Tribunal Judiciaire · JCP - CIVIL2 — 2 juillet 2024

N° RG 24/00360 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GGPI

Minute : JCP





























Copie exécutoire délivrée
le :
à : 
Me BALLADUR

Copie certifiée conforme 
délivrée le :
à : 
[L] [B]

Préf28
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

 DU 02 Juillet 2024 


DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS PARIS SOUS LE N° 824 541 148)
dont le siège social est sis 19/21 Quai d’Austerlitz - 75013 PARIS
agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Ambre BALLADUR, demeurant Résidence de l’Etoile - 2 Place de l’Etoile - 28210 NOGENT LE ROI, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 40, postulante de la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL-CHATELLE, demeurant 43-45 avenue Kléber - 75116 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 516 , plaidant
 

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [L] [B]
demeurant 1 rue de la Madeleine etage 1 porte 10 - 28230 EPERNON
non comparant, ni représenté



D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Avril 2024 et mise en délibéré au 25 Juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024, date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe. 

* * *
















EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 décembre 2019, la SCI BAROIN IMMOBILIER représentée par l’AGENCE EPERNON IMMOBILIER AGE a donné à bail à Monsieur [L] [B] un logement à usage d'habitation situé 1 rue de la Madeleine Etage 1 appartement 10 28230 EPERNON , moyennant un loyer mensuel de 513 € outre 57 € de charges. 

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire pour le paiement des loyers.

Suite à acquisition du bien loué par Monsieur [I] [E] Madame [G] [T] le 11juin 2022, la garantie VISALE a été transféré au nouveau propriétaire par application de l’article 10.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 13 juillet 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, agissant des les droits de Monsieur [I] [E] Madame [G] [T], a fait signifier à Monsieur [L] [B], un commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant en principal de 1 718,31€. 

Ce commandement a été dénoncé à la commission de prévention des expulsions locatives le 13 juillet 2023. 

Arguant du non paiement des loyers, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer devant le Juge des contentieux de la Protection près le tribunal judiciaire de CHARTRES, Monsieur [L] [B], par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2024, au visa de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224, 1346 et suivants, et les articles 1249, 1346, 2035 et suivants du code civil, à l'effet d'obtenir acquise la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire de voir prononcer la résiliation du bail, l’expulsion de Monsieur [L] [B] et de tous occupants de son chef, et d’obtenir en tout état de cause sa condamnation au paiement de la somme de 3 636,48€ au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 718,31€ et à compter de l’assignation pour le surplus, de voir fixer une indemnité d’occupation du montant du loyer contractuel augmenté des charges, sa condamnation la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. 

L’assignation a été notifiée à la Préfecture d’Eure-et-Loir par voie électronique le 23 janvier 2024. 

A l'audience du 16 avril 2024, où l’affaire a été appelée et retenue, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES actualise sa créance à la somme de 3 636,48 €, loyer de mars 2024 non inclus, et ce selon courier adressé au locataire le 9 avril 2024, et pour le surplus sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, , auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile. .

Monsieur [L] [B], cité en l’étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. 

L'affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2024 puis prorogée au 02 Juillet 2024 . 

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’il soit statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 

I. Sur le droit d’ACTION LOGEMENT SERVICES à agir en recouvrement des impayés

Aux termes de l’article 2306 du code civil, “ La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.”

Selon les termes de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de la garantie Visale “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire). Les CIL s’étant porté caution, mettront en oeuvre les actions de recouvrement amiables et contentieuses à l’encontre du locataire débiteur, jusqu’à la résolution du bail... Les actions de recouvrement contentieuses et amiables sont menées simultanément en cas d’impayé”.

Il est admis que la caution, subrogée dans les droits du bailleur désintéressé, est recevable et fondée à agir aux fins de paiement auprès d'un locataire pour les sommes versées à un bailleur au titre des loyers impayés.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit le contrat de cautionnement prenant effet en date du 24 décembre 2015 et 1 quittance subrogative en date du 27 juin 2023.

Dès lors, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable à agir aux fins d'obtenir le paiement de l’arriéré locatif. 

II. Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, «Le locataire est obligé : 
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application des articles 542-2 et L.831-3 du code de la sécurité sociale ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. »
L’article 1353 du code civil prévoit que «celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.»

En outre, l'article 9 du code de procédure civile prévoit : «il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.»

Il appartient donc à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, caution subrogée dans les droits du bailleur, en demande à la présente instance, qui se prétend créancière de sommes, de rapporter la preuve de la réalité et du bien-fondé des sommes qu’elle réclame. 

A ce titre, elle produit aux débats un décompte de créance, et 1 quittance subrogative en date du 27 juin 2023. Elle justifie également du contrat de cautionnement. 

Par ailleurs, Monsieur [L] [B] n’a pas comparu à l’audience, mais la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie lui avoir adressé deux courriers par voie électronique en date des 27 juin 2023 et 9 avril 2024 lui indiquant le montant de la créance actualisée, respectant ainsi le principe du contradictoire, le montant du décompte actualisé sera retenu. 

Dès lors, il conviendra de condamner Monsieur [L] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 636,48 euros au titre des loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 718,31€ et à compter de l’assignation pour le surplus. 

Sur la clause résolutoire et l'expulsion

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu contient une clause résolutoire dans son article intitulé “CLAUSE RESOLUTOIRE” et un commandement de payer délivré le 13 juillet 2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, dans sa version antérieure à la nouvelle loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à savoir le délai de deux mois.

Monsieur [L] [B] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois du commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 14 septembre 2023.

Par ailleurs, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge même d’office d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années « à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ».

Les effets de la clause de résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant ce délai.

En l'espèce, Monsieur [L] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté à l’audience, il n’a donc pas été en mesure de justifier ni de sa situation financière, ni de sa possibilité d’apurer la dette, ni de la reprise du paiement du loyer courant et des charges avant l’audience, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait application de l’article précité.

Monsieur [L] [B] se trouvant dans le logement sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier.


Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 14 septembre 2024 jusqu’au départ effectif de Monsieur [L] [B] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer majoré des charges et taxes applicables, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [L] [B] en règlement de celle-ci.


Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [B], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure. 

Eu égard à la position économique respective des parties, il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

Le Juge du Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, 

DECLARE la demande de paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES régulièrement subrogée dans les droits et actions de Monsieur [I] [E] et Madame [G] [T], recevable;

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire au 14 septembre 2023 et ainsi la résiliation de plein droit à cette date du contrat de bail conclu la SCI BAROIN IMMOBILIER et Monsieur [L] [B], bail transféré à Monsieur [I] [E] et Madame [G] [T] nouveaux propriétaires, portant sur les lieux situé 1 rue de la Madeleine Etage 1 appartement 10 28230 EPERNON ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pourra faire procéder à l'expulsion des lieux situés 1 rue de la Madeleine Etage 1 appartement 10 28230 EPERNON , de Monsieur [L] [B] ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L. 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT que l'indemnité d'occupation due à compter du 14 septembre 2023 jusqu'au départ effectif des lieux, matérialisé par la remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise sera égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [I] [E] Madame [G] [T], la somme de 3 636,48 euros (trois mille six cent trente-six euros et quarante-huit cents) au titre des loyers, charges impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 718,31 € à compter du 13 juillet 2023, et à compter de l’assignation pour le surplus; 

RAPPELLE si besoin que les paiements intervenus postérieurement à l'assignation viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Monsieur [L] [B] aux dépens de l’instance ; 

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire;

Ainsi jugé et prononcé le 02 Juillet 2024. 

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION




Karine SZEREDAIsabelle DELORME