Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 5 juillet 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 5 juillet 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00380 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6YN

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 7 juin 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. [Adresse 16]
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Muguette ZIRAH RADUSZYNSKI de l’AARPI ZR AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : C1032

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

Monsieur [J] [T]
demeurant [Adresse 9]

représenté par Maître Carole SIRAT de la SCP CHARLES SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176

répertoire général n°24/00521

Madame [W], [R], [M] [T]
demeurant [Adresse 12]

représentée par Maître Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocat au barreau de l’ESSONNE


Madame [K], [Z] [V]
demeurant [Adresse 8]

représentée par Maître Carole SIRAT de la SCP CHARLES SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176

Monsieur [F] [T]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Carole SIRAT de la SCP CHARLES SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176

Madame [Y] [T]
demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Carole SIRAT de la SCP CHARLES SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176

Monsieur [N], [U] [T]
demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Carole SIRAT de la SCP CHARLES SIRAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : P0176

DÉFENDEURS
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] a assigné en référé Monsieur [J] [T] devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 1240 du code civil, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, pour voir :
- Déclarer les demandes de la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] recevables et bien fondées,
- L'autoriser à faire usage de son droit de tour d'échelle sur la propriété sise [Adresse 9] pour achever les travaux de couverture et le ravalement du pignon de son fond avec les caractéristiques suivantes : Montage de l'échafaudage d'une durée de 7 jours maximum, démontage : 5 jours maximum, intervention des entreprises : 22 jours maximum, nettoyage : 1 jour maximum, soit une durée de 35 jours ouvrés, hors intempéries ;
- Ordonner sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, à Monsieur [J] [T] d'avoir à laisser le libre accès de son fond à la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] et à toutes entreprises de son chef pour procéder à l'installation et au démontage de l'échafaudage jusqu'à l'achèvement complet des travaux de couverture et de ravalement sur pignon ;
- Désigner Monsieur [P], Expert, avec la mission de se rendre sur place, pendant l'exécution du tour d'échelle qui sera autorisé, décrire les lieux, fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer les préjudices subis ;

- Condamner Monsieur [J] [T] à verser à la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], la somme de 8.000 euros au titre du préjudice subi du fait du refus de lui laisser faire usage de son droit de tour d'échelle ;
- Condamner Monsieur [J] [T] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de I'artice700 du code de procédure civile ainsi qu'à tous les dépens.

Elle fait valoir qu'elle a fait entreprendre, en qualité de maître d'ouvrage, la construction d'un immeuble situé sur les parceles cadastrées section AL [Cadastre 1] et AL [Cadastre 2], [Adresse 10] à [Localité 15]. Cet ensemble fait l'objet d'une expertise préventive réalisée par Monsieur [P], mais elle précise que les travaux sont actuellement bloqués en raison de l'impossibilité de faire procéder au ravalement d'un pignon qui nécessiterait l'accès au fond du défendeur, situé sur la parcelle cadastrée section AL[Cadastre 3]. Elle souligne qu'il existe une urgence en raison de fissures infiltrantes et ce alors qu'il n'existe aucune solution alternative. Elle précise que la durée des travaux nécessaire est fixée à 35 jours. Elle ajoute que toutes les solutions amiables ont échoué de sorte qu'elle est contrainte d'agir en référé.

L'affaire a été enregistrée sous le numéro RG24/380 et a été appelée à l'audience du 7 mai 2024 à laquelle elle a été renvoyée pour permettre la mise en cause des co indivisaires de Monsieur [J] [T].

Par acte de commissaire de justice des 16, 17, 21 et 22 mai 2024, la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] a assigné en référé Madame [W] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] devant le président du tribunal judiciaire d'Évry, au visa des articles 1240 du code civil, 699, 700, 834 et 835 du code de procédure civile, et a formé à leur encontre les mêmes demandes.

La procédure a été enregistrée sous le numéro RG 24/00521.

Les deux affaires ont été appelées en même temps à l'audience du 7 juin 2024.

A l'audience, la SCI [Adresse 16], représentée par son avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation. Y ajoutant, elle a sollicité le rejet des demandes reconventionnelles et précisé qu'aucun préjudice de jouissance n'était démontré dès lors que le bien du défendeur est actuellement loué.

En défense, Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T], représentés par leur avocat, se référant à leurs conclusions écrites, ont sollicité de :
 
- Constater l'absence d'urgence,
- Constater l'existence de contestations sérieuses,
- Se déclarer incompétent pour connaitre des demandes de la SCI [Adresse 13] [Adresse 16],
- Débouter la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
 
Subsidiairement,
- Dire que la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] devra respecter un délai de prévenance de 15 jours avant la pose d'un échafaudage sur la parcelle AL [Cadastre 6],
- Dire qu'un constat d'huissier sera réalisé, aux frais de la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], avant le démarrage des travaux ainsi qu'à leur achèvement,
- Ordonner la production par la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], dans tel délai qu'il plaira au tribunal de fixer, d'une note technique précisant l'emprise de l'échafaudage, les modalités de passage des entreprises sur la parcelle AL [Cadastre 6] et la durée de leur intervention,
- Dire que les conditions dans lesquelles la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] sera autorisée à accéder à la parcelle AL [Cadastre 6] seront définies lors d'une audience ultérieure, 
- Condamner la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] à payer aux Consorts [T], par provision, une somme de 1.680 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,
- La condamner à leurs payer une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- La condamner aux entiers dépens.

Ils font valoir qu'aucun protocole ne leur a été adressé par la demanderesse en vue de mettre en place l'accès au pignon devant être ravalé, mais que néanmoins une entreprise mandatée par ses soins s'est introduite sur leur fond et a placé un échafaudage sans leur accord, échafaudage qu'ils ont fait retirer immédiatement. Ils considèrent qu'aucune urgence n'est établie puisque le pignon a été bâché et se trouve ainsi protégé des intempéries. Ils estiment que la demanderesse n'établit pas qu'il n'existe aucune solution alternative, alors qu'une partie de son propre terrain est accolée au pignon et permettrait l'installation d'un échafaudage suffisant. Ils ajoutent enfin qu'aucun lien de causalité avec le préjudice allégué par la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] n'est établi mais qu'en revanche, l'installation d'un échafaudage leur causerait à eux un préjudice de jouissance qu'il convient de réparer.

Madame [W] [T], représentée par son avocat, se référant à ses conclusions écrites, a sollicité de :

- Lui donner acte qu'elle s'en remet à l'appréciation du Juge des référés sur les mérites respectifs des positions exposées par la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] et par Monsieur [J] [T], Madame [T] n'ayant pas été partie prenante au désaccord qui les oppose ;
- Rejeter toutes les demandes de condamnations formulées à son encontre et si par extraordinaire la moindre condamnation était prononcée à son encontre du fait de son appartenance à «l'indivision [T]», condamner Monsieur [J] [T], gérant de l'indivision, à la garantir et relever indemne de toute condamnation ;
- Condamner tout succombant à lui régler une somme de 800 euros en indemnisation des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer du fait de sa mise en cause.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.

A l'issue des débats il a été indiqué aux parties que l'affaire était mise en délibéré au 5 juillet 2024 et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.






MOTIFS

Sur la procédure

Dans un souci de bonne administration de la justice, les instances enregistrées sous les numéros de RG 24/00380 et 24/00521 seront jointes sous le numéro RG 24/00380.

Les demandes des parties tendant à voir «dire et juge » ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de droit de passage pour la réalisation de travaux

L'article 835 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d'échelle suppose de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l'atteinte portée au droit de propriété des consorts [T] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

Ainsi, l'urgence n'est pas un critère requis de sorte que le moyen développé par les consorts [T] sera écarté.

Sur ce, il convient de relever qu'il résulte des explications et pièces versées au dossier, notamment des trois notes aux parties de l'expert désigné dans le cadre d'une expertise préventive par ordonnance de référés du 6 mai 2019 à laquelle les consorts [T] sont défendeurs, notes en date des 15 mars 2022, 9 décembre 2023 et 5 mars 2024, des photographies produites en défense et du constat de commissaire de justice dressé le 9 février 2024 à la demande de Monsieur [J] [T], que le mur du pignon situé en limite séparative de la parcelle appartenant à l'indivision constituée entre les consorts [T], n'a pas été ravalé et que l'ouvrage n'est de ce fait pas terminé.

Or, si une bâche provisoire a été placée sur ce pignon, son étanchéité ne peut manifestement pas être assurée de cette manière de façon pérenne et nécessite des travaux de finition par ravalement pour en assurer l'intégrité, en dehors même des aspects d'achèvement ou d'esthétisme.

Ainsi les travaux de ravalement comprenant l'étanchéité du mur extérieur pignon de l'immeuble litigieux doivent être achevés.

Pour réaliser ces travaux, la configuration des lieux nécessite manifestement que les ouvriers passent sur le terrain des consorts [T]. En effet, le plan cadastral produit en demande montre que le pignon litigieux est situé au droit de la limite séparative des deux lots, donnant sur le jardin et la maison voisine, y compris en hauteur. Il n'est ainsi pas démontré l'existence d'un espace permettant l'installation d'un échafaudage utile sur la seule parcelle appartenant à la SCI [Adresse 13] [Adresse 16]. En outre, les notes expertales précitées évoquent la nécessité de passer par la parcelle des consorts [T].

Il résulte des éléments produits que les travaux nécessitent trente-cinq jours de travail au moyen d'un échafaudage.

L'atteinte ainsi portée au droit de propriété de l'indivision [T] apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies de finition et d'étanchéification du mur pignon de l'immeuble, dès lors qu'il est enfermé dans des conditions de durée et de nuisance encadrées.

Il conviendra en conséquence d'enjoindre Madame [W] [T], Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] de laisser libre passage et pose de protections et échafaudage sur leur fonds, en dehors de tout accès à l'intérieur de leur maison, dans les conditions de temps, de lieu, de durée, de constatation et de prévenance fixées, sans qu'il y ait lieu de renvoyer la définition de ces conditions à une audience ultérieure.

Il importe de dire qu'il n'y a lieu à aucune astreinte, s'agissant de l'octroi d'un droit de passage temporaire tiré d'une situation de fait créant la nécessité de sortir d'une enclave pour mener une opération précise de travaux indispensables.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation d'un préjudice de jouissance

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence d'une obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En réparation de l'atteinte portée au droit de propriété, les demandeurs ne proposent aucune indemnisation, tandis que les défendeurs réclament la somme de 1.680 euros correspondant à 40 euros par jour.

Sur ce, il n'est pas contesté qu'aucun d'entre eux ne réside sur les lieux qui ont été mis en location, sans perte de revenu locatif alléguée durant la période des travaux.

Cependant, l'atteinte au droit de propriété constituée par la servitude de tour d'échelle, pendant une durée de 35 jours ouvrés, va nécessiter, en l'espèce, une présence relative de l'indivision, tant pour permettre l'accès au fonds, garder une vigilance lors des travaux pour sécuriser les locataires, mais également assurer une présence lors des opérations de constatation par un commissaire de justice, en amont et en aval des travaux.

Dès lors, il sera alloué aux demandeurs, en juste réparation du préjudice de jouissance allégué, une somme provisionnelle de 900 euros.

Sur les frais et dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

La SCI [Localité 14] [Adresse 16], qui est demanderesse à l'exercice du tour d'échelle, conservera la charge des entiers dépens.

Des considérations d'équité conduisent à ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des instances numérotées RG 24/00380 et RG24/00521 sous le numéro unique 24/00380 ;

ENJOINT à Madame [W] [T], Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] de laisser le libre passage depuis leur parcelle cadastrée section AL[Cadastre 3] à [Localité 14] afin de permettre la réalisation des travaux de ravalement et finition sur le mur pignon en limite séparative des parcelles castrées section AL[Cadastre 1] et AL[Cadastre 2] appartenant à la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], étant précisé que :

- l'entreprise choisie par la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] devra intervenir en semaine, hors jours fériés, hors juillet et août, dans un créneau horaire compris entre 7h30 et 18h00, pour procéder au ravalement du mur situé du côté de la limite séparative,
- il est autorisé que l'échafaudage demeure en place le temps strictement nécessaire à la réfection des travaux,
- l'entreprise choisi devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l'art et en assurant la protection du terrain et de la maison sur lequel le droit de passage s'effectuera, en veillant à limiter les nuisances, notamment sonores, au maximum,
- la durée des travaux n'excédera pas trente-cinq jours,
- la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] ou l'entreprise choisie par elle devra prévenir de l'intervention Madame [W] [T], Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] dans un délai de 15 jours, comptés de jour à jour, avant le début des travaux, par tous moyens doublés d'une lettre recommandée (les quinze jours commençant à courir à la date d'envoi de la lettre),
- un constat par un huissier de justice du choix de la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], auquel seront appelés à participer contradictoirement Madame [W] [T], Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l'effet d'établir la situation et prévenir tout litige, aux frais exclusifs de la SCI [Adresse 13] [Adresse 16], et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur les prétentions à fin d'astreinte ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] à verser à Monsieur [J] [T], Madame [K] [V], Monsieur [F] [T], Madame [Y] [T] et Monsieur [N] [T] la somme provisionnelle de 900 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

REJETTE les demandes formulées en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;


CONDAMNE la SCI [Adresse 13] [Adresse 16] aux dépens de l'instance en référé ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 5 juillet 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier,Le Juge des Référés,