Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 5 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 5 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00256 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P4GL

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Monsieur [R] [U]
[Adresse 3]

représenté par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame [V], [M] [J] épouse [U]
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Thierry PEYRONEL de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEURS

D'UNE PART

ET :

S.A.S KHOR IMMO SAS
dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Marjorie BESSE de la SELARL M.B AVOCATS, avocate au barreau de l’ESSONNE


S.A.M.C.V. SMABTP
dont le siège social est sis [Adresse 5]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 4 et 5 mars 2024, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la société KHOR IMMO SAS et la SMABTP, au visa des articles 145 et 843 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- Désigner un expert judiciaire ;
- Condamner la société KHOR IMMO SAS, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance de référé à intervenir (et ce pour chacun des documents demandés), à leur transmettre les documents suivants, relatifs à la construction de leur bien immobilier situé [Adresse 2], à [Localité 9] :
- les ordres de service adressés à l'ensemble des entreprises concernées par la société KHOR IMMO SAS,
- les factures établies par l'ensemble de ces entreprises,
- les marchés conclus entre la société KHOR IMMO SAS et ces différentes entreprises établis par ces entreprises,
- les procès-verbaux de réception régularisés entre la société KHOR IMMO SAS et ces différentes entreprises établis par ces entreprises,
- les attestations d'assurance de responsabilité civile et décennale de ces différentes entreprises,
- Condamner la société KHOR IMMO SAS à leur payer la somme de 1.500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Réserver les dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] exposent que, par acte notarié du 27 mars 2023, ils ont acquis de Monsieur [D] et Madame [F] une maison située à [Localité 9], ces derniers l'ayant eux-mêmes acquis auprès de la société KHOR IMMO SAS par acte de vente en l'état futur d'achèvement intervenue le 20 mai 2022. Ils indiquent que leurs locataires, les époux [S], ont constaté, très rapidement après leur entrée en jouissance des lieux, l'apparition de moisissures, la présence d'humidité et un problème d'évacuation des eaux usées. Ils expliquent que malgré les réductions de loyers consentis à leurs locataires, ces derniers ont donné congé et remis les clés le 1er février 2024. Ils précisent avoir fait constater par commissaire de justice les désordres selon procès-verbal du 6 décembre 2023 et, depuis leur reprise de possession des lieux, ont constaté l'apparition de nouveaux désordres. Ils indiquent que malgré l'envoi d'un courrier à la société KHOR IMMO SAS par l'intermédiaire de leur conseil le 2 février 2024, aucune solution n'a pu être trouvée et aucun des documents sollicités n'a été communiqué.

Appelée à l'audience du 2 avril 2024 puis à celle du 3 mai 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 7 juin 2024.

A l'audience du 7 juin 2024, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions en réponse aux termes desquelles ils maintiennent leurs prétentions et moyens exposés à leur acte introductif d'instance et sollicitent le débouté de la société KHOR IMMO SAS de ses prétentions. En outre, ils réclament la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure ainsi que sa condamnation aux entiers dépens.

La société KHOR IMMO SAS, représentée par son conseil, s'est référée à ses conclusions en réponse aux termes desquelles elle sollicite, au visa de l'article 145 du code de procédure civile et de l'article 1642-1 du code civil, le débouté de l'intégralité des demandes formées par les époux [U] et leur condamnation à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Pour s'opposer aux demandes formées par les époux [U], elle fait valoir que la livraison du bien est intervenue avec réserves le 20 mars 2023 selon procès-verbal de livraison, les réserves étant relatives à la présence de moisissures dans le séjour et les toilettes, des reprises de peinture autour du robinet du radiateur et de la trappe d'accès et l'absence de joint au-dessus du coffre. Elle ajoute que l'ensemble de ces réserves a été levé dont celles relatives à la peinture et à la moisissure dans le séjour et les toilettes selon quitus d'intervention du 10 juin 2023. Elle ajoute par ailleurs que l'état des lieux d'entrée réalisé en présence des locataires des époux [U] ne laisse apparaître aucun désordre, ce qui permet de confirmer que les réserves ont été levées en intégralité. Elle souligne que sa responsabilité n'est en aucun cas rapportée par les parties demanderesses et qu'elle ne peut être tenue pour responsable des désordres apparus postérieurement en vertu de l'article 1642-1 du code civil.

En réplique, les époux [U] rappellent que l'action n'est pas vouée à l'échec dans la mesure où la responsabilité de la société KHOR IMMO SAS peut être engagée sur plusieurs fondements différents. Ils expliquent que si les vices apparents lors de la livraison n'ont pas été levés, la société KHOR IMMO SAS engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1642-1 du code civil et si les désordres sont survenus postérieurement, elle engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale ou contractuelle en application de l'article 1231-1 du code civil.

Bien que régulièrement assignée, la SMABTP n'a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance, aux écritures déposées et développées oralement ainsi qu'à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande d'expertise judiciaire

Selon l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

En l'espèce, il convient de constater que les parties s'opposent sur l'origine des désordres et la détermination des responsabilités. Or, il n'appartient pas au juge des référés de les apprécier mais seulement de s'assurer que la demande d'expertise est suffisamment caractérisée dans ses éléments probants de commencement de preuve et dans son fondement légal et qu'elle n'est pas manifestement vouée à l'échec.

En l'espèce, Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] justifient, par la production de leur titre de propriété, de l'attestation d'assurance dommage-ouvrage souscrite par la société KHOR IMMO SAS auprès de la SMABTP, du contrat de bail du 5 juillet 2023, du procès-verbal de constat par commissaire de justice du 6 décembre 2023, des échanges entre les parties, de l'ensemble des photographies jointes au dossier, éléments qui rendent vraisemblable l'existence des désordres invoqués, d'un motif légitime pour obtenir la désignation d'un expert en vue d'établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

En outre, la responsabilité de la société KHOR IMMO SAS pouvant être engagée conformément aux dispositions prévues par le code civil, l'action n'est pas manifestement vouée à l'échec.

Dès lors, il convient d'ordonner une expertise judiciaire dans les termes du dispositif.

En outre, les mesures réclamées avant tout procès sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile ne sont pas destinées à éclairer le juge qui les ordonne mais le sont au seul bénéfice de celui qui les sollicite en vue d'un éventuel procès au fond. En conséquence, la provision à valoir sur le coût de cette expertise est mise à la charge de Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U].

Sur la demande de communication de documents

Aux termes de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

En l'espèce, les demandeurs exposent vouloir disposer des éléments relatifs aux différentes sociétés intervenues dans la construction du bien qu'ils ont acquis afin de pouvoir ultérieurement utilement assigner les parties susceptibles d'avoir engagé leur responsabilité dans les désordres constatés.

Dès lors, ils justifient d'un motif légitime pour obtenir la communication des pièces relatives au chantier de construction correspondant au bien qu'ils ont acquis postérieurement à la réception des travaux.

Ils justifient enfin d'avoir tenté, en vain, d'obtenir la communication des dits document selon la voie amiable, par l'envoi d'un courrier recommandé à la société KHOR IMMO SAS.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner à la société KHOR IMMO SAS de produire l'intégralité des documents demandés par les époux [U] dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La société KHOR IMMO SAS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la société KHOR IMMO SAS sera en outre condamnée à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] une indemnité de procédure qu'il est équitable de fixer à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

ORDONNE une expertise et DESIGNE en qualité d'expert :

Monsieur [T] [P]
Expert judiciaire près la cour d'appel de PARIS
THEC ASSECHEMENT
[Adresse 4]
[Localité 8]
Email : [Courriel 13]

Lequel pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Avec mission de :

*se rendre sur les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 9] après avoir convoqué les parties,
*se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission et en particulier les documents sollicités par les époux [U] dans le cadre de la présente instance,
*examiner les désordres allégués dans l'assignation et affectant l'immeuble ou les installations litigieux, ainsi que les non conformités et/ou inachèvement allégués au regard des documents contractuels liant les parties, s'il y a lieu ; les décrire, en indiquer la nature, l'importance, la date d'apparition ; en rechercher la ou les causes, et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants de ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, et dans quelle proportions,
*indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,
*donner son avis sur l'origine et les causes des désordres allégués dans l'assignation,
*dire en tout état de cause si les équipements ou installations sont conformes aux règles de l'art ainsi qu'aux normes de réglementations le cas échéant applicables,
*fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues,
*après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d'un maître d'œuvre, le coût de ces travaux,
*fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d'évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,
*dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l'aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l'affirmative, à la demande d'une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible,
*faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

DIT qu'en cas d'urgence reconnue par l'expert, la partie la plus diligente pourra nous en référer pour être autorisée à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, lequel dans ce cas déposera un pré-rapport précisant la nature et l'importance des travaux ;

FAIT injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DIT que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un fichier PDF enregistré sur un CDROM au greffe du service du contrôle des expertises du tribunal judiciaire d'Evry, [Adresse 7] à [Localité 11], dans le délai de 6 mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DIT que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte rendu aux parties et au juge chargé du contrôle :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,
- en les informant de l'évolution de l'estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s'en déduisent,
- en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées,
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

INVITE les parties à utiliser la voie dématérialisée via l'outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l'expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure dans le but de limiter les frais d'expertise ;

DIT que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DIT que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNE le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

DIT que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXE à la somme de 2.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] entre les mains du régisseur d'avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 7] à [Localité 11] ([Courriel 12] / Tél : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]), dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de la présente ordonnance par le greffe aux parties, sans autre avis ;

DIT que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet ;

DIT qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération ;

ORDONNE à la société KHOR IMMO SAS de communiquer aux époux [U], dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant trois mois, les documents listés ci-après :

- Les ordres de service adressés à l'ensemble des entreprises concernées par la société KHOR IMMO SAS,
- Les factures établies par l'ensemble de ces entreprises,
- Les marchés conclus entre la société KHOR IMMO SAS et ces différentes entreprises établis par ces entreprises,
- Les procès-verbaux de réception régularisés entre la société KHOR IMMO SAS et ces différentes entreprises établis par ces entreprises,
- Les attestations d'assurance de responsabilité civile et décennale de ces différentes entreprises ;

DIT n'y avoir lieu à se réserver la liquidation de l'astreinte ;
CONDAMNE la société KHOR IMMO SAS à payer à Monsieur [R] [U] et Madame [V] [M] [J] épouse [U] une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société KHOR IMMO SAS aux dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier,Le Juge des Référés,