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. 

Suite à plusieurs incidents de paiement des loyers et charges par Monsieur [D] [C], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R] le montant des sommes dues.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 2 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant dans les droits de Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R], a fait signifier à Monsieur [D] [C], un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant en principal de 1 160€. 

Ce commandement a été dénoncé à la commission de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2023. 

Le 21 septembre 2023, Monsieur [D] [C] a été destinatire d’une lettre d’information sur la procédure de recouvrement des impayés de loyer avec possiblité de mettre en place un échéancier de remboursement de la dette. 

Arguant du non paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer devant le Juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de CHARTRES, Monsieur [D] [C], par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, au visa notamment de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1134, 1147, 1184, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et suivants et suivants, et 2305 et suivants du code civil, à l'effet de voir prononcer la clause résolutoire, à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur avec toutes les consequences et notamment de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [C] et de tous occupants de son chef et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2 740 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 160 € et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

L’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Eure-et-Loir par voie électronique le 23 janvier 2024. 

A l'audience du 16 avril 2024 où l’affaire a été appelée et retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile et a actualisé la creance à la somme de 4 380€.

Monsieur [D] [C], régulièrement citée à personne, a comparu. 

Il reconnaît le montant de la dette locative et expose avoir eu un premier impayé de loyer en août 2023 son employeur n’ayant pas réglé son salaire depuis juillet 2023.
Il ajoute avoir dû démissionner le 23 février 2024 et avoir engagé une procédure prud’hommal à l’encontre de son employeur pour non-respect des obligations de ce dernier.

Il propose à l’audience un échéancier de 100€ par mois en sus du loyer avec un prélèvement le 20 de chaque mois et sollicite les plus larges délais.

La demanderesse s’en rapporte sur la demande de paiement, demandant le maintien de l’acquisition de la clause résolutoire en cas de non-respect du paiement d’une seule échéance mensuelle. 

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

I Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, en l’expulsion, en fixation d’une indemnité d’occupation et en paiement de l’arriéré locative

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”

L'article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur”.
Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement en date du 12 décembre 2019 et 2 quittances subrogatives en date des 21 septembre 2023 et 8 janvier 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, est donc dûment subrogée dans les droits du bailleur

Au surplus, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’Eure-et-Loir le 4 janvier 2024, soit au moins 06 semaines avant l’audience.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


II Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l'expulsion

Le commandement de payer délivré le 2 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, dans sa version postérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, et mentionnait le délai de deux mois prévu dans le contrat de location.

Monsieur [D] [C] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 3 décembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, compte tenu de l’apurement possible de la dette par le débiteur, qui mentionne avoir saisi le conseil des Prud’hommes pour obtenir le paiement des salaires non réglés avant l’audience lui permettant de reprendre le paiement du loyer, et de la proposition d’échéancier, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant et des charges, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [D] [C], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant.



Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 3 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [D] [C] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [D] [C] en règlement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleurs désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de paiement auprès d'un locataire pour les sommes versées à un bailleur au titre des loyers impayés.

Il appartient donc à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits du bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame. 

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - contrat de bail signé, commandement de payer, contrat de cautionnement en date du 12 décembre 2019, 2 quittances subrogatives en date des 21 septembre 2023 et 8 janvier 2024 et décompte de la créance - que la dette de Monsieur [D] [C] s’élève à la somme de 4380 € euros représentant les loyers et charges impayés au 9 avril 2024, échéance du mois d’avril 2024 incluse.

Monsieur [D] [C] ne conteste pas le montant du décompte présenté.

Il conviendra de condamner Monsieur [D] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Madame [N] [T], la somme de euros 4 380€ (quatre mille trois cent quatre-vingts euros) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 160 € à compter du commandment de payer du 2 octobre 2023 , et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Cette dette sera apurée par mensualités de 100,00 euros selon modalités au dispositif.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [C], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. 

Eu égard à la position économique respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en permier ressort, 

DECLARE la demande de paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement subrogée dans les droits et actions des BAILLEURS, recevable;



CONSTATE la résiliation du bail conclu entre Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R] et Monsieur [D] [C] à compter du 3 octobre 2023 et portant sur les lieux situé rue du Maréchal DE LATTRE de TASSIGNY 28000 CHARTRES;

CONDAMNE Monsieur [D] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [O] [E] et Madame [Y] [R], la somme de euros 4 380€ (quatre mille trois cent quatre-vingts euros) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 160 € à compter du commandment de payer du 2 octobre 2023 , et à compter de l’assignation pour le surplus; 

AUTORISE Monsieur [D] [C] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de cent euros (100,00 euros), payables en plus du loyer courant et des charges, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant le cours des délais accordés ;

DIT qu'en cas de respect par Monsieur [D] [C] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

DIT qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité, du loyer courant ou des charges la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets ;

DIT que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement subrogée dans les droits et actions des BAILLEURS pourra alors faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [C], ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en ce cas que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [D] [C] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement subrogée dans les droits et actions des BAILLEURS, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et ce, à compter du 3 décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux matérialisé par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sous réserve qu’il soit justifié de quittance subrogatives par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [D] [C] aux dépens de l’instance; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 02 Juillet 2024. 

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


Karine SZEREDAIsabelle DELORME