Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00481 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGZL

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
[H] [S] [Y] [F]

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[C] [L], [V] [O]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

Monsieur [H] [S] [Y] [F]
né le 06 Décembre 1965 à CHARTRES (28000)
demeurant 2 rue Saint Mathurin - Boisville au chemin - 28360 PRUNAY LE GILLON
comparant en personne



D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [L]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [O]
née le 09 Janvier 1988 à LE CHESNAY (78150)

non comparante, ni représentée

Tous deux domiciliés 1 rue Saint Mathurin - Boinvillle au chemin - 28700 FRANCOURVILLE

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 16 octobre 2021, Monsieur [S] [F] a consenti un bail d’habitation sur un logement situé 1 rue Saint Mathurin Boinville au Chemin 28700 FRANCOURVILLE à Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 790 euros, outre 40 euros au titre des charges locatives.

Les loyers et charges étant demeurés impayés, Monsieur [S] [F] a fait signifier par acte de Commissaire de justice du 30 novembre 2023, à Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2490 euros au titre des loyers et charges impayés.

La commission de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] le 1er décembre 2023.

Par acte de Commissaire de justice du 23 mai 2023, Monsieur [S] [F] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chartres, statuant au fond, afin de concilier les parties et à défaut d'obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place et leur condamnation à lui verser les sommes suivantes :
4150 € au titre des loyers et charges impayés au 31 janvier 2024, mensualité du mois de janvier incluse, en sus des intérêts au taux légal,
une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et charges du jour de la résiliation au jour de la libération effective des lieux,
800 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
les dépens comprenant notamment le coût du commandement du 30 novembre 2023 et des actes de la présente instance.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département d'Eure-et-Loir avec et enregistrée le 9 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024.

Monsieur [S] [F], dûment comparant, précise que les locataires auraient quitté les lieux au début du mois de février mais indique maintenir les demandes de son assignation. Il ajoute, que ses locataires n’ont pas réglé les loyers depuis le mois de septembre 2023. 

Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O], régulièrement cités en l’étude, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024 .

MOTIFS DE LA DÉCISION :
 
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa nouvelle version de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines » - au lieu de deux mois auparavant- « après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l'espèce, Monsieur [S] [F] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 9 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2024.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.


- Sur le fond :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que " V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.».

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 30 novembre 2023. Or, la dette de loyer perdure depuis le mois de septembre 2023, date à partir de laquelle, les locataires n’ont plus effectué aucun règlement, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 décembre 2023. 

Par ailleurs, Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l’audience et en leur absence de comparution et d'éléments sur leur situation personnelle laissent le juge dans l'ignorance de leur situation financière et ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être respectées pour acquitter la dette.

Dans ces conditions il ne sera pas fait application de l'article précité.

Il convient, en conséquence, d’ordonner si besoin aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [S] [F] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, étant rappelé néanmoins, que selon les allégations du bailleur, ils auraient quitté les lieux loués au début du mois de février 2024.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

L'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11 décembre 2024.

En conséquence, Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] sont solidairement redevables envers Monsieur [S] [F] depuis cette date, d'une indemnité d'occupation mensuelle qui sera fixée à une somme équivalente au montant du loyer courant, majoré des charges et taxes applicables, comme si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande au titre de l'arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par Monsieur [S] [F] - contrat de bail signé, commandement de payer et extraits de compte - que Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] restent devoir une somme de 4150 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation dus selon décompte arrêté au 1er février 2024, échéance de janvier 2024 incluse.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [C] [L] et Madamee [V] [O] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 4150 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 17 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse. 

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens comprennent notamment le coût du commandement de payer du 30 novembre 2023.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [F], Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2021 entre Monsieur [S] [F], d’une part et Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O], de seconde part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé1 rue Saint Mathurin Boinville au Chemin 28700 FRANCOURVILLE sont réunies à la date du 11 décembre 2023;

CONSTATE la résiliation du bail à la date du 11 décembre 2023;

ORDONNE si besoin à Monsieur [C] [L] et Madamee [V] [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au 1 rue Saint Mathurin Boinville au Chemin 28700 FRANCOURVILLE ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 décembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 4150 euros (quatre mille neuf cent cinquante euros) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 1er février 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2490€ à compter du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2 du Code des procédures civiles d'exécution;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 30 novembre 2023, outre les actes de la présente instance;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [L] et Madame [V] [O] à payer à Monsieur [S] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département.

 
Ainsi ordonné et prononcé le 02 Juillet 2024

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDAIsabelle DELORME