Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00300 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGKJ

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me BALLADUR

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[L] [V] [P]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant Résidence de l’Etoile - 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulante de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant




D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [V] [P]
demeurant Résidence le jardin des Epars 5-7-9 - 13 rue de Babylone - 28000 CHARTRES
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 novembre 2022, les consorts [R] et [D] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] [P] un logement à usage d'habitation situé Le jardin des Epars 5-7-9 et 13 rue de Babylone 28000 CHARTRES, moyennant un loyer mensuel de 465€ outre les charges. 

Les consorts [R] et [D] ont conclu un contrat de cautionnement VISALE n°A101233403663 avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. 

Suite à plusieurs incidents de paiement des loyers et charges par Monsieur [L] [V] [P], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé aux consorts [R] et [D], le montant des sommes dues.

Suivant exploit d’huissier en date du 30 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant dans les droits de Les consorts [R] et [D], a fait signifier à Monsieur [L] [V] [P], un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant en principal de 1001,19 €. 

Ce commandement a été dénoncé à la commission de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2023. 

Le 6 octobre 2023, Monsieur [L] [V] [P] a été destinatire d’une lettre d’information sur la procédure de recouvrement des impayés de loyer avec possiblité de mettre en place un échéancier de remboursement de la dette. 

Arguant du non paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer devant le Juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de CHARTRES, Monsieur [L] [V] [P], par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024, au visa notamment de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1134, 1147, 1184, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et suivants et suivants, et 2305 et suivants du code civil, à l'effet de voir prononcer la clause résolutoire, à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail aux torts du preneur avec toutes les consequences et notamment de voir ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [V] [P] et de tous occupants de son chef et d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2523,62 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1001,19 € et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

L’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Eure-et-Loir par voie électronique le 26 janvier 2024. 

A l'audience du 16 avril 2024 où l’affaire a été appelée et retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [L] [V] [P], régulièrement citée à personne, a comparu. Il ne conteste pas le montant de la créance

La demanderesse indique s’opposer à tous délais.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

I Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en paiement de l’arriéré locative

L’article 7-1 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.”

En l’espèce, l’assignation du 26 janvier 2024 a bien été délivrée dans le délai triennal, les sommes réclamées au titre des loyers ne remontant pas au delà de ce délai.

L’action en paiement de l’arriéré locatif de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est ainsi recevable.


Sur la recevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en constatation d’acquisition de la clause résolutoire, 

L'article 2309 du code civil dispose que “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur”.

Au surplus, selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail... Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est fondée à agir aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement et 1 quittance subrogative en date du 13 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, est donc dûment subrogée dans les droits du bailleur

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, dûment subrogée dans les droits du bailleur est bien fondée à solliciter à Monsieur [L] [V] [P] le recouvrement des sommes versées, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et la fixation d'une indemnité d'occupation.


Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Au surplus, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version nouvelle issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture d’Eure-et-Loir le 4 janvier 2024, soit au moins 06 semaines avant l’audience.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.


II Sur le fond

Sur la clause résolutoire et l'expulsion

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer délivré le 30 octobre 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, dans sa version antérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à savoir le délai de deux mois.

Monsieur [L] [V] [P] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er décembre 2023.



Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, Monsieur [L] [V] [P] ne justifie ni de sa situation financière, ni de sa possibilité d’apurer la dette, ni de la reprise du paiement du loyer courant et des charges avant l’audience, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces condtions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [L] [V] [P] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.


Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 10 décembre 2023 jusqu’au départ effectif de Monsieur [L] [V] [P] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [L] [V] [P] en règlement de celle-ci.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de paiement auprès d'un locataire pour les sommes versées à un bailleur au titre des loyers impayés.

Il appartient donc à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, caution subrogée dans les droits du bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame. 

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - contrat de bail signé, commandement de payer, quittance subrogative et détail de la créance - que la dette de Monsieur [L] [V] [P] s’élève à la somme de 3.556,10€ euros représentant les loyers et charges impayés au 9 avril 2024, échéance du mois de mars 2024 incluse.

Il conviendra de condamner Monsieur [L] [V] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3.556,10 euros au titre des loyers impayés au 9 avril 2024.






Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [L] [V] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. 

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.
Eu égard à la position économique respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, 

DECLARE la demande de paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions des BAILLEURS, recevable;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 1er décembre 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail conclu entre les consorts [R] et [D] et Monsieur [L] [V] [P] et portant sur les lieux situé Le jardin des Epars 5-7-9 et 13 rue de Babylone 28000 CHARTRES;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [V] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pourra faire procéder à l'expulsion des lieux situés Le jardin des Epars 5-7-9 et 13 rue de Babylone 28000 CHARTRES, de Monsieur [L] [V] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 1er décembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits des consorts [R] et [D], la somme de euros 3.556,10€ (trois mille cinq cinquante-six cents euros et dix centimes) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1001,19 € à compter du commandment de payer du 30 octobre 2023 , et à compter de l’assignation pour le surplus déduction faite le cas échéant des sommes perçues par le bailleur et non comprises dans le décompte en date du 9 avril 2024 ; 








CONDAMNE Monsieur [L] [V] [P] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, régulièrement subrogée dans les droits et actions des consorts [R] et [D] une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée au dispositif du présent jugement, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative

RAPPELLE si besoin que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNE Monsieur [L] [V] [P] aux dépens de l’instance; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé le 02 Juillet 2024. 

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDAIsabelle DELORME